1、專業實踐總結眾鑫地產評估摘要估價師是一個較為新興的行業，是一個對理論和實踐要求較高的行業。在掌握了扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經驗，從事此行業已有六年，過去主要是從事整體資產評估中的土地評估，近三年開始從事土地估價。從實踐角度出發，簡單闡述了土地評估的具體工作事務、工作流程、估價方法的現實應用、估價行業存在的風險等問題。正文：“知之愈明，則行之愈篤；行之愈篤，則知之益明。”這句名言出自類，大意是理解得越清楚，實踐就越扎實；實踐越扎實，認識就會更加清晰。土地評估行業也是一個對理論和實踐要求較高的行業，要想成為一名出色的土地估價師，最重要的是要積累估價案例經驗，這一經驗需要在工

2、作過進行積累，而不僅僅是通過估價師的那些實例題目。同時還需要對國家出臺的土地相關法律比較了解，政治嗅覺比較敏銳，還有經濟金融的相關知識的經驗。總之，估價師是一個較為新興的行業，無論房屋估價還是土地估價，前人的經驗都不太充分或可參考性并不大，需要自己行中摸索。在通過土地估價師之后的專業實踐過，我學到了許多中無法深刻體會到的知識和經驗，下面現就專業實踐過的主要工作、感受和認識分三部分做簡要總結陳述。第一部分 專業實踐的基本情況眾鑫地產評估成立于 2006 年100 萬元，現有國家土地估價師 5 人，為省注 C 級資質。公司經營范圍：土地評估、土地經營中介服務、土地有關法律、知識服務等。第二部分 專

3、業實踐期間完成的主要工作及流程一、主要工作：（1）參與土地一級市場出讓地價評估工作。涉及土地招拍掛過出讓底價的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評估。（2）土地抵押評估。涉及取得土地后進行融資需要進行的抵押評估，以估價值確定金額，主要由當事人或委托。（3）土地二、三級市場過戶評估工作。涉及土地過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。二、工作流程：工作流程分為前期工作、實地查勘、市場、撰寫、審核、出具、提交、歸類存檔八個階段。第三部分 專業實踐的感受及認識一、對土地評估行業的了解1、土地評估行業產生的時代背景：隨著土地使用制度的不斷深化,土地評估行業得到了快速發展,已成為我國經濟社會發展中不可或

4、缺的重要中介行業,在積極配合土地使用制度、推進土地市場建設、促進土地資源的集約合理利用等方面發揮了重要作用。2、土地評估行業的法律基礎：（1）由中民第十屆常務第二十九次會議于 2007 年 8 月 30 日通過的中民城市房地產管理法中的第三十四條規定“國家實行房地產價格評估制度”，房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。（2）1992 年 4 月 27 日國家物價局、建設部發出關于解決在房地產交易中國有土地收益流失問題。（3）1995 年 3 月 23 日建設部、聯合發出關于加

5、強與業務相關的房地產抵押和評估管理工作（建房1995152 號）。（4）國有資產評估管理辦法1991 年 11 月 16 日 中民令第 9l 號發布（5）中民土地管理法；（6）中民城市市房地產管理法；（7）中民物權法；（8）中民城鄉規劃法；（9）中民擔保法；3、評估行業的現狀（1）屬于朝陽產業，具有一定的發展空間。（2）業務來源上存在競爭，部分地區存在幾個評估公司，各評估公司在業務來源上競爭非常激烈。二、對估價方法的實踐認識理論，會給出評估相應的數據，要求利用公式來計算地價，但實際工作中，所有的數據都要自己的收集，下面就專業實踐過估價方法運用所涉及到的相關工作做簡要總結：（1）基準地價系數修。

6、其計算基本公式為：基準地價系數修評估的宗地地價（基準地價設定開發程度下的宗地地價）基準地價（1K）K123開發程度修正幅度K4（其中式中： K1期日修正系數 K2容積率修正系數 K3其它因素修正系數 K4土地使用年期修正系數K影響地價區域及個別修正系數之和）。該估價方法主要適合在城市規劃范圍內的商業、住宅、工業、綜合土地的評估。在實踐過，首先要收集當地的基準地價成果，包括基準地價圖表及修正體系，一般地區的基準地價技術中涵蓋了這些內容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細填寫現場表，主要包括區域和個別的、區域地價水平的，這個在實踐過顯得特別重要。本方法存在的不確定主要有：期日修正系數中涉及的地價指數

7、和還原利率的確定。（2）假設開發法。其計算基本公式為：總地價=售樓總價-開發總費用-專業費-不可預見費-利息-利潤-稅費。該估價方法主要適用于待開發建設土地、有明確規劃依據的土地及建成區房地產市場較繁榮的區段土地。該估價方法首先要求用市場比較法求取宗地預計開發完成后或現行狀態的價格水平，主要涉及在現實中，對宗地所在區域的房地產市場價格的和分析，其次開發費用的確定，也要求評估對區域相關工程承包價有很熟悉的了解和把握。相關費用的項目和標準，需要評估到規劃、土地、財政、稅務等部門收集相關的和標準，以次作為評估取值的依據。（3）成本近法。其計算基本公式為：土地價格（土地取得費相關稅費土地開發費投資利息

8、投資利潤土地增值收益）修正系數。該方法主要適合鄉鎮、郊區等市場不活躍區域的土地估價，要求宗地所在周邊區域有征地拆遷案例，有明確的征地補償文件。該方法在運用過，首先要取得當地征地拆遷補償文件，因為土地取得費主要依據當地征地拆遷補償文件相關條款規定，土地開發費用需要才能確定（部分參照城區基準地價技術中涉及的土地開發程度修正中涉及的土地開發費用）。（4）市場比較法。該方法主要適合于房地產市場較發達的區域，周邊有很多可以參照的市場案例。該方法運用過的難點在于收集市場比較案例，但大多數時候，要求收集有文字依據的市場案例存在一定的難度，有時候比較案例的確定只是依據市場，缺乏一定的文字依據。（5）收益還原法

9、。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因為如果用企業收入來還原，要求提供財務報表，由于委托方考慮自身原因，一般不會提供經過審計后的財務報表。如果用來進行計算，水平雖然可以得到，但在實踐過發現，一般用收益還原法來測算的地價和市場價值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導致的結果。由于各種方法都存在一定的局限性和，這就要求評估在現實估價工作中要多多分析，做到心中有價，那樣在估價過才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。三、對土地評估風險的實踐認識原來認為評估行業是個低風險行業，所謂估價，有些偏差總是難免的，但經過專業實踐過，發現評估行業其實存在著很多風險，下面就個人理解風

10、險主要體現在：（1）政治干預帶來的風險。雖然說目前多數評估機構都要求脫鉤改制，遵從“公平、公正、公開”原則進行執業，但實際上政治干預廣泛存在，比如“打招呼”、“開條子”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價。土地評估機構作為中介機構，在業務上和相關來往密切，等相關部門的政治干預對于評估機構而言壓力巨大，在我看來，這是評估行業的最大風險。（2）有關依據帶來的風險。在評估日常業務中，有時候會碰到特別敏感的估價業務，比如在涉案評估和處理糾紛過程中，評估的每一個參數的取值都要求有法律依據。就目前我國的小城市評估市場而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準地價系數修中的地價指數及還原利率的確定、假設開發法中樓盤的售價、成本法中的土地開發費用等都很難找到相關明確量化的可以的數據，由此帶來相應的業務風險。（3）估價從業職業素質帶來的風險。目前估價機構普遍存在估價師掛靠、另低薪聘請如一些應屆畢業生等理論和實踐經驗都不很豐富的估價員來處理日常事務，由此帶來的風險主要體現在：現場踏勘較粗糙、估價存在文字錯誤、計算過程存在邏輯錯誤、相關取值很大性等。（4）高額業務收入帶來的風險。俗話說“有錢能使鬼推磨”，估價機構作為一個企業，是其主要目的，有時候在委托方高額評估費的下，比如在做抵押評估過，易造成虛高地價，給企業運行帶來隱患。綜上所述，