1、 1.掌握房地產開發(fā)項目質量管理的主要途徑和方法，成本管理的主要方法，進度控制方法及關注因素，房地產開發(fā)項目的主要合同與分類； 2.熟悉房地產開發(fā)項目質量管理的主要內容、質量監(jiān)督控制手段，項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內容，進度管理的主要任務，合同管理的主要內容，監(jiān)理單位的主要工作內容，竣工驗收的工作程序； 3.了解房地產開發(fā)項目質量管理的特點，成本管理的參加者，進度管理系統(tǒng)，房地產開發(fā)項目合同的特點與作用，監(jiān)理單位的其他工作，竣工驗收的要求，范圍及依據(jù)。第9章 房地產開發(fā)項目工程管理本章學習要求房地產開發(fā)與投資分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI本章指后者廣義的工

2、程建設管理指從項目決策到項目建成交付使用的全過程管理狹義的工程建設管理指項目在施工建造階段的管理房地產開發(fā)與投資分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI指房地產開發(fā)企業(yè)自己組織施工隊伍，自己配備或租用施工機械，自己采購材料，自己組織施工完成開發(fā)項目的工程建設 （1）工程總承包； （2）工程部分承包；9.1.1房地產開發(fā)項目工程建設的組織方式自建委托施工房 地 產 開 發(fā) 與 投 資 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI9.1 房地產開發(fā)項目工程建設的組織與管理方式9.1.2 房地產開發(fā)項目工程建設階段的管理模式自行管理房 地 產 開 發(fā) 與

3、 投 資 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI委托管理在我國房地產開發(fā)中采用較為普遍國際上工程建設中慣用的管理模式 指對開發(fā)項目工程建設階段的工作內容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關系編制計劃，將該計劃付諸實施，在實施的過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至工程竣工，交付使用。9.2.1 進度控制的概念房 地 產 開 發(fā) 與 投 資 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI9.2 房地產開發(fā)項目工程建設進度控制 （1）錯誤估計項目的特點及項目實現(xiàn)的條件，包括過高的估計了有利因素和過

4、低估計了不利因素，對項目風險缺乏認真分析； （2）項目決策、籌備與實施中各有關方面工作上的失誤； （3）不可預見事件的發(fā)生。9.2.2 產生各種影響因素的原因房 地 產 開 發(fā) 與 投 資 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI9.2.3 網(wǎng)絡計劃的優(yōu)化工期優(yōu)化費用優(yōu)化（時間成本優(yōu)化）資源有限，工期最短工期固定，資源均衡資源優(yōu)化工程進度檢測與調整的過程工程進度計劃實施中的調整方法實際進度與計劃進度的圖形比較方法9.2.4 進度計劃實施中的檢測與調整工程進度檢測的系統(tǒng)過程工程進度調整的系統(tǒng)過程橫道圖比較法S型曲線比較法香蕉曲線比較法改變工作間的邏輯關系改變工作的持續(xù)時

5、間工作內容9.2.5施工階段進度控制的主要工作內容施工進度控制工作內容施工進度的檢查與監(jiān)督施工進度計劃的調整工程延期的控制房 地 產 開 發(fā) 與 投 資 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI工程延期的制約物資供應是實現(xiàn)項目三大目標控制的物質基礎物資供應進度控制的涵義1在物資供應進度控制中應注意的問題2房 地 產 開 發(fā) 與 投 資 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI9.2.6 物資供應的進度控制 在房地產開發(fā)建設過程中，房地產開發(fā)商一般不直接對項目實施進度進行控制和管理，而是委托建設監(jiān)理單位進行進度控制，監(jiān)理單位根據(jù)建設監(jiān)理合同分別

6、對開發(fā)商、設計單位、施工單位的進度管理實施監(jiān)督。各單位都按開發(fā)合同的要求編制本單位的進度計劃，并加以實施，同時接受監(jiān)理單位的監(jiān)督。9.2.7 進度控制中關注的因素9.2.8房地產開發(fā)項目進度管理系統(tǒng)（1）材料、設備的供應情況；（2）設計變更；（3）勞動力的安排情況； （4）氣象條件。9.3 房地產開發(fā)項目工程建設投資控制項目可行性研究的深度不夠在開發(fā)項目工程建設期間社會物價水平的上漲在各設計階段所作的投資計算突破投資計劃的目標項目的設計變更引起費用增加項目實施過程中不可預見因素的發(fā)生項目施工不能順利進行引起費用增加其他原因9.3.1 項目投資失控的原因房 地 產 開 發(fā) 與 投 資 分 析FA

7、NGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI編制投資控制規(guī)劃投資控制規(guī)劃根據(jù)項目的工程建設進度和項目的投資目標而確定。費用比較偏差分析投資計劃值與實際值的比較。局部偏差與累計偏差、絕對偏差與相對偏差、偏差程度；偏差分析方法：橫道圖法、表格法、曲線法；偏差原因9.3.2 工程建設投資控制的方法與步驟房 地 產 開 發(fā) 與 投 資 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI未完工程投資預測在施工過程中，根據(jù)已完工程實際投資的情況以及對偏差原因的分析，對預測時間點以后各期和全部未完工程所需要的投資進行的估計和測算。糾偏組織措施、經(jīng)濟措施、技術措施、合同措施、合同措

8、施、我國現(xiàn)行工程價款結算的主要方式 按月結算；竣工后一次結算；分段結算； 結算雙方約定并經(jīng)開戶銀行同意的結算方式 預付備料款；中間結算；竣工結算 工程計量的一般程序； 合同價款的復核與支付9.3.3 工程價款的結算按月結算的方法工程價款的計量支付 按實際價格結算；按調價文件結算法； 調值公式法工程價款的動態(tài)結算房 地 產 開 發(fā) 與 投 資 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI9.3.4 工程變更的控制正常和必要的工程變更失控的工程變更工程變更的控制原則工程變更的控制程序房 地 產 開 發(fā) 與 投 資 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFEN

9、XI9.3.5 索賠施工索賠：施工索賠的內容、依據(jù)、程序業(yè)主索賠：拖延工期索賠、工程質量缺陷的索賠、不合格材料的索賠、保險費用索賠、承包方不正當放棄工程索賠房 地 產 開 發(fā) 與 投 資 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI索賠控制：核實索賠事件的真實性、反駁索賠依據(jù)的充分性、審查索賠的合理性9.3.6 成本管理的參加者主要有業(yè)主、承包商、監(jiān)理單位、設計單位等9.3.7 項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內容（1）項目策劃階段； （2）設計階段；（3）施工階段的成本管理； （4）項目銷售階段的成本管理。 （1）編制成本管理規(guī)劃； （2）確定成本管理的對象； （3）費用

10、比較與投資偏差分析； （4）有效利用工程價款結算方法； （5）重視工程變更工作； （6）認真做好成本核實與總結工作。9.3.8 房地產開發(fā)項目成本管理方法影響因素多質量波動大質量隱蔽性終檢局限性評價方法的特殊性9.4 房地產開發(fā)項目工程質量控制 質量管理是指確定質量方針、目標和職責并在質量體系中通過諸如質量策劃、質量控制、質量保證和質量改進使其實施全部管理職能的所有活動。房地產開發(fā)項目質量管理的特點9.4.1 質量控制概述質量的概念工程項目質量的內涵工程項目質量形成過程工程項目質量控制概念產品、過程或服務滿足規(guī)定或潛在要求（或需求）的特征和特性的總和1.工程項目的實體質量2.功能和使用價值質量

11、3.工作質量工程項目建設過程，就是質量的形成過程。把好建設過程中各個階段的質量關，乃是保證質量的重要環(huán)節(jié)為了確保合同所規(guī)定的質量標準，所采取的一系列監(jiān)控措施、手段和方法，使工程質量處于受控狀態(tài)房 地 產 開 發(fā) 與 投 資 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI1.施工前的質量控制9.4.2房地產開發(fā)項目質量控制的主要內容主要內容有：（1）審查承包單位的技術資質。（2）組織設計交底和圖紙會審。（3）對工程所需原材料、構配件的質量進行檢查和控制。（4）對永久性生產設備或裝置，應按審批同意的設計圖紙組織采購或訂購。（5）審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設計，對于

12、工程質量應具有可靠的技術措施來保證。（6）對工程中擬采用的新材料、新結構、新工藝、新技術，均應審核其技術鑒定書。1.施工前的質量控制9.4.2房地產開發(fā)項目質量控制的主要內容（7）檢查施工現(xiàn)場的測量標準、建筑物的定位放線以及高程水準點，重要工程還應親自復核。（8）協(xié)助承包單位完善質量保證體系，包括完善計量及質量檢測技術和手段等。（9）協(xié)助總承包單位完善現(xiàn)場質量管理制度，包括現(xiàn)場會議制度、現(xiàn)場質量檢驗制度、質量報表制度和質量事故報告及處理制度等。（10）把好開工關。2.施工過程中的質量控制（1）協(xié)調承包單位完善工序控制。（2）嚴格工序間交接檢查。（3）重要的工程部位或專業(yè)工程應親自進行試驗或技術

13、復核。（4）對已完成的分項、分部工程，按相應的質量評定標準和辦法進行自檢、驗收。（5）審核設計變更和圖紙修改。（6）按合同于必要時可下達停工令。（7）組織定期或不定期的現(xiàn)場會議，及時分析、通報工程質量狀況，并協(xié)調有關單位間的業(yè)務活動等。3.工程項目竣工質量控制（1）按規(guī)定的質量評定標準和辦法，對完成的分項、分部工程、單位工程進行檢查驗收。（2）組織試用。（3）審核承包單位提供的質量檢驗報告及有關技術型文件。（4）審核承包單位提交的竣工圖。（5）整理有關工程項目質量的技術文件，并編目、建檔。9.4.3 房地產開發(fā)項目質量管理的主要途徑和方法 對房地產開發(fā)項目在施工階段進行質量監(jiān)控主要是通過審核有

14、關文件、報表，以及進行現(xiàn)場檢查及試驗這兩方面的途徑和相應的方法來實現(xiàn)的。（1）旁站監(jiān)督；（2）測量；（3）試驗；（4）指令文件；（5）規(guī)定質量監(jiān)控工作程序；（6）利用支付控制手段。9.4.4 施工階段質量監(jiān)督控制手段9.5 建設監(jiān)理 監(jiān)理單位在房地產開發(fā)項目工程施工階段的主要工作是對工程質量、進度、成本的管理以及合同管理和信息管理等工作。9.5.1監(jiān)理單位的主要工作內容9.5.2 監(jiān)理單位的其他工作 監(jiān)理公司還可以在工程建設的不同階段提供一些專門的咨詢服務。提供專業(yè)性工作也是房地產開發(fā)建設監(jiān)理的發(fā)展方向。9.6 竣工驗收 開發(fā)項目完工后應提出竣工驗收申請，完工項目應具備竣工驗收的基本要求。竣工

15、驗收中遺留的問題，開發(fā)商與建筑承包商應進行協(xié)商并妥善處理。9.6.1竣工驗收的要求9.6 竣工驗收9.6.2竣工驗收的范圍及依據(jù)(1)驗收范圍(2)驗收依據(jù)竣工驗收備案工程竣工驗收合格后，開發(fā)商應當及時提出工程竣工驗收報告開發(fā)商組織工程竣工驗收開發(fā)商當將驗收信息書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質量監(jiān)督機構開發(fā)商組織各相關單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案工程完工后，施工單位向開發(fā)商申請工程竣工驗收9.6.3竣工驗收的工作程序1（ ）的投資成本管理工作是項目開發(fā)全過程成本管理的重點。 A項目策劃階段 B設計階段C施工階段的成本管理 D項目銷售階段的成本管理新手練習場房地產開發(fā)與投資分析

16、FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI2對開發(fā)商來講，某普通住宅項目最適合采用的合同方式是（ ）。 單價合同 成本加酬金合同固定總價合同 以上都不是 新手練習場房地產開發(fā)與投資分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI3竣工結算報告由（ ）負責提交。 A承包商 B設計院 C開發(fā)商 D投資商 新手練習場房地產開發(fā)與投資分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI4竣工驗收由（）組織進行。 A承包商 B設計院 C開發(fā)商 D投資商 新手練習場房地產開發(fā)與投資分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI5制定工程進度計

17、劃的方法有（ ）。 A橫道圖法 B施工圖法 C網(wǎng)絡圖法 DS曲線法 E里程碑法新手練習場答案:ACDE房地產開發(fā)與投資分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI6橫道圖法的特點有（ ）。A看不出那些工序是關鍵工作B可以看出各工序之間的相互依賴和相互制約的關系C看不出各工序之間的相互依賴和相互制約的關系D可以看出一項工作的提前或落后對整個工期影響程度E看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度新手練習場答案:CE房地產開發(fā)與投資分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI7網(wǎng)絡圖法的特點有（ ）。A可以表明各工作之間的相互聯(lián)系和制約關系B可以計算出各

18、項工作的最早和最晚開始時間C可以找出關鍵工作和關鍵線路D可以在不同工期下，選擇成本最低的網(wǎng)絡計劃E網(wǎng)絡計劃不可以調整新手練習場答案:ABCD房地產開發(fā)與投資分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI8常見的建筑安裝工程項目工程款的支付方式有（ ）。A按月結算 B竣工后一次結算C分段結算 D開工前一次結算 E缺陷責任期滿后一次結算新手練習場答案:ABC房地產開發(fā)與投資分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI1.房地產開發(fā)質量管理的特點？2.房地產開發(fā)項目質量管理主要有哪些工作內容？3.房地產開發(fā)項目質量管理的主要途徑和方法？4.房地產開發(fā)項目施工階段的成本管理主要有哪些工作內容？5.房地產開發(fā)項目成本管理的主要方法？6.房地產開發(fā)項目進度管理主要有哪些工作內容？簡答題房地產開發(fā)與投資分析FANGDICHAN KAIFA