1、物業公共秩序管理第一節:公共安全防范管理第二節:消防管理第三節: 車輛停放管理 主講人：李承鑫第一節公共安全防范管理一、公共安全防范管理的內容二、公共安全防范的措施三、公共秩序巡邏四、安全防范服務的要求五、安全防范工作檢查方法六、治安防范注意事項一、公共安全防范管理的內容概念：協助政府相關部門，為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務活動。內容包括：出入管理、安防系統的使用、維護和管理、施工現場的管理、配合居委會和公安機關開展社區管理等工作。（一）出入管理根據國家法規和物業管理服務合同的約定，區分不同物業的類型和檔次，制定相應方案。實現人員、物品、車輛等出入的有效管理。（二）安防系

2、統的使用與維護管理安防系統是指物業管理區域內用于治安、消防、車輛管理及緊急呼叫等安全防范的技術設備系統。（三）施工現場管理（四）配合政府及社區管理1、物業服務企業在社區組織重大活動時，及時知會轄區派出所及社區居委會，相互協調，避免發生意外事故。2、轄區內發生治安或意外事故時，應及時通知相關部門，并協助做好調查取證及善后處理工作。3、積極配合相關部門做好法律政策宣傳教育。二、公共安全防范的措施（一）人防把好三關:人員招聘關、人員培訓關、制度管理關。（二）物防安裝圍欄、防爬刺、種植帶刺植物等建立相對封閉的防范區域或提高防范內力而采取的實物防范措施。（三）技防：智能安防系統對公共區域進行的防范。三、

3、公共秩序巡邏巡邏的任務：有效防范巡邏區域內各種事故和案件的發生，依法同各種違法犯罪活動作斗爭，維持正常的工作、生產和生活秩序。（一）秩序巡邏時間的選擇一般情況下24小時值班，重點應以不同的社區或單位具體情況及犯罪活動的特點來分析、研究和確定。（二）秩序巡邏的方法1、定線巡邏方法2、不定線巡邏方法3、定線與不定線結合的巡邏方法（三）巡邏盤查1、盤查的對象：A、形跡可疑人員B、財物可疑人員C、身份不明人員D、案件關聯人員2、盤查的方法：A、直接式B、試探式C、迂回式D、追蹤式四、安全防范服務的要求（一）安防人員的儀表和禮貌禮儀A、執勤時整潔著裝、佩戴工牌。B、精神飽滿，站立行走姿態規范。C、執勤中

4、認真履行職責，不脫崗、不做與工作無關的事情。D、舉止文明大方，主動熱情，耐心周到。E、辦事高效，堅持原則，禮貌待人。（二）巡邏、門崗等執勤崗位1、服從領導，聽從指揮；2、熟悉物業及業主、物業使用人基本情況；3、按規定路線和方式巡邏、簽到，未簽到或不及時要記錄原因；4、熟悉人員物品出入管理流程，具備條件的可對外來人員及外搬物品做好記錄及控制；5、觀察細致，反應迅速，按照有關規定及時發現處理各種事故隱患及突發事件；6、相互配合，妥善處理各種問題，超出職權或無法處理的及時匯報。（三）值班記錄A 記錄及時、齊全、規范、真實；B 交接班事項及物品記錄清晰，未完成事項有跟進記錄；C 接班人員分別簽名確認；

5、D 記錄分類歸檔正確及時，記錄本整潔完好，記錄字跡清楚。（四）技防設備設施A 各類安防設備設施齊全完善，功能正常B 定期檢查維護，檢查維護記錄完整C 表示明顯正確，制度上墻五、安全防范工作檢查方法（一）日檢對安防隊伍各崗位當班人員進行檢查，內容包括儀表禮節、服務態度、工作紀律、工作質量、工作記錄、交接班、崗位形象、安全隱患等，對存在問題應及時指出并相應處理。（二）周檢除日檢內容外，還包括各類安防設備設施的檢查，業主意見手機反饋，班組長檢查記錄、安全隱患分析等，并填寫周檢記錄表。（三）月檢對安防工作進行全面檢查，重點檢查現場管理效果及過程管理記錄，確保安防工作的有效性（四）督查不定期對安防工作進

6、行突擊檢查，確保安防工作嚴格按照標準執行。并對違規人員進行處罰教育六、治安防范注意事項1、遇到有人在公共區域鬧事，應立即向公安機關報告，并及時上報上級領導，協助公安機關迅速平息時間，防止事態擴大。2、遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫、行兇、縱火等違法犯罪活動時，應立即報警，協助公安機關制止。并采取積極措施予以搶救、排險，盡量減少損失。對已發生的案件，應做好現場的保護工作，以便公安機關進行偵查破案。3、管轄范圍內公共區域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時，應將其勸離管轄區，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領走。4、轄區公共區域內出現可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問。5、管轄區域內發生墜

7、樓等意外事故，應立即通知急救單位及公安部門、家屬，并保護好現場，做好轄區客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門處理。第二節消防管理一、志愿消防隊伍建設二、消防制度的制定三、物業消防安全檢查內容與方法四、動火安全管理五、消防安全預案制定六、消防器材的設備、使用與維護一、志愿消防隊伍建設（一）志愿消防隊員的構成由項目全體員工組成，分為指揮組、通訊組、警戒組、設備組、滅火組和救援組等。（二）志愿消防隊員的工作1、負責消防知識的宣傳教育。2、負責消防設備設施及日常消防防火工作的檢查。3、負責消防監控報警管理處的值班監控。4、發生火災時應配合消防部門實施滅火撲救。（三）志愿消防隊伍的訓練消防實操訓練及消

8、防常識培訓，每年還應進行一到兩次消防演習。二、消防制度的制定包括：各種場所的消防要求規范、消防檢查制度、各種消防設施設備的操作及維修保養制度、火警火災應急處理制度、消防值班制度、消防器材管理制度等（一）制定物業服務企業消防管理規定包括消防管理機構及運作方式、消防安全崗位責任、獎懲規定、消防安全行為、消防保障要求、消防事故處理報告制度等（二）制定消防設施設備管理制度包括消防器材配置、保管制度，消防系統維護、保養及檢查制度，消防裝備日常管理制度，消防系統運行操作規程等（三）制定消防檢查方案及應急三、物業消防安全檢查內容與方法（一）消防安全檢查的內容內容主要包括:消防控制室、自動報警滅火系統、安全疏

9、散出口、應急照明與疏散指示標志、室內消防栓、滅火器配置、機房、廚房、樓層、電氣線路、防排煙系統等場所。（二）消防安全檢查的組織方式和方法1、專職部門檢查2、各部門、各項目的自查A、日常檢查B、重大節日檢查C、重大活動檢查（三）消防安全檢查的程序和要求1、基本程序A、按照部門制定的巡查路線和巡檢部位進行檢查。B、確定被檢查的部位和主要檢查內容得到檢查。C、對檢查內容的完好情況進行判斷，并通過直觀檢查法或采用現代技術設備進行檢查。并做出結論，進行判斷，提出整改意見和對策。D、對檢查出的問題進行整改，對不及時整改的應嚴肅處理。E、對檢查情況進行登記存檔分析總結，提出檢查安全報告2、消防安全檢查的要求

10、A、深入樓層對重點消防部位進行檢查，必要時做系統調試和實驗。B、檢查公共通道物品堆放情況，做好電氣線路及配電設備的檢查。C、對重點的設備、設施和機房進行深層次的檢查，發現問題立即整改。D、對消防隱患問題，立即處理。E、應注意檢查通常容易忽略的消防隱患，如單元，如單元門及通道前對方單車和摩托車，過道塞滿物品，疏散樓然間應急指示燈不亮，配電箱周圍堆放易燃易爆物品等。四、動火安全管理（）動火前要求1、重點部位動火，須由消防主管領導同消防管理負責人會審無異議才能動火；2、防火、滅火設施不落實，周圍易燃雜物未清楚，附近難以移動的易燃結構未采取安全防范措施不能動火；3、凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道未

11、經洗刷干凈、排除參與的油質以及成裝過氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器和管道不能動火；4、凡儲有易燃易爆物品的車內、倉庫和場所，未經排除易燃易爆物品不能動火；5、在高空進行焊接和切割作業時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護措施的不能動火。（二）動火過程的要求1、動火現場要指定安全負責人；2、現場安全負責人和動火作業人員必須經常檢查動火情況，發現情況立即停止動火作業；3、發生火災、爆炸事故時要及時撲救；4、動火人員要嚴格執行安全操作規程；5、動火作業后要徹底清理現場火種。五、消防安全預案制定（一）重點防火單位和防火部位的確定（二）滅火方案的要求1、制定的滅火元應結合現有物業的消防基數裝備和志愿消防

12、隊伍的業務素質，符合本物業的實際情況。2、滅火預案經消防安全部門演練后具有實操性和可行性。3、根據小區情況，火災特點對隱患較大的地方進行重點標識。4、有具體的組織實施時間和相應演練經費預算。5、確定滅火預案演練的責任人。6、確定各人員、部門的職責及分工要求。7、須報經當地公安消防部門審核和備案。（三）滅火預案的制定1、制定A、制定預案前，消防安全部門負責人應組織人員深入實地，調查研究，確定消防重點。B、提供正確數據，確定需投入的器材、裝備，以及供水線路。明確滅火、救人、疏散等戰斗措施和注意事項。C、寫出文字說明的草稿打印報批，并繪制滅火力量部署草圖。2、內容：A、單位基本概況，包括周圍情況、水

13、源情況、物資特性及建筑特點、單位消防組織與技術裝備B、火災危險性及火災發展特點C、滅火措施和方法D、滅火力量部署E、注意事項F、滅火預案圖六、消防器材的設備、使用預維護（一）常規消防器材裝備消防頭盔、戰斗服、消防手套、戰斗靴、安全帶、安全鉤、保險鉤、消防腰斧、照明燈具、個人向導繩和安全滑繩等。消防器材:1、樓層配置一般住宅內，多層每層配置滅火器2瓶，高層每層樓應配置滅火器4瓶。每個消防箱內配置1-2盤水帶、水槍一只及消防盤卷。2、崗亭配置一定數量滅火器。3、機房配置固定滅火器材和推車式滅火器材。4、其它場所配置保證在火災后能在較短時間內迅速取用撲滅初期火災。（二）消防設備的維護、管理1、定期檢

14、查2、定期養護3、專人保管4、交接班檢查5、定期統計第三節車輛管理一、車輛管理的方法和要求二、車輛管理服務制度的執行三、停車場管理完善四、車輛管理注意事項一、車輛管理的方法和要求（一）建立健全車輛管理隊伍包括疏導及管理人員、停車場維護人員車輛收費人員等。（二）車輛出入管理一般采用出入卡證管理。（三）車輛停放管理車輛進入停車位是應注意檢查：車輛是否有損壞，車窗是否已關閉，是否有貴重物品遺留車內。必要時做好記錄通知業主避免發生糾紛。（四）交通疏導及車輛管理標準1、秩序暢通，無堵車、撞車事故發生。2、進出有序、停放整齊。不對綠化帶路牙造成影響。3、臨時車輛管理有序，外來車輛未經許可不可進入轄區，進入

15、物業轄區內的車輛能實現有效管理。4、裝有易燃易爆、劇毒或污染物品車輛；超重、超高、超寬的車輛不得駛入住宅區或有限制的停車場。5、時速不得超過15公里，不得鳴笛。6、一車一證、一證一位、車證齊全、見證放車。7、禮貌待人、熱情周到，熟悉車主姓名、車號、車位、房號。8、隨時檢查車輛停放情況和車輛車況，對車門未上鎖、燈未關等情況及時通知業主，并采取預防措施。9、停車場無雜物堆積、道路堵塞現象，定期開啟抽風機，確保治安、消防安全空氣清新。10、停車場無積水、無油漬、無污漬、無紙屑、無煙頭等。11、停車場道路平整、無尖銳物、無金屬釘狀物，有明顯禁煙標識，且消防器材及設施設備齊全，光線明顯能見度高。12、確

16、保車輛安全指揮停放，無撞車、損車及其它意外情況，無車輛丟失事故。13、固定車位檔案齊全、資料明確。外來車輛有登記。14、確保固定車位預臨時車位的安全管理，無亂停、亂放及亂占車位的情況。二、車輛管理服務制度的執行主要有：停車場管理規定出入口管理規定工作考核管理規定三、停車場管理完善（一）停車場交通指示標識的完善出入口標識、限高、限速、禁笛、方向指示、禁行、停車位、禁停位、減速慢行、嚴禁煙火、消防疏散指示、樓梯通道指示、設備、機房表示及各類提示表示。還包括停車場地腳線、地上方向指示、防撞標示、免責標識及溫馨提示等各個區域立柱應增設明顯的當前位置指示，避免車主丟失位置感（二）停車場設施設備的完善停車場內具有排風系統、消防系統、供電系統、監控系統、智能停車場管理系統等各項設備系統等各項設備。一個小區停車場接管以后應對以下設備系統進行檢查驗收、試運行，并對其不合理或不完善處予以完善：1、供配電及照明設備（包括各類配電柜、設備控制柜、照明系統、