1、濰坊項目市場可行性分析報告PART 宏觀概況城市區位濰坊濰坊市位于山東省東部，是山東半島的交通樞紐。位于濟南青島經濟發展帶的中軸線上。城市交通濰坊交通位于半島與內陸的連接線上，膠濟鐵路、濟青高速橫貫東西，連接青島與省會濟南，濰坊距離西濟南200km，東距青島150km。濟青高速膠濟鐵路濰萊高速青島濟南濰坊淄博城市定位1.根據山東半島城市群總體規劃，濰坊處于半島城市群的地理中心，占據絕對的地理交通樞紐要塞之地。2、半島城市群中具備鐵路、高速公路、機場和海港的四個城市之一，能方便地與省內主要城市建立直接經濟聯系。 3、濰坊城市定位：以海洋化工、機械、食品加工為主導的綜合性制造業城市，連接山東半島與

2、魯中、魯西的交通樞紐。城市概況濰坊市是山東省轄地級市，人口經濟在山東省內居前列，城市以風箏知名，有中國鳶都之稱。濰坊市轄奎文（含高新區）、濰城、寒亭、坊子4個市轄區，臨朐、昌樂2個縣，代管青州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑6個縣級市。濰坊經濟GDP排名城市GDP（億元）1 青島44092 煙臺34343 濟南30174 濰坊24915 淄博3006東營20657 濟寧 20008臨沂19589威海179510德州140011 泰安139812 濱州123013聊城120014棗莊110015 菏澤82016日照78017萊蕪 456從經濟總量看，濰坊市2008年GDP排名省內第四，排名居前，可

3、見濰坊發展總體較好，經濟實力較強。2008年濰坊全市三產業結構為11.3:58.4:30.3 ，可見總體經濟仍主要靠第二產業拉動。目前濰坊的主導產業以海洋化工、動力機械、農用運輸車、服裝及裝飾面、電子通訊及信息處理、化學纖維、新型建筑材料、醫藥及保健品、食品飲料、造紙包裝等十大產業為主體的工業體系。代表企業：濰柴集團、海化集團、新郎集團、晨鳴集團、仙霞集團、耶利亞集團、巨力集團。濰坊人口濰坊市人口862.5萬，常住人口889.54萬人，城區人口142萬人。外來人口與城區人口相對比重不足，城市向心力較差，城區范圍較小。下轄區域人口數量占比主城區濰城區374.29%奎文區（高新區）354.06%寒

4、亭區263.01%坊子區424.87%合計14016.23%非主城區安丘市11012.75%昌邑市687.88%高密市859.86%青州市9010.43%諸城市10612.29%壽光市10812.52%臨朐縣869.97%昌樂縣69.58.06%合計722.583.77%總計862.5100.00%目前濰坊市以濰城區和奎文區是市中心，奎文區相對商業繁華程度更高，是中心的中心，近幾年隨著市政府的東移，奎文區中心外移，發展了高新區。濰城區分為兩板塊發展，一個是東部的市區板塊，另一板塊為城西開發區板塊，即本項目所在區域。區域人口GDP支柱產業房價表現安丘市110142.7電子、化工、蔬果2500昌邑

5、市68192.5海洋化工、水產養殖、紡織印染2500高密市85239.6紡織、機械制造、食品加工2700青州市90263.5 花卉、鐵礦、電子、紡織2800諸城市106362.6服裝、食品加工、汽車零部件2900壽光市108400.6造紙、農副產品2900臨朐縣86113.5黃煙、鋁材2400昌樂縣69.5128.5珠寶、塑料、煤化工2300濰坊市142380以動力機械、化工為代表制造業3000城市發展下屬縣市產業基礎均居較強的實力，經濟發展普遍較好，其中有四個縣級市是全國百強縣，普遍比較富裕，其城市建設并不亞于濰坊市區的建設，濰坊中央集權度低，區別與一般地級市；所以濰坊市區對與下轄縣市客戶并

6、不具備太大吸引力，這部分高端客戶外流到青島、煙臺、威海等沿海城市的動機較強。全國經濟百強縣城區發展規劃大基調東擴西延南控北展“，隨著濰坊市政府東移到高新技術開發區，近五年濰坊的主要的發展方向為向東發展，高新區的建設已經初見端倪。南控東擴北展西延重點發展制造業高新技術開發區發展山區生態旅游經濟重點發展物流業，成為華東物流節點重點發展服務業，滿足商貿、文化教育、居住生活需要PART 房地產市場成交量2009年全年濰坊市濰城、奎文、坊子、寒亭、高新等幾個主要城區的商品房銷售明顯回暖，新建商品住宅共售出3.5萬套，比去年同增長58.97%城區商品房平均銷售價格為3000.19元,同比增長1.52%成交

7、價格市場表現濰坊房地產市場同樣在2008年受到金融危機的影響頗深，但2009年房地產市場開始全面回暖，成交面積大幅增長，而商品房成交價格同比漲幅不大。市場表現濰坊3000青島9000淄博3200濟南7000煙臺5000威海5500東營4000濟寧4200臨沂4000如圖所示，濰坊房價在山東區域內屬于較低水平，在各地級市排名倒數第二。房價與經濟實力矛盾濰坊經濟實力在山東排名第四，而房地產市場發展卻很落后，房價缺排在倒數第二。矛盾產生原因雖然總體經濟排名靠前，但人均GDP排名落后，在崗城鎮職工年收入23404元，低于山東省平均水平26407元，同時下面矛盾城區規模較小，人口多分布在下轄縣市，同時各

8、縣市有各自產業基礎，城市發展也并不落后于濰坊市，濰坊城區向心力有限，難以吸引下級縣市，外來購買匱乏。濰坊政府機關及收益較好的企事業單位都會自建家屬院，或委托開發商建設后團購（價格遠低于市場價格），該部分最具購買力的客戶購房需求已被內部消化，其群體購買高端物業還出現外流現象。濰坊房產開發商基本以濰坊或山東省本地企業為主，房價主要取決成本，利潤空間有限，房產市場發展緩慢，缺乏外來知名開發商引入較先進的房產理念，市場投資意識不足。PART 地塊描述宗地概況宗地為位于彩虹路東側，臥龍西街北側，西至創業路，北至工業二街，屬于濰城區西北部，地處城郊結合處。地塊緊鄰濰城區新政府大樓（2007年遷入），據濰城

9、區核心約8公里；據奎文區世紀華泰廣場10公里。地塊大小約240畝。容積率無限制，但要求建筑形態為小高層以上；同時政府建議地塊開發中含一個四星級酒店。宗地濰城區政府8公里宗地現狀地塊現為鋼材初加工工廠，由于區域原規劃為工業園區，除區政府及其家屬樓外，現周邊較多工業廠房，和轉性后在開發或待開發的閑置土地。 濰城區政府大樓 宗地現狀宗地現狀宗地周邊宗地四周現狀 地塊西面政府家屬院宗地南側在售的星都國際項目地塊現廠房平面圖420米380米廠房及設備已投入，其中6萬平方米廠房造價成本號稱9000萬，單位成本1500元/平方米。早前拿地3萬/畝，現開發房地產需補地價20萬/畝，待工程開發35%，可全額退還

10、。PART 片區概況濰城區規劃長松路依托豪德廣場及區政府入駐，打造魯東物流中心、商貿中心。房地產業、休閑娛樂業、金融證券業，中百集團將在這里建設市規模最大的大型超市，巨力公園也將全面改造提升，片區打造綜合商住區 以長松路為軸線片區規劃及配套豪德貿易廣場 濰坊豪德光彩貿易廣場項目由香港豪德集團有限公司投資興建,總投資30億元,規劃建筑面積300萬平方米。2004年濰坊豪德貿易廣場首期開發投資5億元,建設45座營業樓、2700套營業房、總建筑面積35萬平方米,目前,廣場經營順暢,市場繁榮,企業每年上繳利稅數千萬元,市場內經營戶創利稅上億元,提供就業崗位兩萬多個,已成為濰坊地區最大的五金、建材、機電

11、、裝飾材料等市場。 2008年豪德廣場二期濰坊豪德小商品城動工，規劃總建筑面積約26萬平方米,其中商務樓面積約5萬多平方米,小商品城約12萬平方米,同時提供信息咨詢、網上交易、倉儲配送和地下停車場等配套服務設施約9萬平方米，并于2009年12月6日正式營業。（據說與政府達成協議，市中心小商品城將遷入此）貴和苑星都國際豪德廣場奧博家園宗地區政府地稅家屬樓政府家屬樓開發區醫院豪德小學、中學片區配套及開發情況非市場供應家屬樓區域內家屬樓的供應：地稅局家屬樓瑞景苑：地稅局委托開發商建造，目前已結構封頂。總供應380套，其中多層共200套由地稅局職工團購，3棟小高層180套對外出售，尚未驗收，售樓處未建

12、，暫不對外銷售。區政府家屬樓新城花園：2008年建設，全部為多層，分給政府公務員的配套房，目前有對外拋售的二手房，出讓價格2300-2600元/平方米星都國際建筑形態：小高層項目地址：濰城區彩虹路與工業三街交叉口東南開發商：濰坊星都置業有限公司總建筑面積：13萬（一期約300套） 開盤時間：2008-8均價：2900元/平方米（開盤均價2500元/平方米）項目戶型：95平米兩房，110-120三房（主力供應），134-137平米大三房。客戶群體：主要來自周邊豪德小業主，開發區學校、醫院教職工。126345酒店區域內唯一在售小高層項目（該項目土地同樣是工業土地轉性），品質相對較高，項目一期推出1

13、、2、6三棟小高層共300套房源，開盤時售價較低，團購有大優惠，一年半的時間僅成交60%，180套左右。區域對小高層認知度有限，同時售價不低，去化較慢。貴和苑建筑形態：多層（一期）項目地址：豪德小商品城對面開發商：高達置業總建筑面積：57萬平米（一期438套，其中240套回遷房）開盤時間：2009-7均價：2700元/平方米項目戶型：91平米兩房，99-103平米的小三房（主力供應），139-148平米的大三房客戶群體：周邊鄉鎮、豪德小業主一期二期項目一期推出6棟200套商品房房源，目前基本去化完畢，月均去化30套左右。相比星都國際，由于回遷房原因，品質相對較差，但主力房型三房的面積較緊湊，加

14、上區域居民對多層接受度較高，售價也低，去化較快。后期供應量較大，二期多層將春節后推出。奧博家苑建筑形態：小高層項目地址：工業四街與創業路交叉口開發商：三元置業總建筑面積：5萬平米（約500套）開盤時間：預計春節后開盤均價：2500元/平方米（售樓處報價）項目戶型：76平米一房，84-91平米的兩房（主力供應），102平米的三房項目緊鄰豪德五金商貿區，區域環境較差，定位豪德配套住宅，房型緊湊，報價較低，力度打造低總價，但布局不佳，目前尚未開盤。項目總結客戶分析客戶來源：豪德商貿區小業主，區人民醫院、學校職工目前居住狀態：豪德商貿區業主（約有5千名）主要居住在配套的商住樓中或者市區內，是潛在購房的

15、主力。學校、醫院教職工目前以居住在市區為主，通過班車上下班，同樣有就就近購房需求。客戶特性：收入較高，對項目品質有一定要求選擇高品質社區，新產品接受度高，對小高層抗性小，目前主要選擇星都國際花園項目。客戶來源：周邊鄉鎮農村客戶、豪德商貿區人員目前居住狀態：居住在周邊鄉鎮人口（2.8萬人）為主，隨著城市化進程和子女就讀的需要，有進城購房需求；豪德商貿區職工（2萬人）居住在宿舍，有定居此地需求。客戶特性：收入相對較低，追求實惠，價格敏感度高對多層產品認可度高，低總價對其吸引力較大，目前主要選擇貴和苑項目。中高端客戶中低端客戶目前周邊競爭項目的客戶主要來自于區域內，外來人口導入不足，在產品選擇上首選

16、多層，小高層的接受度有限。從市場表現及濰城區大規劃來看，該板塊樓盤定位為魯東商貿區配套住宅，客戶主要來源區域內，產品首選多層，難以導入外來置業者。濰城開發區 2500-2900 濰城區2900-3500 奎文區3300-4000 高新區3100-3700 坊子區2300-2800 寒亭區2100-240010公里16公里12公里濰坊購房板塊分布區域濰城開發區濰城區奎文區濰坊高新區坊子區寒亭區特征近兩年剛發展的板塊，依托豪德廣場及新搬遷區政府，根據市政規劃，未來出讓土地及工業轉性土地較多，規劃以小高層+高層為主，但前期貴和苑項目有大量多層供應區域人口最多、分布較廣，發展階梯由最成熟的東部向西部遞

17、減（截止長松路），符合濰城區本地人及工薪階層的基本居住習慣，目前濰城區住宅項目仍以多層為主，同時有少量小高層項目。城市的一個中心區域，市政配套完善，市民認知度比較高，沿虞河景觀帶這個優勢資源而興起的項目較多，該區域的商品住宅整體檔次也最高，區域土地資源比較緊張，主要是小高層和高層產品居多。開發區是濰坊正在崛起的區域，在各類產品競爭中都處于一個比較領先的地位，市政府的落座對于該區域的房價在近幾年內得到迅速提升，開發區對于產品類型來講比較復雜，開發區土地資源較為豐富，多層、小高層、高層產品云集。該區域市場發展不夠成熟，配套欠缺，配套欠缺，房價較市區整體偏低，在售樓盤數量也較少，但土地資源也相對較多

18、，目前在售的項目基本以多層為主。在濟青高速以北，最偏離市區的一個板塊，房地產發展也最為落后，房價與市區有明顯差距，同樣在售項目不多，基本全多層。售價2500-29002900-3500元3300-40003100-37002300-28002100-2400由于濰坊中心城區規模較小，同時濰坊并無明顯的地域偏好，市區三個板塊商品房售價差距并不明顯，不同板塊共同分流濰坊中高端客戶群體。而在三個售價較低的市郊板塊中，濰城開發區發展時間最短，各種配套設施還在不斷完善中，同時房價并非谷底，特別是與同屬濰城區的長松路以東的幾個樓盤售價相差不大，被其攔截了城市邊緣客戶，因此難以吸引區域外的客戶來此置業。29

19、0013萬方290041萬方2980100萬方29008萬方長松路4公里普通住宅商品房受到了區域限制，可否打造高端別墅產品跳脫區域？區域樓盤建筑形態售價坊子區普利城市花園 疊加別墅2700元/平方米坊子區鳳棲墅1號 獨棟5500元/平方米諸城市恐龍公園皇家半島 獨棟聯排獨棟6000元/平方米濰坊在售別墅濰坊高端市場尚未啟動，別墅類產品基本無供應，這主要原因：濰坊居住理念較為落后，中高端人群買房還僅限于市中心大面積高層住宅。濰坊為工業城市，自然景觀資源匱乏，生態居住意識低，再高層次客戶購買高端產品多選擇距離較近的青島，基本不考慮本地。本地塊周邊多為工業廠房及物流配送，且無任何可利用的景觀資源，不

20、易打造高端產品。PART V 經濟測算目前周邊招牌掛土地信息周邊土地招牌掛成交公示最早為08年10月起，每畝土地平均價值45萬/畝，住宅容積率最低為1.5。區政府本地塊47.642.54537.737.646.246.24746.34545.9假設開發法是測算土地價值的方法假設開發法的原理：開發商的最終目的是為了得到可銷售的房屋而非土地。因此，決定一宗土地價格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場銷售價格。也就是說，我們可以從房價倒推出地價，這種方法在估價上稱為假設開發法或者剩余法。計算公式：地 價開發完成以后的銷售收入開發費用利潤銷售稅費測算前提由于宗地開發周期難以估計，因此本次測算采

21、取靜態模式。其中：容積率取2.0，占地159600平方米，總建筑面積319200平方米；除去公建用房及酒店后，可售建筑面積300000平方米；高層建安成本1500元/平方米；如果建地下車庫及可抵消75元/平方米易地人防費；市政配套280元/平方米優惠免除；管道煤氣及暖氣各預付熱力、燃氣公司50元/平方米，但后期銷售可收取客戶開戶費各3000元/戶，實際產生成本約20元/平方米。財務費用為補交土地款20萬/畝，共預付4800萬，及總工程造價提取10%為前期投入資金所產生的1年利息。（利息按市場融資年息10%計算）商品房售價以2700元/平方米；總開發成本（方案一：容積率2）金額費用明細費率總額（

22、萬元）一土地費用1出讓金X合計X二前期費用1設計勘探費20元/638.42工程監理費8元/255.36合計893.76三建安工程成本1 高層建安成本1500元/478802通訊5元/159.63污水管建設費20元/638.44自來水管建設費5元/159.65管道煤氣20元/638.46配電100元/31927暖氣20元/638.48易地人防費或地下建筑75元/23949新墻體及散裝水泥12元/38310消防10元/319.211白蟻治理費2元/63.8412小區配套費100元/3192合計59658.44四其他費用1防雷1.2元/38.3圖審3元/95.76開發管理費6元/191.52用地規劃

23、技術費用1.8元/57.45其他辦證費用8元/255.36合計638.4五企業管理費二+三+四提2%1223.8六財務費用1104.1七預提土地增值稅總銷金1%810八不可預見費除土地外成本3%1929.8開發成本 合計66258.3+X萬元銷售費用費率金額1銷售費用（代理費、廣告費）等總銷金2.5%20252營業稅及附加總銷金6.55%5305.5銷售費用 合計7330.5萬元項目總投資（方案一:容積率2）73588.8+X萬元 不含土地成本，單位投資成本已達到：2305元/平方米。在此基礎上，即使不算入土地成本，項目開發稅前最大利潤只有10%。按臺商所報成本3萬/畝+9000萬廠房，即40

24、.5萬/畝的土地成本，單位投資成本達到2700元/平方米，項目開發稅前利潤為負2.7%。按目前行情，本地塊如按政府要求全部開發高層形態，經濟利潤根本無法保證容積率為2，高層開發模式總開發成本（方案二：容積率1.5）金額費用明細費率總額（萬元）一土地費用1出讓金X合計X二前期費用1設計勘探費20元/480.242工程監理費8元/192.09合計672.33三建安工程成本1 混合建安成本1100元/26413.22通訊5元/1203污水管建設費20元/4804自來水管建設費5元/1205管道煤氣20元/4806暖氣20元/4807易地人防或地下建筑75元/1800.98新墻體及散裝水泥12元/28

25、89消防10元/240.110配電100元/2401.211白蟻治理費2元/4812小區配套費100元/2401.2合計35272.6四其他費用1防雷1.2元/28.8圖審3元/72開發管理費6元/144用地規劃技術費用1.8元/43.2其他辦證費用8元/192合計480五企業管理費二+三+四提2%728.5六財務費用851.5七預提土地增值稅總銷金1%594八不可預見費除土地外成本3%1157.9開發成本 合計39756.5+X萬元銷售費用費率金額1銷售費用（代理費、廣告費）等總銷金2.5%1518.752營業稅及附加總銷金6.55%3979.12銷售費用 合計5497.8萬元項目總投資（方

26、案二：容積率1.5）45254.3+X萬元 假設開發多層+小高層混合形態開發（各占比50%），容積率界定1.5，總建面240120平方米，可銷面積22500平方米，則不含土地成本，單位投資成本：1885元/平方米。（當地多層建安成本900元/平方米，小高層1300元/平米） 鑒于目前周邊土地招牌掛45萬/畝的市場行情，本塊地塊40.5萬/畝的成本取決與臺商口中的9000萬廠房成本，但其1500元/平方米的造價已達到了當地高層的建安成本（鋼架構廠房拆遷材料可回收），應有一定談判空間。 混合開發模式，單位成本相對有明顯下降，而在其他成本基本無變動的基礎上，廠房成本成為影響項目開發利潤的最大一個變量

27、容積率為1.5，混合開發模式從廠房成本敏感性分析來看，隨著成本的降低，開發利潤有著明顯提高。建議，如廠房成本能通過談判有大幅度下降，土地成本即能控制在較低價位，與市場行情產生一個利差，前期可將臺商土地低價作價參股。將來可根據市場實際情況，選擇開發或轉讓土地。開發建議項目名稱變動幅度（降低）單位開發成本（元/平方米）投資利潤率（稅前）廠房成本0%229010.5%10%225212.3%20%221514.2%30%217716.2%50%210220.3%注意事項：混合開發，首先多層建筑形態市場上較易接受，同時靜態的經濟回報也能達標。但唯一風險，此規劃，不符合政府初衷，是否能得以報批。如何寫總結和規劃演說非常道總結規劃2