1、6、項目初步經濟技術指標居住建設用地總用地46570 平方米車位652 個地上建筑面積物業經管用房913平方米車位配比56%會所建筑面積2000平方米地下車庫建筑面積26079平方米11層小高層建筑面積61492平方米其中人防建筑面積9006平方米18層高層建筑面積61492平方米其中非人防建筑面積17073平方米沿鳳城路商業建筑面積4500平方米容積率2.80 合計130396平方米綠地率30.00%總戶數(平均戶面積:90*0.7+140*0.3=105平方米)1171 建筑密度23%7、項目投資成本分析項 目計算依據方案一（平開平走）方案二（低開高走）開 發 成 本以下7大項之和4084

2、9 萬元40849萬元（一）、土地成本1+210707萬元10707萬元1、土地出讓金148.82 (起價上浮10%)10395萬元10395萬元2、契稅3%312萬元312萬元（二）建安工程成本以下7項之和22379萬元22379萬元1、11層小高層建安成本按1200元/平方米估 7379萬元7379萬元2、18層高層建安成本按1300元/平方米估7994萬元7994萬元3、地下建安成本(人防)按1800元/平方米估1621萬元1621萬元4、地下建安下成本(非人防)按1500元/平方米估2561萬元2561萬元5、11層高層電梯成本25萬/臺,36臺912萬元912萬元6、18層高層電梯成

3、本40萬/臺，20臺800萬元800萬元7、公建用房按1500元/平方米估1112萬元1112萬元（三）、前期工程費以下6項之和1029萬元1029萬元1、勘探按5元/平方米估65萬元65萬元2、建筑及施工圖設計按45元/平方米估587萬元587萬元3、景觀設計按20元/平方米景觀面積估47萬元47萬元4、室外綜合、智能化等專業設計按20元/平方米估261萬元261萬元5、試樁費按照20萬估計20萬元20萬元、施工水電貼費、三通一平按照50萬估計50萬元50萬元（四）、開發期間費用以下5項之和138萬元138萬元1、預決算審核費（二）*0.15%34萬元34萬元2、質監費（二）*0.2%45萬

4、元45萬元3、監理費（二）*0.1%22萬元22萬元4、招投標代理費（二）*0.1%22萬元22萬元5、前期物業管理費15萬估計15萬元15萬元（五）室外配套費以下10項和2020萬元2020萬元1、室外市政道路工程費按100元/平方米道路面積估140萬元140萬元2、室外景觀工程費按180元/平方米景觀面積估419萬元419萬元3、室外水電管線工程費按35元/平方米估456萬元456萬元4、電話管線工程按6元/平方米估78萬元78萬元5、有線電視工程按8元/平方米估104萬元104萬元6、安全監控按25元/平方米估326萬元326萬元7、管道煤氣工程按15元/平方米估196萬元196萬元8、

5、集中供熱按12元/平方米估156萬元156萬元9、郵政信箱按150 18萬元18萬元10、雙路供電增容費按270元/KW，4KW/戶126萬元126萬元（六）、不可預見費(二+三+四+五)*3%767萬元767萬元（七）、開發期間規費以下9項之和3809萬元3809萬元1、市政設施配套費按150元/平方米估1956萬元1956萬元2、消防設施配套費按30元/平方米估391萬元391萬元3、勞保統籌費3.55%794萬元794萬元4、新型墻體材料費按6元/平方米估78萬元78萬元5、散裝水泥保證金按5元/平方米估65萬元65萬元6、白蟻防治費按1.6元/平方米估21萬元21萬元7、排污費按6.0

6、元/平方米估78萬元78萬元8、環衛費按0.5元/平方米估7萬元7萬元9、結建”人防工程押金10.00%418萬元418萬元開 發 費 用以下三大項之和6287 萬元5735萬元（一）、管理費用按每年300萬估,按3年算900萬元900萬元（二）、銷售費用按總銷售收入*2%估1030萬元1008萬元（三）、財務費用按動態資本化費用計4357萬元3827 萬元合 計開發成本+開發費用47136萬元46584萬元8、項目投資支付（現金流出）分析方案一時間2006年20072008年2009年合計 四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158 654

7、9 10707 建安工程成本 4035 5708 4970 4108 2440 1119 22379 前期工程費200 200 200 200 229 1029 開發期間費用100 38 138 室外配套費400 400 400 400 420 2020 不可預見費70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 67 767 開發期間規費1956 927 926 3809 管理費用75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 900 銷售費用70 80 100 100 140 140 90 80 80 60 50 40 1030 現在金流出合計4358 8

8、850 1352 1471 474 4320 5993 5605 4733 3065 605 615 1339 42779 說明：1、工程費用支付按以下原則支付：正負零零前不支付費用、主體結頂60%主體費用、單體竣工95%建安費用方案二時間2006年20072008年2009年合計 四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158 6549 10707 建安工程成本 4035 5708 4970 4108 2440 1119 22379 前期工程費200 200 200 200 229 1029 開發期間費用100 38 138 室外配套費400

9、400 400 400 420 2020 不可預見費70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 67 767 開發期間規費1956 927 926 3809 管理費用75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 900 銷售費用70 80 100 100 140 140 90 70 70 60 50 38 1008 現在金流出合計4358 8850 1352 1471 474 4320 5993 5605 4723 3055 605 615 1337 42757 說明：1、工程費用支付按以下原則支付：正負零零前不支付費用、主體結頂60%主體費用、單體竣

10、工95%建安費用9、項目銷售收入（現金流入）分析方案一現金流入分析（平開平走）時間2008年2009年合計一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅銷售比例25%25%20%20%10%0%0%1 銷售價格37603760376037603760376037603760銷售面積15373 15373 12298 12298 6149 0 0 61492 銷售額5780 5780 4624 4624 2312 0 0 23121 二期住宅銷售比例0%0%25%25%20%20%10%1 銷售價格3960 3960 3960 3960 3960 3960 3960 3960 銷售面積

11、0 0 15373 15373 12298 12298 6149 61492 銷售額0 0 6088 6088 4870 4870 2435 24351 商業銷售比例30%30%20%20%100%銷售價格7000 7000 7000 7000 銷售面積1350 1350 900 900 4500 銷售額945 945 630 630 3150 地下車位銷售比例0030%30%20%20%100%銷售個數0 196 196 130 130 652 銷售價格8 8 8 8 銷售額1565 1565 1043 1043 5216 折扣后營業稅前收入5722 5722 11540 13089 928

12、3 6478 3443 55279 營業稅0 392 392 791 897 636 444 236 3787 現金流入0 5330 5330 10750 12193 8647 6034 3208 51492 說明：1、分兩期開盤，各50%；2、價格以目前時點3500元/平方米為基數，每年銷售價格上漲5%，兩期開盤價格相差200元/平方米，則一期銷售均價為3760元/平方米、二期銷售均價3960元/平方米，平均住宅銷售均價為3860元/平方米。3、銷售周期15個月，銷售進度見上表。方案二現金流入分析（低開平走）時間2008年2009年合計一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅

13、銷售比例0%50%15%15%10%10%0%銷售面積0 30746 9224 9224 6149 6149 0 61492 銷售價格3573 3573 3760 3760 3760 3760 3760 銷售額10985 3468 3468 2312 2312 0 22546 二期住宅銷售比例0%0%50%15%15%10%10%銷售面積0 0 0 30746 9224 9224 6149 6149 61492 銷售價格3762 3762 3762 3762 3960 3960 3960 3960 銷售額0 0 0 11567 3653 3653 2435 2435 23742 商業銷售比例3

14、0%30%20%20%100%銷售價格7000 7000 7000 7000 銷售面積1350 1350 900 900 0 4500 銷售額945 945 630 630 3150 地下車位銷售比例30%30%20%20%100%個數196 196 130 130 652個 銷售價格8 8 8 8 銷售額1565 1565 1043 1043 5216 稅前收入0 10876 3433 15820 8390 8078 4067 3443 54107 營業稅0 745 235 1084 575 553 279 236 3706 現金流入0 10131 3198 14736 7815 7525

15、3789 3208 50401 說明：1、分兩期開盤，各50%；2、價格以目前時點3500元/平方米為基數，每年銷售價格上漲8%，兩期開盤價格相差200元/平方米，開盤一季度快速銷售50%，價格下浮5%，則一期均價分別為3573元/平方米和3762元/平方米、二期銷售均價分別為3760元/平方米、3960元/平方米，平均住宅銷售均價為3763元/平方米。3、銷售周期15個月，銷售進度見上表。10、項目現金流分析方案一（折現率=8%）時間2006年2007年2008年2009年年合計四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度現金流出4358 8850 1352

16、 1471 474 4320 5993 5605 4773 3065 605 615 1339 42779現金流入0 5330 5330 10750 12193 8647 6034 3208 51492 凈現金流-4358 -8850 -1352 -1471 -474 -4320 -662 -275 5977 9128 8042 5419 1869 累計凈現金流-4358 -13208 -14560 -16031 -16505 -20825 -21487 -21762 -15785 -6657 1385 6804 8673 折現率1.02 1.00 0.98 0.96 0.94 0.92 0.

17、91 0.89 0.87 0.85 0.84 0.82 0.80 折現現金流-4445 -8850 -1325 -1414 -447 -3991 -600 -244 5203 7790 6729 4446 1503 4356 說明：1、項目凈現值FNPV=4356萬元，即項目動態利潤為4356萬元。 2、項目內部收益率為FIRR=14.05%。 3、項目資金峰值為=21762萬元，即項目資金投入為21762萬元。 4、項目資金流轉正時點為2009年二季度。即資金平衡時點為2009年二季度。 5、項目資本化費用為4357萬元，即相當于項目財務費用為4357萬元。方案二（折現率=8%）時間2006

18、年2007年2008年2009年年合計四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度現金流出4358 8850 1352 1471 474 4320 5993 5605 4723 3055 605 615 1337 42757 現金流入10131 3198 14736 7815 7525 3789 3208 50401 凈現金流-4358 -8850 -1352 -1471 -474 -4320 4138 -2407 10013 4760 6920 3174 1871 累計凈現金流-4358 -13208 -14560 -16031 -16505 -20825 -16687 -19093 -9080 -4320 2600 5773 7644 折現率1.02 1.00 0.98 0.96 0.94 0.92 0.91 0.89 0.87 0.85 0.84 0.82 0.80 折現現金流-4445 -8850 -1325 -1414 -447