1、.：.；營銷推行謀劃提案 提案編號：B策泛美號營銷推行謀劃提綱提案稱號：營銷推行謀劃提綱提案時間：二三年三月提案單位：BBBB呈送單位：提案密級：AAA級目 錄第一部分 分析篇壹、工程概述貳、SWOT分析叁、定位分析：第二部分 戰略篇壹、包裝推行戰略貳、產品戰略叁、價錢戰略肆、銷售戰略伍、新聞、公關、廣告、促銷戰略第三部分 執行篇壹、各階段新聞、廣告方案貳、各階段公關促銷活動方案叁、營銷推行系統任務方案第四部分 附件第一部分 分析篇壹、工程概述開發商簡況：西安CC房地產開發公司成立于年，現公司辦公地址在尚德大廈房間。公司成立后與其它公司協作開發 “西安文化圖書城工程獲得勝利后，于年獲得曲江旅游

2、度假區原泛美花園二期住宅小區工程用地。年底就該工程的謀劃與B海風洽談，并于年月簽定全程謀劃合同。二、工程位置及概略：工程地處曲江旅游度假區中心位置，位于雁塔南路與緯零街交匯點向西米道路南側。該工程北臨規劃中的百米綠化帶，工程以東米是已開工的高檔別墅“鉆石王朝和正在熱銷中的 TOWNHOUSE“湖濱花園。西安曲江旅游度假區是省市重點建立的旅游度假區，以出名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，規劃面積.平方公里。區內歷史文化積淀深沉，名勝古跡眾多，是自然風光、人文景觀、民俗風情及現代都市文化的薈萃之地，旅游資源非常豐富。其中大雁塔風景區已成為中外游客來西安的必游之地，年接待游客多萬人次，境外游客

3、達多萬人次。西部大開發及西安市新一屆市委、市政府提出的“中國西安西部最正確和“運營城市戰略決策的實施，為度假區實現跨越式開展提供了極好的機遇，隨著一批主題工程的開工建立，旅游配套設備、房地產工程的建成，度假區集“行、游、住、食、購、娛諸要素齊全的產業體系已初見雛形，一個設備齊全、環境優美、功能配套、工程眾多、充溢活力的旅游新區正在西安崛起。幾年之內這里將不僅以佛教名寺大雁塔和曲江皇家園林遺址出名中外，還將成為歷史名城西安的一處集古代現代文化為一體的旅游休閑勝地。年，西安市新一屆市政府調整了曲江管委會指點班子，新一屆曲江管委會班子在段先念的指點下重新制定了開展戰略，清理、調整了曲江旅游度假區現有

4、規劃。目前曲江全區根據“旅游文娛、休閑度假、溫馨居住的定位規劃為五大功能區，土地已全部規劃到位。該區已成為西安繼西高新之后的又一投資熱點。曲江旅游度假區已確定的政府重點工程有：長安芙蓉園，是集歷史文化、園林水景為一體的大型主題公園，總投資.億，占地面積畝，主要景觀有紫云樓、十二曲橋、唐集市和水幕電影、百技館等。目前，畝水面已根本構成，方案年可建成開放。曲江海洋科普世界，是展現海洋景觀、海洋風情，普及海洋知識的現代旅游工程。填補我國西北內陸短少海洋景觀的空白，主要建立景點有海底世界、海洋珍異館、珊瑚館、熱帶海洋各類欣賞區、海洋生物扮演區等，規劃占地畝。該工程建立用地曾經同意，方案年內可開工建立，

5、年建成開放。世界文娛園，是中德合資建立的現代化游樂園區，總投資億，規劃占地畝，引進世界一流的過山車、觀樂轉盤、魔輪、蹦極跳等近組大型游樂設備，將成為我國西北地域同類文娛園中規模最大、設備最全的園區。該工程的建立用地也曾經同意，正在進展前期預備任務。其它方案建立的重點工程還包括情侶村、西安廣電中心、中國小吃城、曲江國際網球中心等。已規劃、正在實施的政府重點設備有：的大型綜合性會所；近萬大雁塔休閑廣場；近千畝水面的南湖；百米寬近千米長的綠化帶。周邊規劃的政府重點工程有：西安自然博物館；省市政府辦公的政務區；外國政府的使領館區；德國麥德龍倉儲超市等。曲江旅游度假區現有工程情況：曲江賓館西安國際會議中

6、心 占地畝，是西北獨一可包容人同時參與會議的大會堂。是集會議接待，商務培訓、休閑度假為一體的園林式多功能酒店。西安國際展覽中心 占地畝，外型前衛的會展大廳總面積近萬，是西北單體最大的會展場所；會展大廳西側廣場總面積近萬。是舉行各種大型展覽、商貿展銷和商務會議。曲江皇家花園 唐華賓館對面，占地約畝，總建筑面積萬余平方米，幢，獨立式別墅組成，配有游泳池、運動場、噴水池、健身房、酒吧、雕塑、兒童樂園、和目前西安地域最有檔次的私家花園及公共園林。由建筑巨匠、中國工程院院士張錦秋女士主持設計設計，是西安首家正常投入運用的生活化高級花園別墅區， “曲江皇家花園與正在施工的曲江南湖恢復工程之一路之隔，與西南

7、部曲江旅游度假區諸旅游工程群景匯致。御花園皇家別墅 御花園皇家別墅由西安御城臺房地產開發開發。工程由座獨體別墅組成，全智能化配置的高檔花園住宅。鉆石王朝別墅 鉆石王朝別墅由西安新城港房地產開展有限責任公司開發。工程一期占地畝，由座獨體別墅組成， 湖濱花園TOWNHUOSE湖濱花園位于雁塔南路緯零路南側，為連排別墅社區，一期二期規劃戶數余戶。湖濱花園的設計特點為：辦公、休憩一體的半地下的私家俱樂部，私家花園低墻或花草墻保證了私密性。每戶有獨立車庫及公共車位，車庫位達，有一定的超前性；湖濱花園以其高貴、優良的質量迎得了市場的追捧。曲江旅游度假區現有配套情況：曲江旅游度假區管委會自年成立以來，先后投

8、入資金.億元，建筑開通了雁塔南路、緯一街雁南一路、緯零街雁南二路、芙蓉西路等五條城市道路，其中，雁塔南路是貫穿度假區南北的景觀大道，全長.公里，其北端銜接出名中外的大雁塔風景區，南端銜接曲江賓館國際會議中心和西安會展中心及中央商務區，道路兩側規劃高尚住宅區和旅游商貿設備。區內的曲江水廠和南郊水廠，日供水萬噸，是構成曲江千畝水面的水源保證。KV的曲江北變電站和容載門的分站已建成投入運用，天然氣管網已在雁塔南路等干道鋪設，開場為入區企業供氣。另有規劃中的長達一公里的百米寬的綠化林帶，和面積近千畝的曲江南湖。大專院校：郵電學院、陜西經貿學院、外語學院、陜西師范大學、西北政法學院、交大財經學院、交大醫

9、學院、統計學院。中小學：中、師大附中、師大附小、翠華路小學等。醫院：雁塔區中醫醫院、西安交大附屬醫院商貿：小寨商圈、好又多、家樂超市、長延堡商城、麥德隆超市、國美家電超市。但本工程周邊米內無購物場所和農貿市場。交通：東鄰貫穿南北的雁塔路，西靠直通二環、西連長安路的翠華路。但本工程周邊米內無公交車。本區域規劃中的住宅工程情況：湖濱花園期 占地余畝，擬規劃為層躍層式花園洋房。萬業花園 占地畝，其中規劃路將地塊分為東西兩區，西區規劃為小高層，容積率為.，東區規劃為別墅，容積率為.本規劃待批，估計時間較長。鐵鋒工程 占地畝，工程正在規劃中，由于容積率的限制，該工程墮入姿態。翠華山莊 水廠路以南，工程正

10、在清理中。康健花園 水廠路以南，工程正在清理，性質改為商貿。翠竹山莊 原規劃為別墅，由管委會和香港合資，現正在清理中。三、工程初步規劃設計：、小區整體規劃：東區南北布置棟板式樓，日照間距：.，地面除道路外全部綠化，并安排休閑設備；西區南北布置棟板式樓，并布置的主題休閑廣場；樓高均為六層，建筑密度%左右，綠化率應在%以上，安排休閑空間和運動健身空間。小區的物管用房安排在地下室。小區的商業配套用房超市、診所、郵政、儲蓄、洗衣、美容美發等安排在北側樓的一層門面群房。小區的東西區各設一出入口，均布置在規劃路上，相對而開。 小區停車場地上地下結合，地下車庫和地上暫時停車位:。、戶型設計平面及功能要求：

11、在戶型設計上要表達個性化，要有創新性和精品性，如可設計共享空間客廳的復式樓中樓，或平層、躍層可變戶型； 保證明廳、明臥、明廚、明衛、房間開窗建議采用風景飄窗，部分低端磚混樓配置生活陽臺水、電到位，廚房與餐廳相連；一層躍層戶型可獨立開入戶門，并與私家花園相連；大客廳左右，開間不少于.m，與觀景大陽臺相連；大主臥左右，開間不少于.m，落地凸窗或陽臺；大衛生間，預留浴缸；預留洗衣機位；小次臥，小書房左右，開間.m；部分高端產品配工人房寬帶入戶，可視對講，紅外防盜防火報警系統，壁掛或分體戶式中央空調采暖；、戶型配比建議：主力戶型：三室二廳一衛；三室二廳二衛；二室二廳一衛輔助戶型：四室二廳二衛；五室二廳

12、二衛；六室三廳二衛、效力配套小區應設有：兒童游戲場所、戶外運動場網球場、簡單器械、小景、乒乓球、臺球室、棋牌、圖書、咖啡屋、小型凈菜超市、診所、郵政及儲蓄所、干洗衣店等。貳、工程分析SWOT一、本案的優勢與賣點：、旅游資源優勢 年西安市政府調整了曲江管委會指點班子，段先念主持任務后，制定了曲江旅游度假區新的開展戰略，并對曲江旅游度假區重新進展了規劃，加大了招商開發力度。這片有平方公里之大的區域是省級旅游度假區，區內歷史文化積淀深沉，名勝古跡眾多，是自然風光、人文景觀、民俗風情及現代都市文化的薈萃之地，旅游資源非常豐富。如今，一大批省市重點工程如投資.億的長安芙蓉園大型主題公園、中德合資，投資億

13、的世界文娛園、海洋科普世界等正在建筑之中，可以想見不遠的未來，這里將不僅以佛教名寺大雁塔和曲江皇家園林遺址出名中外，且在市政府的規劃建立下必將在幾年之內成為歷史名城西安的一處集古代現代文化為一體的旅游休閑勝地。、投資環境優勢 曲江管委會出臺了一系列投資優惠政策，包括對外商免征所得稅、土地價錢優惠等，對該區的招商引資具有較強的推進。目前，曲江旅游度假區內已建成曲江賓館國際會議中心、西安會展中心，還將成為未來的使館區和中央商務區。方案建立的工程還包括情侶村、西安廣電中心、中國小吃城、曲江國際網球中心等旅游商貿設備。曲江旅游度假區已成為繼西高新之后中外客商投資的又一熱點。、高尚住宅區優勢 曲江皇家花

14、園別墅、御花園別墅、曲江皇家花園別墅、鉆石王朝別墅、湖濱花園等房地產工程的勝利開發，使度假區的高尚住宅區初具雛形。二、本案的優勢與抗性、土地本錢偏高 由于開發商拿的是三手地，本錢比市場價高，減少了盈利空間。、地塊不易規劃 地塊本身偏小，又被規劃路劈為兩半，平面規劃規劃難度大，出房率降低，未來的小區環境無法和周邊其它工程相比。、周邊環境開發周期較長 該區的建立開發規模大，短時間內資金難以到位，故規劃的市政配套在近幾年內不能到位。、區域配套不適宜普通居家生活 一切的資源配套是為旅游度假規劃建立的，不是成熟生活區。如本工程周邊米內無公交車，米內無購物場所和農貿市場。三、本案的時機：掌握了資源 占盡先

15、機 在住宅用地資源稀缺的曲江拿到了一塊地，土地工程規劃終了。除了湖濱花園期外，無其它競爭對手。四、本案的競爭與風險：、定位風險 假設市場定位、客戶群定位、產品定位、價錢定位不準，都會給工程的開發呵斥嚴重后果。、建立周期風險 假設入市時機、運作節拍、資金供應、公關力度、營銷執行等方面發生問題，那么會給工程的開發呵斥嚴重后果，甚至喪失商機叁、定位分析：一、市場定位：他們以為該工程定位應該思索如下要素：工程地處曲江旅游度假旅游休閑勝地，并具有西安獨特的旅游資源；土地已全部規劃到位，住宅用地資源極為珍貴；土地價錢相對較高；工程規劃要求限高M、限容積率.倍；由于西安居民生活程度提高，假期延伸，已存在對具

16、有第二居所性質的度假休閑用房的現實需求；西安高檔住宅過剩，尤其該區域高檔別墅類住宅相對飽和；雖前景較好，但現階段區域生活配套尤其是交通和購物不完善。據上述分析，曲江旅游度假區地價高企，加上該區環境、交通等特點，曲江不應該、不適宜、也不能夠開發居住密度大的經濟適用房和高層住宅；同時，西安的高檔別墅類住宅類物業短期內已相對飽和，僅年，就有不少依山傍水質地優良的別墅群在西安南北兩郊先后推出，比如紫薇山莊、高山流水，比如歐洲世家、新格瑞拉等等，西安東南方的風水寶地曲江旅游度假區自然不甘人后，也先后建成了曲江皇家花園、鉆石王朝、御花園等高檔別墅和湖濱花園中高檔聯排別墅TOWNHUOSE，西安的高檔住宅市

17、場競爭猛烈，風險凸現。而介于中檔和高檔住宅之間的聯排別墅的市場雖較獨體別墅稍好，但思索到其與獨體別墅在銷售總價差別不大的情況和市場能夠發生的變化，他們以為也不是應繼續開發的最正確產品。根據西安和曲江詳細情況，建議本工程規劃開發中檔、介于多層和聯體別墅之間的“花園洋房。其最大的優點是環境溫馨浪漫，整體檔次較高，每棟樓房普通為層部分層，一梯戶，配有高檔電梯，前后私家花園；躍層有空中花園，小型休閑廣場和運動場所等；在戶型設計方面，由于低容積率，可盡量滿足人們對房屋朝向、空氣流動、私密性、景觀及節能的需求，使戶型功能齊全、精巧適用、緊湊溫馨，既到達了溫馨居住的目的，又可以防止對土地資源的“過度消費。因

18、此，他們以為該工程應規劃開發具有整體檔次較高、居住密度適中、環境優美，具有個性化空間的、戶型溫馨緊湊，單價適中、總價相對不高的中高檔住宅產品，營銷方向應定位為 “適宜第二居所并“兼有溫馨居住和休閑度假共性的花園洋房小區。這一定位可以較準確地切中特定的細分市場，迎合西安現階段市場特定消費群體的需求。產品定位：根據西安和曲江詳細情況，本工程應定位中高檔“花園洋房。從容積率來看，“花園洋房介于多層和聯體別墅之間，從居住方式來看，它和多層住宅一樣是“一樓多戶、一層多戶，其最大的優點是環境溫馨浪漫，整體檔次較高，樓房為框剪構造，配高檔電梯；每棟樓房普通為層部分層，每單元一梯戶，有前后公用花園，小型休閑廣

19、場和運動場所等；在戶型設計方面，由于低容積率，可盡量滿足人們對房屋朝向、空氣流動、私密性、景觀及節能的需求，使戶型功能齊全、精巧適用、緊湊溫馨，既到達了溫馨居住的目的，又可以防止對土地資源的“過度消費。本工程的產品可描畫為：具有整體檔次較高、居住密度適中、環境優美，介于聯體別墅與多層住宅之間的、框剪構造、坡屋頂的電梯花園洋房，具有個性化空間的、戶型溫馨緊湊，單價適中、總價相對不高的中高檔住宅產品。三、目的客戶群定位：二次置業或三次置業的中小公司老板；年輕金領海歸派職業經理人、白領；收入較高的大中學教師、律師、醫生、演藝、體育明星；收入穩定的自在職業者；看好曲江旅游度假區的投資者。客戶群描畫：年

20、齡歲，最有代表性的是歲。學歷普通較高，事業初有成就。年收入普通在萬元以上，用于日常消費每月元左右。家庭以三口之家為主，無子女或子女尚小；普通不與父母共居。現有居住環境在市區人口稠密區或單位福利區；平常較忙，任務壓力大，非常需求有一個環境優美、安靜、適宜度周末或節假的第一居所或第二居所。他們屬有車族，任務生活不依賴公共交通，但車子檔次普通都不高，以本田、桑塔納、富康為主。觀念較新，有極強的投資觀念和較強投資理財才干，部分人已有多處房產，除自用外出租。汽車、手機、電腦、VIP卡是他們的必備行頭。喜好上網，經常旅游。四、價錢定位曲江現有的和規劃中的工程的產品及價錢定位：頂級：鉆石王朝 大戶型獨體別墅

21、，頂級配套，總價為萬元；高端：御花園 皇家花園別墅 獨體別墅，總價為萬元；中端：湖濱花園、期 聯體別墅，總價在萬元；中低端：湖濱花園期 小高層和花園洋房，總價估計萬元左右。因此，本工程產品應為介于聯體別墅與多層住宅之間的、低密度、高綠化率，環境優美，框剪構造、坡屋頂的電梯花園洋房，小區根本配套齊全，甲級物業管理，總價在萬萬。第二部分 戰略篇壹、包裝推行戰略一、產品概念包裝：主題：首倡【安康享用自我實現】“新人居主義 三大主張首倡【都心活力田園生態高尚質量】“新人居方式三大魅力首推【便利、溫馨、安寧、安康、自然、愉悅、交流、歸屬、開展】休閑度假式安康生活方式 大規范、中心訴求首創“新人居主義 休

22、閑度假式安康生活方式【新西安收藏版景觀式電梯洋房社區】實現“安康享用自我實現三重要求；體驗“都心活力田園生態高尚質量三重魅力為了享用城市，人們集聚都心；為了享用自然，人們向往田園。其實，享用自然，無須逃離都市。二、產品籠統包裝：、工程推行命名：主名：COMTON HOLIDAY NEW GARDEN副名：首創“新人居主義 休閑度假式安康生活方式【新西安收藏版景觀式電梯洋房社區】本案案名思索以下幾點：CC地產的品牌；曲江的區位資源優勢；差別化營銷方向的定位；電梯花園洋房的產品；劇烈的時代氣味和市場沖擊力。、小區內樓、座命名：東區：金薔薇園號樓單元命名：自西向東排，A、B、C銀百合園號樓單元命名：

23、自西向東排，A、B、C紫羅蘭園號樓單元命名：自西向東排，A、B、C銀竺葵園號樓單元命名：自西向東排，A、B、C西區金芙蓉園號樓單元命名：自東向西排，A、B、C、D、E、F金百合園號樓單元命名：自東向西排，A、B、C、D金櫻園號樓單元命名：自東向西排，A、B銀桫欏園號樓單元命名：自東向西排，A、B、C郁金香園號樓單元命名：自東向西排，A、B、C、D、E、F、主題休閑廣場：金棕櫚廣場：三、VI系統導入：VI系統三要素：標志、規范字中英文、規范色；VI系統運用要素：標志及其組合，籠統輔助元素，USP或廣告語；VI系統擴展設計：售樓中心的裝飾，施工現場圍墻裝飾、售樓賣場的裝飾；銷售工具、廣告、其它印刷

24、品的運用，交通工具，銷售人員著裝等運用。貳、產品戰略一、小區其它效力設備略郵箱：西區入口放置一個。由郵政局按比例規劃，免費安裝管理。報亭：西區入口放置一個。由郵政局安裝出租。IC卡；沿緯零街布置組，由中國電信安裝管理。渣滓箱：購買L左右，外觀新穎適用的。東區每樓各放置個，西區金芙蓉園、郁金香園、金百合園各放置個，其他樓各放置個。公告閱報欄：不銹鋼制造，每組展現面積不小于，東、西區入口各放置一組。小區車庫門禁系統：小區門禁系統應思索業主進出行走方便，還應思索搬家和消防要求；車庫門禁系統可思索智能化。二、導視系統總平面表示圖：該表示圖中英文對照，應有照明安裝，東、西區入口各放置一個。交通導視系統：

25、地上交通標志應畫安裝在路面上；地下車庫交通標志應懸掛或安裝在柱體上。小區效力導視系統：小區兒童游戲場所、戶外運動場所、會所、小型超市、診所、郵政所、儲蓄所、干洗衣店等，以及物業效力機構的辦公室、收費處、保安、報警點都應設置導視牌。樓位、單元、戶導視系統：樓位應按一致命名將導視牌安裝在一致、方便的位置，單元和戶的導視牌應安裝在門楣上。禁令系統：在制止通行進入的場所放置告誡牌，在有一定危險的場所放置警告牌。三、物業效力引進本地知名物業效力公司ISO認證單位，如萬科物業管理公司等。聘請國際知名物業效力公司作顧問，開發商自行組建物業效力機構，如戴德梁行、新加坡曼詩等。叁、價錢戰略定價原那么：本案銷售價

26、錢采用綜合定價方法，即本錢加利潤，并參照市場競爭進展調整。均價：元/；其中：住宅平均銷售價：元/；商鋪平均銷售價：元/。價錢差：原那么為總體均價平衡。、住宅層差： 平層：四層為基準價，每添加一層；每下降一層，一層，一層有私家花園的同三層；躍層：三四層為均價，一躍二層私家花園的，六躍七有屋頂花園的， 朝向差： 東端戶型.，西端戶型.；景觀差：臨近休閑廣場樓位，北側樓位，其它樓位，最南側樓位；、商鋪位置差：西區C單元為基準價，每向西一個單元，每向西一個單元；東區A單元為基準價，B單元，C單元；各階段價錢戰略：“低開高走、穩步攀升、適時調控住宅各階段均價戰略工程籠統進度銷售階段銷量控制%調整幅度%各

27、階段均價元/三層開場內部認購五層至主體封頂開盤期外立面裝飾及內部安裝熱銷期外立面裝飾及內部安裝繼續期配套工程至交付運用現房銷售期合計通盤注：上表通盤均價%的設計，是思索特殊優惠情況的預留系數。商鋪各階段價錢戰略工程籠統進度銷售階段銷量控制調整幅度各階段均價元/外立面裝飾及內部安裝繼續期配套工程至交付運用現房銷售期合計通盤付款方式：一次性付款、分期付款、銀行按揭，住宅八成二十年，商鋪六成十年或五成十年。六、優惠方法：一次性付款優惠.%，團購優惠一次購買一個單元或套%。肆、銷售戰略營銷目的：本工程住宅、商鋪可銷售面積的%。二、總體營銷步驟：根據本案的施工進度和市場情況，本案的總營銷目的分兩個階段完

28、成，合計個月。第一階段：預售階段時間：從開盤開場至交付運用止.，估計個月；估計本階段完成銷售目的：總銷售量的%；估計完成銷售額萬元。第二階段：現房銷售階段時間：從交付運用開場.計算個月；估計本階段完成總銷售量的%；估計完成銷售額萬元；三、營銷思緒：強化曲江的大環境，弱化社區小環境尤其是小區規劃；強化“休閑度假的新生活方式，弱化產品；差別化包裝，導入新概念：如“新人居主義生活方式等?？茖W銷控，適時調整銷售戰略和價錢戰略，運用時段、比例、價錢的動態控制，實現通盤熱銷。靜態動態結合，散戶團購結合，快速銷售，快速回款。設立“置業效力車，隨車“置業顧問可及時向乘車的準客戶提供購房、按揭、裝修、物業管理全

29、方位咨詢。四、各階段銷售戰略、內部認購期戰略：誠意登記：在預熱期炒盤造勢之后，工程籠統進度至層獲得施工答應證時，即開場誠意登記，對市場進展全方位試探。誠意登記時僅在平面圖指定位置，不公布確切面積和公攤率，價錢也僅給一個范圍。誠意登記應收取“誠意金：每個客戶限登記一套：收“誠意金元；在開盤后頂元房款。如客戶不愿購房時，誠意金無條件返還。推出單位：推出#樓B單元層、#樓C單元層、#樓B單元層、#樓D單元層；其他暫不登記。商鋪暫不推出。推出數量為總量的%。期房預售戰略：從工程籠統進度到達封頂時獲得預售證時開場至交房為止，共個月。本期分三個階段：開盤期、熱銷期和繼續期。各階段的廣告宣傳戰略和價錢戰略見

30、后。誠意登記客戶認購繳款：內部認購期交納誠意金的客戶限時繳款，否那么登記單位將不予保管。推出單位：住宅視內部認購情況除保管少量臨主題廣場附近的單位，其他全部推出；推出數量為總量的%。商鋪暫不推出。有獎購房：如淡季、繼續期銷售不暢，可配合公關促銷活動拿出適量比例的單位進展優惠銷售，優惠幅度可在%，詳細方法參見廣告公關促銷方案。付款方式：付款方式：一次性付款、分期付款、銀行按揭八成二十年。物業公司進場：、準現房銷售戰略：準現房銷售從外立面裝飾終了開場至交房之時為止。此時的銷售價錢要有明顯提高，同時還要以廣告促銷參與一年一度的住博會活動配合。推出單位：住宅一切剩余單位；一切商鋪：推出數量為總量的%。

31、銷售方式和付款方式繼續執行預售期政策；物業管理效力啟動、現房銷售戰略：現房銷售從交付業主開場，進入清盤階段。本階段是整個銷售任務的沖剌階段，也是開發商實現利潤的階段。此時正值銷售旺季，有一定規模的公關、廣告、促銷配合。主要銷售目的：住宅清盤；商鋪清盤；推出數量為總量的%。銷售方式：如商鋪滯銷那么推出以租代售方案或出租方案。伍、新聞、公關、廣告、促銷戰略一、新聞、公關、廣告、促銷總體戰略一目的：在工程營銷的全部過程中，經過新聞、公關、廣告、促銷活動的整合運作，讓市場了解曲江旅游度假區的優越環境，認同、呼應“新人居主義 的三大主張和“新人居方式的九大規范；了解并認同的產品；提高訪問咨詢率，同時配合

32、各階段的銷售戰略和價錢戰略，促進銷售的實現。二媒體選擇：組合硬件：、現有公眾媒體：A報紙、B電視、C雜志D車體路雙層巴EINTER網、F手機短信中國電信、中國聯通、自辦廣告媒體：樓處門頭及兩側廣告墻，工地圍墻VI系統B、戶外廣告牌雁塔南路緯零街十字C、單D、氣球、氣模E、置業效力專車F、導視系統二、各階段戰略：本新聞、公關、廣告、促銷活動戰略共分六個階段：導入期、內部認購期、開盤期、熱銷期、繼續期和清盤期。、導入期年月日至月日，合計天；以住博會期間的“開工廣告為導火索，陸續展開市場開導入期的整合宣傳； 詳細內容有：銷售工具 包括海報、樓書、DM單印刷，看樓直通車社區效力專車裝飾等。廣告 包括車

33、體廣告制造，戶外廣告制造，報刊廣告、內部認購期年月日至月日，合計天，在五一黃金周后，以“新人居主義 和“新人居方式系列廣告為鋪墊，展開內部認購期的宣傳； 詳細內容有：廣告 包括報刊廣告、軟廣告軟文。、開盤期年月日至月日，合計天，抓緊年初夏旺季的末尾，以吸引眼球的公關活動為先導，以首創“新人居主義 休閑度假式安康生活方式【新西安收藏版景觀式電梯洋房社區】系列硬廣告為主題，開場開盤期的全面轟炸； 詳細內容有：新聞炒作 媒體包括報刊、電視；廣告 包括報刊廣告、軟廣告軟文，雜志廣告，INTER 網廣告；公關活動 包括開盤儀式含禮品。、熱銷期年月日至月日，合計天，在年秋的銷售旺季以極富沖擊力的促銷活動為

34、契機，并結合首創“新人居主義 休閑度假式安康生活方式【新西安收藏版景觀式電梯洋房社區】系列廣告為主題，開場熱銷期的轟炸； 詳細內容有：廣告 包括報刊廣告、軟廣告軟文，電視廣告，雜志廣告，INTER 網廣告，手機短信公關活動 包括促銷含禮品。、繼續期年月日至年月日，合計天，年冬至年春的淡季以 “MY HOME “體驗都心與田園生活雙重享用系列漫畫廣告為主的宣傳，度過繼續期； 詳細內容有：廣告 包括報刊廣告、軟廣告軟文， INTER 網廣告，手機短信、清盤期年月日至月日，合計天，年春季的銷售旺季以吸引眼球的公關促銷活動為主導，開場清盤期的最后突擊。詳細內容有：新聞炒作 媒體包括報刊、電視；廣告 包

35、括報刊廣告、軟廣告軟文，電視廣告，雜志廣告，INTER 網廣告，手機短信公關活動 包括促銷含禮品。三、費用預算：新聞、公關、廣告促銷費用預算為銷售額萬元的.%，合計萬元。其中：預備期年月日至月日，合計天，費用萬元；包括樓書、海報印刷等。導入期年月日至月日，合計天，費用萬元；包括奠基儀式、公關活動萬元戶外廣告、車體廣告制做，報刊軟文、硬廣告萬元。內部認購期年月日至月日，合計天，費用萬元；包括雜志廣告、報刊軟文、硬廣告，DM單印刷等。開盤期年月日至月日，合計天，費用萬元；包括開盤儀式、公關活動萬元，禮品制做，新聞炒作，報刊廣告萬元。熱銷期年月日至月日，合計天，費用萬元；包括公關促銷活動萬元，新聞炒

36、作，報刊廣告，電視廣告萬元。繼續期年月日至年月日，合計天，費用萬元；包括報刊、雜志軟硬廣告。清盤期年月日至月日，合計天，費用萬元；包括公關促銷活動，新聞炒作，報刊廣告萬元。預備期廣告費用表工程規格數量單價元金額萬元戶外廣告M樓書、單插頁、封套大K套.海報對開份“置業效力車裝飾中型游覽車輛.小計 =SUM(ABOVE) 其它各期新聞、廣告費用表工程規格數量單價萬元金額萬元報刊公告、軟文、新聞整彩版期./彩版期./彩版期./彩版期./黑白期.黑白期.電視專題廣告分鐘期.雜志廣告內頁A期.車體廣告雙層巴輛DM單A份.元.A份.元.INTER網廣告.手機短信萬條.元.小計公關、促銷活動費用表工程設備階

37、段金額萬元奠基儀式導入期開盤儀式開盤期看樓有禮，買樓搶錢熱銷期“新人居主義休閑度假式安康生活方式論壇清盤期小計 =SUM(ABOVE) 第三部分 執行篇一、各階段新聞、廣告方案、導入期新聞、廣告方案時間：年月日至月日止，合計天根據施工進度調整序號日 期方式標題或主要內容媒 體規 格預算萬元月日周二新聞標題：首創“新人居主義生活方式示范社區在曲江盛大奠基華商報頭版預備期預算月日周二新聞標題：首創“新人居主義生活方式示范社區在曲江盛大奠基西安晚報頭版預備期預算月日周四廣告標題：首創“新人居主義生活方式示范社區在曲江破土開工華商報樓市金版/彩版.月廣告首創“新人居主義生活方式示范社區【安康享用自我實

38、現】三大主張【都心活力田園生態高尚質量】三重魅力戶外廣告牌MM預備期預算月車體廣告首創“新人居主義生活方式示范社區【安康享用自我實現】三大主張【都心活力田園生態高尚質量】三重魅力路雙層巴全車月日周三廣告標題：“新人居主義生活方式CC公司老總訪談華商報樓市金版/黑白.月日周五軟文“新人居主義三大主張之一安康篇：華商報樓市金版/黑白.月日周五軟文“新人居主義三大主張之二享用篇華商報樓市金版/黑白.月日周五軟文“新人居主義三大主張之三自我實現篇：華商報樓市金版/黑白.月日周五軟文“新人居方式三重魅力【都心活力篇】華商報樓市金版/黑白.DM單印刷A.小計、內部認購期的新聞、廣告方案時間：年月日至月日，

39、合計天序號日期方式標題或主要內容媒體規格預算月日廣告首創“新人居主義生活方式示范社區【安康享用自我實現】三大主張【都心活力田園生態高尚質量】三重魅力內頁A.月日周五廣告曲江暢懷經典首創“新人居主義生活方式示范社區內部認購選房登記華商報房產版/版彩.月日周五廣告曲江暢懷經典首創“新人居主義生活方式示范社區內部認購選房登記華商報樓市金版/版彩.月日周五廣告曲江暢懷經典首創“新人居主義生活方式示范社區內部認購選房登記華商報樓市金版/版彩.月日周五軟文“新人居方式三重魅力【田園生態篇】華商報樓市金版/黑白.月日周四廣告曲江暢懷經典首創“新人居主義生活方式示范社區內部認購選房登記華商報房產版/版彩.月日

40、周五軟文“新人居方式三重魅力【高尚質量篇】華商報樓市金版/黑白.月日周三廣告曲江暢懷收藏首創“新人居主義生活方式示范社區開盤進入倒計時華商報房產版/版彩.月日周五廣告曲江暢懷收藏首創“新人居主義生活方式示范社區開盤進入倒計時華商報樓市金版/版彩.月日周三廣告曲江暢懷收藏首創“新人居主義生活方式示范社區開盤在即華商報房產版/版彩.DM單印刷公開出賣A.小計、開盤期的新聞、廣告方案時間：年月日至月日，合計天序號日期方式標題或主要內容媒體規格預算月日周四廣告傾心傾城傾國首創“新人居主義生活方式示范社區盛大開盤華商報房產版整版彩.月日周五廣告安康享用自我實現首創“新人居主義生活方式示范社區開盤價元/華

41、商報樓市金版/版彩.月日周三新聞大潮涌動的曲江開盤側記華商報房產版/黑白.月日周四新聞大潮涌動的曲江開盤側記西安晚報房產版/黑白.月日周四軟文“新人居方式九大規范之八：華商報房產版/黑白.月日周五廣告都心活力田園生態高尚質量首創“新人居主義生活方式示范社區準時封頂華商報樓市金版/版彩.月日周三軟文“新人居方式九大規范之九：華商報房產版/黑白.月日周四廣告約定安康首創“新人居主義生活方式示范社區開盤價元/西安晚報房產版/版彩.月日周五軟文芙蓉園里盡英豪皇家園林與“新人居主義生活方式華商報樓市金版/黑白.月日周三軟文從“為生存而斗爭到“為享用而斗爭恩格斯論“享用華商報房產版/黑白.月日周四廣告約定

42、安康首創“新人居主義生活方式示范社區開盤價元/華商報樓市金版/版彩.月日周五軟文實現“安康享用自我實現“新人居主義 三重要求論西安晚報房產版/黑白.月日周三軟文千畝南湖，有龍那么名的碧水B天華商報房產版/黑白.月日周四廣告約定安康首創“新人居主義生活方式示范社區開盤價元/華商報樓市金版/版彩.月日周五軟文萬畝生態林鳥語花香的天然氧吧華商報房產版/黑白.DM單印刷公開出賣A.小計、熱銷期的新聞、廣告方案時間：年月日至月日，合計天序號日期方式標題或主要內容媒體規格預算月日周五軟文“新人居主義生活全方式住宅華商報樓市金版/黑白.月日周五軟文西安樓市風景線華商報樓市金版/黑白.月日廣告首創“新人居主義

43、生活方式示范社區【安康享用自我實現】三大主張【都心活力田園生態高尚質量】三重魅力內頁A.月日周五軟文【新西安收藏版】從曲江規劃看的價值華商報樓市金版/黑白.月日周五軟文賣點之一華商報樓市金版/黑白.月日周五軟文賣點之二華商報樓市金版/黑白.月日周五軟文賣點之三華商報樓市金版/黑白.月日周三軟文賣點之四華商報房產版/黑白.月日周五廣告不送系列不送空調首創“新人居主義生活方式示范社區華商報樓市金版/版彩.月日周三軟文投資價值分析華商報樓市金版/黑白.月日月日電視廣告專題片：【都心活力田園生態高尚質量】三重魅力曲江環境和樣板間引見陜西套經濟欄目分鐘月日周五廣告不送系列二不送加濕器首創“新人居主義生活

44、方式示范社區華商報樓市金版/版彩.月日周三軟文賣點之五華商報樓市金版/黑白.月日周五軟文賣點之六西安晚報房產版/黑白.月日周三軟文賣點之七華商報樓市金版/黑白.月日周四廣告國慶黃金周大行動看樓有禮首創“新人居主義生活方式示范社區樣板間開放華商報房產版/彩版.月日周五軟文賣點之八華商報樓市金版/黑白.月日周二新聞魅力綻放國慶黃金周看樓行動花絮之一華商報樓市金版/黑白.月日廣告首創“新人居主義生活方式示范社區【安康享用自我實現】三大主張【都心活力田園生態高尚質量】三重魅力內頁A.月日周三新聞魅力綻放國慶黃金周看樓行動花絮之二華商報樓市金版/黑白.月日周四廣告不送系列三不送家庭氧吧首創“新人居主義生活方式示范社區華商報樓市金版/版彩.月日周五軟文賣點之九華商報房產版/黑白.月日周三軟文賣點之十華商報房產版/黑白.月日周四廣告不送系列四不送電風扇首創“新人居主義生活方式示范社區華商報樓市金版/版彩.月日周五軟文古城瑰寶的性價比