1、編制者： 學(xué)號(hào)： 指導(dǎo)老師：*老師 制作時(shí)間：2008年12月目 錄第一章 土地定級(jí)的依據(jù)和原則第二章 土地定級(jí)技術(shù)報(bào)告第三章 土地定級(jí)因素確定及權(quán)重測(cè)算第四章 土地定級(jí)因素資料整理及分值計(jì)算一、商服繁華度資料整理及分值計(jì)算二、道路通達(dá)度資料整理及分值計(jì)算三、對(duì)外交通便利度資料整理及分值計(jì)算四、基礎(chǔ)設(shè)施資料整理及分值計(jì)算五、.環(huán)境質(zhì)量資料整理及分值計(jì)算六、人口狀況資料整理及分值計(jì)算七、規(guī)劃條件資料整理及分值計(jì)算第五章 單元因素分值求取及土地級(jí)別的劃分第六章 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)評(píng)估 土地定級(jí)的依據(jù)和原則 一、 土地定級(jí)的依據(jù)（一）理論依據(jù)馬克思的地租理論。區(qū)位理論。（二）技術(shù)理論. 國(guó)

2、家土地管理局頒布的城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)劃及有關(guān)文件是展開(kāi)土地定級(jí)的主要定級(jí)依據(jù)。嚴(yán)格按照?qǐng)?zhí)行規(guī)程的規(guī)定，并在規(guī)程允許范圍內(nèi)根據(jù)具體情況做了些靈活的處理。二、土地頂級(jí)的原則 （一）綜合分析原則 (二) 主導(dǎo)因素原則 （三）地域分異原則 (四) 定量與定性相結(jié)合的原則 （五）實(shí)用性原則第二章 土地定級(jí)技術(shù)報(bào)告一、土地定級(jí)技術(shù)路線本土地定級(jí)以國(guó)家土地管理局制定的城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程為依據(jù)，參考外地中小城鎮(zhèn)土地定級(jí)的做法和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本縣的特點(diǎn)和具體情況，采用多因素分值加權(quán)和法來(lái)評(píng)定土地級(jí)別，具體技術(shù)路線是：（一）、以專家會(huì)議認(rèn)證的方式確定土地定級(jí)因素、因子體系。（二）、采用得爾菲法確定定級(jí)因素、因子、子因子權(quán)重

3、。（三）、采用動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法劃分土地定級(jí)單元。（四）、依據(jù)各土地定級(jí)因素、因子、子因子對(duì)土地影響的特點(diǎn)，分別按下面公式計(jì)算其影響分值：面狀因素：fi=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)fi為土地指標(biāo)值的作用分；Xmin、Xmax、Xi分別為指標(biāo)的最小值、最大值、及土地因素指標(biāo)值。直線遞減因素： fi=Fi(1-di/R)或fi=Mi(1-di/R)Fi為因素的功能作用分，Mi為i因素或設(shè)施的綜合規(guī)模指數(shù)；di為i因素到i點(diǎn)的距離；R為i因素的最大影響半徑。指數(shù)遞減因素： fi=（五）、各面狀因素，點(diǎn)線因素分別采用面積加權(quán)法和幾何中心點(diǎn)與特征點(diǎn)平均值法求取土地定級(jí)單元因素分值。（六）、

4、采用加權(quán)和法，按下式計(jì)算土地定級(jí)單元總分。P=P為土地定級(jí)單元總分；n為土地定級(jí)因素個(gè)數(shù)；Wi為i因素的權(quán)重值；Fi為i因素的單元分值。（七）、采用總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷法，劃分土地級(jí)別。（八）、利用求積儀量算各級(jí)別土地面積。二、土地定級(jí)工作程序土地定級(jí)整個(gè)工作分為四個(gè)階段：準(zhǔn)備工作階段，資料收集調(diào)查與分析整理階段，單元分值計(jì)算與劃分級(jí)別階段，定級(jí)成果整理、檢查驗(yàn)收、鑒定階段。土地定級(jí)因素確定及權(quán)重測(cè)算土地定級(jí)因素選擇的原則顯著性原則差異性原則普遍性原則可行性原則 土地定級(jí)因素權(quán)重測(cè)算（一）因素、因子評(píng)估（第一輪）參加土地定級(jí)因素權(quán)重測(cè)定的各位專家，根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素體系的信息，憑各自的經(jīng)驗(yàn)和

5、知識(shí)，對(duì)每個(gè)定級(jí)因素、銀子和子因子影響土地質(zhì)量的程度作出評(píng)價(jià)，然后對(duì)各位專家的評(píng)分結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算均值E和方差S，計(jì)算公式如下：E=ai/nS=(ai-E)*(ai-E)/(n-1)式中：n為專家人數(shù)；ai為第I位專家的評(píng)分 （二）信息反饋與再征詢（第二輪）信息反饋與再征詢是在前次專家評(píng)分的基礎(chǔ)上，各位專家以前次的統(tǒng)計(jì)結(jié)果作為參考來(lái)修正自己的評(píng)估意見(jiàn)，確定本次的因素、因子和子因子的權(quán)重評(píng)分。在吸收專家第二輪權(quán)重征詢表后，同樣進(jìn)行和前次相同的統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果如下表土地定級(jí)因素、因子和子因子權(quán)重是指其在土地定級(jí)中的相對(duì)重要性程度，即因素影響土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣的重要性量度指標(biāo)，權(quán)重值愈大，表示對(duì)土地質(zhì)

6、量的影響越大，即對(duì)土地定級(jí)的貢獻(xiàn)越大。本報(bào)告采用特爾菲法來(lái)確定個(gè)因素的權(quán)重，并規(guī)定各因素重要性的平分區(qū)間為0-100，各因素權(quán)重評(píng)分之和為100。各因素、因子的評(píng)估，見(jiàn)下表表1 商業(yè)用地定級(jí)因素權(quán)重測(cè)算表因素名稱商服繁華度基礎(chǔ)設(shè)施條件交通條件人口狀況環(huán)境條件規(guī)劃條件合計(jì)權(quán)重值30.210.325.610.45.917.6100方差5.86.312.23.62.31.9因子名稱商服繁華度供水設(shè)施排水設(shè)施供電設(shè)施電訊設(shè)施道路通達(dá)度對(duì)外交通便利度人口狀況自然環(huán)境條件規(guī)劃條件合計(jì)權(quán)重值30.21.52.15.61.115.61010.45.917.6100方差5.81.71.22.52.26.65.4

7、3.62.31.9因子名稱距一級(jí)商服中心距距二級(jí)商服中心距供水設(shè)施排水設(shè)施供電設(shè)施電訊設(shè)施道路寬度機(jī)動(dòng)車流非機(jī)動(dòng)車流人流量對(duì)外交通便利度常住人口密度流動(dòng)人口流量工程地質(zhì)條件及地形坡度洪澇災(zāi)害影響及水文地質(zhì)條件規(guī)劃條件合計(jì)權(quán)重值1812.21.52.15.61.13.62.754.3105.452.33.617.6100方差3.22.41.71.22.52.22.51.60.83.7 5.41016211.9第四章 土地定級(jí)因素資料整理及分值計(jì)算一、商服繁華度資料整理及分值計(jì)算 (一)、本土地定級(jí)報(bào)告的商服中心劃分.本土地定級(jí)報(bào)告的商服中心劃分為兩級(jí)，一級(jí)為汽車站與金融大廈；二級(jí)為日新百貨、中國(guó)

8、銀行及百貨大樓。（二）、商服中心級(jí)別的確定。在咨詢專家的意見(jiàn)以后，我們對(duì)單位面積營(yíng)業(yè)額、單位面積資金、商服職能種類、高級(jí)商服職能比例的作用系數(shù)分別定為0.3、0.15、0.4、0.15。（三）各級(jí)中心功能分的確定 商服中心的商服職能是由與其自身級(jí)別相應(yīng)的和低于其級(jí)別的商服職能共同組成，故在計(jì)算上浮繁華影響分值時(shí)，需對(duì)各級(jí)商服中心的功能分進(jìn)行分割，計(jì)算公式為： Fi=Mi-MjFmin=Mmin式中：Fi為I 級(jí)商服中心作用功能分； Mi為I級(jí)商服中心的規(guī)模指數(shù) Mj為次I級(jí)商服中心的規(guī)模指數(shù) Fmin、Mmin分別為最低級(jí)中心作用功能分和中心規(guī)模指數(shù)。表2 商服繁華功能作用分表權(quán)重0.30.1

9、50.40.15商服中心名稱單位面積營(yíng)業(yè)額單位面積租金商服職能種類高級(jí)職能商比例綜合規(guī)模指數(shù)營(yíng)業(yè)額標(biāo)準(zhǔn)值租金標(biāo)準(zhǔn)值種數(shù)標(biāo)準(zhǔn)值比例%標(biāo)準(zhǔn)值汽車站320010050010010010050100100百貨大樓186058.125851.85050408054.6日新百貨151647.4320644040204045.8農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)270084.130060100100306083.3郵電局132441.82705430305010047.5表3 功能作用分的標(biāo)準(zhǔn)化表名稱綜合規(guī)模指數(shù)實(shí)際值標(biāo)準(zhǔn)值一級(jí)（100+83.3）/2-(54.6+45.8+47.5)/3=49.355二級(jí)(54.6+45.8+47

10、.5)/3=42.345（四）、商服繁華度影響分值計(jì)算公式：fi= r=di/d （式中： fi為I點(diǎn)的影響分值；F為中心的功能作用分；r為相對(duì)距離，di為I點(diǎn)至中心的實(shí)際距離）根據(jù)圖紙上量得一級(jí)商服中心、二級(jí)商服中心的影響半徑分別為1100、700.表商業(yè)用地商服繁華度影響分值表絕對(duì)距離一級(jí)中心二級(jí)中心相對(duì)距離(r)作用分值(fi)相對(duì)距離(r)作用分值(fi)00550451000.09138.193520.14326.109772000.18426.31092 0.28615.149343000.27318.418050.4298.7899084000.36412.790.5176.28

11、78425000.4558.8817320.7142.9704266000.5456.1924860.8571.7234927000.6364.3002331.18000.7272.9862019000.8182.073710000.9091.440035110011二、道路通達(dá)度資料整理及分值計(jì)算、根據(jù)以下表內(nèi)數(shù)據(jù)得到商業(yè)用地道路類型的確定主干道：次干道：*、支路：表道路狀況及交通量調(diào)查表道路名稱道路長(zhǎng)度（m）道路寬度（m）機(jī)動(dòng)車流量（輛/小時(shí)）非機(jī)動(dòng)車流量（輛/時(shí)）人流量（人/時(shí)）1670301205021900161233690500161501202307006882256167016

12、500200168110089864869702414512075150012231255419001253152841700242401105416302414020021018402430000900123514512016002420020311350161002003560016858436100016781225470024451541008002412014036013503234020023019002413015056970164536123970242003223117702414265150176062213021417202413712038、道路功能分的確定（由表可得）

13、表道路類型及其功能作用分表道路類型功能作用分（商業(yè)）實(shí)際值標(biāo)準(zhǔn)值主干道83.5100次干道50.160支路25.0530、道路通達(dá)度影響分值計(jì)算（道路通達(dá)度影響分值詳見(jiàn)圖紙。）公式：fi=F(1-r) r=di/dFi為道路對(duì)i點(diǎn)的作用分，di為道路至i點(diǎn)的距離，d為道路的最大影響半徑，F(xiàn)為道路的功能作用分，r為道路的相對(duì)距離。主干道、次干道、支路的半徑分別為1000、420、300。由計(jì)算得下表數(shù)據(jù)表商業(yè)用地道路通達(dá)度影響分值表主干道次干道支路絕對(duì)距離相對(duì)距離作用分絕對(duì)距離相對(duì)距離作用分絕對(duì)距離相對(duì)距離作用分00100006000301000.190700.166667501000.3333

14、33202000.2801400.333333402000.666667103000.3702100.530300104000.4602800.666667205000.5503500.833333106000.640420107000.7308000.8209000.910100010三、對(duì)外交通便利度資料整理及分值計(jì)算（一）、對(duì)外交通便利度功能分的確定次區(qū)域?qū)ν饨煌ㄓ泄愤\(yùn)輸和鐵路運(yùn)輸兩種，主要的、固定的對(duì)外交通設(shè)施有汽車站和火車站兩個(gè)，具體的情況見(jiàn)表13 表 對(duì)外交通因素影響調(diào)查表權(quán)重0.40.40.3綜合規(guī)模指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化值項(xiàng)目設(shè)施客運(yùn)量（萬(wàn)人/年）貨運(yùn)量（萬(wàn)噸/年）營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元/年）實(shí)際

15、值標(biāo)準(zhǔn)化值實(shí)際值標(biāo)準(zhǔn)化值實(shí)際值標(biāo)準(zhǔn)化值汽車站6010059280600100100火車站4880740100600100100確定汽車站的功能作用分為100，火車站的功能作用分為100，影響半徑分別為3600米和4000米，按直線遞減規(guī)律計(jì)算其影響分值，并在此基礎(chǔ)上編繪對(duì)外交通便利度影響分值圖（二）、對(duì)外交通便利度度影響分值計(jì)算（對(duì)外交通便利度影響分值圖詳見(jiàn)圖紙）公式：fi=F(1-r) r=di/d （ Fi為交通對(duì)i點(diǎn)的作用分，di為距離，d為交通的最大影響半徑，F(xiàn)為功能作用分，r為相對(duì)距離。）表10 商業(yè)用地對(duì)外交通便利度影響分值表作用分火車站汽車站絕對(duì)距離相對(duì)距離作用分絕對(duì)距離相對(duì)距離

16、作用分00100001002000.05951800.05954000.1903600.1906000.15855400.15858000.2807200.28010000.25759000.257512000.37010800.37014000.356512600.356516000.46014400.46018000.455516200.455520000.55018000.55022000.554519800.554524000.64021600.64026000.653523400.653528000.73025200.73030000.752527000.752532000.8202

17、8800.82034000.851530600.851536000.91032400.91038000.95534200.955400010360010四、基礎(chǔ)設(shè)施資料整理及分值計(jì)算（一）、生活設(shè)施（根據(jù)實(shí)際情況，主要考慮供水、排水、供電、電訊四類生活設(shè)施對(duì)土地質(zhì)量的影響。）供水設(shè)施供水的具體情況見(jiàn)供水設(shè)施情況調(diào)查表表11 供水設(shè)施情況調(diào)查表區(qū)域名稱普及率設(shè)施使用保證率平均管徑管道類型經(jīng)驗(yàn)型級(jí)別經(jīng)驗(yàn)型評(píng)分北城區(qū)95%90%150mm鋼管高級(jí)90新城區(qū)100%100%300mm鑄鐵管高級(jí)100文化區(qū)90%95%150mm 鑄鋼管較高級(jí)80東城區(qū)90%78%150mm 鋼管較高級(jí)70主城區(qū)100%

18、100%150mm 鋼管高級(jí)100根據(jù)以上供水設(shè)施的情況，依據(jù)此表賦于各區(qū)域功能作用分，詳見(jiàn)圖紙供水設(shè)施影響分支圖排水設(shè)施排水的具體情況見(jiàn)排水設(shè)施情況調(diào)查表 表12 排水設(shè)施情況調(diào)查表區(qū)域名稱普及率%設(shè)施使用保證率%平均管徑設(shè)備先進(jìn)性經(jīng)驗(yàn)型級(jí)別經(jīng)驗(yàn)型評(píng)分北城區(qū)85%90%1200mm 較先進(jìn)高級(jí)90新城區(qū)100%100%1000mm 先進(jìn)高級(jí)100文化區(qū)98%80%900mm 普通較高級(jí)80東城區(qū)80%98%600mm 普通一般60主城區(qū)100%100%1000mm 較先進(jìn)較高級(jí)90按排水設(shè)施情況和排水質(zhì)量將整個(gè)區(qū)域分為以上五個(gè)區(qū)域，依據(jù)此表賦于各區(qū)域功能作用分，詳細(xì)情況見(jiàn)排水設(shè)施影響分值圖。

19、供電供電的具體情況見(jiàn)供電設(shè)施情況調(diào)查表 表13 供電設(shè)施情況調(diào)查表區(qū)域名稱普及率%設(shè)施使用保證率%配電容量設(shè)備先進(jìn)性經(jīng)驗(yàn)型級(jí)別經(jīng)驗(yàn)型評(píng)分北城區(qū)100%96%12萬(wàn)伏一般較高級(jí)70新城區(qū)100%100%15萬(wàn)伏先進(jìn)高級(jí)100文化區(qū)100%95%13萬(wàn)伏先進(jìn)較高級(jí)90東城區(qū)98%98%6萬(wàn)伏落后一般60主城區(qū)100%100%15萬(wàn)伏一般高級(jí)100按供電設(shè)施情況和供電質(zhì)量將整個(gè)區(qū)域分為以上五個(gè)區(qū)域，依據(jù)此表賦于各區(qū)域功能作用分，詳細(xì)情況參照供電設(shè)施影響分值圖。電訊設(shè)施電訊的具體情況見(jiàn)供電訊施情況調(diào)查表 表14 電訊設(shè)施情況調(diào)查表區(qū)域名稱普及率設(shè)施使用保證率服務(wù)質(zhì)量設(shè)備先進(jìn)性經(jīng)驗(yàn)型級(jí)別經(jīng)驗(yàn)型評(píng)分北城區(qū)

20、100%98%較好一般高級(jí)85新城區(qū)100%100%好先進(jìn)高級(jí)100文化區(qū)98%90%一般一般較高級(jí)70東城區(qū)100%90%較好較先進(jìn)較高級(jí)90主城區(qū)100%90%一般先進(jìn)高級(jí)80按電訊設(shè)施情況和電訊質(zhì)量將整個(gè)區(qū)域分為以上五個(gè)區(qū)域，依據(jù)此表賦于各區(qū)域功能作用分，詳細(xì)情況參照電訊設(shè)施影響分值圖。五、.環(huán)境質(zhì)量資料整理及分值計(jì)算1）. .環(huán)境質(zhì)量功能分的確定自然環(huán)境條件主要有工程地質(zhì)條件及地形坡度、水文地質(zhì)條件及洪澇災(zāi)害兩個(gè)因素，經(jīng)咨詢專家，確定他們的影響權(quán)重分別為0.4、0.6。其基本情況和綜合規(guī)模指數(shù)如表下表15 自然環(huán)境影響分值計(jì)算表權(quán)重值0.40.6綜合規(guī)模指數(shù)區(qū)域名稱工程地質(zhì)條件及地形地

21、形坡度評(píng)分水文地質(zhì)條件洪澇災(zāi)害評(píng)分北城區(qū)709082新城區(qū)100100100文化區(qū)808080東城區(qū)907078主城區(qū)1006076六、人口狀況資料整理及分值計(jì)算1）. 人口功能分的確定權(quán)重值0.520.48綜合影響規(guī)模分值區(qū)域名稱常住人口（人/ K）流動(dòng)人口（人/ K）北城區(qū)50001000308046新城區(qū)65003500506076文化區(qū)60001000360054東城區(qū)70002000460069主城區(qū)1000030006640100按常住人口密度和流動(dòng)人口密度將整個(gè)區(qū)域分為以上五個(gè)區(qū)域，依據(jù)此表賦于各區(qū)域功能作用分，詳細(xì)情況參照人口狀況影響分值圖。七、規(guī)劃條件資料整理及分值計(jì)算規(guī)劃條

22、件是城市規(guī)劃對(duì)某一區(qū)域的土地使用限制。主要考慮土地開(kāi)發(fā)程度、土地用途限制、政策性傾斜、開(kāi)發(fā)前景，并經(jīng)專家評(píng)分，確定各區(qū)域的作用分值見(jiàn)下表： 表16 規(guī)劃條件情況調(diào)查表區(qū)域名稱土地開(kāi)發(fā)程度土地用途限制政策性傾斜開(kāi)發(fā)前景經(jīng)驗(yàn)性評(píng)分北城區(qū)一般一般一般一般60新城區(qū)高高高高100文化區(qū)一般較高較高較高80東城區(qū)高低高較高70主城區(qū)高高較高高95第五章 單元因素分值求取及土地級(jí)別的劃分第一節(jié) 單元因素分值求取單元因素分值是指單元受定級(jí)各因素、因子的大小指標(biāo)值，它與土地質(zhì)量成正比。單元因素分值求取是在因素、因子的影響分值計(jì)算的基礎(chǔ)上，利用單元圖，疊加在因素、因子影響分值圖上，依據(jù)因素、因子的類型，采用幾何

23、中心點(diǎn)與特征點(diǎn)平均值法，求取點(diǎn)線因素的單元分值；最后，采用面積加權(quán)法，求取面狀因素的單元分值。具體公式如下：（一）.點(diǎn)線影響因素、因子f=ai/n式中：為單元因素、因子分值，為單元格第個(gè)特征點(diǎn)的因素影響分值，為單元特征點(diǎn)和幾何中心點(diǎn)的總數(shù)。（二）、面狀影響因素 f=KiBi式中：為單元因素、因子分值，為單元格第個(gè)影響分值所占面積比例，為單元內(nèi)分布的第個(gè)影響分值。第二節(jié) 單元因素總分計(jì)算單元因素總分是單元土地質(zhì)量的綜合指數(shù)，單元因素總分與土地質(zhì)量成正比，即單元總分越高，該單元土地質(zhì)量的越高，土地定級(jí)單元因素總分計(jì)算采用多因素加權(quán)分值和法進(jìn)行，具體公式為：P=P為土地定級(jí)單元總分；n為土地定級(jí)因素

24、個(gè)數(shù)；Wi為i因素的權(quán)重值；Fi為i因素的單元分值。第三節(jié) 土地級(jí)別的劃分（一）、土地級(jí)別的劃分土地級(jí)別的劃分是依據(jù)單元總分大小及總體變化規(guī)律，采用定級(jí)單元總分頻率統(tǒng)計(jì)判斷法進(jìn)行的。本報(bào)告商業(yè)土地定級(jí)分值區(qū)間為級(jí)地 P70級(jí)地 60P70級(jí)地 50P60級(jí)地 P50（二）、土地級(jí)別面積量算土地級(jí)別面積的量算采用求積儀法，然后經(jīng)統(tǒng)計(jì)匯總，結(jié)果如下表：表17 土地級(jí)別面積表土地級(jí)別面積（K）所占比例（%）0.97212.311.70121.543.240.512.02525.64合計(jì)7.898100第六章 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估第一節(jié)、樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算 商服業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)主要采用房屋租金剝離法推算，我國(guó)

25、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作者普遍認(rèn)為：房租的構(gòu)成共有8個(gè)因素，即地租、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、利息、利潤(rùn)。當(dāng)剔除后7個(gè)因素后，可求取地租，用公式為： 地租=房租-（折舊費(fèi)+維修費(fèi)+管理費(fèi)+稅金+利息+利潤(rùn)）然后根據(jù)馬克思的地價(jià)理論推算出土地價(jià)格。計(jì)算公式為：地價(jià)=地租/土地還原利率我們對(duì)收集到的房屋交易登記資料，依據(jù)前述公式進(jìn)行地價(jià)測(cè)算，在針對(duì)交易登記加偏低情況，先對(duì)交易登記價(jià)格進(jìn)行修正，修正為正常價(jià)格，再據(jù)此價(jià)格測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)，結(jié)果見(jiàn)下表：表18 商業(yè)用地調(diào)查樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果表序號(hào)調(diào)查點(diǎn)位土地級(jí)別單元號(hào)單元總分測(cè)算地價(jià)（元/）1C1F1580.5637782C2E1676.1234803C5

26、G975.2134504C10G1573.7826905C21I1472.0325706C32H1571.824807C44H1671.0516808C56G870.0416109C63I1668.47253110C71E1467.16149211C82F1166.94136212C93I1366.68160013C100G1266.03145014C110F1965.37141415C120D1664.75145716C130G1163.63144417C140H1263.41149218F150F559.24138819F160J1059.19141820F170J1758.8212392

27、1TP232E1358.76126822TP220C1858.04103023TP230F2057.47112524TP210D25594425TP25B1554.8897726TP20C454.13100227TP207D1150.499828TP28A1446.9783429TP29G145.7174530TP51C844.6378931 FC1J544.3165132 FC2I140.61582第二節(jié)、基準(zhǔn)地價(jià)的確定1.依樣點(diǎn)地價(jià)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)果如下表：表19 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表土地級(jí)別 項(xiàng)目樣點(diǎn)平均分73.865.856.644.4調(diào)查樣點(diǎn)數(shù)89105樣點(diǎn)平均地價(jià)27

28、17.51582.41139720級(jí)別單元平均分72.2358.6743.0331.68基準(zhǔn)地價(jià)（元/平米）2434.917071134.56602.用樣點(diǎn)地價(jià)和單元總分的回歸模型測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)房屋出租、房屋交易、征地與拆遷開(kāi)發(fā)等方面資料，分別采用剝離法、契價(jià)法、成本法等不同估價(jià)方法測(cè)算樣點(diǎn)宗地地價(jià)。樣點(diǎn)宗地地價(jià)異常值剔除采用均值方差檢驗(yàn)法，剔除樣點(diǎn)宗地地價(jià)大于X+2S和小于 X-2S的樣點(diǎn)資料。用樣點(diǎn)地價(jià)和單元總分的回歸模型測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)。利用所有剔除后的樣點(diǎn)地價(jià)資料和各樣點(diǎn)所在單位的總分建立回歸模型、回歸方程為： y=91.923*e0.0444*x （r=0.95）式中：y表示單元地價(jià)

29、；x表示定級(jí)單元總分，r表示相關(guān)系數(shù)。 如下表所示：表20 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表土地級(jí)別 項(xiàng)目單元個(gè)數(shù)24427850級(jí)別單元平均分74.364.354.745.7基準(zhǔn)地價(jià)（元/平米）2435170711346603.綜合以上方法，依據(jù)適合與協(xié)調(diào)原則，結(jié)合具體實(shí)際情況，最終確定商業(yè)用地各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，如下表所示表21 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表土地級(jí)別項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)（元/）248216561093683宗地地價(jià)評(píng)估第一節(jié) 宗地地價(jià)區(qū)域影響因素修正系數(shù)表的編制 本報(bào)告土地采用分類定級(jí)的方法，區(qū)域影響因素的選擇及權(quán)重同前表。商業(yè)修正幅度值的計(jì)算修正幅度值的計(jì)算以土地級(jí)別為單位，以某類用地該級(jí)別土地的最低地價(jià)

30、不低于次級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)為原則，在充分分析各級(jí)別土地的最高最低地價(jià)的基礎(chǔ)上，計(jì)算如下：上調(diào)幅度的計(jì)算公式: F1=(lnb-lib)/lib*100%下調(diào)幅度的計(jì)算公式:F2=(lib-lnl)/lib*100%式中：F1為基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度，F(xiàn)2為基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度，lib為級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，lnb為級(jí)別中樣本或單元地價(jià)的最高值，lnl為級(jí)別中樣本或單元地價(jià)的最低值.影響地價(jià)各因素修正幅度的計(jì)算及修正系數(shù)表的編制。不同用地類型各因素優(yōu)劣的修正幅度，用兩個(gè)方向上的修正限值，乘以各因素的權(quán)重值求得，公式表示為：F1i=F1*1Vi F2i=F2*IVi式中：F1i為某一因素的上調(diào)幅度，F(xiàn)2i為某一

31、因素的下調(diào)幅度，F(xiàn)1為基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)的最大幅度，F(xiàn)2為基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度，IVi為某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，一般為F1/2，在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，一般為F2/2，并編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表（見(jiàn)附表一）宗地地價(jià)修正幅度值表（%）用地性質(zhì)土地級(jí)別優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)用地801041230153632654501230201036213024831242011022210241214.51011362303宗地地價(jià)個(gè)別因素修正系數(shù)表的編制商業(yè)用地的個(gè)別因素修正主要有臨街寬、深度因素修正；臨路狀況修正；樓層數(shù)修正。臨街寬、深度因素修正表34 商業(yè)用地臨街寬、深度因素修正系數(shù)表臨街深度臨街寬度6789101112124.6米1.080.980.880.780.720.680.640.64.6米1.141.0810.970.940.910.880.85臨路狀況修正 表35 商業(yè)用地臨路狀況修正系數(shù)表道路類型交叉形式商業(yè)街混合型主干道交通型主干道支路一般沿路1.121.091.031丁字路1.271.181.111.04十字路1.351.241.161.06樓層數(shù)修正表36 商業(yè)用地樓層數(shù)修正系數(shù)表層數(shù)一二三四四修正系數(shù)11.21.31.361.4 宗地地價(jià)他項(xiàng)因素修正