1、前期物業(yè)管理方案（5篇）前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)管理方案（一）：前期物業(yè)管理方案一、物業(yè)管理前期籌備工作（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解 圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控 系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養(yǎng)、 維修、保值、增值打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂。（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案， 資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。（三）依據相關文件及本小區(qū)住宅特點制定小區(qū)業(yè)主 公約，管理處崗位職責，以及員工的規(guī)章制度。（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢 查制度，水電設施、設備巡檢計劃，公共照明維護計 劃，監(jiān)控與

2、消防系統(tǒng)維護計劃等。（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位 培訓，一個月內所有員工務必全部到位，并針對項目管理特 點現場培訓，提高實用素質。二、接管后的日常管理服務工作（一）設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到十二字方針（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。（二）安防工作：1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。2、保安倒班制：實行 24小時值班和巡視。3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物 需由業(yè)主開具證明條。4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān) 控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能

3、化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查 消防器械。6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。7、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟用。&小區(qū)內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案前期物業(yè)管理方案活 動方案。9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同 維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外 來車輛未經許可不得入區(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人 管理（三）為了保障小區(qū)內公共秩序和全體業(yè)主生命財產安 全，根據中華人民共和國治安管理公司處罰條例，特制 定本規(guī)定：1、各業(yè)主（住戶）應將全部常住

4、人員狀況如實填寫在業(yè)主入住登記表中，并留下緊急聯系辦法；2、小區(qū)內公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區(qū)管理規(guī)定的 行為進行檢查、糾正；屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責；3、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保 安人員全天候 24小時值班，業(yè)主（住戶）應主動配合管理 公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇 毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他 人正當權益的活動；5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件 物品離開小區(qū)，需事先填寫物品搬遷登記表經管理公司 核實同意（房屋使用者需經業(yè)主簽

5、名同意）方可離開；6、凡住戶搬離小區(qū)應提前通知管理公司，并填寫物 品搬遷登記表，經業(yè)主簽名同意、經管理公司核實后方可 離開小區(qū)；（四）環(huán)衛(wèi)綠化工作：1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔 1次，及時清除小區(qū)內主要道路積水、積雪。2、生活區(qū)按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、 定期清運。3、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔，對亂貼、亂畫， 擅自占用和堆放雜物現象定期清理。4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半

6、年檢查1次，每年要清理一次。5、聘請專職園藝工對小區(qū)內的綠化進行細心保養(yǎng)和修 整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節(jié)、不同生長 期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小 區(qū)帶給一個優(yōu)雅的環(huán)境。前期物業(yè)管理方案（二）：前期物業(yè)管理方案一、XX項目物業(yè)分析：1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶 群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當 強的物業(yè)消費承受潛力；3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、 有會所類要求等；4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管 理，又有客戶私有設施及服務的管理。二、根據以上分析，對

7、 XX項目物業(yè)推薦如下：1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政 道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因為， 河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內具有公共及 社會性質的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質與直 接為業(yè)主帶給保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物 業(yè)管理成本，必要時能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進 行分包處理。2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理 體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。三、物業(yè)管理帶給日常服務的資料：1、對河道的清理與水質的保護（如透過種植水生性綠 植改善水質、根據季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；2、對市政道路的保潔；3、對業(yè)主

8、庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時， 如刮風導致的塵土積累或落葉）；4、24小時水電維修；5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護；7、項目范圍內綠化的種植與養(yǎng)護；&業(yè)主能源費用的代收代繳；9、定期花木殺蟲及滅鼠；10、暫住證等社區(qū)性證明 u11、業(yè)主院落檔案的管理。四、物業(yè)特約服務-管家式服務體系：1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保 潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務，針對玉河 項目提出的管家式服務，應理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè) 主帶給盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出 行等方面的需求。2、管家式的服務推薦由 2至3人24小

9、時專職負責三到 四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所 負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主 提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的狀況 提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物 業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免 陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。3、管家式服務的資料：A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）B、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求（付費）室內清潔搬家、搬物地板、地毯的清潔養(yǎng)護 代收洗、補、燙衣物室內插花、裝飾代購日常生活用品車輛清洗服務家庭看護管理寵

10、物看護管理C、為業(yè)主帶給車輛接、送服務（付費并需要提前預約）五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：1、保衛(wèi)部門日常工作資料：24小時固定安全崗位的值勤24小時流動崗位的安全及消防巡視車輛停放的安全管理特殊時間段道路車流、人流的疏導管理2、保衛(wèi)部門的設施設備：中央控制室與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)設像監(jiān)視系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)業(yè)主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）安防器材（對講機、滅火器、警棍等）3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務：禮儀性保衛(wèi)短途護衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全 護衛(wèi)）（以上兩種服務帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項 目）六、突發(fā)事件應急處理

11、體系的建立業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除帶 給一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯動體系，保證在突發(fā)事件發(fā) 生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系 流程如下：1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制 室報警（或直接找物業(yè)管家）；2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū) 巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經理匯報現場狀況；4、物業(yè)經理根據物業(yè)管家對現場狀況的匯報決定是否報警（110、119、120、999 等）前期物業(yè)管理方案（三）：公司所屬前期駐點項目客服部：為有效開展駐點現場物業(yè)管理服務工作，實現管理工作 程序化和服務

12、工作標準化，實施品牌戰(zhàn)略。根據有關法律、 法規(guī)和物業(yè)管理相關文件，特制定前期駐點項目物業(yè)管理服 務工作實施暫行方案。一、總體目標實施規(guī)范管理，保障服務質量。二、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構和相關崗位職責1、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構公司對前期駐點項目物業(yè)管理實施專人負責制，統(tǒng)一標 準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善 服務質量監(jiān)督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部， 由督察員按照前期駐點項目物業(yè)管理服務工作實施暫行方 案和員工手冊實施有效監(jiān)督管理。2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務標準（一）明確客服部工作計劃標準：由前期駐點項目物業(yè)

13、顧問實行每周工作書面報告 制度。1、每周五下午17： 00時前提交本周項目工作報告報告資料包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原 因分析、客戶意見和需求分析、工作改善意見、開發(fā)建設單 位工作動態(tài)、工程現場狀況介紹等。2、每月提交現場施工進展狀況書面報告和項目工程進 度記錄表報告資料包括：工程進展狀況、存在問題及原因分析、工作改善意見、開發(fā)建設單位工作動態(tài)。3、下周工作計劃4、合理化推薦、意見5、其他（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃1、每周例會通報各部門前期駐點工作狀況，同時提出 下周工作計劃和重點2、研究分析各部門工作報告3、研究分析物業(yè)管理新動態(tài)4、實施培訓和溝通5、研究分

14、析服務質量報告6、其他（三）建立和完善前期駐點項目物業(yè)服務質量監(jiān)督保障 體系1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監(jiān)督員2、明確工作程序a、督察員每一天不少于對各部門駐點現場實施2次監(jiān)督檢查，并據實記錄，不規(guī)范服務現場糾正。檢查資料主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動 紀律、現場秩序維護、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標準按照員 工手冊規(guī)定執(zhí)行督察員每周下午 17: 00前提交書面報告和分析改善意 見b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯 絡人，同時對相關數據進行分析研究具體調查資料，附 XX物業(yè)公司前期駐點項目服務質量 調查表督察員每月底前提交書面報告和分析改善意見c、每季度前期駐點

15、項目負責人書面調查開發(fā)建設單位 法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。具體調查資料，附 XX物業(yè)公司前期駐點項目服務質量 調查表前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告 或直接負責人，同時向公司辦公會報告。（四）協(xié)調各項目開發(fā)建設單位建立客戶報告制度1、制定規(guī)范的聯系函制度2、建立和規(guī)范例會制度3、協(xié)助建立客戶聯系報告制度。四、建立長效的改善機制1、成立前期駐點項目物業(yè)管理服務研究機構2、研究機構目前主要工作任務a、研究和總結b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業(yè)顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。C、編寫物業(yè)管理服務方面培訓通用的教材d、有計劃編寫各項目物業(yè)管理

16、方案e、有效實施形象策劃系統(tǒng)f、有計劃實施各樓盤的物業(yè)管理員工內部培訓g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。前期物業(yè)管理方案（四）：前期物業(yè)管理方案范本一、xx物業(yè)管理前期籌備工作（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應 提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智 能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓，為往后 提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎，為業(yè)主解決后顧 之憂。（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案， 資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。（三）依據相關文件及本小區(qū)住宅特點制定巴黎花園 業(yè)主公約，管理處崗位職責，以及員工的規(guī)章制度。（四）制訂

17、詳細的設備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢 查制度，水電設施、設備巡檢計劃，公共照明維護計 劃，監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃等。（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位 培訓，一個月內所有員工務必全部到位，并針對項目管理特 點現場培訓，提高實用素質。二、接管后的日常管理服務工作（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服 務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到十二字方針（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。（二）安防工作：1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。2、保安倒班制：實行 24小時值班和巡視。3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物 需由業(yè)主開具

18、證明條。4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān) 控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查 消防器械。6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。7、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟用。&小區(qū)內出入口設有明顯標志， 各組團、棟及單元（門）、 戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同 維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外 來車輛未經許可不得入區(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人 管理。（三）為了保障小區(qū)內公共秩序和全體業(yè)主生命財產安 全，根

19、據中華人民共和國治安管理公司處罰條例和江 蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，特制定本規(guī)定：1、各業(yè)主（住戶）應將全部常住人員狀況如實填寫在巴黎花園業(yè)主入住登記表中，并留下緊急聯系辦法；2、小區(qū)內公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責， 管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區(qū)管理規(guī)定的 行為進行檢查、糾正；屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責；3、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保 安人員全天候 24小時值班，業(yè)主（住戶）應主動配合管理 公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇 毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他 人正當權益的活動；5、為

20、了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件 物品離開小區(qū)，需事先填寫物品搬遷登記表經管理公司 核實同意（房屋使用者需經業(yè)主簽名同意）方可離開；6、凡住戶搬離小區(qū)應提前通知管理公司，并填寫物 品搬遷登記表，經業(yè)主簽名同意、經管理公司核實后方可 離開小區(qū)；7、各業(yè)主（住戶）有職責關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；8、住宅區(qū)內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法 律的活動。（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：1、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員 做到垃圾日產日清，樓道每 3天清掃1次，樓梯扶手每3天 擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔 1次；路燈、樓道燈每半 年清潔1次，及時清除小區(qū)內主

21、要道路積水、積雪。2、生活區(qū)按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、 定期清運。3、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔，對亂貼、亂畫， 擅自占用和堆放雜物現象定期清理。4、商業(yè)網點管理有序，貼合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、 廣告牌現象。5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次， 及時清掏；化糞池每半年檢查 1次，每年要清理一次。6、聘請專職園藝工對小區(qū)內的綠化進行細心保養(yǎng)和修 整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節(jié)、不同生長 期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小 區(qū)帶給一個優(yōu)雅的環(huán)境。（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定為了持續(xù)小區(qū)的干凈

22、整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：一、本住宅區(qū)內實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。二、本住宅區(qū)內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂 倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。四、住宅區(qū)內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違 者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除 責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當

23、事人的職責。六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應遵守有關規(guī)定，并妥善 管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大 小便。七、 持續(xù)小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12。00-14。 00，19。00-8。00）制造噪音。八、愛護小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。（六）、房屋及設備、設施管理：1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給 建設單位，協(xié)助建設單位與業(yè)主的溝通， 便于做好保修工作。2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設備設施的定期保 養(yǎng)、保修以使得到保值增值。3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區(qū)別和了解。4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網絡，每一 天完成巡查養(yǎng)

24、護，所有設備均按維保計劃進行維保。5、公司每一天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在 問題，及時提出整改。6、 做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是 夜，大修不超過二天；急修 30分鐘內趕到現場，及時回訪。（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理 處與業(yè)主簽定二次裝修有關規(guī)定的協(xié)議，每一天檢查一次， 協(xié)調好鄰里關系，引導業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護房屋質量。（八）、用心開展便民服務，建立熱線電話，方便業(yè)主， 為業(yè)主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。（九）、根據本小區(qū)狀況，做到微笑相迎，熱情周到， 禮貌服務，竭盡努力讓業(yè)主滿意。三、小區(qū)車輛管理規(guī)定1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)

25、定，愛護道路，公用設施， 不亂停亂放；2、管理區(qū)域內車輛行駛停放應注意前后左右規(guī)定的安全距離；3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調 好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內貴重物品應隨身帶走；4、 機動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里， 嚴禁超車，機動車輛在物業(yè)范圍內禁止鳴號；5、不準在小區(qū)內任何場所試車、修車、練習；6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機 動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車務必停放在 專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；&不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；9、持續(xù)停車位

26、清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地 上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。四、管理模式（一）擬采取的管理方式服務質量是企業(yè)生存之本，管理處務必貫徹以下標準： 管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核 不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就 要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫， 構成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、 社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯系的共建機制（二）管理處組織機構1、辦公室：（1）負責日常事物，代收代發(fā)報紙信件（2）二次裝修管理（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔（4）協(xié)調處理鄰里關系2、工程部：（1）負責房屋質量檢查（2）建立設備設施維保計劃（3）做好日常維修

27、保養(yǎng)工作3、財務部：（1）管好用好財務（2）負責日常收管理費、代收水電費（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材4、保安部：（1）選好保安員搞好培訓，管好保安秩序（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環(huán)境安全（三）管理人員的配備1、管理處主任1人，全面負責小區(qū)日常事務管理。2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。3、水電工2人，負責小區(qū)日常水電及工程維修。4、保潔工8人，負責小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。5、綠化工2人，負責小區(qū)綠化日常養(yǎng)護。6、保安10人（2出口），24小時值班。7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車 管理。如上共計25名。五、人

28、員的選拔和培訓管理（一）人員選拔根據本小區(qū)的特點及所需的服務要求，適應今后的管理 及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管 理經驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業(yè) 水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關系的高 素質人才。（二）培訓目標及方式為了適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合 化、社會化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的 各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的 工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經 驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關系，高素質、高效、精干的 人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行 必要的培

29、訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工 作。公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓 相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防 管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業(yè)的人才，建 立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同 時負責督導及培訓各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能 于理論中實踐實質管理工作。（三）培訓計劃及資料培訓計劃及資料見附件 2（四）培訓考核為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實 公司于員工培訓期間透過不定期的培訓考核確保培訓的質量。六、維修基金的管理與使用（一）按國家有關規(guī)定收取并建立共用部位、共用設施 設備保修期滿后修理、更新、

30、改造的維修基金。（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃， 經當地物業(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。（三）維修基金不敷使用時，經當地物業(yè)管理行政主管 部門審核批準，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。（四）業(yè)主轉讓房屋所有權時， 結余維修基金不予退還， 隨房屋所有權同時過戶。七、物業(yè)管理服務承諾我公司將以以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經驗以外，將 在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統(tǒng)工程的方法技 術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管 理、督導管理協(xié)調管理等先進的管理方法。根據ISO9001 :20XX質量管理和質量保證國際標準中

31、有關服務行業(yè)的要求， 探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路；始終強調把服務業(yè) 主(住戶)作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高 服務層次，改善服務質量等方面采取一系列新舉措，瞄準物 業(yè)管理先進水平，全面接管小區(qū)后，按照宿遷市普通住宅 物業(yè)管理服務等級標準以及物業(yè)管理委托合同的有關 條款，在物業(yè)管理委托期二年內到達沐陽縣標準化小區(qū)。物業(yè)管理服務質量一、物業(yè)管理公共服務質量標準1、房屋共用部位、共用設施設備的維護房屋A.房屋完好率達98%以上; B.房屋零修、急修及時率92% 以上；c.房屋零修工程合格率 98%以上; D.外觀良好、整潔、 無缺損現象；E.房屋裝修貼合管理規(guī)定。協(xié)調配合水、電等

32、專業(yè)部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內下水道、化糞池正常 暢通運行。（3）環(huán)衛(wèi)設施完好無損。（4）道路暢通，路面平整。（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。2、安全護衛(wèi)（1） 主出入口設有值班室，并實行24小時值班；（2）安全護衛(wèi)人員 24小時巡查；（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；（4）交通、車輛管理有序；A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。B、機動車輛按序停放。（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措 施；（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努 力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現場。（7）小區(qū)內無重大火災、刑事和交通事故。3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生（1）綠化貼合

33、規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于 30%;（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象;修剪及時，整齊美觀；綠化品味高，有較高觀賞價值；小區(qū)內全方位持續(xù)清潔；房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜 物現像；水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼 合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患；環(huán)衛(wèi)設施整潔；無亂貼、亂掛、舌L劃現象；噪音等貼合環(huán)境標準。4、收費管理服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業(yè)管 理收費實行明碼標價；用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán) 境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向 業(yè)主委員會或物業(yè)產權人、使用人公布服務費收支狀況；模

34、苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、 提高收費標準等亂收費行為；認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效 投訴辦結率98%以上，回訪率100%;業(yè)主意見反饋滿意率 90%以上。5、相關條件（1）硬件環(huán)境A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋 用途現象；B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯；c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設施設備 齊全；D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；E、有集中監(jiān)控設備；F、有生活服務配套設施；G有教育、文體活動及商務服務設施；二、物業(yè)管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）1、便民服務（部分收費）（1）清洗空調過濾網；（2）室內清潔；（3）

35、檢修電 器（室內自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更 換配件；（6）修理，開關、插座、電話盒等；（ 7）修理、 更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、 燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費；（12） 代辦繳納電話費；（13）代辦電話開戶；（14）代辦有線電 視開戶；2、商務服務（部分收費）（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機票；（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務；3、社區(qū)娛樂、文化活動服務（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義

36、務服務活動。三、物業(yè)管理企業(yè)1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質證書；2、企業(yè)建立現代企業(yè)制度，內部考核制度健全，崗位 職責明確；3、人員培訓，持證上崗；（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。八、接管時的準備工作詳見附件3九、服務目標根據宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務等級標準的精神，我們保證服務達標。十、便民活動帶給便利、高效、經濟的便民服務是我們公司服務業(yè)主、 提高業(yè)主的工作與生活質量保障之一。我們將根據小區(qū)的結 構、地理位置及周邊的配套設施狀況及業(yè)主的需求，結合本 公司多年從事物業(yè)管理積累下來的經驗，帶給豐富的便民及 特約服務項

37、目，切實提高物業(yè)管理綜合服務質量。便民服務及社區(qū)文化見附件 4十一、提高管理服務水平新設想（一）實行小區(qū)主任管理制度；（二）推行ISO9001質量保證體系標準；（三）進一步開發(fā)、完善電腦物業(yè)管理軟件，建立計算 機網絡管理系統(tǒng)；（四）建立電腦防盜、消防報警系統(tǒng)，爭取在小區(qū)逐步 取消防盜網；（五）導入物業(yè)管理 cl系統(tǒng)戰(zhàn)略，從細處入手，創(chuàng)大 品牌效應，在小區(qū)內設置各種形象指示牌，構成獨有的文化個性和禮貌居住特色的小區(qū)。十二、公司與業(yè)主的違約職責一、甲方違反合紙，未到達管理服務質量約定目標的， 乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失 的，甲方承擔相應的法律職責；二、乙方違反合約，使甲方未

38、到達管理服務質量約定目 標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成 損失的，乙方承擔相應的法律職責；三、甲方違反合約，擅自提高收費標準或亂收費的。乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違反金;四、乙方應按合同約定，6個月交納一次物業(yè)服務費，不按本合約約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有 權要求乙方補交并從逾期之日起按每一天萬分之五交納違 約金。第八條為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可 預見狀況下，如發(fā)生漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié) 助公安機關執(zhí)行任務的等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造 成乙方必要的財產損失的，經有關部門鑒定屬實的，甲方不 承擔賠償職責。第九條

39、在本合約執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合約無 法履行，雙方按有關法律規(guī)定處理。第十條本合約內空格部分填寫的文字與印刷文字具有 同等效辦。本合約中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關法律、 法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第十一條本合約在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或 向物業(yè)管理行政主管部門申請調解；協(xié)商或調解無效的，可 向浦口區(qū)仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。第十二條本合約正本連同附件，一式兩份，甲乙雙方各 執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十三條本合約自簽訂之日起生效。附件1辦理裝修手續(xù)及管理流程圖尊敬的住戶：當您喬遷新居，準備精心裝飾裝修房屋的時候，請您參 照以下程序辦理裝修手續(xù)。它將為您節(jié)約許多寶貴的時間， 讓

40、您順利進行裝修。業(yè)主裝修前向管理處領取資料，業(yè)主閱讀資料資料，向 管理處咨詢。業(yè)主提出裝修申請：1、填寫室內裝修申請表；2、提交裝修施工圖或裝修方案；3、 帶給裝修施工人員身份證復印件1份及一寸照片1 張。管理處依據法規(guī)審核業(yè)主裝修方案。業(yè)主辦理相關手續(xù)：1、裝修許可證；2、裝修施工人員出入證。裝修施工隊進場施工1、管理處對業(yè)主裝修施工過程進行監(jiān)督2、業(yè)主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個月后管 理處負責驗收3、驗收合格，無發(fā)現影響公共設施、毗鄰房等，無息 退還押金不合格由業(yè)主進行整改后再驗收裝修個性提示：1、推薦業(yè)主與裝修公司簽訂裝修合同時，要提出保修期及保修金事宜，以便控制裝修公司的工程質

41、量及保修服務；2、嚴格遵守小區(qū)裝修時間(8: 00-12 : 0014: 00-18 :00)；3、禁止裝修工人員串樓串戶；4、裝修戶應配備 2只滅火器，嚴禁使用電爐，注意防火；5、樓梯搬運材料時，應注意維護公共設施墻面、樓面、 窗戶、消防箱、燈具、進戶門等 ；6、垃圾實行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房內；7、為了您和其他業(yè)主的利益，請您嚴格遵守房屋裝飾裝修管理協(xié)議的規(guī)定，謝謝合作！房屋裝飾裝修管理協(xié)議甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司乙方：為了確保物業(yè)和公共設施的安全，延長使用壽命，保證 乙方所購物業(yè)的保值增值， 甲乙雙方協(xié)商一致，達成本協(xié)議：一、甲方推薦乙方在住

42、宅室內裝修時，選取實力較強， 信譽較好，具有施工資質的施工單位。二、乙方開始裝修前，應提前七日向甲方提出申請，辦理如下手續(xù):帶給裝修施工圖或裝修方案；按規(guī)定交納垃圾清運費、裝修保證金；填寫二次裝修申請表。三、乙方的裝修方案經甲方審查合格，發(fā)給裝修施工 許可證后，方可進場施工，否則甲方工作人員有權要求乙 方停止裝修。四、乙方應協(xié)助施工人員憑身份證復印件及一寸照片一 張辦理臨時出入證(工本費 10元/本，押金20元/本)，無 臨時出入證不得進入本小區(qū)，裝修完畢后臨時出入證及裝修施工許可證由乙方或裝修負責人交回物業(yè)管理中心，并 辦理退押手續(xù)。為了保護轄區(qū)內各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大 廈內留宿

43、，否則甲方有權不予退還臨時出入證押金。五、乙方裝修前須對樓宇結構、裝置、裝飾等帶給足夠 的保護措施，避免在裝修期內有任何損毀。如樓宇內的公共 設備有任何損毀(污漬、裂痕、刮傷等)，有關業(yè)主須負擔 一切修復費用。六、乙方裝修材料應按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所 有的裝修材料只能存放于戶內，嚴禁從樓上拋棄垃圾或任何 物品。建筑垃圾應于室內裝袋后， 當天清運至甲方指定地點。 拖延一天以上的由管理處負責清運，所花費用從裝修保證金中扣除七、裝修施工時間規(guī)定為 8: 00- 12: 00, 14: 00- 18: 00。管理處對違反裝修時間規(guī)定的有權采取責令停工或沒收工具等處理辦法，以保證小區(qū)住戶正常作息

44、時間。八、所有裝修工程只限于本戶內，不得在走廊或共用區(qū) 域內進行，所有工具務必存放于本戶內，不得占用小區(qū)內的 公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負責 賠償其損失。九、裝修施工時，應盡量減少裝修引起的塵埃及噪音， 避免給其他業(yè)主帶來干擾及不便。應注意防火，排除火災隱 患，如引起火災并殃及其它業(yè)主和共用設施，乙方應承擔賠 償職責。乙方在裝修期間應關掉單元入戶門。十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛(wèi) 生間或排水管道，否則由此產生的維修、疏通費用乙方自行 承擔。十一、施工人員只能在裝修施工許可證指定的現場 作業(yè)，不得亂串場地，違者沒收出入證。十二、乙方在裝修時，應遵守下列規(guī)定

45、：外墻：為維護建筑外觀的統(tǒng)一、和諧及美觀，業(yè)主不得 將窗戶及外墻作任何更改，嚴禁改裝窗戶，不得拆遷或更改 平臺窗戶，不得加設其它附屬物，不準在外墻及窗戶上豎立 廣告標志。結構及外觀：1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴 禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復 原狀；2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安 全的隱患；3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超 過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶 的，應賠償損失并負責修復。陽臺及門窗：1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形 式的附加物；2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該狀況時要立

46、即清 洗干凈；3、嚴禁改動入戶門、門套；4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來 因滲水引起質變。管道：1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修;3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水;4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。廚房及衛(wèi)生間：1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；2、按煤氣公司有關規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋 于墻體，避免不安全因素存在；3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修;5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴

47、禁鑿擊地面或重力碰 撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避 免滲水；6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢， 防止?jié)B水。智能設施及管線：嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設 備的安裝位置。空調：1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先 預埋好管線及插座；2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。十四、乙方在裝修期間嚴禁使用明火易燃易爆物品，如 電焊、氣割等，若確屬需要，應報甲方批準。十五、甲方有權按乙方申請的裝修資料及本協(xié)議進行監(jiān) 督管理，乙

48、方若有違反，甲方有權責令其停工、扣留、沒收 裝修工具或責令其限期恢復原狀，造成損失時，乙方應承擔 相應的賠償職責。十六、乙方在裝修過程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設施設備或造成他人財產和人身損失 的，乙方應負責修復并賠償損失。十七、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共 同驗收，經三個月觀察，無滲漏或其他遺留問題，即可無息 退還乙方相應的裝修保證金。十八、本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司乙方：二00八年月日附件21、管理處全體員工培訓（1）委托方、管理公司及物業(yè)狀況的簡介（包括人事 結構和組織）（2）管理員工禮儀及行為規(guī)范（3）員工守

49、則、行為及紀律（4）物業(yè)管理基礎知識（5）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設備（6）物業(yè)設施的類型及應用（7）管理服務的目的及重要性（8）防火知識、消防裝置及使用（9）各項應急預案及實際操作培訓（10）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應變、電 力故障、煤氣泄露、雷暴及臺風、理業(yè)主投訴及投訴處理程 序。物業(yè)管理人員專業(yè)培訓（1）管理員的職責（2）物業(yè)移交單元的程序（3）清潔知識的介紹（4）物業(yè)管理法規(guī)的介紹（5）二次裝修的監(jiān)控及管理（6）物業(yè)范圍內巡視規(guī)程（7）緊急事故處理程序3、保安人員專業(yè)培訓（1）保安人員的職責（2）保安工作的基本概念（3）物業(yè)安全防范與管理消防安全防范與管理車輛管理與停車管理日常

50、巡視及夜間防范管理規(guī)程二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程治安消防等突發(fā)事件處理步操體能訓練及消防演習事件記錄規(guī)程4、工程人員專業(yè)培訓工程人員的職責各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程機電維護的措施及程序物業(yè)設施設備運作流程維修工具維護及保管設施設備維修保養(yǎng)規(guī)程物業(yè)設施的操作流程突發(fā)事件處理程序等5、清潔綠化工專業(yè)培訓本崗位規(guī)章制度及崗位職責制禮貌禮貌用語及行為道德規(guī)范不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項不同綠化品種管理養(yǎng)護的標準常見病蟲害及防治噴灑農藥殺蟲安全操作常用農藥的稀釋配置附件3：移交接管前的準備工作A提交介入管理，擬派管理處主任、部分管理員和維修 人員到位，其他人員分步

51、到崗，落實管理用房和宿舍，做好 各項籌備工作。B成立驗收小組。技術人員進駐現場，了解設備設施， 熟悉構造、性能、水、電、氣管道線路的位置及走向；填寫 有關質量記錄。I移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；H公共配套設施接管驗收表；川公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；W機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。物業(yè)資料的移交接管A接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料I產權資料；i項目批準文件；ii用地批準文件；iii建筑執(zhí)照；iv業(yè)主姓名、產權、房屋位置、建筑面積清單。H市府驗收合格資料i市建設工程竣工驗收證書；ii市建筑消防驗收合格證；iii物業(yè)綜合驗收合格證書；V用電許可證；v房屋使用說明書；vi房屋保修書。川工程技術資料i竣工圖-包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬;i工程及隱蔽管線的全套圖紙；i地質勘察報告；V工程合同及開、竣工報告；v圖紙會審記錄；V工程設計