1、西安市城市房屋拆遷估價暫行規定西安市城市房屋拆遷估價暫行規定已經 2004 年 4月 21 日市人民政府第 46 次常務會議討論通過。 現印發給你們，自 2004 年 6 月 10 日起施行。第一章 總則第一條 為了規范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障拆遷工作的順利進行，根據國家城市房屋拆遷評估指導意見和西安市城市房屋拆遷管理實施細則等有關規定，結合本市實際，制定本規定。第二條 本規定適用于本市新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區范圍內城市規劃區內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動。第三條 本規定所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價） ，是指根據被拆遷房屋的區位、使用

2、性質、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。第四條 拆遷估價應遵循公平、公正、公開、合法的原則，任何組織和個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。第五條 市房屋行政管理部門負責本市拆遷估價的監督管理。其所屬的西安市城市房屋拆遷安置管理辦公室（以下簡稱市拆遷管理辦）負責本規定的組織實施。市規劃、土地、價格等行政管理部門根據各自職責協同做好城市房屋拆遷估價監督管理工作。第二章 估價管理第六條 市房屋行政管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的房地產估價機構（以下簡稱估價機構） ，供拆遷當事人選擇。估價機構的確定應當公開透明，在市拆遷管理辦組織召開的拆遷預備會議上，由拆

3、遷當事人通過抽簽等方式確定。房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估，需要由兩家或兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。第七條 估價機構確定后，由拆遷人與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。估價費用按市價格行政管理部門規定的標準由拆遷人支付。第八條估價機構應當按照估價合同的約定完成估價，不得轉讓受委托的估價業務。第九條估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。從事拆遷估價的人員應當具有房地產估價資格證書，并在法定機構登記注冊。第十條 單宗房屋拆遷估價，應有兩名以上

4、估價人員參加。第十一條 估價人員從事拆遷估價活動時，應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷當事人簽字認可。拆遷當事人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由無利害關系的第三人見證，并在估價報告中做出相應說明。第十二條 拆遷當事人應當如實向估價機構提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行現場查勘。拆遷當事人未履行義務造成估價失實的，拆遷當事人應當承擔相應責任。第十三條 被拆遷房屋的面積、使用性質應當以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。被拆遷房屋未辦理產權登記、房屋權屬證書及權屬檔案未載明面積、使用性質或面積、使用性質有爭議的，應當由房屋行政管理部門依

5、照規劃、土地行政管理部門的合法有效文件確認。第十四條 拆遷估價應當依照國家房地產估價規范執行，并按照規定的格式出具估價報告。估價報告應由參與估價的注冊房地產估價師簽章，并加蓋估價機構公章。拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第十五條 拆遷估價應當明確估價時點，估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日。 分期分段實施拆遷的， 以當期 （段）房屋拆遷實施之日為估價時點。第十六條 估價機構在出具正式估價報告前，應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示，公示日期為 7 日。公示期滿后，估價機構應當向委托人提供全部被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人必須向被拆遷人轉交其被拆遷房屋部分的分

6、戶估價報告。第十七條估價機構在出具估價報告后，應當向房屋拆遷當事人解釋拆遷估價報告中的相關事宜。第十八條估價機構應當建立拆遷估價業務檔案。第十九條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5 日內，向原估價機構提出書面申請復核估價，也可另行委托估價機構評估。第二十條 拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5 日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在 10 日內出具估價報告。第二十一條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估

7、價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5 日內， 可向西安市城市房屋拆遷評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。估價專家委員會由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律、拆遷等方面的專家組成，對拆遷估價進行技術指導，受理拆遷估價技術鑒定。第二十二條估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問 題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。鑒定意見

8、和重新出具的估價報告向市拆遷管理辦備案后，其估價結果作為確定拆遷補償金額的依據。第二十三條估價專家委員會受理拆遷估價技術鑒定后，應當指派3 人以上（含3 人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑒定工作。第二十四條 經估價專家委員會鑒定，維持原估價結果的，鑒定費用由申請人承擔；經鑒定需要重新估價的，鑒定費用由原估價機構承擔。鑒定費用的收取按市價格行政管理部門規定的標準執行。第三章 估價方法和標準第二十五條拆遷估價的估價目的為“城市房屋拆遷估價”。第二十六條拆遷估價的價值標準為

9、公開市場價值標準，不受房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第二十七條違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予估價，或者拆遷估價的估價結果為零。未超過批準期限的臨時建筑，應當根據批準期限減去已經使用年限后的剩余使用年限進行估價。第二十八條本市國有土地上的 7 層以下（含7 層）住宅房屋及 3 層以下（含3 層）營業用房、辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房采用基準價格修正方法評估。即根據市政府公布的拆遷區位基準價和相應的修正體系對房屋進行估價。（一）住宅房屋評估公式住宅房屋拆遷補償價格=區位基準價格X （1+綜合環境修正系數）X （ 1+層次差異調價 系數）X （1 +單元住宅房屋朝向差異調價系

10、數）X建筑面積 房屋及附著物重置成新價已辦理土地出讓手續的住宅按剩余土地使用年限所計算的土地出讓金。1 、區位基準價是經市房屋行政管理部門會同價格等相關行政管理部門根據不同區位的住宅房屋市場價格和重置價格等因素測定，由市政府公布并定期調整，用地性質按劃撥用地考慮。按照附表1 執行。2、綜合環境修正系數根據被拆遷房屋的區位和環境條件確定，調整幅度按附表1 執行。、層次差異調價系數按照附表4 執行。、單元住宅房屋朝向差異調價系數按照附表5 執行，非單元住宅房屋不予調整。、 房屋及附屬物重置成新價按照相關文件的規定執行。1 區位基準價是經市房屋行政管理部門會同價格等相關行（二）營業用房評估公式營業用

11、房拆遷補償價格=區位基準價X （ 1 +綜合環境修正系數）X臨街狀態修正系數X （1十層次差異調價系數）X建筑面積+房屋及附屬物重置成新價已辦理土地出讓手續的營業用房按剩余土地使用年限所計算的土地出讓金1 區位基準價是經市房屋行政管理部門會同價格等相關行政管理部門根據不同區位的營業用房市場價格和重置價格等因素測定，由市政府公布并定期調整，用地性質按劃撥用地考慮。按照附表2 執行。2、綜合環境修正系數根據被拆遷營業用房的區位和環境條件確定，調整幅度按附表2 執行。3 、單面臨街營業用房按照附表6 1 進行臨街狀態修正。 兩面臨街 （含兩面以上臨街） 營業用房先按照附表6 1進行主臨街面（區位級別

12、高）臨街狀態修正。然后再按附表6 2 進行次臨街面臨街狀態修正。4 、營業用房層次差異調價系數按附表7 執行。5、房屋及附屬物重置成新價可參照相關文件的規定執行。（三）辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房評估公式辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房拆遷補償價格=區位基準價X （1+綜合環境修正系數）X （ 1十層次差異調價系數）X建筑面積+房屋及附屬物重置成新價已辦理土地出讓手續的辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房按剩余土地使用年限所計算的土地出讓金政管理部門根據不同區位的辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房市場價格和重置價格等因素測定、由市政府公布并定期調整，用地性

13、質按劃撥用地考慮。按照附表3 執行。2、綜合環境修正系數根據被拆遷房屋的區位和環境條件確定，調整幅度按附表3 執行。3 、層次差異調價系數按附表8 執行。4、房屋及附屬物重置成新價可參照相關文件的規定執行。（四）被拆遷人依法享有的土地使用權，其土地面積大于房屋建筑面積部分，按土地使用權補償區位基準價進行評估。按照附表9 執行。第二十九條市政府未公布區位基準價格的被拆遷房屋及安置房屋根據其實際情況選用以下房地產估價方法進行評估：（一）能搜集充分成交案例并有符合規范要求的可比實例的房屋，應采用市場比較法進行評估。（二）難以采用市場比較法的，但具有明顯收益特點，且其客觀收益較易確定的房屋采用收益法進

14、行評估。（三）難以采用市場比較法及收益法的房屋采用成本法進行評估。第三十條 在建工程應采用成本法進行評估。在建工程土地評估以市土地、規劃等行政管理部門批準的使用性質、參數或規劃設計方案等為依據，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為準。第三十一條 經批準用于拆遷安置的期房，在具備計劃、規劃、用地等審批手續并明確竣工交付日期后，可以進行預評估，待安置房屋竣工驗收合格后再重新評估。重新評估的估價時點一般以房屋拆遷許可證頒發之日為準。但同一拆遷工程分期分段實施且前后間隔超過12 個月的，以每期（段）發布房屋拆遷公告之日為重新評估的估價時點。第四章 附則第三十二條 房屋拆遷評估價格不包括被拆

15、遷房屋室內裝修裝飾的補償金額，室內裝修裝飾的補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。第三十三條 房屋拆遷評估中涉及原始成本、建筑設備、工程造價等專業技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業務的機構協助評估。第三十四條在本市新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區范圍內城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，其拆遷范圍內涉及集體土地上房屋拆遷的房地產估價活動，比照本規定執行。第三十五條閻良、臨潼、長安區和市轄縣可參照本規定執行。基準價格由區縣人民政府根據實際情況自行制定。第三十六條本規定自2004 年 6 月 10 日起施行。 此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷估

16、價不適用本規定。附件：1、住宅房屋區位基準價價格表2、營業用房區位基準價價格表3、辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房 準價價格表4、住宅房屋層次差異調價系數表5、單元住宅房屋朝向差異調價系數表6-1、營業用房臨街狀態修正系數表6-2、營業用房臨街狀態修正系數表7、營業用房層次差異調價系數表8、辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房 層次差異調價系數表9. 土地使用權補償區位基準價價格表附表1 ：住宅房屋區位基準價價格表單位：元/建筑面積區位類別區位基準價綜合環境修正系數調整幅度地段一類15000-20%環城路以內二類14000-20%環城東路以東，長纓西路以南，興慶路、康復路以西，

17、南二環路以 北；太白路以東，環城南路以南，太乙路以西，緯零街、師大路以 北；勞動路以東，大慶路以南，環城西路以西，南二環路以北；雁塔南路以東，雁引路以南以西，雁展路以北；唐延路以東，南二 環路以南，太白南路以西，科技八路以北。三類12600-20%興慶路以東，華清路以南，萬壽路以西，西影路以北；星火路以東， 緯二十八街、緯三十街以南，東元路以西，環城北路以北；太白南 路以東，緯零街、師大路以南，雁塔南路以西，丈八東路、水廠路 以北；洋惠南路以東，勞動路、建中巷以西，西斜路、西站路以南， 南二環路以北；西安經濟技術開發區（一期） 。四類10600-20%萬壽路以東，華清東路以南，滬河以西，新興南

18、路以北；漢城南路、 丈八北路以東，大興路、北二環路以南，星火路、洋惠路以西，丈 八東路以北；朱宏路、星火路以東，北二環路以南，酒十路以西， 緯二十八街、緯三十街以北；陜西賓館以東，丈八東路、水廠路以 南，長鳴公路、三兆路以西，南三環路以北。五類9000-20%容河以東，丈八路、水廠路以南，漢城路以西，北二環路以北。備注1.住宅房屋所處地段不在本表之列的，可按臨近地段價格標準或低于臨近地段價格標準執行，由市拆遷管理辦在審批拆遷安置方案時予以明確。附件2 :營業用房區位基準價價格表單位：元/建筑面積區位類別區位基準價綜合環境修正系數地段調整幅度一類60000-30%南大街；東大街（鐘樓至尚勤路段）

19、；西大街；北大街；解放路（含火車站廣場）。二類50000-30%東大街（東門至尚勤路段）；和平路；蓮湖路（北大街至立新街段）；粉巷；南院門；朱雀大街（朱雀門至南院門段）；北院門；案板街；騾馬市；炭市街；南新街；端履門；書院門；尚樸路、小寨什字中心區域。三類40000-30%尚德路；尚儉路；尚勤路；建國路；西木頭市；東木頭市；東廳門；東縣門；東 羊市；柏樹林；菊花園；馬廠子；竹笆市；琉璃街；橋梓口；蓮湖路（立新街至玉祥門段）；廟后街；西羊市街；大皮院；二府街；紅埠街；糖坊街；南、北 廣濟街；麥覓街；大蓮花池街；大麥市街；東新街；西新街；新民街、東一路（解 放路至尚勤路段）；西一路；東二路（尚勤路

20、至解放路段）；西二路；東三路（尚 勤路至解放路段）；西三路；東四路（尚勤路至解放路段）；西四路；東五路；西 五路；東六路（尚勤路至解放路段）；西六路；東七路（尚勤路至解放路段）；西 七路；東八路（尚勤路至解放路段）；西八路（解放路至尚德路段）；北新街（西 五路至西七路段）；尚樸路；新民街；東關正街；南關正街；西關正街（西門至 勞動路段）；北關正街（北門至振華路段）；長樂路（萬年路至朝陽門段）；雁塔 路；長安北路；長安中路；長安南路（天壇路至緯二街）；文藝路；建設西路；興慶路、東二環路；柿園路；環城東、西、南路；友誼路；小寨東、西路；朱雀 大街（緯二街至環城南路段）；建東街（雁塔路至太乙路段）；

21、五味什字。四類35000-30%菜坑岸；夏家什字；梁家牌樓；鹽店街；四府街；柴家什字；紅光街；梆子市街； 五星街；甜水井街；許士廟街；灑金橋；西北三路；藥王洞；習武園；環城北路； 咸寧路（東二環路至環城東路段）；柿園路；互助路；長纓西路；友誼路；小寨東、西路；緯二街；西影路（三兆路至雁塔路段）；含光路（南二環路至環城南路段）；太白北路；長安南路（天壇路以南）；建西街；高新路；洋鎬東路；洋鎬西路；大慶路（玉祥門至勞動路段）；北關正街（振華路至龍首路段）；未央路（龍首路至北二環段）；自強東、西路；太華路（環城路至北二環 路段）；勞動路。五類30000-30%咸寧路（幸福路至東二環路段）；韓森路；長

22、樂路（幸福路至萬年路段）；萬壽路；建工路；含光路南段；太白南路（電子一路至南二環段）；電子路（電子三路至電子一路段）；豐登路；大慶路（勞動路至棗園東路）；漢城路；含元路；二馬 路； 龍首路；鳳城二路；紡正街。六類25000-30%草灘鎮、郊三區的其他工商業集中區和集貿市場以及市內等區域的背街小巷。備注1.營業用房所處地段不在本表之列的，可按臨近地段價格標準或低于臨近地段價格標準執行，由市拆遷管理辦在審批拆遷安置方案時予以明確。附表3:辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房區位基準價價格表單位：元/m2建筑面積區位類別一類三類四類五類辦公用房18001600140012001000營業用房的配套倉儲用房1700150013001100900旅館用房25002300210018001500.區位范圍劃分和綜合環境修正系數調整幅度同住宅房屋。.辦公用房、營業用房的配套倉儲用房、旅館用房所處地