1、第4章 流轉環節小稅種的 核算與籌劃主講人：王素榮 博士對外經濟貿易大學 教授Email：流轉環節小稅種核算與籌劃一、城建稅二、關稅三、資源稅四、土地增值稅五、煙葉稅一、城建稅城市維護建設稅是對從事工商經營，繳納增值稅和消費稅的單位和個人征收的一種稅。城建稅沒有獨立的征稅對象，而是以增值稅和消費稅實際繳納的稅額之和為計稅依據，隨增值稅和消費稅附加征收。征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮，以及稅法規定的其他地區。納稅人是在征稅范圍內從事工商經營，并繳納增值稅和消費稅的單位和個人。城建稅稅率實行地區差別比例稅率。在城市市區的，稅率為7，撤縣建市后7%在縣城、建制鎮的，稅率為5其它地區的，稅率為1，海上

2、油氣田1%按納稅人所在地執行。下列按繳納三稅所在地稅率：1.由受托方代收、代扣三稅的單位和個人；2.流動經營等無固定納稅地點的單位和個人。城建稅減免稅城建稅具體稅收優惠規定：1.按減免后實際繳納的增值稅和消費稅稅額計征，隨增值稅和消費稅的減免而減免。2.進口產品征收增值稅、消費稅，不征收城建稅。3.對增值稅和消費稅實行先征后返、先征后退、即征即退辦法的額，除另有規定外，對附征的城建稅和教育費附加，一律不退還或返還。4.對國家重大水利工程建設基金免征城建稅。城建稅計稅依據和計算計稅依據是納稅人實際繳納的增值稅和消費稅稅額。不包括加收的滯納金和罰款。但納稅人在查補增值稅和消費稅和被處以罰款時，應同

3、時對其偷漏的城建稅進行補稅、征收滯納金和罰款。自2005年1月1日起，當月免抵的增值稅稅額，應納入城建稅和教育費附加的計征范圍.但對出口產品退還增值稅、消費稅的，不退還已繳納的城建稅。應納稅額=(增值稅+消費稅)稅率教育附加包括教育費附加和地方教育附加1、教育附加是以單位和個人繳納的增值稅和消費稅稅額為計算依據征收的附加費。2、教育附加以實際繳納的增值稅和消費稅稅額為計稅依據。3、教育費附加征收率為3，但是對生產卷煙和煙葉的單位減半征收教育費附加。地方教育附加征收率為2%（自2010年起統一）4、應納教育附加=實際繳納(增值稅+消費稅)3%或2%教育費附加的減免規定1、進口的產品征收的增值稅、

4、消費稅，不征收教育費附加。2、因減免增值稅、消費稅而發生退稅的，同時退還已征收的教育費附加。3、出口產品退還增值稅、消費稅的，不退還已征的教育費附加。4.對國家重大水利工程建設基金免征教育費附加。城建稅及教育附加的核算(1)計算出城建稅及教育費附加時：借：營業稅金及附加 貸：應交稅費應交城建稅 應交教育費附加 應交地方教育附加(2)實際繳納稅款時：借：應交稅費應交城建稅 應交教育費附加 應交地方教育附加 貸：銀行存款二、關稅(一)基本規定關稅是由海關根據國家制定的有關法律，以進出關境的貨物和物品為征稅對象而征收的一種商品稅。征稅對象：準許進出境的貨物和物品。納稅人：進口貨物的收貨人，出口貨物的

5、發貨人，進出境物品的所有人.(二)關稅分類1.按征稅對象分類，進口稅：正稅和附加稅；出口稅：2、按征稅標準分類從量稅：原油、啤酒、膠卷、凍雞等實行從量稅。能抑制質次價廉商品。從價稅：稅負公平，稅負明確復合稅：我國對錄像機、放像機、攝像機、數字照相機、攝錄一體機實行復合稅。滑準稅：物價上漲時，采用較低稅率；物價下跌時，采用較高稅率。曾對進口新聞紙實行滑準稅，2003年起實行單一從價稅，普通稅率30%，最惠國稅率7.5%。2005年5月開始對關稅配額外棉花進口配額征收滑準稅，稅率為540。3、按征稅性質分類普通稅率：對與本國未簽協定國家的貨物征收優惠稅率：包括特定優惠關稅(特惠稅)、普遍優惠制(普

6、惠制，發達國家對發展中國家)、最惠國待遇(現在和將來給予第三國優惠，同樣適于對方)差別稅率：包括反補貼關稅、反傾銷關稅、報復關稅、保障性關稅(某類商品進口量劇增，對相關產業帶來巨大影響或損害時，按照WTO規則，啟動一般保障措施，磋商、提高進口關稅或數量限制)。4、按保護形式分類關稅壁壘；非關稅壁壘:直接非關稅壁壘；間接非關稅壁壘(三)關稅稅率1、進口關稅稅率自2004年1月1日起，我國進口稅則設有最惠國稅率、協定稅率、特惠稅率、普通稅率、關稅配額稅率等稅率形式。對進口貨物在一定期限內可以實行暫定稅率。最惠國稅率：原產于共同適用最惠國待遇的世界貿易組織成員的進口貨物；原產于與我國簽有相互給予最惠

7、國待遇的雙邊貿易協定的國家和地區的貨物；原產于我國境內的進口貨物。協定稅率：適用于原產于我國參加的含關稅優惠條款的區域性貿易協定的有關締約方的進口貨物。如中韓自貿協定有1668中商品實施0關稅，中澳自貿協定有2419中商品實施0關稅；中國瑞士協定有3365中商品0關稅；中國新西蘭協定有7372種商品0關稅。中國香港、中國澳門和中國臺灣的部分進口貨物。 特惠稅率：原產于與我國簽有特殊優惠關稅協定的國家和地區的貨物。目前原產于老撾等東南亞4國、蘇丹等非洲30國、也門等7國，共41個聯合國認定的最不發達國家實施特惠稅率。普通稅率：原產于上述國家或地區以外的其他國家或地區的進口貨物，以及原產地不明的進

8、口貨物。2、出口關稅稅率現行稅則對100余種商品計征出口關稅，主要是鰻魚苗、部分有色金屬礦砂及其精礦、生銻、磷、氟鉭酸鉀、苯、山羊板皮、部分鐵合金、鋼鐵廢碎料、銅和鋁原料及其制品、鎳錠、鋅錠、銻錠。出口關稅稅率20%50%，如鰻魚苗20%，山羊板皮20%，合金生鐵20%，鉛礦砂及其精礦30%。但部分商品暫定稅率，如苯出口稅率40%，暫定稅率0；銅鋅合金絲出口稅率30%，暫定稅率為0；高純陰極銅出口稅率30%，暫定稅率為0。對其他200多種商品征收暫定稅率，鎳鐵、鉬鐵、鎢鐵的暫定稅率均為15%；木制一次性筷子暫定稅率為10%。(五)原產地規定原產地原則是確定進口貨物惟一產地的規定，包括原產地標準

9、和直接運輸規定。1、原產地標準對只有一個國家可供審定的進口貨物，應用“完全在一國生產”準則；如有兩個及以上國家參與生產的進口貨物，采用“實質性改變”準則.實質性改變標準：凡經過兩個及以上國家加工的貨物，應以最后一個實質性改變了原產品，使其得到了新的特有的性質或特征的國家，作為貨物的原產國。2、直接運輸規定：原產國要將出口產品直接運到進口國，進口國才能作為該國原產的貨物給予相應的待遇。視為直接運輸的情況：不通過他國關境直接運到進口國;特殊原因，通過了他國關境，但在他國關境內，貨物始終處于海關的監管之下。3、原產地證書：海關對進口貨物要求交驗原產地證書及其它能證明進口貨物產地的單證。由生產廠家、供

10、應商、出口商或其他當事人提供，主管當局或公共團體出具。4、我國海關的原產地規定對于完全在一個國家內生產或制造的進口貨物，生產國或制造國即視為該貨物的原產國；對經過幾個國家加工、制造的貨物，以最后一個對貨物進行經濟上可以視為實質性加工的國家作為貨物的原產國。稅則中歸類改變，或雖未改變，但加工增值部分所占比例超過30，作為實質加工對待。對于零件、部件、備件及工具，如與主件同時進口，且數量合理，按主件原產地確定；如分別進口，按各自原產國確定。(六)關稅的計算1進口關稅的計算分為從價稅、從量稅、復合稅和滑準稅。（1）從價稅（ad valorem duty）計算如卷煙，普通稅率180%，最惠國稅率25%

11、。威士忌酒，普通稅率180%，最惠國稅率10%；排氣量小于2.5升的小轎車、小客車、越野車，普通稅率230%，最惠國稅率25%。 關稅稅額進口貨物數量單位完稅價格稅率 進口貨物完稅價格總額稅率案例某進出口公司從美國進口一批卷煙，進口申報價格FOB價100萬美元，進口運費20萬美元，保險費率0.3，匯率1:6.2適用最惠國稅率25。解析：貨價折合人民幣1006.2620（萬元）運費折合人民幣206.2124（萬元）完稅價格(620+124)(1-0.3)=746.24進口關稅746.2425186.56萬元（2）從量稅(specific duty)計算目前我國對原油、啤酒、膠卷、凍雞等。石油原油

12、：普通稅率85元/噸，最惠國稅率是0；凍的整只雞:普通稅率5.6元/千克，最惠國稅率1.3元/千克麥芽釀造的啤酒：普通稅率7.5元/升，最惠國稅率為0；紅色或紅外激光膠片：普通稅率為213元/平方米，最惠國稅率為2.4元/平方米。關稅稅額=進口貨物數量單位稅額案例某進出口公司從國外進口紅外激光膠片400平方米，執行普通稅率213元/平方米。應交進口關稅=400213=28 000(元)(3)復合稅（mixed or compound duty）計算目前我國對錄像機、放像機、攝像機、數字照相機、攝錄一體機等，實行復合計征進口關稅.如廣播級磁帶錄像機，完稅價格不高于2 000美元/臺的，普通稅率為

13、130加定額稅20 600元/臺，最惠國稅率為30加定額稅4 374元/臺；完稅價格高于2 000美元/臺，普通稅率為6加定額稅20 600元/臺，最惠國稅率為3加定額稅4 374元/臺。非特種用途的其他數字照相機，完稅價格不高于5000美元/臺，普通稅率為130%加定額稅51500元/臺，完稅價格高于5000美元/臺，普通稅率為6加定額稅51500元/臺最惠國稅率均為0。關稅稅額=進口貨物數量單位稅額 +進口貨物數量單位完稅價格稅率案例某廣播電視局經批準從國外購入廣播級磁帶錄像機一臺，進口申報價格CIF上海2 500美元，執行普通稅率6加定額稅20 600元/臺，當日匯率1:6.2。貨價折合

14、人民幣=2 5006.2=15 500(元)應繳進口關稅20 600115 5006 21530(元)2、出口關稅的計算鰻魚苗稅率20，暫定稅率10% ；鉛礦砂及其精礦，30；鋅礦砂及其精礦，30； 山羊板皮，20。案例某進出口公司出口山羊板皮一批，FOB上?？們r格120 000美元，當日匯率1:6.2。完稅價格=120000(1+20%)=100 000美元出口關稅=100 0006.220=124 000元關稅核算因關稅是價內稅，無論進口流動資產，還是進口固定資產，在海關繳納的進口關稅都計入進口貨物的成本。出口貨物繳納的關稅，實質上屬于企業銷售過程發生的費用，計入“營業稅金及附加”賬戶。三

15、、資源稅1.概念資源稅是對在中華人民共和國領域及管轄海域開采或消耗應稅資源的單位和個人， 以應稅產品銷售額或者銷售數量為計稅依據而征收的一種稅。2.納稅人我國領域及管轄海域開采或消耗應稅資源的單位和個人扣繳義務人:收購未稅礦產品的單位資源稅征稅范圍1.原油，稅率為6%2.天然氣，稅率6%3.煤炭，14,12,1起，2%10%,衰竭期減30%，充填開采置換減50%4.實施稀土、鎢、鉬資源稅從價計征（15，5，1）輕稀土按地區：內蒙古11.5%、四川9.5%、山東7.5%。中重稀土，稅率27%。鎢稅率6.5%。鉬稅率11%。5.金屬礦，稅率1%6%；非金屬礦，稅率1%15%6.水，水力發電和火力發

16、電貫流式取用水，0.005元/千瓦小時;其他取用水最低稅額：地表水平均不低于0.4元/立方米，地下水平均不低于1.5元/立方米。 1.石油和天然氣資源稅計算應納資源稅銷售額比例稅率銷售額為不含增值稅的價款和價外費用。包括實際銷售額和視同銷售額案例:某油田10月份生產原油20萬桶，其中：向外銷售10萬桶，不含稅售價500元/桶，增值稅稅率17%，自用原油5萬桶。在生產原油同時生產天然氣106 000立方米，其中：對外銷售100 000立方米，不含稅售價2.0元/立方米，增值稅稅率13%,自辦煉油廠耗用6 000立方米。原油和天然氣稅率均為6%，計算應納資源稅。解析：原油資源稅(10+5)5006

17、%450萬元天然氣資源稅(100 000+6 000)26%12720元2.煤炭資源稅計算應稅煤炭包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤。應納資源稅=應稅煤炭銷售額適用稅率A.外銷原煤，按原煤銷售額，B.自用于連續生產洗選煤，不繳納資源稅； 自用于其他方面，視同銷售原煤，繳納資源稅。C.銷售或自用洗選煤，以洗選煤銷售額乘以折算率作為應稅煤炭銷售額。折算率由省級財稅部門確定。以上不含從坑口到車站、碼頭等的運輸費用。案例某煤礦12月份生產原煤焦煤18萬噸，其中，對外銷售焦煤8萬噸，不含增值稅售價700元/噸。該礦還用自產原煤加工洗煤，本月銷售洗小塊10萬噸，不含稅售價1000元/噸；本月銷售洗大塊5萬噸

18、，不含稅售價1300元/噸。洗煤的折算率為70%，當地政府規定煤炭資源稅稅率為5%。計算12月份該煤礦應納資源稅。應稅煤炭銷售額8700+（101000+51300）70%5600+（10000+6500）70%17150（萬元）應納資源稅171505%857.5（萬元）3. 稀土、鎢、鉬應納資源稅計算自2015年5月1日起，實行從價定率計征。包括原礦和以自采原礦加工的精礦。應納稅額=精礦銷售額適用稅率原礦銷售額換算成精礦銷售額的方法：成本法換算公式為：精礦銷售額=原礦銷售額+原礦加工為精礦的成本（1+成本利潤率）市場法換算公式為：精礦銷售額=原礦銷售額換算比換算比=同類精礦單位價格（原礦單位

19、價格選礦比）選礦比=加工精礦耗用的原礦數量精礦數量上述精礦銷售額和原礦銷售額，均不包括從礦區到車站、碼頭或用戶指定運達地點的運輸費用。4.其他礦產品資源稅計算計稅依據為應稅產品的銷售額，各稅目的征稅對象包括原礦、精礦（或原礦加工品）、金錠、氯化鈉初級產品銷售額指納稅人銷售應稅產品向購買方收取的全部價款和價外費用，不包括增值稅銷項稅額和運雜費用。金礦以標準金錠為征稅對象，銷售金原礦、金精礦需換算5.水應納資源稅計算征稅對象為地表水和地下水。從量計征。應納稅額取水口所在地稅額標準實際取用水量。水力發電和火力發電貫流式取用水量按照實際發電量確定A.對規定限額內的農業生產取用水，免征水資源稅；B.對取

20、用污水處理回用水、再生水等非常規水源，免征水資源稅。資源稅的核算資源稅通過“應交稅費應交資源稅”科目。外銷產品應繳納資源稅計入“營業稅金及附加”管理部門等其他方面耗用的產品應納的資源稅，計入“管理費用”等。借：營業稅金及附加 管理費用等 貸：應交稅費應交資源稅四、土地增值稅及其稅務籌劃(一)土地增值稅基本規定(二)土地增值稅計算(三)土地增值稅籌劃(一)土地增值稅基本規定1.土地增值稅概念土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產取得的增值額征收的一種稅。2.納稅人納稅人為轉讓房地產的單位和個人不論法人與自然人，不論經濟性質，不論內資與外資，不論

21、部門，只要有轉讓房地產的行為,均為土地增值稅的納稅人。3.征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括：(1)轉讓國有土地使用權(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓(3)存量房地產的買賣。 界定以轉讓的土地是否為國有,產權是否發生轉移,是否取得了收入為判定標準。對若干具體情況的判定(1)房地產的繼承、贈與。沒有取得任何收入，故不屬于征稅范圍。贈與指：A. 贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的；B. 贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。(2)房地產的出租。不屬于征稅范圍。(3)房地產抵押，抵押期間，不征收土地增值稅。抵押期滿后，以房地產抵債，發生了權屬轉移，則屬于征稅范圍。(4)房地產

22、交換。屬于征稅范圍。但個人互換自有居住用房，免土地增值稅。(5)以房地產進行投資、聯營。一方以房地產作價入股或作為聯營條件，暫免征收土地增值稅。將上述房地產再轉讓，應征收土地增值稅。接受企業從事房地產開發或房地產開發企業以其建造商品房進行投資和聯營的，應征稅。(6)企業兼并轉讓房地產。暫免征收土地增值稅。(7)合作建房。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，征稅。(8)房地產的代建房行為。無權屬轉移，不屬于征稅范圍。(9)房地產的重新評估。有增值，無權屬轉移，未取得收入，不屬于征稅范圍。4.稅率級數增值額占扣除項目比例 稅率 扣除系數 1 50以下 30 0 2 50100

23、 40 5% 3 100200 50 15% 4 200以上 60 35%5.稅收優惠(1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。超過20的，應就全部增值額按納稅。(2)因城市規劃，國家建設需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權,免土地增值稅。(3)城市規劃、國家建設需要而搬遷由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。(4)財稅2008137號明確：對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。納稅申報：應在轉讓房地產合同簽訂后的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。(二)土地增值稅計算土地增值稅=增值額稅率-扣除項目扣除率增值額=收入總額允許扣除項

24、目不含稅收入總額包括貨幣收入、實物收入和其他收入扣除項目的確定：新開發房地產的扣除項目:1、取得土地使用權所支付的金額。包括地價款和有關費用。2、房地產開發成本3、房地產開發費用利息支出能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，開發費用=利息+(土地款+開發成本)5以內否則，開發費用=(土地款+開發成本)10以內4、與轉讓房地產有關的稅金增值稅是價外稅，不允許扣除城建稅、教育費附加、地方教育附加允許全額扣除，房地產公司印花稅不允許扣除，其他企業印花稅可扣除.5、從事房地產開發的納稅人，可以加計扣除土地款和開發成本之和的20 案例房地產公司轉讓寫字樓，開出專用發票，金額20000萬元，稅率

25、11%，稅額2200萬元支付土地款不含增值稅金額4000萬元，開發成本3800萬元，開發費用共1500萬元（其中利息1000萬元，未超過標準，其他開發費用扣除比例5），按規定支付了轉讓環節應納的增值稅(11)、城建稅(7)、教育費附加(3)、地方教育附加（2%）和印花稅(0.5),計算應納土地增值稅。轉讓房地產收入20000萬元允許扣除項目金額：開發費用=1000+(4000+3800)5=1390萬元增值稅2200萬元，城建稅及教育附加=2200(7+3+2%)=264萬元，房地產公司的印花稅不允許扣除。加計扣除=(4000+3800)20=1560萬元允許扣除總計=4000+3800+13

26、90+264+1560=11 014萬元增值額=20000- 11014 = 8 986萬元增值額占扣除項目比例= 8 986 11014 =81，適用稅率40，扣除率5土地增值稅= 8 986 40- 8 986 5 = 3594.4550.73043.7案例主營產品制造的生產企業，建造普通住宅一棟銷售給職工，開出普通發票，共計金額5000萬元，稅率11%，稅額550萬元支付土地款不含稅2000萬元，開發成本1750萬元，開發費用計800萬元，利息支出不能提供金融機構證明，當地規定開發費用扣除比例為10，按規定支付了轉讓環節增值稅550萬元，城建稅和教育附加共計66萬元，印花稅2.775萬元

27、，計算該公司應納土地增值稅。轉讓房地產收入5000萬元允許扣除項目金額：開發費用=（2 0001750）10375(萬元)轉讓環節稅金= 662.77568.775萬元，一般企業的印花稅允許扣除，但沒有加計扣除。允許扣除總計=2000+1750+375+ 68.775 = 4 193.775（萬元）增值額=5000- 4 193.775 = 806.225 （萬元）增值額占扣除項目比例= 806.225 4 193.775=19.22因是普通住宅，增值額又扣除項目的20，故免土地增值稅。按照國稅發201053號的有關規定，北京市對房地產開發企業銷售商品房實行差別化土地增值稅預征率。（1）銷售各

28、類保障性住房，暫不預征。（2）銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房收入，實行2%至8%預征率。容積率小于1.0項目，最低按5%預征。（3）在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息，并匡算預計增值額和增值率。北京市土地增值稅預征率級數預計增值率 預計增值率 1 預計增值率 50 2 2 50預計增值率 1003% 3 100預計增值率 2005% 4 200預計增值率8%預計增值率=（擬售價格預售面積-項目成本）項目成本100%項目成本 = （土地成本+建安成本）（1+間接費用率） 間接費用率暫為30%轉讓舊房及建筑物的扣除項:（1）轉讓舊房能提供評估價格的，轉

29、讓舊房可扣除的項目金額包括三項：一是舊房及建筑物的評估價格，二是取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用：三是在轉讓環節繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用準予扣除。案例 某公司2016年5月轉讓一幢2005年建造的辦公樓，當時造價1000萬元。經評估，重置成本價3000萬元，七成新。轉讓前支付地價款和有關費用1200萬元，另付評估費3萬元，轉讓開專用發票，金額8000萬元，稅率5%，稅額400萬元。按規定繳納了城建稅、教育附加和印花稅。解析：轉讓房地產的收入為8000萬元準予扣除的項目金額：土地使用權支付的金額1200萬元評估價格3000702100（萬元），評估費3萬元

30、老項目，自建的，按全價5%計稅，稅額400萬元。城建稅、教育附加和印花稅=400（7%+3%+2%）+84000.552.2（萬元）扣除項目合計：1200+2100+3+52.2=3355.2萬元土地增值額=80003355.2=4644.8萬元土地增值率=4644.83355.2=138，稅率50%應納土地增值稅4644.8503355.215 2322.4-503.28=1819.12（萬元） （2）轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的，扣除項目金額包括三項：一是購房發票所載金額實際上包含了支付土地使用權金額及舊房及建筑物的評估價；二是加計扣除金額加計扣除金額購房發票所載金額5購買年

31、度起至轉讓年度止的年數；三是與轉讓房地產有關的稅金包括營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、契稅。 案例 2010年8月購買辦公樓，發票金額200萬元,購買時契稅6萬元(有完稅憑證)。2016年8月轉讓該辦公樓，轉讓收入專用發票，金額1000萬元，稅率5%，稅額40萬元。該廠不能取得評估價格。解析：轉讓辦公樓的收入為1000萬元準予扣除的項目金額：購房發票金額為200萬元加計扣除金額20056年60萬元老項目，購進的，按差價5%計稅，稅額40萬元。城建稅、教育附加和印花稅=40(7%+3%+2%)+10000.5+611.3萬元扣除項目金額合計：2006011.3271.3萬元土地增值額1000

32、271.3728.7萬元土地增值率728.7271.3268應納土地增值稅728.760271.335 437.2294.955=342.265萬元（3）轉讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發票的，地方稅務機關核定征收。北京市地稅局規定，在二手房交易中對既不能提供評估價格，又不能提供購房發票的，按交易價格的1%征收率，計征土地增值稅。國稅發201053號關于加強土地增值稅征管工作的通知明確：核定征收率：原則上不得低于5% 土地增值稅的會計核算主營、兼營房地產開發的企業應納的土地增值稅，計入“營業稅金及附加”賬戶，銷售舊房應納的土地增值稅，計入“固定資產清理”賬戶。借：營業稅金及附加 固定資產清

33、理 貸：應交稅費應交土地增值稅(三)土地增值稅的籌劃1.利用稅收優惠政策籌劃；2.通過控制增值額籌劃；3.利用房地產轉移方式籌劃。1.利用稅收優惠政策籌劃稅收優惠:個人將購買的普通標準住宅再轉讓的，免土地增值稅；個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住5年及以上的，免土地增值稅；滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅；納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免土地增值稅。既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額的，其建造的普通標準住宅不得享受免稅優惠。1.利用稅收優惠政策籌劃案例:世華房地產2010年開發商品房工程，預計不含稅收入6億元，其

34、中:豪華住宅，預計不含稅銷售價格為2億元；不含稅價值4億元的普通商品房。經測算,整個工程按照稅法規定可扣除項目金額4.4億元，其中普通住宅可扣除3.2億元,豪華住宅可扣除1.2億元。核算方法上的分歧:總經理從強化管理出發，認為兩個工程應合并管理，統一核算。財務處長從降低成本出發，認為兩個工程應分開核算。財務總監從稅收籌劃出發，認為在分開核算的基礎上，普通住宅的增值率控制在20以下。哪一種意見對這項投資活動的最有利呢？方案一：兩個項目統一管理、統一進行會計核算。增值率=(60000-44000)44000100 =36，適用稅率30土地增值稅=(60000-44000)30=4800萬方案二：兩

35、個項目分開管理，分別進行會計核算。普通增值率=(40000-32 000)32000100 =25，適用稅率30土地增值稅=(40000-32000)30=2 400萬豪華增值率=(20000-12 000)12 000100 =67，適用稅率40土地增值稅=(20000-12000)40-120005 =2 600萬元合計納稅5 000萬元，分開多支出稅金200萬元。方案三：在分開管理、分別核算基礎上，普通住宅的增值率控制在20以下。普通住宅增值率限制在20，通過增加公共設施，改善住房設計或條件等來實現，(40000-M)M100=20，M=33 333萬?？煽鄢椖繛?33 333萬時，普

36、通住宅免稅。豪華住宅增值率：=(20000-12000)12000100=67因此，適用40的稅率，土地增值稅=(20000-12000)40-120005 =2600萬增加支出1 333(33333-32000)萬，共3 933萬元。結論：經過稅收籌劃比方案一少支出867萬(4800-3933)，比方案二少繳納1 067萬(5000-3933)。2.通過控制增值額籌劃控制增值額的方法：一是增加扣除項目；二是降低商品房的銷售價格。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本和房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。 減少銷售收入時應比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小

37、，從而作出選擇。收入籌劃還可將收入分散，即將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，比如房屋里面的各種設施，從而使得轉讓收入變少，降低納稅人轉讓房地產的土地增值額。案例:房地產公司在中等城市建造普通住宅樓，工程已完工，預計以6000萬元左右不含稅價銷售。該住宅樓支出：土地使用權2400萬元，開發成本1500萬元，其他扣除額970萬元。財務人員對主要稅收測算如下：應繳納增值稅600011%660萬元城建稅及教育附加660(7%3%+2%)79.2萬房地產公司，印花稅不允許扣除允許扣除金額2400150097079.24949.2增值額60004949.21050.8（萬元）增值率1050.84

38、949.221.23土地增值稅1050.830315.24（萬元）是否存在稅務籌劃的可能呢？解析：普通標準住宅，增值額為21.23，超過了20，應按全部增值額繳納增值稅。如果將增值額控制在989.84（4949.220）萬元，就可免土地增值稅。實際增值額僅超過60.96萬(110-98)。即銷售收入增加60.96萬元，多納稅315.24萬元，不劃算！籌劃方案就是降低60.96萬元的銷售價格，約250萬元（這里面還有一個問題，價格降低了，允許扣除的稅金附加也少了，實際上價格降低多少有一個臨界點，這里就不細算了）。3. 利用房地產轉移方式籌劃判定是否征土地增值稅的3標準：轉讓的土地是否為國有；產權是否發