1、北京標準工業廠房市場調研報告華清石龍項目組 1報告主要內容中國宏觀經濟發展現狀和未來發展趨勢總體分析 北京市標準工業廠房的市場供給綜合分析北京市標準工業廠房的市場需求綜合分析IIIIII北京市標準工業廠房的投資風險和發展機遇分析IV2中國宏觀經濟發展和未來發展趨勢總體分析 第一章 目前中國宏觀經濟現狀和未來發展前景分析 第二章 北京市經濟發展和投資環境分析 3第一章 目前中國宏觀經濟現狀和未來發展前景分析第一節 國家宏觀經濟發展總體狀況的綜述 第二節 國家宏觀經濟政策總體分析 第三節 加入WTO對中國今后經濟發展的影響分析 第四節 2008年奧運會對中國未來經濟的影響分析4目前國家宏觀經濟發展

2、總體狀況綜述經濟全球化催生了世界范圍內新的國際分工格局 為保持市場競爭優勢，降低生產成本，發達國家的制造業逐漸向發展中國家轉移 “世界工廠”概念和持續增長的中國消費需求引領全球對中國投資的新熱潮2003年以來，以美國為首的世界經濟出現復蘇態勢，外國在中國直接投資將保持穩定增長，國際制造業向中國轉移的速度繼續加快。ManufacturingResellers國際分工鏈條資料來源：國務院發展研究中心5 2003年中國GDP達到11.7萬億,比前年增長9.1%。在1992年-2001年間中國處于經濟周期下降階段，增速從14.2%降至7.3%。2002年開始增長8.1%，2003年是周期增長的第三個年

3、頭,積累的發展能量繼續釋放。（2002年時中國經濟發展的新拐點）目前國家宏觀經濟發展總體狀況綜述資料來源：國務院發展研究中心6 目前，中國經濟運行總體形勢良好，依然保持較快增長。2004年上半年，政府采取的宏觀調控措施效果顯現，使宏觀經濟由03年底和今年初的擴張期進入到回落期,經濟局部過熱得到有效控制。主要表現在： - 固定資產投資和工業生產增長速度進一步回落 - 市場銷售穩中趨活 - 進出口貿易由逆差轉為順差 - 市場物價漲勢減弱；銀行信貸有所控制目前國家宏觀經濟發展總體狀況綜述資料來源：國務院發展研究中心7 2003年，中國人均國內生產總值超過1000美元，達到中等收入國家水平（世界銀行標

4、準）。消費結構的變化將帶動汽車、房地產、信息制造業等產業的發展，成為中國經濟新一輪快速增長的重要促進力量。目前國家宏觀經濟發展總體狀況綜述資料來源：國務院發展研究中心8中國居民消費結構不斷升級與中國消費結構的不斷升級相比，國內的產業結構升級和產品結構升級相對滯后。高新技術產業開發區的建立和發展，吸引外來投資的進入、同時培育了自己高新技術企業的發展。緩解了日益升級的消費需求壓力，緩解了內需擴大的市場壓力。消費結構產業結構經濟增長目前國家宏觀經濟發展總體狀況綜述資料來源：國務院發展研究中心9第一章 目前中國宏觀經濟現狀和未來發展前景分析第一節 國家宏觀經濟發展總體狀況的綜述 第二節 國家宏觀經濟政

5、策總體分析 第三節 加入WTO對中國今后經濟發展的影響分析 第四節 2008年奧運會對中國未來經濟的影響分析10國家宏觀經濟政策總體分析全面把握消費結構變化引起的供給結構的深刻變化 1. 從目前情況看，穩定總量，切實把握好調控力度，放開市場，給地方和企業比較寬松的政策環境，恢復經濟自主增長能力 2. 從長期來看，宏觀政策的側重點應轉向結構調整 ，實現產業結構升級，緊跟需求結構的變化。如：汽車工業的產業鏈條的結構升級，汽車產業鏈的發展出現外在化，產品設計、主要零部件全部依賴進口。資料來源：國務院發展研究中心11第一章 目前中國宏觀經濟現狀和未來發展前景分析第一節 國家宏觀經濟發展總體狀況的綜述

6、第二節 國家宏觀經濟政策總體分析 第三節 加入WTO對中國今后經濟發展的影響分析 第四節 2008年奧運會對中國未來經濟的影響分析12加入WTO對中國經濟發展的影響分析推動國民經濟結構調整和產業升級，擴大就業總量和提高人民生活水平有利于發揮比較優勢，更好的吸收、利用外資；有利于“走出去”的戰略，在更廣闊的天地參與國際競爭合作有利于中國參加國際經貿規則的制定，分享多邊貿易體制和經濟全球化帶來的好處 外資企業大量涌入。帶來了巨大的需求，如總部設立，工業標準廠房，以及其他相關的配套需求。加入WTO為中國帶來發展機遇資料來源：國務院發展研究中心13加入WTO對中國經濟發展的影響分析不同地區、行業的應對

7、態勢分地區看，沿海地區態度積極，這些地區對外開放較早，積累了豐富的經驗，對市場經濟運行機制有較強的適應能力和應對措施。如：環渤海、長三角、珠三角等經濟圈。內陸地區則相對躊躇，雖然想搞活經濟、分享入世帶來的好處，但要改變和適應的東西還很多。分產業看，一些原來受外國出口限制的行業（如輕紡工業）在入世后，會隨著貿易自由化程度的提高而減少受外國貿易壁壘的影響，相應的擴大出口規模。而另外一些原來受保護的企業則要面對沖擊，如汽車工業。資料來源：國務院發展研究中心14加入WTO對中國經濟發展的影響分析國內投資消費北京投資產業結構優化國內投資增長約12 個百分點利用外資投資增長約8_10促進北京居民消費總量增

8、長約提高56最終消費總量提高約4，帶動GDP增長22.5北京吸引外資總量會有較大增長 外資利用結構趨于合理對北京經濟發展的影響表現在：入世對產業結構的影響與北京產業結構調整的方向是基本一致的，有利于北京產業結構調整和優化升級資料來源：國務院發展研究中心15加入WTO對中國經濟發展的影響分析從經濟領域整體來看 機遇大于挑戰 16第一章 目前中國宏觀經濟現狀和未來發展前景分析第一節 國家宏觀經濟發展總體狀況的綜述 第二節 國家宏觀經濟政策總體分析 第三節 加入WTO對中國今后經濟發展的影響分析 第四節 2008年奧運會對中國未來經濟的影響分析172008年奧運會對中國未來經濟的影響分析加速中國融入

9、世界的速度，促進經濟增長帶來“奧運經濟效應” 聚合效應裂變效應輻射效應“奧運經濟效應”資料來源：國務院發展研究中心182008年奧運會對中國未來經濟的影響分析 奧運經濟在北京市產生的需求，包括投資需求和消費需求在內將超過人民幣3萬億元。單位（億元）資料來源：國務院發展研究中心192008年奧運會對中國未來經濟的影響分析資料來源：國務院發展研究中心202008年奧運會對中國未來經濟的影響分析資料來源：國務院發展研究中心21中國宏觀經濟發展現狀和未來發展趨勢總體分析 第一章 目前中國宏觀經濟現狀和未來發展前景分析 第二章 北京市經濟發展和投資環境分析 22 第二章 北京市經濟發展與投資環境分析 第

10、一節 北京市經濟發展狀況綜述 第二節 北京市未來經濟發展整體規劃分析第三節 北京市城市建設整體發展規劃分析 第四節 北京市投資價值和投資前景評價23北京市宏觀經濟發展狀況綜述2001年，北京市人均GDP達到3000美元。人均GDP3000美元后，消費結構發生突出變化，由千、萬元級家電設備消費為主轉變為電腦、轎車、住房為主的高價位產品資料來源：北京市發展改革委員會24北京市宏觀經濟發展狀況綜述資料來源：北京市發展改革委員會的北京市今年上半年生產總值比去年提高13。3%（已扣除非典對上年基數的影響）25北京市宏觀經濟發展狀況綜述資料來源：北京市發展改革委員會26北京市宏觀經濟發展狀況綜述 資料來源

11、：北京市發展改革委員會27北京市外商投資行業分布情況資料來源：北京市發展改革委員會時間：2004年第一季度28北京市外商投資行業分布情況資料來源：北京市發展改革委員會時間:2004年第一季度29北京市宏觀經濟發展狀況綜述目前，北京己形成綜合配套能力較強的工業體系，汽車工業、電子工業、高新技術產業、建筑業等重點行業在經濟增長中的推動作用進一步增強 北京的產業政策：做強電子、做大汽車、擴充石化、提升裝備、發展都市、培育醫藥，這是2004年北京市在大力發展高新技術產業和現代制造業方面著力培育的六大支柱產業群 電子信息制造業、汽車產業、裝備制造業、生物醫藥產業的發展，將對北京市的工業園區內的標準廠房產

12、生巨大的需求12330北京市經濟發展現狀及未來發展趨勢和中國三大經濟圈比較經濟水平 增長源泉動力機制產業特色 經濟參數長三珠三環渤海全國人均GDP17461元15000122048023地均GDP112929652205289210666資料來源：市投資促進局、市工業促進局、商務局、國家統計局等部門有關統計資料。 中國區域新論、中國區域經濟發展、比較經濟新論 長三珠三環渤海地區投資拉動型出口拉動型內需拉動型長三珠三環渤海地區民資主導型外資推動型國資主導型長三珠三環渤海地區高科技知識密集型輕紡勞動密集型重化工資本密集型中國三大經濟圈比較31 三大經濟圈中，人均GDP北京排在最后，與廣州和上海相差

13、美元左右，差距比較明顯。這種差距與首都圈各城市發展長期缺乏聯合，極化效應相對較弱有關，存在包括產業項目、基礎設施、港口等在內的無序競爭，造成整個區域經濟發展滯后，與同樣處于沿海開放的中國長三角和珠三角的差距拉大 三個都市經濟圈形成的先后次序不同，先是珠三角，然后是長三角，最后是京三角地區，這就決定了以京津為中心的京三角地區發展空間更大。目前從政府層面、研究層面到企業層面，推動京津冀北地區經濟聯合起飛的一系列思路和規劃舉措正陸續出臺。首都經濟圈合作機制一旦理順，這一區域發展潛力的釋放速度將是十分迅速的 ，進而帶動整個環渤海經濟圈的發展北京市經濟發展現狀及未來發展趨勢和中國三大經濟圈比較資料來源：

14、市投資促進局、市工業促進局、商務局、國家統計局等部門有關統計資料。 中國區域新論、中國區域經濟發展、比較經濟新論 1232北京市城市發展戰略兩軸資料來源：北京市城市規劃局兩帶多中心33北京市未來經濟發展整體規劃分析實施大北京競爭戰略，積極促進環渤海區域一體化實施歸核化的競爭戰略，突出發展重點，注意適度多元 1. 城市的優勢資源集中起來，圍繞有限的目標，集中發展特定的企業群、產業群以及特定的區域實施智能化的競爭戰略，加快城市信息化和知識化進程 。 2. 發展高新科技園區，建設有活力的經濟技術開發區，誘致產業集群實施環境領先戰略，培育創新環境 實施顧客滿意服務戰略，轉換政府職能，提高服務績效 34

15、北京市未來經濟發展整體規劃分析北京市產業政策發展趨勢： 做強電子、做大汽車、擴充石化、提升裝備、發展都市、培育醫藥，這是2004年北京市在大力發展高新技術產業和現代制造業方面著力培育的六大支柱產業群。 圍繞這六大支柱產業群，北京市重點打造六條產業鏈：集成電路、液晶顯示器、汽車零部件、成套設備、現代中藥和石化新材料，培育龍頭企業和名牌產品。在多方面支持產業鏈形成的同時，合理布局重點產業，建設北京現代制造業產業帶。充分利用北京經濟技術開發區、順義區、通州區、大興區等地區工業基礎較好、發展空間充裕的有利條件，加強北京重點開發區、工業園區和產業基地的基礎設施建設，通過引導和扶持，形成發展的群聚效應。

16、11資料來源：北京市發展改革委員會35北京市未來經濟發展整體規劃分析北京六大支柱產業群集成電路液晶顯示器移動通信計算機軟件產業電子信息中高檔轎車中重型卡車越野車汽車零部件汽車服務貿易業汽車、零部件乙烯精細化工相關下游產業石化新材料數控機床醫療設備電子專用設備發電及輸變電設備工程機械、印刷機械環保設備裝備制造服裝紡織食品飲料包裝印刷工藝美術都市型工業化學制藥中藥與天然藥物生物技術生物醫藥資料來源：北京市發展改革委員會36北京市未來經濟發展整體規劃分析北京市圍繞六大支柱產業群的產業政策：以高技術為支撐的先進制造業體系，做強電子信息產業，重點發展集成電路、液晶顯示器、移動通信、計算機、軟件產業。做大

17、汽車及相關零部件產業，重點發展中高檔轎車、中重型卡車、越野車三大龍頭產品，帶動汽車零部件及汽車服務貿易業等加快發展。擴充石化新材料產業，逐步形成乙烯、精細化工等相關下游產業的產業鏈群。提升先進裝備制造業，重點扶持數控機床、醫療設備、電子專用設備、發電及輸變電設備、工程機械、印刷機械、環保設備制造業等。發展都市型工業，主要是發展有市場需求和比較優勢、具有良好基礎和發展空間的服裝紡織、食品飲料、包裝印刷、工藝美術等都市型工業。培育生物醫藥產業，主要以化學制藥、中藥與天然藥物、生物技術為重點，逐步形成集生物醫藥創新、制造、流通和服務于一條龍的產業群。37北京市城市建設整體發展規劃分析 推進城市化的主

18、要任務 加快衛星城建設 如亦莊將作為北京發展外向型經濟和高新技術 產業的重要基地 加速推進小城鎮建設 推進城市化的主要措施 加快市區產業布局調整和功能完善步伐 亦莊等郊區將承接市區工業轉移，成為現代制造業基地，并圍繞產業基地的建設促進衛星城和小城鎮的發展 創造良好政策環境 ，拓寬城鎮建設投融資渠道 大力推進管理創新，提高城市管理現代化水平 38北京市投資價值和投資前景評價北京的投資環境良好，并且由于北京作為首都經濟圈的龍頭，面對廣大的內地市場，發展空間巨大。在北京投資，前景看好39中國宏觀經濟發展現狀和未來發展趨勢總體分析 北京市標準工業廠房的市場供給綜合分析北京市標準工業廠房的市場需求綜合分

19、析IIIIII北京市標準工業廠房的投資風險和發展機遇分析IV報告主要內容40北京地區標準工業廠房市場供給情況分析第一章 北京地區標準工業廠房概況第二章 北京地區標準工業廠房供給分析41第一章 北京地區標準工業廠房概況 第一節 我們所研究的標準工業廠房第二節 標準工業廠房的市場機會第三節 標準工業廠房的產品特征第四節 北京標準工業廠房市場的總體描述42我們所研究的標準工業廠房到底是什么？“標準工業廠房”這一名詞是舶來品，目前北京市場對這個“舶來品”既沒有統一的定義，也沒有統一的行業標準。 行業內定義的標準工業廠房就是具有廣泛通用性的用于研發和生產的工業廠房.此次調研的標準廠房的范圍是：北京市市級

20、和國家級的開發區內用于中試和生產的標準廠房由政府和投資商進行建設用于租賃和出售的標準廠房43第一章 北京地區標準工業廠房概況 第一節 我們所研究的標準工業廠房第二節 標準工業廠房的市場機會第三節 標準工業廠房的產品特征第四節 北京標準工業廠房市場的總體描述44標準工業廠房的市場機會企業對標準工業廠房需求表現在以下幾個方面:企業可以迅速投入生產，縮減新建一個工廠的時間。長期租賃廠房實際上企業的一種融資行為，可以節省初期的投入，為企業帶來放大數倍的資本，利于企業的擴張。對于不是十分了解中國國情的外資企業來說，租用標準廠房也是一個過渡期，為以后是否自建工廠做個過渡，減少經營風險。企業可以從標準工業廠

21、房的附加產品獲益，如：園區的優惠財政和稅收政策 、園區的區域優勢 、園區的企業集群效應。 目標客戶-成熟的外資制造業和國內有高速成長潛力行業的企業45第一章 北京地區標準工業廠房概況 第一節 我們所研究的標準工業廠房第二節 標準工業廠房的市場機會第三節 標準工業廠房的產品特征第四節 北京標準工業廠房市場的總體描述46標準工業廠房的產品特征 單層多層聯排標準工業廠房的形式產品包括：標準工業廠房實體、供水系統、排水系統、 供電系統、通訊系統、交通系統等。標準工業廠房實體的類型，可分為：47標準工業廠房的產品特征 標準工業廠房不能僅僅被認為是出售或出租給企業客戶進行生產的物理空間，它應該具備以下產品

22、外延特征。核心產品和附加產品的完美結合才能為客戶所承認與接受。產業集群配套設施園區品牌48標準工業廠房的附加產品：產業集群：如以外資為依托的廣東的東莞電腦產業集群 園區品牌：如蘇州工業園配套設施 : 如醫院、賓館、酒店、商場、娛樂場所等標準工業廠房的產品特征49第一章 北京地區標準工業廠房概況 第一節 我們所研究的標準工業廠房第二節 標準工業廠房的市場機會第三節 標準工業廠房的產品特征第四節 北京標準工業廠房市場的總體描述50北京地區標準工業廠房市場概述北京地區標準工業廠房的產品特點： 以單層輕鋼和多層框架為主 北京地區標準工業廠房的銷售特點： 標準廠房的外延產品在銷售中起到重要作用。銷售方式

23、以租賃為主，也有部分先租后售或一次性銷售。北京地區標準工業廠房的租金： 不同開發區內的租金差別是很大的。電子城可以達到1.70元/平方米/天,而密云和平谷卻只有0.4元/平方米/天。北京地區標準工業廠房的開發特點： 開發區管委會是RBF的主要開發商；也有一些是開發區管委會和開發商共同開發的。北京地區租用標準工業廠房的客戶： 電子、生物制藥、輕加工、機械等行業中的外資、民營、國企等企業。 北京地區標準工業廠房的市場特點： 分布廣泛、質量良莠不齊、市場還沒形成規模、沒有行業規范性的操作手冊、各園區對標準工業廠房市場的建設、維護、管理沒有統一的模式和方法。 51北京地區標準工業廠房開發商： 開發區管

24、委會下設的開發總公司是標準廠房主要開發商，也有一部分是由開發區管委會和非政府投資商共同開發建設。在后期的開發當中以非政府投資商扮演重要角色。 標準工業廠房是各開發區管委會用來招商引資的載體。在占地面積上一般不超過園區總規劃面積的12%。北京地區標準工業廠房開發概況北京地區標準工業廠房的市場分布： 分布在國家級、市級、縣區級、鄉鎮等各級開發區。 提供標準工業廠房的市級以上開發區如下： 國家級：中關村科技園、北京經濟技術開發區（簡稱亦莊）、空港出口加工區 市 級：興谷、國家環保、空港物流中心、林河、大興、密云、 石龍、光機電一體化、雁棲、空港等開發區52北京地區標準工業廠房開發概況北京地區標準工業

25、廠房的一、二級市場： 一級和二級市場都還沒有形成規模，還沒有專業的政府機構和民間機構介入。只是在標準廠房的租賃市場上，出現了一些專業性的廠房出租網站，但這些網站所提供的信息大多數還僅限于一些廠房的出租和需求信息。53北京地區標準工業廠房市場供給情況分析第一章 北京地區標準工業廠房概況第二章 北京地區標準工業廠房供給分析54第一節 北京地區標準工業廠房供給情況分析第二節 北京地區標準工業廠房出租情況分析第三節 北京地區標準工業廠房主要供應商分析第四節 北京地區標準工業廠房的發展趨勢第二章 北京地區標準工業廠房供給分析55北京地區標準工業廠房供給情況分析 北京地區各級主要開發區標準廠房供應量注：廠

26、房的完工時間時間截止至2004年末資料來源：對各開發區的調研156.367.389020406080100120140160180總量國家級園區市級園區面積 （單位：萬平方米）國家級園區占總供應量43%市級園區占總供應量57%56北京地區標準工業廠房供給情況分析 北京地區主要開發區標準廠房供應分布注：廠房的完工時間時間截止至2004年末0510152025303540平谷石龍大興密云雁棲空港開發區林河光機電一體化空港物流中心國家環保亦莊中關村電子城中關村永豐園中關村昌平空港出口加工區面積 （單位：萬平方米）資料來源：對各開發區的調研亦莊、中關村電子城、密云三個園區占到總供應量的62%57北京地

27、區標準工業廠房供給情況分析 北京地區標準廠房的供給結構面積(萬平方米)層高 (米)載荷(公斤)建筑結構單層的廠房877800-3000-5000輕鋼結構聯排多層34.5400-450框架多層4.5-5.4/4.2450-750框架66.3注：廠房的完工時間時間截止至2004年末資料來源：對各開發區的調研58北京地區標準工業廠房供給情況分析 北京標準廠房的開發時間情況資料來源：對各開發區的調研156.39858.3020406080100120140160總的開發數量2002年底以前2003-2004年底面積 （單位：萬平方米）注：廠房的完工時間時間截止至2004年末20032004年開發的標準

28、工業廠房占總供應量的 37%。可見北京地區的標準工業廠房開發自2003年得到了較為快速的發展。59第一節 北京地區標準工業廠房供給情況分析第二節 北京地區標準工業廠房出租情況分析第三節 北京地區標準工業廠房主要供應商分析第四節 北京地區標準工業廠房的發展趨勢北京地區標準工業廠房供給分析60北京地區標準工業廠房出租情況分析 北京目前有效供給市場主要標準廠房出租情況資料來源：對各開發區的調研156.38472.3020406080100120140160123總供應量 已出租的廠房 待租的廠房廠房的目前供應狀況注：廠房的完工時間時間截止至2004年末面積 （單位：萬平方米）總待租率達46.3%61

29、北京地區標準工業廠房出租情況分析 北京目前待租的廠房結構分析單位：萬平方米注：廠房的完工時間時間截止至2004年末資料來源：對各開發區的調研62北京地區標準工業廠房出租情況分析 北京地區主要開發區標準廠房出租價格水平之一單位：元/天.平方米平谷0.37國家環保1.2空港物流中心0.9石龍0.7林河1光機電一體化1大興1.3密云0.4空港開發區1.12雁棲0.6亦莊1.5中關村電子城1.7中關村永豐園1.7中關村昌平1.2空港出口加工區1.12資料來源：對各開發區的調研63北京地區標準工業廠房出租情況分析 北京地區主要開發區標準廠房出租價格水平之二單位：元中關村電子城1.7中關村永豐園1.7亦莊

30、1.5大興1.3國家環保1.2中關村昌平1.2空港開發區1.12空港出口加工區1.12林河1.0光機電一體化1.0空港物流中心0.9石龍0.7雁棲0.6密云0.4平谷0.37資料來源：對各開發區的調研64第一節 北京地區標準工業廠房供給情況分析第二節 北京地區標準工業廠房出租情況分析第三節 北京地區標準工業廠房主要供應商分析第四節 北京地區標準工業廠房的發展趨勢北京地區標準工業廠房供給分析65北京地區標準工業廠房主要供給商分析北京天竺空港開發區狀況分析中關村電子城開發區狀況分析北京經濟技術開發區狀況分析 ABC66規劃面積:7.8平方公里地理位置:順義天竺鎮區域優勢:臨空(與機場近在咫尺)產業

31、特征:物流產業及與國際商務頻繁的企業標準廠房的特點:以多層的框架結構的廠房為主,標準廠房的關鍵指標:層高:4.54.2,荷載450公斤/平方米標準廠房的投資商:政府 空港開發區A資料來源：對各開發區的調研67S得天獨厚的地理位置成為本園區的核心競爭力愈加成熟的產業集群會使更多的相關的企業入駐，使土地的有效率增強競爭對手的出現:空港物流園區成立 空港開發區ASWOT分析模型WOT園區建設基本結束,發展空間有限68規劃面積:10.5平方公里地理位置:朝陽區酒仙橋區域優勢:北京的老電子工業基地產業特征:明顯的成熟的電子行業集群標準廠房的特點:以多層的框架結構的廠房為主,密集,設計和建設質量好,通用性

32、強,全面考慮電子制造業的需求特點標準廠房的關鍵指標:層高:5.44.5,載荷750公斤平方米標準廠房的投資商:政府 中關村電子城B資料來源：對各開發區的調研69S中關村電子城BSWOT分析模型WOT老的電子工業基地配套生產設施與生活設施優勢明顯臨近北京的商業中心,滿足客戶的商業和生產需求園區建設基本結束,發展空間有限臨近市區地域擴充難度大愈加成熟的產業集群會使更多的相關的企業入駐，使土地的有效率增強其他園區相同的產業鏈的發展正在日趨成熟,會進一步削弱它的優勢70規劃面積:15平方公里地理位置:大興亦莊區域優勢:外資公司的現代制造基地和新的生活社區產業特征:具有微電子和生物制藥產業特征標準廠房的

33、特點:以單層的輕鋼結構的廠房為主打形式, 標準廠房的關鍵指標:層高:7米,荷載1000公斤/平方米（單層）層高:4.5米,荷載750公斤/平方米（多層）標準廠房的投資商:政府投資商 北京經濟技術開發區BDA概述C資料來源：對各開發區的調研71SSWOT分析模型WOT國家級的經濟開發區中關村高科技園的輻射園有更廣闊的發展空間能滿足 更多消費者的需求周邊園區對它的競爭- 光機電產業園區過多依賴政府的支持,在新的市場 環境下優勢將不再顯著同業競爭 北京經濟技術開發區C72同業競爭-相近地域同業比較園區的優惠政策產業聚集度價格BDA核心區BDA擴展區BDA周邊地區唇齒相依核心區：指原有的15平方公里區

34、域擴展區：指后來新規劃的25平方公里區域其中包括了我們研究的東區和光機電一體化園區周邊地區：指大興和豐臺開發區73同業競爭-主要投資商比較BDA最大的投資商北京市政府標準廠房的建設階段：第一階段：年開始的多層框架結構廠房的生產（主要滿足外商制造商的需要分裝或灌裝他們的半成品）第二階段：年興起的單層輕鋼結構廠房的生產（主要滿足外商制造商的需要部分機械加工的生產轉入中國或更多的生產環節轉入中國）第三階段：年興建的獨棟辦公樓只賣不租每個獨棟包 括辦公面積在內建筑面積在20003000平方米之 間（主要滿足企業總部和中試生產的需要）74同業競爭-主要投資商比較BDA最大的投資商北京市政府標準廠房的分布

35、： BDA的園中園包括隆盛工業園、星網工業園、中和工業園、宏達工業園、永昌工業園。其中：隆盛工業園、中和工業園、宏達工業園、永昌工業園四個園區是為招商引資而建設的標準廠房 星網工業園是諾基亞公司的園中園，里面主要是相關廠家的定制標準廠房。（不在本案的研究之列）75同業競爭-主要投資商比較BDA最大的投資商北京市政府標準廠房的情況：形式多樣，多層與單層相間產品附加：享受國家級和高科技園區的雙重政策具體是：宏達工業園：廠房編號結構形式總面積（平方米）單元數最小單元面積層數層高（米）樓面承載（噸/平米）1砼框架結構859381077.544.50.75246275925534627592554859

36、381077.54資料來源：對各開發區的調研76同業競爭-主要投資商比較BDA最大的投資商北京市政府標準廠房的情況：形式多樣，多層與單層相間具體是：永昌工業園：廠房編號結構形式總面積（平方米）單元數最小單元面積層數層高（米）樓面承載（噸/平米）7美國進口輕鋼結構22653.71141134廠房1辦公23廠房7辦公3.538砼框架結構2945724116064.50.75資料來源：對各開發區的調研77同業競爭-主要投資商比較BDA最大的投資商北京市政府標準廠房的情況：形式多樣，多層與單層相間具體是：中和工業園：廠房編號結構形式總面積（平方米）單元數最小單元面積層數層高（米）樓面承載（噸/平方米）

37、防火等級9普通聯體輕鋼結構106408963生產車間1層辦公區23層生產車間7辦公區3.5生產車間3辦公區23層0.75二級10普通聯體輕鋼結構1297462144生產車間1層辦公區23層生產車間7辦公區3.5生產車間3辦公區23層0.75二級資料來源：對各開發區的調研78同業競爭-主要投資商比較BDA最大的投資商北京市政府標準廠房的情況：形式多樣，多層與單層相間具體是：隆盛工業園(一期） ：廠房編號結構形式總面積（平方米）單元數最小單元面積層數層高（米）樓面承載（噸/平方米）防火等級1普通聯體輕鋼結構729951417生產車間1層辦公區23層生產車間7辦公區3.5生產車間3辦公區23層0.7

38、5二級2普通聯體輕鋼結構5485227423普通聯體輕鋼結構5485227434普通聯體輕鋼結級鋼筋砼框架結構8084104473一層3其他層0.75資料來源：對各開發區的調研79同業競爭-主要投資商比較BDA核心區工業園隆盛園新投資商北京金地科創投資標準廠房的生產情況：主要完成隆盛園二期隆盛園二期標準廠房的介紹：廠房全部采用輕鋼結構，在設計上最大程度地滿足不同的行業的需要，并為二次的設計留有余地。該廠房為大開間，開放式共有7個獨棟。每個廠房由生產區（單層），辦公區（2，3層），庭院組成。每一棟的建筑面積在2200-36005900平方米。資料來源：對各開發區的調研8

39、0同業競爭-主要投資商比較隆盛園二期標準廠房具體是：A5A6A6”A7A8A8”結構形式輕鋼結構輕鋼結構輕鋼結構輕鋼結構輕鋼結構輕鋼結構層數廠房1辦公23層廠房1辦公23層廠房1辦公23層廠房1辦公23層廠房1辦公23層廠房1辦公23層層高5.5/3.55.5/3.55.5/3.55.5/3.55.5/3.55.5/3.5低層面積369415961596163224252425總面積5980.72217.852217.852325.936203620BDA核心區工業園隆盛園新投資商北京金地科創投資資料來源：對各開發區的調研81同業競爭-主要投資商比較標準廠房的銷售情況：單層需求大，全部出租；

40、剩余的標準廠房全部為多層廠房 BDA個工業園的銷售情況：標準廠房的客戶情況：從客戶的數量和行業性質來看：客戶多為外商的制造商或是為外商制造商的配套企業，電子類的居多占到了企業總數的30%，其次為生物醫藥占到了企業總數的20%。從銷售的時間來看：前期多為外商的制造商，行業集聚明顯，后期多為國內企業，行業特征不明顯。資料來源：對各開發區的調研82同業競爭-主要投資商比較標準廠房的分布情況： 標準廠房分布在三個樣本園中，他們分別是由新城實業開發的新城工業園、新瀛投資管理公司開發新瀛工業園、迪興科貿/市政公司負責開發迪興工業園，該三家公司均由亦莊鎮政府直接管轄，其中新城實力最為雄厚，新瀛由新城和匯瀛兩

41、家公司聯合成立，迪興是新城下設分公司之一。三塊園區的租賃形式和用戶權限一致。BDA擴展區東區的投資商亦莊鎮政府產品附加：雖不享受國家級和高科技園區的雙重政策，但可以協助客戶辦理相關的享受政策的手續。83同業競爭-主要投資商比較標準廠房的具體情況：BDA擴展區東區的投資商亦莊鎮政府廠房編號結構形式總面積（平方米）單元數最小單元面積層數層高（米）樓面承載（噸/平方米A5輕鋼結構354221200生產車間1層辦公區3層生產車間8；辦公區3.5生產車間2；辦公區0.5A6框架結構880081580生產車間2層辦公區3層生產車間4.9；辦公區3.5生產車間每層為0.8；辦公區0.5目前尚未完工，目標客戶

42、微電子企業資料來源：對各開發區的調研84同業競爭-主要投資商比較BDA擴展區東區的投資商亦莊鎮政府標準廠房的銷售情況之一：1000平方米的廠房已經出租完畢，目前剩下是2000平方米左右的廠房。標準廠房的客戶情況：行業特征不明顯。目前有的客戶行業是：機械加工、印刷、食品、醫藥等。原因：2002年以后才開始興建的，建設的時間短，未能形成主導、穩定的客戶群資料來源：對各開發區的調研85同業競爭-主要投資商比較BDA擴展區東區的投資商亦莊鎮政府標準廠房的銷售情況之二：標準廠房的招商方向：一般為外資、合資和高新技術企業已注冊于核心區的高新技術企業，如租用樣本園區廠房將有一定的優惠政策。資料來源：對各開發

43、區的調研86第一節 北京地區標準工業廠房供給情況分析第二節 北京地區標準工業廠房出租情況分析第三節 北京地區標準工業廠房主要供應商分析第四節 北京地區標準工業廠房的發展趨勢北京地區標準工業廠房供給分析87北京地區標準工業廠房的發展趨勢在北京市的產業政策和城市規劃指導下，標準工業廠房的開發將趨于有序化 1、北京市“九五”計劃和2010年發展目標，北京市的一個新的經濟增長點就包含了高新技術產業。高新技術及其產業是首都經濟新的增長點，也是今后要重點加以發展的。北京市的產業政策就是要逐步形成以電子信息、生物工程和新醫藥、光機電一體化、新材料等新興產業為主導的高新技術產業群。 標準工業廠房在未來的開發也

44、將緊跟北京市的產業政策走，為北京市的這些主導的高新技術企業服務。 88在北京市的產業政策和城市規劃指導下，標準工業廠房的開發將趨于有序化 2、北京市在“十五”時期的城市規劃就是要加快市區產業結構調整。明確提出北京市的郊區要作為市區產業發展的廣闊腹地，并且要通過市區產業結構調整的契機，根據各自的資源條件，以區縣工業園區為依托，將承接市區內的工業轉移，成為現代制造業基地，促進郊區工業化和城市化水平的提高 。在城市規劃的原則中也明確提出了要規劃先行的原則。 可以看出北京既有鮮明的產業政策，又有整體的城市規劃，所以標準工業廠房的未來開發勢必趨于有序化。 北京地區標準工業廠房的發展趨勢89標準工業廠房的

45、前期混亂開發造成的后遺癥仍需一定時間來消化 北京前段時間混亂開發工業園造成的后遺癥是不可能在短時間內消除的。而這其中的尚未統計出來的具體標準工業廠房供應數量也會對未來一段時間的標準工業廠房開發造成一定影響。 北京市的標準工業廠房市場在未來幾年內應該是一個整頓調整時期，但最終會實現在北京市產業政策和城市規劃指導下的有序發展。 北京地區標準工業廠房的發展趨勢90在級別上北京的開發園區可分為： 國家級、市級、區級和鄉鎮級。在類型上可以分為三種類型： 一種是國家批準的開發園區，如北京及經濟技術開發區、中關村科技園區等； 二種是市政府、區、縣政府批準設立； 三種是沒有立項，先蓋房進行出租的“園區”，北京

46、的部分“農業科技園”，大都是租用農地，進行建設，對外出租沒有產權的經營用房的“園區”。 政府行為對北京標準工業廠房的供給影響資料來源：國家信息中心91 2003年國家出臺的土地治理整頓政策其中的一個矛頭直指開發區，國家清理整頓的開發區也主要是第二類“開發園區”。 2004年3月24日北京市的有關部門于2004年3月24日曾向國土資源部遞交了一份報告：北京市宣布九成開發區被撤銷。由原有的470個開發區清理整頓為28個。資料來源：國家信息中心 政府行為對北京標準工業廠房的供給影響92開發區數量減少94.04%資料來源：國家信息中心 政府行為對北京標準工業廠房的供給影響93開發區規劃面積減少53.7

47、4%單位: 平方公里資料來源：國家信息中心 政府行為對北京標準工業廠房的供給影響94但實際上北京的470個開發區質量上良莠不齊，地域上分布廣泛，北京的各級行政區域均有可能存在開發區。盡管北京決定要砍掉442個開發區，但在實際操作中，哪些開發區是留下的，哪些開發區是砍掉的，目前還沒有一個明確的名單。而且實際中又出現了一種開發區合并的現象，既留下來的開發區吞并被砍掉的開發區，幾個開發區合并成一個開發區。這就出現了砍掉442個開發區后，是否真的會如我們理論計算的開發區規劃面積減少到405.32平方公里。 而標準工業廠房又是目前各個開發區的主要投資項目，因此整頓后北京市各級開發區的標準工業廠房的總的供

48、應數量仍然是一個未知數。 北京開發區去九留一北京到底有多少面積的開發區 95中國宏觀經濟發展現狀和未來發展趨勢總體分析 報告主要內容北京市標準工業廠房的市場需求綜合分析北京市標準工業廠房的市場供給綜合分析IIIIII北京市標準工業廠房的投資風險和發展機遇分析IV96北京標準工業廠房市場需求表現出的7個趨勢特征1.目前北京RBF市場是一個快速成長的市場,市場前景看好2.該市場的需求者向外資企業、高新技術企業和城市的主導行業偏移3.園區作為RBF的載體成為企業選擇RBF時的重要參考因素4.目前消費者對RBF的需求在向中等面積的單體輕鋼結構集中5.價格因素在大多數用戶選擇RBF時不是決定性因素6.R

49、BF消費者需求差異性在RBF市場中逐漸增強7.多層次、多方面的客觀因素共同影響著RBF市場的需求情況97北京標準工業廠房市場需求表現出的7個趨勢特征1.目前北京RBF市場是一個快速成長的市場,市場前景看好2.該市場的需求者向外資企業、高新技術企業和城市的主導行業偏移3.園區作為RBF的載體成為企業選擇RBF時的重要參考因素4.目前消費者對RBF的需求在向中等面積的單體輕鋼結構集中5.價格因素在大多數用戶選擇RBF時不是決定性因素6.RBF消費者需求差異性在RBF市場中逐漸增強7.多層次、多方面的客觀因素共同影響著RBF市場的需求情況98北京經濟發展已經進入快車道，發展態勢迅猛，發展速度平穩，經

50、濟實力迅速增強，已經成為國內外諸多企業投資的樂土。北京RBF市場是一個快速成長的市場,市場前景看好資料來源：北京市統計年鑒99北京市工業產值迅速提高從社會需求角度看，社會總投資連年放量增加各項指標均反映了北京工業的快速發展，從另一方面揭示出RBF市場在北京所蘊涵的巨大潛力資料來源：北京市統計年鑒北京RBF市場是一個快速成長的市場,市場前景看好100同時，北京己形成綜合配套能力較強的工業體系，包括汽車工業、電子工業、高新技術產業、機械工業等技術資本密集型行業。各行業企業數量近年大幅度增加，急需充足的物理空間進行日常的生產經營。而標準工業廠房的發展恰恰為這些新興的的企業在成長階段提供了經濟、有效的

51、生產經營場所。汽車工業電子工業高新技術機械工業工業體系生產經營空間的供給與需求關系標準工業廠房提供商逐漸緊密，市場總量繼續擴大北京RBF市場是一個快速成長的市場,市場前景看好101北京標準工業廠房市場需求表現出的7個趨勢特征1.北京RBF市場是一個快速成長的市場,市場前景看好2.該市場的需求者向外資企業、高新技術企業和主導行業偏移3.園區作為RBF的載體成為企業選擇RBF時的重要參考因素4.消費者對RBF的需求在向中等面積的單體輕鋼結構集中5.價格因素在大多數用戶選擇RBF時不是決定性因素6.RBF消費者需求差異性在RBF市場中逐漸增強7.多層次、多方面的客觀因素共同影響著RBF市場的需求情況

52、102 近年來，北京市外資企業、高新技術企業和主導行業企業不僅在數量上以較快速度增長。同時也為北京的總體經濟發展貢獻著巨大的力量。可以看出，這些企業是今后北京經濟發展、工業發展的生力軍。他們的壯大也預示著北京RBF市場將進一步完善、活躍。RBF市場的需求者向外資企業高新技術企業和主導行業偏移Heading外商獨資中外合資中外合作HeadingHeading外資企業高新技術企業主導行業企業信息技術生物工程與新醫藥新材料新能源新制造技術環保技術航空航天技術光機電一體化生物醫藥新材料電子信息汽車103資料來源：北京市統計年鑒外資企業在中國的蓬勃發展，特別是制造業大舉進入中國開拓了巨大的經濟增長空間越

53、來越多的跨國企業在北京設立研發機構和生產基地。這大大推動了北京RBF市場的需求RBF市場的需求者向外資企業高新技術企業和主導行業偏移104高新技術及其產業是首都經濟新的增長點，今后要重點加以發展。以北京市新技術產業開發試驗區和北京經濟技術開發區為基地。以信息產業為龍頭，以商品化、產業化和國際化為目標，逐步形成以電子信息、生物工程和新醫藥、光機電一體化、新材料等新興產業為主導的高新技術產業群。同時，積極利用高新技術改造傳統產業，全面提升產業的技術水平，加快國民經濟信息化進程。高新技術企業必定將成北京RBF市場最重要的用戶之一。資料來源：北京市統計年鑒RBF市場的需求者向外資企業高新技術企業和主導

54、行業偏移105北京標準工業廠房市場需求表現出的7個趨勢特征1.北京RBF市場是一個快速成長的市場,市場前景看好2.該市場的需求者向外資企業、高新技術企業和主導行業偏移3.園區作為RBF的載體成為企業選擇RBF時的重要參考因素4.消費者對RBF的需求在向中等面積的單體輕鋼結構集中5.價格因素在大多數用戶選擇RBF時不是決定性因素6.RBF消費者需求差異性在RBF市場中逐漸增強7.多層次、多方面的客觀因素共同影響著RBF市場的需求情況106園區是標準工業廠房生存與發展的搖籃與載體，園區自身的發展直接影響甚至制約著區內標準工業廠房的發展。兩者相輔相成，緊密結合；共同吸引、服務于企業企業園區作為RBF

55、的載體成為企業選擇RBF時重要參考因素園區的軟硬件設施與服務吸引企業前來投資入駐企業的發展與壯大促進了園區的聲譽。從而吸引更多的企業RBF提供商園區開發商滿足企業用戶的需求企業為開發商帶來利潤從簡單的土地買賣關系上升到基于最終企業客戶的全面合作雙方共同創造并分享收益107園區的美好未來將強烈吸引企業的加入與參與，共同肥沃這片企業發展壯大的新土壤。未來園區知識密集，技術密集區產尖端的技術產業研一流的研發平臺住舒適的居住區綜合多功能服務區城市經濟快速發展的推動器企業成長壯大的舞臺園區作為RBF的載體成為企業選擇RBF時重要參考因素108我們發現，企業用戶在選擇滿意的RBF產品時會綜合考慮以下3個方

56、面的因素 園區品牌和所提供的軟硬件服務 區內行業聚集效應程度 園區內外綜合環境 地理位置和交通條件園區方面考慮因素 租金價格 物業管理產品方面考慮因素 發展商品牌 其它考慮因素 保值/增值：其它發面考慮因素 RBF的建筑結構和構造 RBF的質量以及提供的基本配套設施園區作為RBF的載體成為企業選擇RBF時重要參考因素109我們在調研中發現，在選擇園區時企業的關注因素會呈現以下的分布：企業需求程度園區提供程度高高中中低低硬件設施稅收政策融資支持交通條件人才支持地理位置產業政策商業娛樂政府支持投資環境商業機會龍頭企業綜合管理價格水平園區作為RBF的載體成為企業選擇RBF時重要參考因素110北京標準

57、工業廠房市場需求表現出的7個趨勢特征1.北京RBF市場是一個快速成長的市場,市場前景2.該市場的需求者向外資企業、高新技術企業和主導行業偏移3.園區作為RBF的載體成為企業選擇RBF時的重要參考因素4.消費者對RBF的需求在向中等面積的單體輕鋼結構集中5.價格因素在大多數用戶選擇RBF時不是決定性因素6.RBF消費者需求差異性在RBF市場中逐漸增強7.多層次、多方面的客觀因素共同影響著RBF市場的需求情況111通過訪談專業機構和業內人士，我們發現：單體輕鋼結構正在逐漸被消費者認同，其產品特點最大程度的滿足了消費者的需求90年代初期標準工業廠房在北京出現。當時由于受市場需求、建設技術、開發程度等

58、因素影響，RBF市場上的主流產品為多層框架結構，甚至是多層磚混結構。但隨著北京經濟的發展和RBF市場的成熟，企業用戶對RBF的需求正在逐漸向單體輕鋼結構轉變。這是因為單體輕鋼結構相對于傳統多層框價結構具有以下優勢：消費者對RBF的需求在向中等面積的單體輕鋼結構集中企業獨立性、私密性強方便貨物人員進出提高工作效率層高大便于生產設施的安裝荷載大適用于多種行業生產價格適中，可以接受展現企業現代化程度單體輕鋼結構RBF112通過對目前正在使用RBF的企業用戶進行調研我們還發現這個市場的以下特征（限于BDA)特征一：外資企業和內資企業均對RBF有著強烈的需求，但目前外資企業需求量大于內資企業資料來源：用

59、戶調研結果-亦莊的市場樣本調查消費者對RBF的需求在向中等面積的單體輕鋼結構集中113通過對目前正在使用RBF的企業用戶進行調研我們還發現這個市場的以下特征（限于BDA) ：特征二：輕鋼結構標準廠房使用量大于框架結構標準廠房使用量，并且逐漸成為市場的主導產品消費者對RBF的需求在向中等面積的單體輕鋼結構集中資料來源：用戶調研結果-亦莊的市場樣本調查114通過對目前正在使用RBF的企業用戶進行調研我們還發現這個市場的以下特征（限于BDA) ：特征三：通過調查發現，使用面積在1000到3000平方米的標準工業廠 房 最受用戶歡迎。預計其也將成為市場今后的主導選擇。面積累進(M2)頻率累積 %接收頻

60、率(家)累積 %0.00 0.00 0.00 3000.00 32.00 0.56 1000.00 12.00 0.21 1000.00 12.00 0.77 3000.00 32.00 0.77 7000.00 5.00 0.86 5000.00 4.00 0.84 5000.00 4.00 0.93 7000.00 5.00 0.93 9000.00 3.00 0.98 9000.00 3.00 0.98 11000.00 1.00 1.00 11000.00 1.00 1.00 0.00 0.00 1.00 其他0.00 1.00 其他0.00 1.00 消費者對RBF的需求在向中等面積