1、現(xiàn)代物業(yè)管理 開篇小語大家覺得日常生活中的物業(yè)管理到底是什么?在大家周圍有哪些物業(yè)管理?物業(yè)管理跟房地產(chǎn)的聯(lián)系?酒店管理與物業(yè)管理的就業(yè)前景如何？第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)的概念物業(yè)管理的概念城市及城市化的概念房地產(chǎn)開發(fā)的概念本章重點：一、基本概念物業(yè)與不動產(chǎn)、房地產(chǎn)的聯(lián)系與區(qū)別物業(yè)管理的起源物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)我國物業(yè)管理與國外物業(yè)管理的比較二、知識重點第一節(jié) 物業(yè)管理的基本概念一物業(yè)的概念 “物業(yè)”一詞是由英語“Estate”或“Property”引譯而來，含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等，指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。（二）物業(yè)的概念和內(nèi)涵 物業(yè): 單元性的房地產(chǎn)。 具體

2、是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。物業(yè)的內(nèi)涵：1、已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；2、與這些建筑物相配套的設(shè)施和設(shè)備；3、相關(guān)的場地；4、蘊含在物業(yè)中的權(quán)益。1.1 物 業(yè)1.1.3物業(yè)的類型 1.按物業(yè)的使用功能，一般可以劃分以下各類： (1)居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅等； (2)辦公物業(yè)。供有關(guān)單位辦公使用的物業(yè)，一般是寫字樓； (3)商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、購物中心、賓館酒店、康樂場所等； (4)工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫、貨場等； (5)其他用途物業(yè)。除以上幾種物業(yè)之外的物業(yè)類型，如交通運輸、郵政通信、廣播電視、醫(yī)院、

3、學(xué)校、體育場館等。 物業(yè)管理概論 978-7-111-24667-1 王素梅 高職高專 ppt課件物業(yè)的分類序號分類標準具體分類1物業(yè)的基本構(gòu)成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附著物2所有權(quán)的性質(zhì)公有物業(yè)私有物業(yè)公司合營物業(yè)3用途居住廠房及倉儲辦公樓商場賓館、餐飲、旅游、服務(wù)文化、教育、科研體育、娛樂、休閑醫(yī)療衛(wèi)生公路、橋梁、交通、市政設(shè)施郵政、通信、廣播、電視物業(yè)的分類序號分類標準具體分類4結(jié)構(gòu)材料鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)5完好程度完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危房6建筑高度超高層高層小高層多層低層物業(yè)的分類序號分類標準具體分類7物業(yè)管理的特性居住物業(yè) 商業(yè)

4、物業(yè)工業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)8完好程度收益性物業(yè)（以經(jīng)營性房屋為主體）非收益性物業(yè)（以居住為目的）物業(yè)管理的含義？物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同對物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 物業(yè)管理的特征社會化專業(yè)化企業(yè)化經(jīng)營化物業(yè)管理的基本特點業(yè)主自治自律自治 ：業(yè)主對自己的財產(chǎn)負責，具有和行使管理權(quán)自律：單個業(yè)主的利益要服從公眾利益兩個關(guān)鍵：管理規(guī)約；成立業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理物業(yè)的認識與分析：分析： 業(yè)主專有部分 購房款包括： 公共面積分攤物業(yè)的認識與分析：分

5、析推導(dǎo)： 共有物業(yè)：全體或部分業(yè)主擁有；（一）物業(yè)構(gòu)成 專有物業(yè)：個別業(yè)主擁有。 物業(yè)的認識與分析 結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、天面；1、共有物業(yè)范圍 空間有效空間； 配套設(shè)備、設(shè)施和場地。 戶內(nèi)面積以門窗為界限；2、專有物業(yè)范圍 陽臺面積陽臺垂直投影； 戶內(nèi)歸屬業(yè)主的建筑如隔墻等。物業(yè)的認識與分析物業(yè)特點分析（4）共有物業(yè)正常運行是物業(yè)使用前提上述特點共同作用所致。物業(yè)特點分析（5）：問題的產(chǎn)生：誰來提供運行、維護和管理保障？（三）共有物業(yè)管理1、業(yè)主自行管理 經(jīng)濟上是否合算 分析 技術(shù)上是否可能 法規(guī)上是否允許 共有物業(yè)管理分析（1）矛盾： 共有物業(yè)應(yīng)由業(yè)主管理，但其無法自行管理。 解決的有效途徑：共

6、有物業(yè)管理權(quán)讓渡。共有物業(yè)管理分析（2）共有物業(yè)管理權(quán)的“讓渡”涵義：（1）讓渡的僅是業(yè)主共有物業(yè)管理權(quán)；（2）讓渡是有償?shù)模唬?）讓渡是在法律框架下進行的。共有物業(yè)管理分析（4） 總結(jié)： 業(yè)主為什么要交管理費？第二節(jié) 物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展一物業(yè)管理的起源1、起源于19世紀60年代的英國2、真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理形成于19世紀末20世紀初的美國3、20世紀50年代初由英國傳入香港4、20世紀80年代由香港傳入大陸深圳沿海地區(qū) 起源的成因 工業(yè)化高漲，大量農(nóng)村人口涌向城市，房屋空前緊張。英國物業(yè)管理的起源 英國人奧克維婭希爾（Oceavia Hill）女士是公認的近代“物業(yè)管理”的創(chuàng)始人，她在

7、1860年至1866年間為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料的收到了良好效果。自那以后，物業(yè)管理工作逐漸被業(yè)主和政府有關(guān)部門所重視，后來英國成立了皇家物業(yè)經(jīng)理協(xié)會，會員遍布世界各地。 現(xiàn)代物業(yè)管理的成因 19世紀末20世紀初的美國，經(jīng)濟發(fā)展進入壟斷資本主義時期，美國城市人口集聚和膨脹，出現(xiàn)大量社會問題，于是一種專業(yè)性物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)運而生。 現(xiàn)代物業(yè)管理誕生標志 1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者喬治A霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個物業(yè)管理組織芝加哥建筑物管理人員組織（Chicago Building Managers Oganization,CMBO）。 隨后，成立全美

8、第一個業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織”（Building Owers Organization ，BOO）。 最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會”（Building Owers and Managers Association， BOMA）二、我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀1981年3月，深圳市第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立。1993年6月，深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立。1994年3月，國家建設(shè)部頒布城鎮(zhèn)新建住宅小區(qū)管理辦法。2000年10月，成立中國物業(yè)管理協(xié)會。2003年9月1日，物業(yè)管理條例正式施行并在2007年修訂。（一）物業(yè)管理市場參與主體的行為變化與傳統(tǒng)的房屋管理相比，現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生了質(zhì)的變化： 角色的

9、變化 觀念的變化 政策的變化 管理模式的變化 價格的變化 傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟管理模式下的行政型福利性的管理。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟管理模式下的開放的經(jīng)營服務(wù)型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的管理。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較（二）物業(yè)管理市場主要存在的問題 1、開發(fā)商遺留問題引起糾紛 2、相關(guān)主體矛盾頻發(fā) 3、收費難是物業(yè)管理問題的集中反映 4、行業(yè)公信收到質(zhì)疑 5、行業(yè)風險日益加劇 6、物業(yè)管理市場機制有待完善 7、法律法規(guī)不完善，不配套 8、行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺二、我國住宅物業(yè)管理市場的特征政府的參與性與房地產(chǎn)的聯(lián)系性市場的待開發(fā)性供給的單一性和需求的多樣性法規(guī)的滯后性信息的不

10、對稱性各抒己見： 根據(jù)你身邊的實例， 談?wù)勀銓ξ飿I(yè)管理的看法。（優(yōu)缺點、發(fā)展方向、前景等）第三節(jié) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容按照服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式常規(guī)性的公共服務(wù)是物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。房屋建筑主體的管理房屋基本情況的掌握房屋修繕及其管理房屋裝修管理房屋設(shè)備、設(shè)施的管理各類設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握各類設(shè)備、設(shè)施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理環(huán)境衛(wèi)生的管理綠化管理治安管理消防管理車輛道路管理公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)40金質(zhì)標準 全心為您案例1如何解決住戶高空拋物問題

11、?一日，某小區(qū)一單位業(yè)主怒氣沖沖到管理處，投訴樓上住戶往下倒剩飯剩菜于2樓陽篷上。“以前還只是扔個紙團、煙蒂什么的，今天竟然往下倒起飯菜來，太不講公共道德了。”業(yè)主氣憤地說，強烈要求管理處拿出一個具體的措施來制止這種行為。 41金質(zhì)標準 全心為您案例處理過程管理處一邊安慰業(yè)主，一邊迅速派保潔員前往清掃，同時派保安員重點監(jiān)控，看是哪樓住戶所為。 管理處發(fā)了一張針對性的通告，將所發(fā)生的事情及管理處采取措施(重點監(jiān)控、公布不講道德的業(yè)主的名字)詳細寫明，然后投入于3樓以上單號房間各住戶的信里 針對性的專項服務(wù) 指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體

12、和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。日常生活類：衣，食，住，行商業(yè)服務(wù)類文化、教育、衛(wèi)生、體育類金融服務(wù)類經(jīng)紀代理中介服務(wù)物業(yè)市場營銷與租賃房產(chǎn)評估、公證其他中介代理社會福利類委托性的特約服務(wù) 是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)。物業(yè)管理的經(jīng)營方式：物業(yè)管理服務(wù)提供的方式：公共服務(wù)及一些專項服務(wù)：應(yīng)在物業(yè)管理委托合同中明確專項服務(wù)中的另一部分：在合同中只是原則上給予說明，不應(yīng)作詳細規(guī)定特約服務(wù)：只需物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)對象之間通過協(xié)商達成一致物業(yè)管理的委托委托方主體：業(yè)主房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建成后以銷售為主的物業(yè)，在建成和出售前對建成后不出售或大部分不出售以出租經(jīng)營為主的物業(yè)

13、業(yè)主委員會物業(yè)管理的委托方式不實行公開招標實行公開招標物業(yè)管理的委托內(nèi)容以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理出租經(jīng)營與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理第四節(jié) 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內(nèi)容，按先后順序分四個階段：日常運作啟動前期準備策劃物業(yè)管理的策劃階段早期介入：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段就參與介入，從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，

14、為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)制定物業(yè)管理方案確定管理檔次制定服務(wù)標準財務(wù)收支預(yù)算選聘或組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)以上3個環(huán)節(jié)的特點：均由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進行物業(yè)管理的前期準備階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)規(guī)章制度的制定物業(yè)租售的代理物業(yè)管理的啟動階段 物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接管驗收為標志物業(yè)的接管驗收：包括新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收用戶入住通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作配合用戶搬遷做好用戶搬遷階段的安全工作加強對用戶裝修的管理產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立產(chǎn)權(quán)備案檔案資料的建立：包括業(yè)主或租住戶的資料物

15、業(yè)的資料物業(yè)管理的日常運作階段日常綜合服務(wù)與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理退出物業(yè)管理單位和業(yè)主解除合同，退出物業(yè)管理項目。 前期物業(yè)服務(wù)退出物業(yè)管理退出分類 后期物業(yè)服務(wù)退出物業(yè)管理退出 合同到期 退出原因 雙方協(xié)議中止合同 物業(yè)滅失或不可抗逆因素物業(yè)管理退出退出程序： 簽訂終止協(xié)議并公告（1）退出準備 向政府主管部門行文備案 資料歸檔、組織安排和物業(yè)維修物業(yè)管理退出退出程序： 正式移交（2）正式退出 政府或第三者監(jiān)交 退出儀式資料實物財產(chǎn)我國物業(yè)管理與國外物業(yè) 管理的比較一、政府在物業(yè)管理中的作用 任何一個國家的物業(yè)管理都離不開政府的支持與監(jiān)督。 國外政府一般通過制定詳盡、完善的法律法規(guī)，再由職能

16、部門對物業(yè)管理市場進行管理，規(guī)范物業(yè)管理市場各主體的行為與責任。英國：作為物業(yè)管理的誕生地，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟，整體水平世界一流，其中依法管理的特點尤其令人關(guān)注。 除了直接的物業(yè)管理法規(guī)外，一些房地產(chǎn)法規(guī)對此也有間接規(guī)定。英國常見的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律、法規(guī)有50多種。新加坡和中國香港：對物業(yè)管理的法規(guī)制定的非常詳盡，對開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、住戶各自的權(quán)利、義務(wù)和責任，違章處罰等都有明確的條文，便于操作。日本：將業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有的權(quán)力、責任和義務(wù)都限定在公寓法和中高層共同住宅標準管理規(guī)約中，然后再出臺相配套的準則和契約。各國（地區(qū)）的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己的國情，符合各自的特點。我國大

17、陸的物業(yè)管理：1、是從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變過程中逐漸形成的，由于起步較晚，出臺的法律法規(guī)并不是很多。 1994年，建設(shè)部下發(fā)城市新建住宅小區(qū)管理辦法； 2003年9月1日，頒布中華人民共和國物業(yè)管理條例； 其間，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定等規(guī)章，2003年國家發(fā)改委、建設(shè)部制定了物業(yè)服務(wù)收費管理辦法。2、由于人們深受計劃經(jīng)濟的影響以及生活水平不高，物業(yè)管理行為不規(guī)范以及價格糾紛不斷，確定合理物業(yè)管理價格還需要政府的引導(dǎo)和支持。3、政府將物業(yè)管理從政府行政性、福利性的管理推向了市場，雖然也取得了較大的成績，但業(yè)主的意識轉(zhuǎn)變滯后，政府監(jiān)管力度有限，長期以來物業(yè)管理糾紛不斷，影響人民生活和社會安定，已經(jīng)成為社會各界關(guān)注的焦點。 政府對物業(yè)管理市場的管理宏觀管理 包括：行政管理、法規(guī)管理1、制定物業(yè)管理政策法規(guī)： 明確管理范圍、內(nèi)涵 明確雙方權(quán)力、義務(wù)、職責 規(guī)范合同條款、內(nèi)容，防止欺詐行為 規(guī)范管理權(quán)限、行為、收費標準、辦法等2、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員資質(zhì)管理 企業(yè)資質(zhì)管理：審查、定級、年檢、復(fù)審等 從業(yè)人員資質(zhì)管理：持證上崗3、制定考評辦法、標準，組織評優(yōu)罰劣4、指導(dǎo)企業(yè)、業(yè)主委員會的成立、運作5、解決物業(yè)管理糾紛和市場失常情況等二、物業(yè)管理職業(yè)資