1、淮南東方國際購物中心項目方案定位匯報內容項目背景解讀本項目發展方向項目商業定位屬性界定與核心問題區域認知市場認知SWOT分析上層物業定位建議經濟測算開發背景 淮南地處安徽省中北部，是華東最大的能源基地，市區背倚淮河，田家庵是主城區 淮南地處安徽省中北部，面積2600k，包括田家庵區、謝家集區、八公山區、大通區、鳳臺縣、潘集區5區一縣，總人口238萬； 08年全市GDP為453億元，比上年增長15.4%，人均GDP約2898美元； 淮南地區礦產資源豐富，探明儲量153億噸，占全省的74%，占華東地區的32%，占全國儲煤量的19；淮南市的支柱產業為煤、電、化工。 整個淮南沿礦而建，其中田家庵區、八

2、公山區、謝家區、大通區相鄰較近，共同組成淮南市區；田家庵區是淮南的主城區，市政府所在地，面積94k，人口約45萬。 淮南田家庵區謝八區大通區項目位于朝陽中路，處于城市核心地 帶，區域資源強勢 項目周邊商業氛圍濃厚,生活零售及休閑娛樂配套完善商貿集中了全市最主要的專賣店，另有家樂福、華聯商廈、國生電器、五星電器、新百商場、商之都、百貨大樓等； 項目周邊分布眾多企事業單位政府機關：國土、稅務等；學校：一中、淮南理工學院、淮南師范等；銀行：市農行（總）、建行等。本案家樂福商貿開發背景 地塊規模小，但整體可與周邊互融，處于城市商業發展軸線上，容積率為項目占地面積：30畝，道路退讓40米，臨主干道朝陽中

3、路110米，進深110米；容積率：；地塊區位：處于城市商業發展軸線上，位于淮南中心商業區內，步行10分鐘可到達火車站與老城區，交通便利，多路公交車直達。開發背景家樂福本案項目四至臨近朝陽路與龍湖路兩條城市主干道，交通便利項目交通網絡向四個方向輻射力極強，東可輻射大通區，西可輻射謝家集區、南可輻射山南新區，交通便利性較好。 項目地塊在出口和規劃擴展存在一些障礙。開發背景項目屬性界定：三線城市核心區域小規模中高容積率綜合項目 屬性具象詮釋區位城市中心區域位于淮南主城區的核心成熟區域交通組織便利臨近兩條城市主干道，昭示性強環境生活設施完善周邊擁有最佳的市政配套商業氛圍濃厚處于城市最繁華的商業中心，已

4、經形成濃厚的商業氛圍項目小規模占地約30畝，容積率3.5地塊基本為凈地不存在拆遷難題限制與周邊的協調需與東面商貿、西面居住區協調入口問題這類項目一般存在兩個關鍵問題 屬性界定問題1：核心區綜合體存在多種可能 三線城市核心區域小規模較高容積率綜合項目高形象較高容積率項目目標功能與形態？如何定量？售價高的商業？可售面積多的高層？選擇面寬商業：街鋪？集中？高層：住宅？辦公？公寓？問題2：地塊小，容積率高，多種物業存在負面影響，協調空間布局至關重要 三線城市核心區域小規模較高容積率綜合項目高形象較高容積率項目目標商業和高層物業的價值如何兼顧？地塊價值如何分配？提高上層價值？提升底層價值？矛盾空間布局?

5、客戶目標和限制條件 滿足形象和市場標桿要求，塑造在淮南市場的品牌擬獲取最大利潤，發揮地塊最大價值規模30畝，容積率項目一面臨路，出口規劃是難題銷售，不持有商鋪+高層(公寓或住宅)高檔或中高檔商業限制條件 基本目標開發商初步設想 開發商有在淮南市場核心區外圍商業及住宅開發經驗；對本地市場有相當認識和資源；品牌提升意味著項目在市場上影響力的深度和廣度要上一個臺階。 最大化利潤，銷售價格需超越本地市場，突破障礙在于商業對高層物業影響 ；從價值貢獻看，商業為利潤主體，但高層物業是回款主體，兩者重要性都不可忽視 住宅：在售上品印象商鋪：商業街，已經營潘集財富時代廣場目標之品牌目標之經濟客戶目標界定核心問

6、題：以何種物業組合和空間布局打造項目形象，實現價值最大化 以什么樣的發展方向，制定相應的的發展戰略， 構建項目的價值體系以何種空間布局，實現多種可能物業的協調，保證最大價值的實現 問題1問題2我們的一切研究都以客戶的目標為出發點，以市場為導向。問題界定匯報內容項目背景解讀本項目發展方向項目商業定位屬性界定與核心問題區域認知市場認知SWOT分析上層物業定位經濟測算在核心問題下，就綜合體的商業、上層建筑進行研究，解決項目的發展方向田家庵區中心城區的重要組成部分 輻射淮南乃至皖西北的商貿文化中心 田家庵區社會消費品零售總額占全市比重54.14%,遠高于GDP所占淮南市比重（），商貿流通企業數量占淮南

7、的近58，反映田家庵城區商業在全市強大的輻射能力。 區域GDP（億元）商貿流通企業數量（2004）社會消費品零售總額（億元）淮南市453.6857133.9田家庵區11650272.5 城區占淮南比重25.6%58.51%54.14%人口與經濟 區域認知產業結構 第三產業發展速度在全市超前 第三產業是田家庵區的絕對支柱產業，占GDP比重接近。比例遠高于淮南市其他各區。 淮南市以第二產業為主導，田家庵區2008年第三產業所占比例高出淮南市5個百分點，在全市范圍內明顯超前。 區域認知產業規劃 田家庵產業發展戰略商貿立區、工業強區、環境興區 支柱產業：構建以現代服務業為國民經濟第一支柱產業的城市經濟

8、；服務業：積極打造擁有區域競爭力的服務產業群大理發展商貿流通業；房地產業和餐飲娛樂業，積極推進服務業現代化和結構升級，建立起服務全市需要的服務業，打造皖西北服務業中心。 ；商貿流通業：整合、優化商業資源，促進新興業態發展，加快形成以商貿中心區域為支撐，大型綜合市場為骨干、眾多專業市場為輔助、大賣場、專業店、 專賣店、便利店連鎖店相結合的現代商貿流通體系。 發揮區位優勢，打造皖西北地區商貿中心 。 未來田家庵區將以服務業為支柱產業；現代化和結構升級將是未來田家庵區服務業發展的主要方向；加快區域性商業中心的形成將是今后田家庵區商貿流通業發展的重要 的目標。區域認知產業規劃 田家庵產業發展戰略商貿立

9、區 目標實施“商貿立區”戰略，充分利用區位優勢和資源條件 ，以加強產業支撐、增強聚集服務功能、擴大輻射能力，發揮區 位優勢，打造皖西北地區商貿中心 。 措施大力實施“3458”工程。即發展三大主導產業，打造四大商圈，培育五大新興產業。 區域認知產業規劃 田家庵產業發展戰略商貿立區三大主導產業 商貿流通業在做大規模、優化布局的基礎上 ，挖掘老字號商業的潛力 ；通過壯大本土商業龍頭企業和引進國內外知名商業企業并舉的策略，提升全區商業競爭 層次和整體競爭實力。 房地產業 抓住商業地產開發和住宅地產開發兩個重點，著力為商貿流通業的 繁榮發展提供載體，努力打造人文宜居中心區。結合商貿中心區域的功能強化以

10、及 人才密集的區域特色，適度發展高檔商業地產和中高檔住宅地產。 餐飲娛樂業 繼續提升本地餐飲業的規模優勢和特色優勢及品牌優勢，引導中 高檔餐飲業和大眾型餐飲業的協調發展，吸引國內外知名餐飲業的進入，提高餐飲 業的競爭層次。結合都市休閑娛樂需求不斷升級、多元化和個性化共同發展的趨勢 ，提升娛樂業的規模、特色和知名度。著力吸引國內外知名娛樂業企業進入，引導 娛樂業的多元化、差異化發展。 區域認知田家庵產業發展戰略商貿立區四大商圈 產業規劃 淮舜商圈以淮舜路為縱軸，以淮濱路、青年路、香港街為橫軸，建設“豐” 字型結構商業網絡。充分挖掘東城市場商業文化，加大招商力度，加強管理，使這兩處成為商貿流通業的

11、一個亮點。規劃打通青年路與電廠路相接，發展以特色旅游產品、特色農副產品、傳統手工業產品、豆腐 深加工產品為主的傳統文化一條街。 龍湖商圈 以商貿文化廣場、華聯商廈、新百、財富中心、大潤發購物中心和在建的家樂福時代廣場為重點，提高品牌檔次，突出專業、特色以及整體形象，建成具有超前時代氣息、濃厚商業氛圍和濃郁文化特色的全市商業主中心。 洞山商圈 結合正在建設的市體育館、城市廣場，配套建設各種體育、休閑用 品商店，將廣場路建成為體育用品一條街。結合舜耕山生態森林建設，將洞山路一 帶建設成為全市最亮麗，具有山水城市特色的時尚商業區。 山南新區商圈根據山南新區建成全市的行政辦公、文化教育和體育中心的功能

12、定位，重點服務山南新區開發建設，發展與文化、體育、教育相配套的商貿服務 業、現代服務業和休閑產業。 區域認知產業規劃 田家庵產業發展戰略商貿立區五大新興產業 連鎖經營加強商貿設施配套建設，完善多層次商業服務網絡，積極引進國內 外知名的大型物流企業，培育具有競爭力的本土物流企業。確立連鎖經營在全區服 務業中的主體地位，形成經營布局合理，網絡健全完善，業態結構優化，方便市民生活和輻射周邊地區的現代零售服務體系。 旅游服務業 抓好旅游項目改造建設，發展面向合肥等周邊城市的旅游業。 積極發展吃、住、行、購、娛等旅游配套行業，進一步提高服務質量和旅游業層次 ，以旅游業的大發展帶動第三產業的發展。 社區服

13、務業 按照便民利民、服務全面的原則，合理布局服務網點，積極開拓 服務領域，推進企業化經營,為居民提供便捷服務。 樓宇經濟大力發展經濟高度集聚、服務功能強大、信息和資金密集的新興樓 宇經濟。依托中心城區優勢，規劃和定位好樓宇經濟, 將沿街部分盡量規劃建設為 商務樓宇，以形成大商圈和建設功能配套齊全的商務樓為重點，積極利用轄區內商 務樓宇對外招商，重點引進一批現代服務業及物流業，如高科技研發機構、中介咨詢服務機構、大型百貨等，提升第三產業檔次。 特色街經濟大力發展功能完善、設施配套、服務一流、特色鮮明的商業街。 區域認知區域發展特征 宜居性最強 田家庵區自然環境、人文環境優良，為淮南最適宜居住的區

14、域。自然環境優美， 區內坐擁龍湖公園以及洞山、五岳山等自然景觀，城市綠地面積不斷擴大，全區綠 化面積185萬平方米。綠化覆蓋率達33%，具備良好的生態環境。社會環境頗佳，該區企事業單位、科研院所、大專院校集中，居民素質較高；區內商貿業發達，來往商務人流多為高知人群，對該區形成良好的社會氛圍產生積極影響。良好的環境對市民在該區居家置 業較具吸引力。 完善的科教文衛配套教育設施：轄區內大專院?？蒲性核姸啵哂袇^位科技優勢。田家庵區內有安徽理工大學、淮南師院 、淮南聯大等5所普通高等學校 ，中等職業學校18所，小學62所，中學29所較為完善的教育體系，成為淮南市的教育中心。醫療機構：全區有醫療機構

15、51所，為淮南最集中的區域 ，網點布置完善。文體設施：區內各種文化體育活動場所，圖書館、閱覽室眾多，有效滿足居民需要。田家庵區成熟完善的居民生活配套服務設施，推動著房地產業的良性發展。區域認知區域發展特征 土地、人口規模大 全區總面積250余平方公里，人口萬，是淮南市最大的城區，給該區房地產業發展提供較大的發展用地空間及潛在客戶規模。商貿業蓬勃發展商貿業已成為田家庵區經濟發展重要支撐點。商貿業態上形成了以服裝、 商貿、電子信息、餐飲、購物、休閑等為主的多層次商貿體系；空間上構成 了龍湖路、淮舜路2 大商業帶，輻射范圍遍及全區。田家庵區商貿業多層次 、全方位完善發展，對區域房地產業整體檔次的提升

16、、擴大輻射影響范圍、 增加客戶量等方面產生積極影響。 區域認知田家庵區房地產發展特征 多層和高層是主導趨勢多層和高層的建筑形態，是田家庵區產品的主流趨勢。區域內地價較高，建筑容積率普遍較高，產品則多以高層出現。商業辦公特色凸現便捷的交通網絡和周邊配套、完善的城市生態、金融業和商務環境的日趨成熟使區域的商業辦公價值飛速凸現。 價格水平穩步攀升田家庵區商品房價格均為穩步上 升，隨著淮南市整體經濟的健康快速發展，可預見田家庵區房地產價格將會有 一定的上升空間，亦對本項目產生積極的影響。區域認知淮南城市化水平較高 淮南城市化率較高，達50；城市化水平高于我國46%的城市化水平； 隨著淮南工業化進程，城

17、市化的速度還會加快，這將從整體上促進淮南房地產市場的發展。城市化水平 市場背景城市規劃發展方向 根據淮南市城市總體規劃，淮南市主要發展方向為：中心城區用地主要向東、向南發展，淮河南岸次中心向唐山鎮方向發展，淮河北岸次中心向平圩鎮方向發 展。 區域認知煤炭行業的恢復性增長使淮南經濟進入高速發展期，帶動居民收入增加 2008年安徽省各大中城市的GDP及增長比較 淮南市2004年和2005年增速超過16%； 淮南經濟的快速發展得益于03年開始的煤炭行業迸發式發展，但2006年開始增長趨于穩定。 在安徽17個地級城市中，淮南市經濟總量處于中下游，但增速處于前列。 城市合肥蕪湖安慶馬鞍山 蚌埠 巢湖淮南

18、淮北GDP（億）1664.84 749.7704.7636.3 486.4 479.3 453350 排名12349101114增長率17.2% 15.8% 12.2% 15.5% 11% 13.2% 15.4%14.5% 排名1312417956市場背景2008年社會消費品零售總額達到億元，同比增長22.8% 。近年居民可支配收入和消費性支出呈波動式增長，增長速度保持在8%以上。城鎮居民日益增長的消費力和投資力支撐了淮南房地產市場的發展。消費強勁，總量穩步增長，居民消費持續旺盛，人均水平不斷提高區域認知實用消費：受到歷史文化和消費文化的影響，居民消費多注重實用性消費為主；夜消費：淮南居民夜生

19、活豐富，夜總會、洗浴桑拿、酒吧、歌廳等娛樂場所及夜市餐飲數量多，分布廣，發展迅速；潮流消費：淮南由于地理位置和交通等原因，外來文化傳播進入相對較遲緩，但居民接受外來文化速度較快，故新型商業在淮南擁有較為寬松的發展空間?；茨暇用裣M習慣呈現三大特點，實用消費、夜消費和潮流消費商業市場消費結構加快升級，由溫飽型向發展型、享受型過渡金銀珠寶類商品的消費持續升溫08年以來，在國際金價上漲和婚慶消費的雙重帶動下，淮南金銀珠寶類商品的零售額大幅增長。1-11月，全市限額以上貿易企業實現金銀珠寶類商品零售額9496萬元，同比增長33.2%，超過限上貿易企業零售額平均增幅9個百分點。家用電器和音像器材類商品再

20、度熱銷隨著現代生活節奏加快和家用電器產品功能多樣化的增多，家用電器和音像器材類商品再度熱銷，成為消費亮點。1-11月，全市限額以上貿易企業累計實現家用電器和音像器材類商品零售額39602萬元，同比增長44%，超過限上貿易企業商品零售額平均增幅個百分點。通訊類商品熱銷隨著生活水平的不斷提高，移動電話等成為人們的必用物品。1-11月，限額以上貿易企業累計實現通訊器材類商品零售額4518萬元，同比增長47.5%，高于限上貿易企業商品平均增幅個百分點。商業市場商業格局 單極化格局，區域級商業中心不發達 淮南市商業絕大部分集中于田家庵區； 區域級商圈發展滯后。作為商貿最發達的田家庵區，商業網點人均面積僅

21、平方米，低于全國平方米和省平方米的平均水平，發展空間巨大。商業市場淮南商圈分布將淮南市劃分為三個商圈：“龍湖”商圈“老城”商圈“謝八”商圈謝八商業市場核心商圈商業街一覽道路業種構成租金水平商鋪情況區域人流情況龍湖路龍湖中路是淮南最繁華的商業街區之一，以國慶路至朝陽路段最為繁華。最具代表的是綜合商業街區商貿文化城龍湖中路：均價5.5元/天/，最高價： 12元/天/；龍湖北路：2-3.5元/天/商鋪面積:主要集中于70左右，商鋪開間6米居多，進深一般在10米上下。因有肯德基、麥當勞、華聯百貨等大型商超積聚， 相對較多的服裝業聚集，人流量大。朝陽路集服裝、專業店、餐飲、休閑娛樂等多業種街區均價：4-

22、4.5元/天/商鋪面積：50左右為主，店面較寬商業業態比較分散學院路以娛樂業為主平均：2元/天/近朝陽路段3.5-4元/天/商鋪面積：以30左右為主，以私營為主。依校園經濟，人流量較為可觀國慶中路賣場、專業店較多，商業分布在龍湖路兩側34元/天/商鋪面積：以70左右為主，近龍湖路的商鋪價格較高中型超市較多，近龍湖路段有一定人流。廣場路小型飯店、日用品商店、攝影、小型電話廳0.50.8主要為兩層聯體，面積在80100平方米左右人流量大，但消費能力偏低，經營狀況一般商號名稱地址經營面積經營狀況經營范圍華聯百貨商廈朝陽中路2.2萬較好服裝、百貨、電器金灣名街淮濱路3萬一般服裝、小百貨、電玩、古玩、餐

23、飲商貿文化廣場（步行街）龍湖路4.2萬較好服裝、百貨金太陽廣場淮濱路2萬余一般服裝、鞋帽東城市場淮濱路3萬余較好服裝白馬國美商城國慶中路3萬較差低檔服裝+電器紅府超市1金灣名街店1.1萬較好日用百貨紅府超市2火車站店1萬一般日用百貨蘇果超市1龍湖南路0.86萬較好日用百貨蘇果超市2朝陽中路1萬較好日用百貨國生電器龍湖路1.8萬較好電器五星電器朝陽中路0.8萬較好電器五一商場淮舜路0.9萬較差服裝、皮革、電器、百貨東安家俱城淮舜路5萬一般家俱淮南百貨大樓龍湖路2萬一般電器、百貨勝發大廈龍湖路1.8萬較差服飾、百貨核心商圈商業網點一覽地位：淮南居民認知度最高的的零售商圈市級商業中心范圍：以龍湖路和

24、人民路為縱軸，以國慶路和朝陽路為橫軸，形成的“井”字型“商業網絡。商業規模：商業總面積約20萬平米。龍湖商圈業種業態百貨業在商圈內占主導地位新興業態已開始發展，業態格局走向多元化。以步行街為依托，超市、專賣店、專業店、便民店等新型業態在商圈內逐漸得到發展，已初步形成各種業態互為補充、相互競爭的商業格局。業態典型物業百貨商城華聯商廈、百貨大樓、新百商場、金色巴黎商廈、商之都、合肥百貨超市大潤發、蘇果、家樂福（年底開業）、集萃超市專業賣場國美電器、國生電器、蘇寧電器餐飲肯得基、麥當勞、避風塘、譚魚頭、三河酒家、金滿樓、子元家、藍寶酒店娛樂大浪淘沙商業會所、東方羅瑪洗浴廣場龍湖商圈租售狀況空置情況一

25、層商鋪基本無空置；商貿文化廣場及周邊200米內基空置極低。銷售均價龍湖商圈商鋪一樓二手商鋪售價在25000元/平方米左右 其他商首層鋪售價10000元/平方米左右，差距十分大 租金水平該商圈作為淮南市商業最繁華區域，租金水平亦是市淮南最高水平。 總體來看，區域內首層租金位150350元/平方米.月；二層及地下室租金平均為2030元/平方米.月。商圈租金平均每月每平方米150元到350元，但各商鋪租金相差幅度大，街鋪租金平均在250350元水平。主要根據商家由于位置、承租面積、物業狀況、經營品類等因素租金差異較大。以步行街沿街店鋪租金價值最高，步行街向周邊縱深輔街輻射，租金逐步降低。而其中步行街

26、一樓臨街店鋪又比內鋪及二樓鋪位租價要高。龍湖商圈總體評價與發展預測區位優勢明顯：地處淮南中心腹地，商圈地理位置得天獨厚。商圈網點密度大、業態全、功能全、引力強、輻射廣。品牌特色突出，資源配置合理，市場細分度深，窗口作用明顯。商圈配套設施較完善，但公共空間與公共休閑配套設施不足。龍湖路為城市主干道，街道兩邊街鋪缺乏互動；停車設施缺乏。屬成熟商圈，擁有龐大的客流量和固定居民消費。是淮南市集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化為一體的繁華中心商業區。業已形成的商業氛圍和消費者認知度以及商圈的改造與發展，使其淮南第一商圈的地位不可動搖。龍湖商圈地位：淮南居民認知度極高的的傳統市級商圈淮南唯一批發與零售綜合的大

27、型商圈范圍：以淮舜路為縱軸，以淮濱路、青年路、香港街為橫軸，形成的“豐”字型商業網絡。商業規模：商業總面積約12萬平米。整個商圈零售商業商業街百貨商場批發市場批發商業老城商圈業種業態作為傳統商圈，業種業態較為齊全，不僅涵蓋服裝鞋帽、電器通訊、美容美發、圖書音像、餐飲、銀行、眼鏡等業種，而且包括傳統文化產品在內的歷史文博產品，旅游商品和家居建材類專業市場。除香港街周邊家居建材類專業市場外，以中檔及中低檔服飾零售兼批發商鋪和傳統文化旅游商業為主布局，是淮南城區北部商業最繁華的購物街區。相對商業業態過分重復單一，主要以服裝及特色文化產品零售為主，娛樂餐飲及其他休閑功能類項目甚少。大型商業綜合體區域內

28、極少。除商之都外，基本的商業形態以傳統街鋪和集中式商業街為依托的零售店為主。商圈內相對缺乏大型具有號召力的品牌主力商家，市場號召力有限。業態典型物業百貨商城東城市場、五一商場、天發商城、淮濱黎商廈專業賣場永安建材大市場、東安家具城、興發大樓家具城、人民路副食品市場、香港街小商品市場、人民路鋼材市場超市集萃華聯 紅府超市老城商圈租售狀況租金水平該商圈作為淮南市商業老區，租金水平亦市淮南相對較高水平； 總體來看，區域內首層租金位100150元/平方米月；商圈租金平均每月每平方米50元，但各商鋪租金相差幅度大，街鋪租金平均在 100120元水平。主要根據商家由于位置、承租面積、 物業狀況、經營品類等

29、因素租金差異較大。以步行街沿街店鋪租金價值最高，步行街向周邊縱深輔街輻射，租金逐步降低。而其中步行街一樓臨街店鋪又比內鋪及二樓鋪位租價要高。 空置情況商圈內各項目由于定位和經營管理的差異，各項目經營狀況差異很大。銷售均價老城商圈商鋪一樓二手商鋪售價在10000元/平方米左右 老城商圈總體評價與發展預測商圈低檔消費觀念深入人心，非個別商城所能改變。批發市場發展成熟，批發行業如服裝鞋帽、床上用品、小商品等在業內知名度高，發展成熟。物業面臨升級換代，發展空間遭遇瓶頸。原有的商業形態、商業結構限制商圈發展，商業提升難度大。商業購物環境檔次較低，硬件軟件欠缺。品牌特色不夠突出，市場細分度不夠。老城商圈區

30、域在售商業個案分析位置：位于朝陽中路【龍湖中學對面】規模：總建面：約50000、單體產品：小戶型公寓毛坯、loft公寓式寫字樓及底層5F商業商業銷售模式：商業部分采取先招商后銷售模式。負一層至五層逾2萬平米均為淮南首家時尚室內步行街，精裝修鋪位。通過品牌商家招商工作先行、為商業積聚品牌、人氣，其后進行返租形式，從而促進商業的銷售。新天地中央廣場 位置：項目位于淮南市龍湖中路商業與城區中心地段規模：占地面積萬平米，總建筑面積萬平方米。產品：1-3層為商業，面積約為萬平米。商業銷售狀況：商業部分同樣采取先招商后銷售模式，目前商業部分銷售近乎完畢。區域在售商業個案分析金地龍湖路1號區域在售商業個案分

31、析位置：龍湖路與朝陽路交口規模：總占地面積34畝，總建筑面積16萬平方米，其中地下三層，地上29層。產品：負三層、負二層局部為停車場，負二層局部、負一層至五層為80000平米的商業區。局部寫字樓、公寓、住宅樓。商業銷售狀況：均價30000元/M2,采用“定單”式開發模式，2006年與“家樂?！焙灱s，60%以上是自己經營。目前商業已銷售完畢。家樂福時代廣場淮南商業面臨發展機遇，發展空間較大首先是淮南舊城改造更新改造速度加快；其次是經濟技術開發新區和未來山南新區的建設，使城市重心向東和南傾斜，進一步擴大了商業的發展空間 ；其三是政府高度重視商業發展，把其作為城市發展的重要內容，以建設百億淮南商貿為

32、目標，對商業發展給予了大力支持與積極引導，將促進商業的升級換代?；茨仙虡I發展潛力巨大從淮南市8年國民經濟統計公報來看，第三產業所占的比重還較小，第三產業還有很大的發展空間。規劃20萬平方公里的經濟技術開發區和規劃到2020年，建筑用地60平方公里，規劃人口達60萬的山南新區已進入實質性規劃建設階段，由于商業發展的滯后性決定一定時期內，新區商業項目尚屬空白原有老城區商業承擔解決未來新區新遷入人口的商業消費需要，可見淮南商業發展潛力巨大。 商業小結傳統百貨店正在受到其它大型零售業態的挑戰目前淮南傳統百貨店正在受到其它大型零售業態的挑戰，其經營模式、經營環境等都已經不符合市場發展要求，依靠居民的消費

33、習慣勉強支撐，市場所占比重呈下降的趨勢。一些老牌傳統百貨正在或面臨調整。 消費觀念逐步轉變，實物型消費向精神享受型消費變化明顯隨著收入的提高，居民的消費層次將逐步提高，局面消費將更加注重滿足精神層面的需求，商業結構也將向多層的、多元化方向發展。注重商家名店效應，商鋪價格總體向上各類商業地產投資商家注重商家名店效應。商鋪價格總體向上。新開發商業地產普遍現象就是引進知名商家，產生名店效應，比如長江商貿城引進華潤蘇果、家樂福時代廣場引進家樂福等；雖然在售商業地產項目，因地段、商業形態的各異，價格跨度很大，但各類商業的價格總體趨勢向上。商業小結大型超市將成為主力業態，外資零售巨頭步伐加快由于超市具有貼

34、近居民生活的特點，因此大型超市成為近些年來淮南發展最快的業態。目前淮南大型超市占大型零售網點的比重逐年增加，成為大型零售 網點的主力業態。目前經營的依然以本土企業和國內連鎖企業（如蘇果）為主。但隨著家樂福和臺灣大潤發的落地和正在積極選址的沃爾瑪，外資零售巨頭紛紛搶攤淮南市場，隨著一批商業巨頭的進入，淮南的商業格局將發生根本的改變，商業發展水平也將提高到新的層次。傳統商業形態占主導淮南市目前零售市場之零售業態仍以傳統街鋪個體戶及傳統百貨、量販超市為主。 百貨店將成為城市商業窗口。目前淮南的百貨店已進入整合階段，今后在淮南百貨業的發展方向是改造升級、優化結構、不斷創新經營方式、突出特色和名牌塑造。

35、新型主題百貨和連鎖百貨店在淮南將有一定的發展空間，將依托商業街、購物中心，成為其中的核心業態，以利于產生復合業態的良好效應。商業小結根據住宅供應及區域分布特點以及淮南居民的居住習慣，可將淮南住宅市場可分為：中心區：田家庵為主中心城區板塊近郊區域：大通板塊、山南板塊遠郊區域：謝家集板塊、潘集板塊 由于礦山城市的特殊性質，使得淮南城市化過程受“先生產、后生活”“ 先礦井、后配套”和隨礦建鎮等限制，城市布局和建設形成了“大分散、 小集中”、“百里礦區、城市交錯”的格局。 居住格局呈板塊式分布，中心城區供應集中，隨著城市化進程，將逐步開始轉向”郊區化、板塊式”的分布。住宅市場基本狀況樓盤主要集中在田家

36、庵區，目前市場供應量充足價格區間：2600元/M2-4000元/M2產品現市場推出樓盤的物業類型為多層和高層，以高層為主，由于多層匱乏，開發商強力推廣，消費者處于被動接受階段，尤其是在市區核心地段，高層產品銷售看好。主力戶型市場主力戶型為90-110的兩房和120-140的三房為主，以偏小面積銷售的快，145以上大面積銷售較慢。核心競爭力目前市場樓盤主要以地段與外部資源為主要賣點，產品創新和樓盤展示格外受到消費者認可。 客戶分析主要購房群體為：礦業集團職工、電力系統員工、私營業主、公務員 大盤、小高層、高層物業成為市場開發主流，戶型面積理性回歸、小戶型供應呈現增長趨勢 住宅市場本案洞山路九龍灣

37、綠城花園萬樹城鑫誠花園領城家樂福廣場龍湖路1號雙子星座陽光365高峰會優山美地新時代惠利花園陽光國際城山水居上東錦城淮河新城盛世名門二期金色家園春曉名城金豪陽光花園山水龍城按區域內產品、價格、客源情況的不同，目前田家庵區域可劃分為四個版塊。分別是：體育場版塊、中心城區版塊、東部城區版塊和洞山路版塊。中心城區形成四個熱點板塊住宅市場新天地西湖天地07年開盤08年開盤09年開盤信宜置地廣場南山村上品印象金地國際城書香名苑朝陽帝堡北京名都宏大香榭華都項目所在區域中心區板塊住宅市場發展狀況與趨勢住宅供應項目供應集中，總體供應保持較高水平田家庵區尤其是淮南城市中心區，土地儲備的用途開始從商品房住宅向完善

38、城市功能的項目轉變，城區尤其是中心區建設以“稀化建筑容量”和“優化人居環境”為主；產品檔次中高檔成為開發主流中心區土地資源的稀缺性凸顯片區住宅價值；由于地價上漲、拆遷成本增加，也迫使開發商走開發中高檔住宅為主的路線；產品特點高層成為市場供應主力中心區具備大社區概念的高 層項目，受到市場的熱烈追捧，如家樂福時代廣場、朝陽帝堡等； 住宅市場項目所在區域中心區板塊住宅市場發展狀況與趨勢戶型及面積特點三房為市場供應主體，住房面積理性回歸小戶型及兩房產品供應出現增長趨勢， 90-120平方米、120-150平方米的三房仍然是市場供應的主流，三房整體供應占整體供應量的60%以上； 四房、五房等大戶型面積多

39、集中在160-250平方米 ，五房以上大戶型產品多為頂層復式； 價格水平全市最高，仍將持續上漲中心片區為高檔樓盤集中地，片區房價已達平均3300-4000元/平方米，隨著土地稀缺性的影響及拆遷等開發成本的上升，中心板塊的價格將持續上漲； 購房人群以片區內及淮南城市中高收入人群，自住為主 市場供應雖然仍在增加，但多偏離城市中心，核心區供應匱乏住宅市場規模較大，形成淮南標志性建筑本項目所在區域屬于成熟商圈區域，可整片開發的空地非常少 ，本項目上如此規模在田家庵中心區甚至整個淮南的商業界比肩者寥寥，規模將使商品和服務功能有更大的組合空間，能滿足市場更廣泛的服務需求，實現一站式消費。在客觀硬件上具備了

40、一個最重要的先決條件。 得天獨厚的地理位置，區位優勢明顯本項目所處朝陽路是淮南城市東西主干道，所處龍湖區域是淮南核心商貿帶，是匯集淮南商務、會展、旅游、貿易、金融 等多功能的中高檔商圈；本項目所臨龍湖路五分鐘車程即可達到淮舜路商圈和龍湖公園公園，地塊區位優勢尤其顯著。優勢 SWOT分析市民對地段認可程度高龍湖在淮南市民心目中形象普遍較好，是真正的淮南市中心。 項目周邊商貿業發達龍湖路擁有多家購物商場、古陽國際飯店、證券交易所等高檔商貿、金融設施，成為淮南高端商業云集之地，造就了成熟 、高檔的商圈。SWOT分析優勢 未來新增消費人群龐大項目周邊匯集了淮南大部分高檔住宅區，未來山南新區規劃60 萬

41、中高收入人口，由于新區商業發展的滯后性，將形成本項目規 模龐大的固定較高層次消費人群，有利于增強和鞏固商家及投資 者的信心；劣勢 地價較高，開發成本高，存在較大開發風險。 同期推出項目較多，潛在競爭壓力大。 初涉商業地產開發，缺乏豐富市場運作經驗。項目沿街面較窄且商業規劃出口存在問題，影響商業價值。 SWOT分析宏觀經濟環境良好，國民經濟穩步發展開發皖北戰略的實施，宏觀層面的政策走向利好；淮南整體國民經濟的持續快速發展，使本項目開發處于良好的宏觀經濟環 境中。舊城區土地供應量趨小，產生利好影響未來淮南將重點開發山南新區，土地供應量將較大；相對地舊 城區改造難度較大，土地供應量趨小，土地稀缺性更

42、強，對項目 的開發也產生良性影響。 商貿業的蓬勃發展，將給本項目產生積極影響商貿業已經成為項目所在田家庵區區經濟發展的主要支撐點。 本區域已經形成以經營服飾類為主的龍湖路商圈；以服侍類和建材家居為主的淮舜路商圈兩大商貿區域，澗西區商貿業的多層次 。全方位完善發展，為該區房地產及商業產生積極的影響，并對本項目整體檔次的提升、擴大商圈商圈輻射范圍、增加客流量等 方面產生積極影響。 機會 SWOT分析威脅 未來淮南大力開發新區，對居民置業新區產生一定影響 ，分流部分舊城區潛在客戶，對田家庵區等舊城區造成 一定的區域威脅影響。 項目周邊區域其他項目競爭。區域附近推出的商業項目與住宅公寓項目，這些現有的

43、及未來同期推出的產品供應將給本項目帶來較大的競爭影響與客戶分流。老牌商場短期內依占市場份額華聯商廈、百貨大樓等老牌商場短期內在淮南居民心目中仍占據主要地位，項目進駐淮南消費者心理市場還需短暫的時間和過程，由于是綜合性購物中心項目，由于其商業體量龐大，商品品類豐富等，要被市場廣泛接受還需要一定時期的市場培育。SWOT分析目標市場差異化策略：找準區域零售商業中心缺位的市場空白點項目所在區域發展日益成熟，項目所在片區居民日益增多，零售消費潛力大；目前區域商業中心缺乏，存在市場空白，可憑借項目公共配套規劃優勢打造區域級商業中心?；茨鲜懈魃倘θ狈φ嬲饬x上的龍頭項目，可以利用項目規模上、業態上等優勢打造

44、淮南龍頭商業項目。項目競爭策略發展方向業態差異化策略：符合現代商業發展趨勢，避免同類業態競爭項目競爭策略淮南目前仍以傳統百貨、街鋪等零售商業業態為主，尚未發展新型特色商業形態；本項目應與區域其他項目形成業態上的差異化；項目所在區域在零售商業體量上具有一定優勢。發展方向業種專門化策略：形成零售或餐飲、休閑服務類業種的強勢市場地位迎合商業特色化、專業化發展趨勢，滿足不斷增長的個性化消費需求，打造主力特色商業和特色餐飲、娛樂服務業。做大做強某種業態，如特色百貨、休閑餐飲等，提升和鞏固項目在商圈內的地位和形象，避免與其他商業的低檔次、同質競爭。項目競爭策略整合內部優勢策略：營造自我消費需求使項目商業、

45、住宅、商務等各類功能，互相促進，互相制造需求。發展方向本項目商業功能定位的方向有二類型城市多功能中心綜合批發商業圖片功能構成休閑、娛樂、餐飲、商業零售及服務批發商業、配套餐飲服務、物流商業形態購物中心、商業街區，店中店、街鋪皆有商業街、商鋪、店中店（新型展示中心）條件適當規模、1-2家主力店一個或多個業種批發商業發展方向本項目商業發展策略：多功能城市綜合體， 都市生活體驗中心 定位條件項目條件多功能城市商業中心購物、休閑、娛樂、餐飲、居住及服務配套等功能具備區域商業中心條件以購物中心、商業街區等商鋪為主的商業形式符合現代商業發展趨勢1-2家品牌主力店帶動適當規模區域性商圈批發商業位于城郊附近，

46、主要為經營商品批發的商鋪或較好地段，作產品展示之用發展空間有限主要經營服裝、建材、家居、小商品等具有市場前景，但商業提升難度大須具規模市級商圈、批發商圈發展方向匯報內容項目背景解讀本項目發展方向項目商業定位屬性界定與核心問題區域認知市場認知SWOT分析上層物業定位經濟測算確定多功能城市綜合體項目的發展方向后，需要進一步明確未來的定位項目定位必須體現以下六點：是城市級的是城市核心的具有標志性的具有強烈都市商業印象的是可回避競爭的是可實現跨越式發展的輻射淮南市及周邊縣市是城市新商業中心成為淮南市商業中的“一極”標志性、易識別，區別其他商業有別于現有的傳統商業模式符合現代商業發展趨勢項目整體定位從區

47、位條件與資源優勢來看，項目應定位為 淮南升級的城市商業中心 淮南核心商圈龍頭商業項目以購物、休閑、娛樂、商務、旅游、居住等功能為主商業可考慮采用購物中心、超市，結合休閑娛樂、餐飲等業種業態 商業規?？紤]控制在4萬平方米左右 整體定位淮南中央城市廣場 集大型購物中心、商業街區、居住、酒店 、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光于一體的城市中心 定位詮釋：一個在城市成熟中心區優勢資源基礎上打造的，融合購物、居住、休閑、娛樂、餐飲、商務、旅游等各種城市功能的綜合體，在核心商圈構建的城市新中心和都市生活體驗中心 帶有城市商業特質，具備形成城市中心商業綜合體潛力的商業中心； 整體定位功能組合體系 功能組合體系商業

48、功能商務功能居住功能購物中心商業街區中央公館高層住宅考慮到市場競爭激烈與開發風險，建議不開發寫樓；中央公館宜商宜住，同時滿足商務辦公與商務居住的需求，開發風險較小功能組合購物中心本項目商業綜合體最為重要的組成功能，定位于融匯多樣時尚業態的現代家庭娛樂型購物中心。購物中心旨在以淮南市區中高收入新家庭（包括朋友圈）為單位，構成我們的目標消費群體。購物中心將提供檔次豐富、品類齊全的購物消費體驗。但購物中心從籌建至正式運營需耗用3-5年之時間，操作難度大、專業性極強，一般來說，必須選擇具市場影響力的主力店商店啟動這一功能。 功能組合廣場商業街區 廣場商業的突出特點在于環境的優越性（地面）及聯結各功能區

49、域的商業走廊特性（地下），因此，一般零售功能不是此區域的重點，餐飲娛樂及服務型商業才是最為適合該區域的商業業態。對于這一區位，高瑞的功能建議是地面商業以特色餐飲及主題酒吧為特色，充分體現公園的人流聚集作用，白天突出綠苑景觀的環境感受，夜間則突出夜景的營造與夜間消費，形成居民聚會的場所。而地下商業部分則以平價的各式咖啡快餐為突出特色，營造出美食街；并穿插一些社區服務類店鋪，如24小時便利店、音像及報刊雜志店、甜點店、個人護理用品店（化妝品/藥品）、休閑品牌服飾店、潮流服飾店群。功能組合整體功能布局 現有建筑購物中心下沉廣場中央公館高層住宅商貿步行街廣場商業街 城市商業功能：多元化/開放/融合/高

50、效商業、休閑娛樂、旅游觀光專業零售功能：主題/專業/高效專業賣場配套居住功能：相對封閉/人車分流/ 安全、和諧、獨立的居住空間公共功能：開放性/休閑性/城市名片/標志性功能組合如何充分挖掘潛在商業價值是本項目成功的關鍵。本項目要通過差異化道路， 打造有別于淮南目前現有傳統商業形態的商業綜合體。 “購物中心+休閑街區商業+開放式廣場”形成項目的核心競爭力商業發展方向商業定位Street Mall 現代都市生活體驗中心 商業整體形象定位+ + City Crossing Shopping Center公共廣場商業定位Shopping Center 體驗式主題購物中心 購物中心形象定位通過全新的建筑

51、形態、全新的消費環境、全新的業態組合、全新的時尚生活方式、打造集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游等于一體 的體驗式休閑購物中心 激發區域活力、 統領區域商業形象 的新亮點，成為淮 南財富中央廣場的 核心功能區 體驗式主題購物樂園，集零售、休閑、娛樂、餐飲 、康體、旅游于一體的現代化購物中心商業定位City Crossing 體驗式風情商業街區 廣場商業形象定位迎合淮南的流行消費特點，結合商貿打造淮南首條地下體驗式時尚風情商業街，成為淮南流行時尚的發源地。 這種都市街坊式商業形態,是對淮南市民喜愛的集市型商業的迎合，符合 當代都市人個性化需求；并能滿足某些品牌商家對展示性經營場所的需求。抓住淮南年輕

52、時尚消費人群，打造淮南首個集時尚 、文化、休閑、餐飲于一體的時尚休閑商業街區商業定位從提升項目整體品質的角度出發，項目應定位于： 中高檔 商業檔次定位中檔為主，局部中高檔。憑借更多的中檔消費，來滿足淮 南市更為龐大的主流需求通過不同業態不同檔次的組合來提升整個項目的品質。購物中心（Shopping Center）定位中高檔次，步行商業街（ City Crossing街區和貫穿中央城市廣場的地下商場以中檔為主 其中的各專業店、專賣店、零售店以中檔偏上為主，各品類均設置個別高檔商家，來帶動項目的整體形象及影響力 商業定位商業客戶定位核心客戶：現有商業經營業主，占60% 區域來源：市區內，尤其是項目

53、現有經營者 職業特點：在淮南經商多年，希望有自己的物業 置業目的：自營為主 價值取向：關注地段和開發商實力 置業特征：買商鋪作為生活依靠核心客戶 重要客戶 游離客戶 重要客戶：煤販、煤電高收入人群，投資占30%區域來源：煤電等高收入行業，煤炭相關的貿易、機 械從業老板 職業特點：收入穩定、且隨行業發展，水漲船高 置業目的：出租獲利，資產保值 價值取向：關注地段置業特征：資金充裕，有購買多個旺鋪的動機 游離客戶：約10% 區域來源：周邊地區，如合肥 職業特點：不固定 置業目的：投資 價值取向：關注地段 置業特征：住宅、商鋪一起購買商業定位購物中心業態定位樓層經營內容-1F超市、小型中西餐廳、快餐

54、、中檔零售商戶、停車場1F主題百貨、中高檔知名品牌旗艦店或連鎖專賣店（ 1F服飾、珠寶、手表、鞋類、皮具、眼鏡、藥房）、銀行、餐飲等2F主題百貨、中高檔零售商戶（服飾、化妝品、皮具 、鞋類、各式主題店）、中西餐廳等3F主題百貨、主題零售店（婦嬰用品、寵物用品專賣區、汽車用品專賣）、中西特色餐廳等、家電賣場中高檔家居家飾商戶、美容美體、健身中心、KTV 4F美食廣場、環球影院、娛樂中心等商業定位休閑街區業態定位中高檔流行服裝品牌旗艦店、精品店、特色店特色美食（如韓日料理、西餐廳等）、咖啡廳、茶吧、酒吧等 家居家飾、工藝品等品牌專賣店、特色店 街鋪服務類店鋪（電信營業廳等） 商業定位商鋪租售建議

55、Shopping Center內商鋪先出租后分割銷售，商業步行街商鋪可采用租售結合的模式 類型功能租售建議Shopping Center購物中心先租后返租銷售City Crossing 廣場商業街主力店出租，其余出售商業定位商鋪售價建議 類型功能銷售均價（元/M2）Shopping Center購物中心 28000 City Crossing 廣場商業街 30000商業定位以“新都市時尚”主題地產為主線，樹立產品標識創造都市時尚生活的標識體系，增強消費者對 本項目認同感 以高品質產品來引導都市時尚生活方式，具有 極強的感染力，獲得目標消費者認同 住宅定位思路住宅定位住宅形象定位以現代時尚生活為

56、主題，以高品質、尊貴、享受的新都市主義城市菁英生活方式為內核，打造 中央城市花園 中心城區高尚住宅社區 體現項目所處中心城區的區位優勢，提供令人向往的都市繁華生活 體現項目的規模與稀缺性，展現項目的大商業配套優勢體現項目住宅與商業的互動優勢 住宅定位中高檔 都市高尚居住物業 符合項目整體中高檔次水平與形象 符合中心城區物業開發檔次與趨勢具有中心城區區位優勢、稀缺性及規模優勢 ，具有打造中高檔物業的充分條件 住宅檔次定位住宅定位核心客戶 60%重要客戶 30%游離客戶 10%中心城區企事業單位中高管理層，如電力 、礦產、保險、電信、銀行、證券等； 片區內具有穩定高收入階層，如醫生、設計師、電視臺

57、工作人員、政府公務員等 ；注重生活品質的私營業主中心城區白領階層、企事業單位職員；城市內其他區域具有穩定中高收入群體，如教師、醫生、律師、公務員等；淮南周邊地州縣市客戶，如鳳臺、懷遠、長豐等地； 自由職業者，如演藝界人士等； 投資客； 住宅客戶定位住宅定位公寓定位思路宜商宜住，同時滿足商務辦公與居住的需求；現代時尚風格與高檔次定位，提升項目整體形象與品質； 與商業很好的融合、互動，樹立區域價值標竿；通過產品創新打造有別于淮南現有商務公寓產品，引領淮南公寓產品升級。 公寓定位公寓產品定位中央公館 城市多維商住空間 功能：宜商宜住、模糊界線，同時滿足商務辦公與居住的雙重需求 產品類型：商業裙樓上蓋

58、高層住宅 規模：建筑面積約2萬建筑高度：80m左右，4層商業裙樓+20層住宅戶型定位：建議以40-60的一房（40%）與60-80二房（ 60%）為主 公寓定位公寓客戶定位核心客戶 60%重要客戶 30%游離客戶 10%中心城區追求獨立生活空間的年輕一族；項目周邊及本項目內有居住或辦公需求的 私營業主；在本片區內工作的年輕白領和年輕公務員 ，具有較高收入，如醫生、設計師、電視 臺工作人員、政府公務員等投資客:裝修設計類、法律咨詢類、藝術類、物流等創業型小公司：業務相關性，看好片區發展、關注項目形象價值 淮南周邊地州縣市的投資客。公寓定位報告回顧 本項目需要成為： + + 城市升級商業中心多功能

59、綜合體主題體驗式商業成為淮南新時代的標志性形象打造成集大型購物中心、商業街區、居住、休閑、娛樂、餐飲、公共展示、旅游觀光于一體的城市新中心和都市生活體驗中心淮南中央城市廣場現有建筑購物中心下沉廣場中央公館高層住宅商貿步行街廣場商業街項目功能平面布局圖 類型功能建筑面（M2）Shopping Center購物中心36000（含地下6000）City Crossing廣場商業6000商業小計42000住宅高層住宅18000中央公館10000住宅小計28000項目功能布局項目分期開發建議 現有建筑購物中心下沉廣場中央公館高層住宅商貿步行街廣場商業街項目分期示意圖 分期功能一期購物中心中央公館二期住宅

60、廣場商業街項目投資分析(容積率，集中商業地上四層、地下一層暫不計、廣場商業街三層)70000 60003400070000地下室住宅/公寓營業房36000 容積率可售面積總占地(m2)總建面(m2)主要經濟技術指標 940070000小計 12920380034000住宅/公寓2 1468836000營業房1總額（萬元）價格單位：元/m2面積（平米）類型序號收益分析經濟測算19998項目總 投 資（萬元）單位成本（元/平米）說明小 計（萬元）土地成本費用70001000 7000開辦費報建費10641521232勘察設計費10515工程監理費639建安成本的0.5%建安成本土建工程910013