1、-老年會所建設項目可行性研究報告第一章總論項目概況項目名稱：某縣“頤康園老年會所”建設項目； 建設單位：某市某投資管理有限公司；建設地址：某新縣城府前大道與外環路交匯處西北角； 建設項目主要經濟技術指標見下表表1-1主要技術經濟指標序號指標單位規模說明1建設規模1.1總占地面積1146671.2建筑構物占地面積33930建筑密度：30%1.3總建筑面積94290容 積 率：0.821.2道路面積1720015%1.3綠地面積6353755%2項目總投資萬元180002.1土地出讓金萬元1421無形資產2.2其他投資萬元2253遞延資產2.3固定資產投資萬元14326固定資產3資金籌措萬元180

2、003.1企業自籌萬元180004項目定員人1574.1管理人員人54.2員工人152含后勤 1 人5燃料、動力年消耗5.1暖MW4.65.2水t200005.3電萬 Kw706項目收益6.1商品房543006.1.1銷售收入178536.1.2銷售稅金及附加萬元8936.1.3總成本費用萬元91016.1.4利潤總額萬元78596.2老年會所及物業399906.2.1經營收入萬元1285以下按達標年估算。6.2.2營業稅金及附加萬元646.2.3總成本費用萬元9576.2.4利潤總額萬元2646.2.5所得稅萬元666.2.6稅后利潤萬元1986.3投資回收期年6.3含建設期6.3內部收益率

3、%24.566.4財務凈現值i=13%；萬元17716.5盈虧平衡點%73735/128522264項目實施背景與依據區位環境某市地處遼寧省西南部，渤海之濱、遼河三角洲中心地帶。西北鄰錦州，東界鞍ft，南臨遼東灣，市中心距沈陽150 公里。全市轄雙臺子、興隆臺兩區和某、大洼兩縣。區域面積4071 平方公里， 總人口為 124.3 萬。某是一座以石油化工為主導產業的新興沿海開放城市，資源優勢明顯、發展潛力巨大。2010 年，完成地區生產總值950 億元，同比增長18%；財政一般預算收入 80.6 億元，增長 49.7%；固定資產投資 900 億元，增長 65%；社會消費品零售總額 185 億元，

4、增長 18.5%；實際利用外資 9.1 億美元，增長202%；外貿出口3.4 億美元，增長16.3%。主要經濟指標增速走在了全省前列！工業集群快速成長。千萬噸煉油、百萬噸烯烴等重大項目開始啟動，世界行業領軍企業臺灣長春集團加盟某，華錦擴建工程達產達標，某正加速向全國石化基地邁進。石油鉆采設備、海工裝備等大項目加快建設，裝備制造即將成為新的支柱產業。“五大產業集群”拉動工業增長 25.4 個百分點。高新技術產品增加值增長 30%。現代服務業集聚區建設成效顯著。大商城市廣場、鵬欣水游城等大項目加快建設，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企業云集某。濕地旅游樹起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項目簽約落

5、地， 旅游總收入增長 48.5%。新開工房地產 560 萬平方米。物流、會展、文化等產業蓬勃興起。農業現代化步伐加快。開工新建六和肉鴨加工等大項目 23 個，建成設施農業 5 萬畝，新改建畜牧小區 500 個，新增水產小區 30個，養殖大蟹 15 萬畝。農機裝備水平顯著提高。戰勝低溫寡照、嚴重洪澇等自然災害，糧食生產達到 105 萬噸。遼濱新區建設如火如荼。全市上下同心協力發展遼濱，建設遼濱。如今，遼濱新區總體規劃面積由 110 平方公里擴大到 545 平方公里，成為遼寧綜合改革試驗區，石油化工、石油裝備和海洋工程三大園區躋身省級產業基地。新區產業迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振

6、奧橡膠等重大產業項目發揮了巨大的集聚效應，港口、鐵路、公路、大學、醫院等重大基礎工程全面建設。一個充滿生機與活力的濱海生態新城開始形成。城市化進程加快。大力推進鐵東老區、中央商務區等區塊改造， 新的城市空間正在形成。竣工中華路、泰ft路等 12 條道路，加快中心醫院、數字化城管、污水垃圾處理等項目建設，推進綠化美化亮化，市容市貌煥然一新。田家、高升等中心鎮建設步伐加快。城市化率達到 65%。某市城鄉面貌明顯變化、基礎設施向現代化快速提升。從戰略高度謀劃和推進基礎建設，5 年來累計完成投資 214.3 億元。疏港鐵路、盤營客運專線和阜盤高速公路破土動工，濱海大道、盤營線拓寬改造等主體工程完工，百

7、平方公里公路密度由 51.3 公里提高到 81.7 公里，某正加快向交通樞紐城市邁進。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險水庫除險加固取得階段性成果，華潤城市熱電、華能風電等項目進展順利，基礎設施支撐發展的作用進一步增強。城市建設和管理水平顯著提高。建設改造中華路、雙興路、公園大街等城市道路 45 條，遼河城市段形成景觀，遼河美術館、湖濱公園等區塊展現了發展新形象，城市環境質量和宜居水平明顯提升。加大規劃執行力度，持續推進亮化綠化、市容整治和違建拆除， 土地征拆工作逐步走向法制化、規范化。我市躋身全國創建文明城市工作先進市和省級園林城市行列。生態某建設扎實推進。建成污水處理廠 5 座，日處理能力達

8、到32 萬噸。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域某段連續八年保持出境水質優于入境水質，濕地生態環境得到有效保護。城市空氣質量優良率達到95.1%。有林面積增加到 26 萬畝。集約節約利用土地取得積極成效， 耕地連續十年占補平衡。2010 年某縣國民經濟繼續保持高速增長，綜合經濟實力跨入全省中上游行列。全縣地區生產總值實現 180 億元，比上年增長42.7%；全社會固定資產投資完成 180 億元，比上年增長 100%；地方財政一般預算收入完成 8.5 億元，比上年增長 64%；全口徑稅收完成 11.4 億元，比上年增長 43.4%；實際利用外資完成 1.

9、5 億美元，是去年的 7 倍；農民人均純收入實現 1.05 萬元，比上年增長24.4%。多項經濟指標增幅位居全省前列，經濟運行速度、質量、效益都有所改善和提高。第三產業加速發展。某縣致力優化產業結構，破解服務業短板， 大力發展商貿物流業、休閑旅游業、房地產業，增強了經濟活力， 提高了人民生活質量。繼續擴大規模，改善結構和質量，第三產業在三次產業結構中的比重逐年提高。全年預計第三產業增加值實現39.2 億元，增長 46.2%，服務業增加值實現 30.8 億元，社會消費品零售總額實現 13.5 億元。房地產業加速發展。2010 年房地產開發完成 104.8 萬平方米，房地產業增加值預計實現2.5

10、億元。遼河油田恒泰利、大連銀龍、大連鼎隆等一批知名企業投資新縣城，麗景灣、水岸藍橋、學府名城、龍祥商務會館等商住地產項目開工建設。鄉鎮商業和房地產開發也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢明顯。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉鎮都啟動了住宅小區開發項目。旅游業加快推進。承接了某“第三屆國際濕地旅游周”主要旅游項目，成功承辦了“觀鳥節”和“荷花節”。鑫安源、東晟園等老景區加速升級改造。鴛鴦溝游船碼頭和兩岸景觀工程基本完成，紅海灘棧橋、汽車宿營地和觀景臺正抓緊施工。全年旅游業接待人數和產值大幅增加，成為某新的經濟增長點。某縣以科學發展觀統領全局，將構建社會主義和諧社會的要求貫穿始終，圍繞“農業富民、工業

11、強縣、生態立縣”發展目標，實施工業化、城鎮化、產業化、生態化四大戰略。按照一個加快，兩個提高，三個開發，六個突破的要求，完善一城、五區、一帶三個布局，突出經濟強縣、城鄉統籌、生態縣建設，社會事業全面發展及人民生活水平全面提高五個重點，將某推上了一個新的起點。推進新縣城建設。拉開 “兩區一帶一湖一站”（太平主城區、胡家新城區，繞陽河景觀帶，甜水湖，某北站）縣城框架，規劃建設具有北方水鄉特色的濕地水城。項目建設背景城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一,中國 的城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一,中國的大城市早在 20 世紀 90 年代陸續走進老齡社會,因此如何改善老年人的生活

12、狀況,使老有所養、老有所用,已成為國家和地方政府的當務之急。其實，“養老地產”并不是一個新生事物，但在中國，養老地產的發展還處于很初級的階段。近兩年，大型開發商如萬科 (論壇)、保利 (論壇)等開始對老年住宅感興趣，扛起投石問路的“大旗”，全國布局，在上海、廣州等地試點。華潤、首創等也多有提及關注養老地產的發展。大型開發商前瞻性的舉措給中國的養老地產帶來了發展的信號，加之老齡人口增多現狀，“養老地產”項目已經吸引了眾多企業的目光。只是，剛剛起步的中國“養老地產” 面臨著許多問題，拿地開發環節、經營方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養老地產”發展道路上的絆腳石。誰來填補中國“養老地產”的蒼白

13、，又如何跨過這些阻礙，一切還需要時間來慢慢探索。“銀發經濟”蘊含商機；養老地產盈利新增長點：隨著中國逐步邁進老齡化社會，“銀發經濟”讓人看到了商機。業內人士分析，從供需方面來看，養老地產的空間很大：2010 年至 2050 年，中國 60 歲以上的人口將由現在的 12.3%上升到 31.1%， 到 2015 年的未來 5 年，中國老年人口將達 2 億，占總人口的 15%。在廣州，60 歲以上老人在 2007 年突破了 100 萬大關。面對住宅市場現“量價危機”、商業地產競爭激烈、旅游地產風險過高的現狀下，“養老地產”成為了開發商即將開墾的一片新價值洼地。中國正迎來“421 家庭”時代，再過 1

14、0 年，第一代獨生子女的父母將退休，一對年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中老人重病需要長期護理，子女力不從心。有需求就有商機，此種家庭狀況將成為養老地產的寵大需求，蘊含無限商機。另外，在剛結束的“房地產轉型之惑：求解有效性”的博鰲21 世紀房地產論壇第 11 屆年會上，有專家表示，養老地產至關重要。在尋求房地產轉型道路上，關注養老地產即是關注房地產的可持續發展。因此，養老地產被越來越多的開發商關注，這正成為中國房地產市場上最為誘人的概念，這讓市場資本、地方政府，乃至慈善公益基金都為之興奮。在住宅和商業地產都遭到政策的攻擊的，養老地產或將成房企盈利新增長點。為了大幅度提升某第三產業比重，綜合

15、某縣的區位環境、 結合我國養老地產現狀和未來發趨勢；為充分提高現代服務業水平，塑造環渤海經濟區新亮點，促進地產產業升級，實現某服務業、養老福利業的現代化；某縣人民政府與某市某投資管理有限公司共謀某養老地產開發方略，雙方經過友好協商，已基本確認規劃設計方案、土地價格和相關優惠政策。共同達成某縣“頤康園老年會所”項目合作協議書。建設一個入住開心、頤養舒心、侍奉盡心、子女放心的老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂的現代會所。項目預計于 2012 年 3 月開工，于 2013 年 9 月竣工。建設單位概況某市某投資管理有限公司成立于 2010 年，從事投資管理、咨詢業務，業務范圍遍布國內各

16、大中城市。該公司緊緊抓住養老地產這一發展的契機，不斷在華北、東北、華北拓展投資范圍，為自己贏得了發展的有利地形和繼續發展的空間。本著開拓進取、創新超越的經營理念；在經過對地理位置、周邊環境、居民總體收入水平、人均消費水平、老年人群體養老現狀、市場潛力等幾個方面進行了詳實細致的調查與實地考證之后， 擬在某縣開發建設頤康園老年會所。該公司以某市經濟背景、生態水城濕地為底蘊、以某未來市場需求為導向、以品牌開發建設為龍頭，棲身于某房地產開發建設項目。該公司是一個實力雄厚、誠實守信、積極上進、勇于開拓的知識化團隊。公司堅持“以人為本”的發展理念，力爭為老年群體創造一個優美、安全、舒適、方便、文明和有較高

17、文化品位的生活環境。公司將秉承以往的優良作風，堅持以人為本、創造精品、追求卓越、奉獻社會的經營理念，繼續為某市的發展做出貢獻。公司竭誠與社會各界攜手并進、共謀發展，同創美好未來。編制依據與研究范圍編制依據中華人民共和國老年人權益保障法；中華人民共和國城鄉規劃法；中華人民共和國環境保護法；城市道路交通規劃設計規范(GB50220-95)；城市居住區規劃設計規范(GB50180-93)；【房產】產業結構調整指導目錄（2007）；某市國民經濟和社會發展“十二五”規劃；建設工程工程量清單計價規范GB505002003；遼寧省建筑工程計價定額（2008）；建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；某縣“頤康

18、園老年會所”項目合作協議書。研究范圍項目建設的必要性分析、市場分析；建設條件分析、工程進度安排；確定建設規模和總體功能、設計施工方案；消防、環保和衛生方案；投資估算與資金籌措；財務效益分析，結論與建議。通過對項目建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性的綜合評價，為政府有關部門審批項目、建設單位進行投資決策和金融機構貸款決策提供比較可靠的依據。第二章項目建設的必要性2.1 中國已進人老齡化社會根據聯合國規定的標準，一個國家的老年人口比例達到 10%以上（60 歲以上人口）或 7%（65 歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老齡社會。我國在 1999 年就進入老齡社會，當前我國人口老齡化態勢

19、已非常嚴峻， 2008 年我國 60 歲以上的人口達到1.67 億，約占總人口的12%。在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均 3.4%的速度增長。從 2001 年到 2020 年這一時期， 平均每年將有 596 萬人進入老齡，到 2020 年老年人口將達 2.48 億。到 2040 年，我國 60 歲以上的老齡人口總數達到 4 億，這意味著每4 個人中就有 1 個老人。傳統養老方式面臨挑戰與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統的家庭養老模式遭遇困難：生育率下降直接導致家庭的供養資源減少，子女養老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養雙方 4 位老人，撫養 1 個后代的“4-2-1”模式將

20、成為中國今后幾十年主流家庭模式；死亡率的下降推動平均期望壽命延長。現在中國人口的平均期望壽命男 74 歲，女 76 歲，已達到發達國家的水平（75 歲）。隨著父母壽命的提高，贍養時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現兩代老人，贍養數量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應提高，供養者的老齡化，將導致低齡老人供養高齡老人的局面產生；（3）21 世紀將是老年人獨居的時代。1990 年，中國老年人口中，有 70%的人與子女同住。現如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到 40%-50%，有的甚至達 70%-80%，代際分離增加了家庭養老的困難；（4）現代化生產節奏不斷加快，勞動強度增加

21、。忠孝兩難全， 由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。國內的養老設施滿足不了需求中國的養老設施傳統上是民政機構社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化， 但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當的重點放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。由于民政系統財力的限制，加之沒有有力的投資發展環境，養老設施的發展在現階段仍然是有限的和緩慢的， 目前國內常見的養老設施是一些規模較小的養老院、敬老院、

22、護理院、老年公寓等。因在傳統意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務單一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養老機構空床率較高，形成社會資源浪費。近年來，老年人口數量增長加速，生活品質要求日益提高，這與國內養老資源緊缺、環境設施落后、服務水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養老項目迫在眉睫！政府鼓勵發展養老地產人口老齡化給中國的經濟、社會、政治、文化等方面的發展帶來了深刻影響，養老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。國家民政部提出養老機構要由單純供養型向收養、治療、康復、教育、娛樂相結合方向

23、發展的功能定位。2006 年 6 月，國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知，提出要建立公開、平等、規范的養老服務業準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養老服務業，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務業。政府出臺的養老方面的政策為社會力量進軍養老產業提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協調難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優惠政策成為一紙空文。養老地產產業關鍵媒體報道，2010 年 11 月 7 日，民政部部長李立國說，目前， 城鄉空巢家庭超過老人家庭的 50%，部分大中城市

24、達到 70%；農村留守老人約 4000 萬，占農村老年人口的 37%，城鄉家庭養老條件明顯缺失。根據民政部副部長竇玉沛提供的數字，目前，中國共有各類養老機構 38060 個，床位 266.2 萬張，收養各類人員 210.9 萬人。但是竇玉沛分析說，養老床位總數僅占全國老年人口的 1.59%， 不僅低于發達國家 5%至 7%的比例，也低于一些發展中國家 2%至 3% 的水平。由于區域之間、城鄉之間發展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現象。對于養老地產的前景，無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構大力追捧養老養生地產項目的現狀已經十分清楚。全經聯養老養生地產委員會成立以來，很多業內人

25、士對于委員會給予了很高的期望。期望對養老養生產業地產的研究上水平，改變養老地產投資人與養老產業很脫節的現狀。目前的養老產業，無疑是水平很低的產業，不論是養老床位數量還是養老人群的收入水平以及養老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養老的產生受到養老觀念的束縛，培養起來尚需要時日，畢竟高端人群還習慣于居家養老。缺乏政策支持也是一方面。對于養老產業的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速發展的行業來說，政策支持的缺乏從拿地、建設與經營階段開發建設企業都是一頭霧水。但是， 最艱難的還是在經營階段。養老地產的前景時，分歧在于如何實現養老項目的盈利。房地產企業在國內的發展高峰期僅僅不足五

26、年，實力房企本身還是鳳毛麟角。對于囤地的看法我一直持異議也是因為國內房企的資金實力還不足以選擇主動囤地，開發過程的現金流增速才是國內房企的最大訴求。這就影響了房企對于養老地產的開發選擇撒手為主，而很難考慮長期持有經營。很多著名的養老項目，養老公寓并不是項目的主體。原因當然是只有養老公寓，對于投資的收回目前來說還沒有很好的模式。而居家養老的概念目前還沒有根本改變，高端的機構養老還屬于培育階段。適應現代養老社會化的需要我國的老齡化問題越來越嚴重，特別是實施“4-2-1”（四個老人，兩個年輕人，一個小孩）政策以來，這樣的體制目前來看， 導致的社會問題正在逐步嚴重，常常會有老年人沒人管，或者受到關照的

27、程度越來越不夠，老年問題日益突出，“長此以往的后果將會直接影響整個國家經濟的發展，拖社會發展的后腿。所以，研究老年人的住房和老年生活問題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來講，這是一個非常重要的課題。”現代社會變遷快速，生活節奏加快，生產社會化程度的提高， 家庭養老已不適應社會的發展，時代呼喚養老社會化。老年會所這一模式，就為養老社會化事業提供了一個愛心的平臺，自然承擔起社會賦予的“托老養護”責任，滿足老年朋友物質和精神的雙重需要，提高生命質量。大家庭小環境也是未來“421”家庭子女“常回家看看”的落腳點。隨著改革開放的深入，各項改革已使政府無精力去承擔和管 理這么多的社會具體性問

28、題。在新的投資環境下，不失時機地引入民間投資和外商投資，創建并形成一定規模“尊老養生、用心呵護” 的老年養生會所，不光是新形勢下投資房地產、“休閑”行業的新熱點，也是完善養老保障體系的新思路，具有非常現實和深遠的社會意義。國家于 1996 年頒布了中華人民共和國老年人權益保障法， 提出了“五個老有”，即老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂。2000 年，國家再次發布了中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定。確定了“以居家養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充”的養老居住政策，同時提出建立“9073”的養老居住分配格局：即 90的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老；7的老年

29、人通過購買社區照顧服務養老；3的老年人入住養老服務機構集中養老。辦好老齡化公益性福利事業，既體現了政府對老人的關懷， 又體現了文明社會的養老環境，吸納了就業人員。某縣“頤康園老年會所”建設項目，起點高，社會效益好，風險系數低，只要政府給予政策性支持，創辦公益性福利性老年養生會所既解決了未來老齡化社會養老問題，又符合尊老、敬老、養老的社會發展規律，是可行且有效的。某縣“頤康園老年會所”建設項目，符合某市政府關于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項目建設是十分必要的。第三章市場分析3.1 中國養老地產現狀中國正漸入老齡化社會，一個龐大的市場已經悄然浮現。“到2011 年，中國老齡人口會達到 13%

30、；到 2020 年，中國的老齡人口將接近 30%，來勢迅猛。”中國老齡產業協會副秘書長鄭衛華預計，510 年以后，中國會逐漸邁入老齡化社會。此刻，與“住”緊密相關的老年地產作為“銀發產業”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的資本覬覦爭食。隨著我國房地產市場的發展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了房地產市場的進一步細分。部分房地產開發商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發建設了適宜老年人居家養老的住宅。老年住宅 70 年代初創于北歐，目前在發達國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規模的老年住宅。從國外的情

31、況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡化的先進的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。老年人口比例的逐漸上升和社會人口流動性的加強，使得三代人共同生活的家庭漸漸成為過去。同時隨著社會安全福利和個人養老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此要求有獨立的住房設施。據 2009 年底的統計數據顯示，全國養老服務的需求是 5000 萬億，現在提供的不到 1000 萬億，市場空間顯然非常大。一方面是巨大的市場需求，另一方面卻是地產行業產品同質化非常嚴重。而面對養老地產這么個巨大的市場，很多地產商以及想進入地產行業

32、的資本卻視而不見。6 月 17 日，全國工商聯房地產商會 2011 年會發布了中國綠色養老住區聯合評估認定體系。來自國家老齡委的數據顯示，中國老年人的消費需求已超過 1 萬億元，2050 年左右將達到 5 萬億元。巨大的養老需求以及供給的巨大缺口，催生出規模空前的“銀發產業”。1、開發之惑什么是養老地產？目前市場上定位養老型的樓盤，主打的依然是產品，僅是在產品的市場細分上傾向于老年人居住。在相當長的一段時間內，養老地產對于大多數人來說，僅僅是簡單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產品或旅游度假產品成為此類概念的主力承載者。但事實上，此類產品往往遠離購物、醫療、大眾娛樂等基本配套，對

33、于年老的購房者來說，根本無法實現“老有所養”的目標。養老社區有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國家投資，有的個人投資的，有的像共同基金或者養老基金來投資的。而早在六年前，某開發商在浦東康橋打造了“親和源最新消息 價格 戶型 點評老年公寓”社區，親和源是中國首家老年社區，一期工程占地 8.33 公頃，10 萬平方米建筑,老年公寓設 838套居室，可供 1600 位左右的老人入住，采用無障礙化設計，以老年公寓、健康會所、老年護理院為老人提供“管家式”的服務。項目負責人介紹說，“養老地產的模式，并不屬于房地產，而是第三產業，主打的是服務，房地產開發僅是整個模式的基礎。”親和

34、源老年公寓的出現只是一個縮影。面對龐大的市場需求，老年地產已經開始擺脫前幾年的步履蹣跚，或將引發新一輪開發熱潮，呈現出加速前進態勢。2、模式破冰2010 年 12 月 27 日，萬科正式宣布進入老齡化住宅開發運營領域。日前，萬科“活躍長者之家”合作發展聯盟啟動儀式正式舉辦，萬科集團副總裁兼北京萬科總經理毛大慶對外表示，“房地產在十二五還有很大發展，但到了十四五時期，人口拐點到來的時候，住宅運營模式將發生重大變化。 ”與此同時，不少開發商正躍躍欲試，首創、保利、華潤等地產公司先后專門成立養老產業研究團隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養老產業項目。關于養老地產的發展戰略， 2009 年保利年報

35、以及 2010 年中報中，都有所提及。旅游地產、養老地產以及城市綜合運營等等低風險業態，也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長點”。但正如業內人士所說，現在社會上的許多養老機構都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養老地產。萬科現在打造的“活躍長者之家”僅僅是養老地產中的一種形態，未來還有很多業態、很多種運營模式值得探索。有可能會在一些住宅項目中， 專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨建造，或租或售。3、盈利困境 “老年公寓盈利模式是什么？歸根結底是給老年人提供一個健康生活環境提供一個生活狀態。 ”養老產業的專家、中國老齡科學研究中心的陶立群曾表示說。就目前的養老市場而言，一般的養老院不能

36、滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優化老年生活為前提的優質養老場所。專業人士指出，養老地產區別于其他居住產業的顯著特點是機構要提供各種滿足老人需求的服務。因此養老地產的任務是兩大 類，其一是根據老人的需求和特點設計居住環境并建設住宅。二是運營和管理養老設施，直接為老年居民服務。中國目前在新的養老機構的建設上，沿襲了其他產業注意硬件，不注意軟件的弊端，缺乏許多相應服務。同時，即使有限的服務，也普遍存在低質量、相對費用高的情況。目前明確屬性的養老地產，開發模式與普通商品房不同，其建設用地屬性為公共設施建設用地，使用年限 50

37、年， 項目只有大產權證，每套房源并無小產權。在此情形下，養老地產的投資需要很長時間，一般的年投資回報不過 10%，但目前因為市場廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進入。3.2 養老地產營銷要點進入 21 世紀，2006 年初，中國 60 歲以上的老齡人口已達 1.3 億，到2009 年已達 1.58 億。按照聯合國標準，一個國家的老年人為人口總數的十分之一時正式步入了老齡化社會。近年來我國也有一批地產精英陸續加入到養老地產方向上來，無疑給我國的養老行業帶了一個好頭，但是，作為一個地產項目營銷方案應該注意以下幾個要點以確保項目銷售暢快。1、養老地產項目地點風景要選好；2、養老地產項目交通路線要

38、暢快、離城距離要適當；3、養老地產項目規模要適當；4、養老地產項目外觀形象要注意；5、養老地產項目的標的要索定；6、養老地產項目模式要選定；7、養老地產項目管理方式要體現特點；8、養老地產項目要有前瞻性；9、養老地產項目要主動尋找目標客戶；10、養老地產項目更要注重售后服務。養老地產國內發展的困境在國內，養老地產已經引起人們的注意，萬科對這類物業已經研究了 3 至 5 年時間，可以預見的是，養老地產的發展將是不可抗拒的必然趨勢。目前國內的環境還未達到支持養老地產全速發展的程度，養老地產的發展尚存以下困境：1、政策優惠無保障由于養老地產的帶有一定的社會福利性質，所以政府的政策扶持對養老地產的發展

39、至關重要，也是養老地產的投資者首要考慮的問題之一。一般來說，政府會在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優惠，但在中國，各級政府出臺的優惠政策都是針對非營利性養老機構而言的，還沒有任何具體政策表示可以對養老地產的開發過程提供優惠，如在用地政策上，只有非營利性的養老機構可采用劃拔或協議出讓的方式供地，這種無保障的政策是養老地產投資者首先要面臨的風險。2、新興市場不穩定養老地產作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風險。由于人們多對這一產業還不熟悉，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強、行事謹慎等原因，使得養老地產的投資者可能出現面對著巨大的消費群體卻賣不出房

40、子的風險，而且出售使用權的項目風險更高。3、投資額高養老地產消費群體的特殊性要求投資者在建造老年社區時，要投入比普通住宅項目更多的資金。如養老地產社區的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區要高 30%-50%。另外， 養老地產項目在配套方面的投入很大，如醫療保健中心、老年活動中心、商業購物中心等大量的醫護及配套設施設備，對企業來說是很重的負擔。4、回收期長在發達國家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租” 的形式，但在中國目前尚未有成功案例。目前國內有幾個養老地產項目將開發的住宅向老年人出售使用權，老年人去世后，房屋使用權可轉給親友，但使用期限到期后開發商會收回，實踐證明這

41、種出售使用權的方式并不成功。目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權）的方式入住養老地產，因養老地產配套設施較多，養老地產項目需要投資者進行一定時期的經營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本，另一方面也在無形中擴大了投資者的風險。5、后期物業管理要求高養老地產入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業服務，包括為老年人提供管家式服務、醫護服務、保健服務、活動組織、日常課程、特殊飲食護理服務等，這些服務對房地產企業而言，可以說是有心無力。由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產公司在研究養老地產，但介入養老地產的開發商很少。蘊藏市場巨大，前景廣闊目前，全世界 60 歲以上老

42、年人口總數已達 6 億，有 60 多個國家的老年人口達到或超過人口總數的 10%，進入了人口老齡化社會行列。人口老齡化的迅速發展，引起了聯合國及世界各國政府的重視和關注。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現的社會現象”。按照聯合國的標準，65 歲以上的人口比率超過總人口的 7%， 就被稱為老齡化社會，而超過了 14%就被稱為老齡社會。根據有關資料顯示從老齡化社會進入老齡社會，法國用了 115 年，英國用了 47 年，德國用了40 年，而日本只用了24 年。我國的情況則與日本相似，當中國的第一代嬰兒潮在 2015 年左右進入老年期時，中國將面臨嚴重的人口老齡化挑戰。目前，我國 60 歲及以上老年

43、人口已經達到 1.5 億，占全國總人口的 11%。預計到 2050 年，我國老年人口將達到 4.2 億，占總人口近 25%，將是德國、法國、英國、意大利和日本 5 國人口的總和。根據相關研究資料顯示發達國家一般約 6%的老人在養老機構養老，我國養老設施嚴重滯后，只有 1.16%的老人在養老機構，前景堪憂，但也帶來巨大商機，發展前景被廣泛看好。如何切實解決好老齡人老有所養、確保他們的生活質量，成了擺在政府面前的大問題。如果這些人不能在醫療、生活、服務各方面得到妥善的安置，那么這將是社會的一大不幸。在一定意義上說， 養老問題得不到妥善解決，和諧社會就不可能得以有效地構建。養老產業新的經濟增長點。有

44、專家說，養老產業可使國民經濟總值至少增量 10%，我國現在國內生產總值大約是 20 萬億到22 萬億之間，那就是增加 2 萬億GDP。養老地產是養老產業中很重要的一環，為養老提供最基本的空間。養老產業與養老地產蘊藏巨大市場商機，前景廣闊， 2010 年我國養老年市場需求將達到 1 萬億，但每年為老年人提供的產品還不足 500 億元。尤其在養老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其長遠的經濟和社會效益不容忽視。有關專家預測，到 2025 年，中國老齡人口將增加到 2.8 億， 占全國總人口的 12.1%。2050 年，將增加到 4 億老人，60 歲以上的老人占人口 27%的比例。特別是 80 歲以上

45、的高齡老人和失能老人年均 100 萬的增長速度，每四個人中將有一個老人，并以每年3%左右的速度增長的趨向。這些都說明：老齡化社會已是 21 世紀最現實的趨勢問題。對老年人的生活照料、康復護理、醫療保健、精神文化等需求日益凸顯，養老需求日趨旺盛。社會迫切需要為老年人營造一個休閑養生、修身養性的舒適環境和凈心場所。隨著改革開放的深入，未來的社會福利事業將會形成以國家興辦的社會福利機構為示范，其他多種所有制形式的社會福利機構為骨干，社區福利服務為依托的社會福利服務網絡，社會福利事業的投資主體將實現多元化，未來的社會福利事業、養老保險、醫療保險等國家政策都需要有一個配套的服務管理機構來完善政策的延 續

46、性和落實性，老年會所就是根據此背景建設的私營管理新模式。黨的十七大報告在“加快推進以改善民生為重點的社會建設”中強調要“加強老齡工作”。政府、社會都在積極支持探索、創新多元化的城市養老模式，解決在創新養老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。某縣“頤康園老年會所”建設項目，以其獨特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創業者、建設者不因子女無法顧及和照顧、不因生活協調不好而煩惱；不因喪偶失伴而傷感，不因孤寂無助而困惑； 為子女們投身事業解除了牽掛負累，而且解決了政府無法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學、老有所為、老有所養、老有所樂。某市總體環境分

47、析人口及養老環境分析2010 年末全市總戶數 46.66 萬戶，戶籍總人口 130.0 萬人， 比上年末增加 0.85 萬人。全年城市居民人均可支配收入 18563 元， 比上年增長 8.9%；城市居民家庭人均消費支出 13486 元，比上年增長 6.8%，恩格爾系數為 31.45%。全年農村居民人均純收入 8479 元，比上年增長 10.1%；農村居民家庭人均消費支出 4604.4 元， 比上年增長 3.0%，農村居民家庭恩格爾系數為 43.8%。2010 年年末全市參加基本養老保險人數 50.7 萬人，其中，職工 35.2 萬人，離退休人員 15.4 萬人。全市參加基本醫療保險人數58.3

48、 萬人。2010 年末全市城鎮福利院 5 個，擁有床位 654 張，收養 408人；全市農村集體敬老院27 個，擁有床位2386 張，收養1661 人。房地產開發現狀建筑業和房地產開發業。全年全社會建筑業增加值 38.8 億元， 按可比價格計算，比上年增長 29.9%。全市具有資質等級的總承包和專業承包建筑業企業完成建筑業總產值 159.1 億元，竣工產值81.3 億元，房屋施工面積 227.9 萬平方米，全員勞動生產率 21.6萬元/人，增長 10.4%。2010 年房地產開發投資 57.3 億元，比上年增長 40.8%。其中，商品住宅投資 47.5 億元，增長 57.8%；商業營業用房投資

49、 7.4 億元，增長 68.2%。全年商品房施工面積 298.6 萬平方米，比上年增長 18.6%；竣工面積 149.5 萬平方米，增長 43.3%；銷售面積 153.9 萬平方米，增長 55.4%，其中，現房銷售面積 70.2 萬平方米，增長 28.8%；商品房銷售額50.5 億元，比上年增長70%，其中，住宅銷售額 47 億元，所占比重為 93.1%，其中，現房銷售額 23.8 億元， 增長 35.2%。年末商品房空置面積 4.1 萬平方米，比上年末下降58.6%。某市目前尚無規模的養老地產開發項目運行。某市房地產價格走勢雙臺子區：2005 年平均價格 1467 元/m2，較上年度漲幅 2

50、0.75%。2006 年平均價格 1725 元/m2，較上年度漲幅 17.59%。2007 年平均價格 2200 元/m2，較上年度漲幅 27.53%。2008 年平均價格 2800 元/m2，較上年度漲幅 27.27%。20092010 年平均價格 3500 元/m2。興隆臺區：2005 年平均價格 2051 元/m2，較上年度漲幅 4.69%。2006 年平均價格 2285 元/m2，較上年度漲幅 11.41%。2007 年平均價格 2800 元/m2，較上年度漲幅 22.53%。2008 年平均價格 3200 元/m2，較上年度漲幅 14.28%。20092010 年平均價格為 3500

51、 元/m2。目標市場選擇“4-2-1”家庭（四個老人，兩個年輕人，一個小孩）的老年人；現金儲蓄在 50 萬元以上的家庭； (3)3 口家庭、 中青年白領階層； (4)房地產、商業投資者。市場定位以某市的三口家庭、中青年白領階層、現金儲蓄在 50 萬元以上的家庭、商業投資者和“ 4-2-1”家庭的老年人為銷售對象，將該會所打造成為引領健康、時尚、自由、現代生活的健康形象。同時以優良的配套設施，絕佳的地理位置，使該會所成為養老社會化事業的經典，吸引某市有一定經濟條件的老年人、三口家庭、中青年白領階層及房地產、商業投資者的目光。具體講有以下價值點：老年會所成為活躍和豐富老年人的晚年生活，使其老有所學

52、、老有所為、老有所養、老有所樂的幸福樂園。時尚。商業網點、網上銀行、證券、購物， e 時代時尚生活方式，都可以在會所內輕松實現，真正做到 SOHO 式家庭辦公；營銷推廣策略項目的銷售渠道為自主銷售，通過企業內、外部培訓，充分發揮現有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項目的營銷工作有杰出表現。依據項目進度和銷售費用計劃，不同時期選擇不同媒體組合運用。實施概念營銷，營銷各類別墅概念和該項目的品牌形象。(3)由于該項目地處辦公、生活區，且周邊自然環境好，租商業網點的需求量大，因而建議在項目推廣初期將商業、房地產投資者作為首攻的目標市場。(4)各類別墅的營銷推廣應采取有針對性的促銷宣傳手段，

53、選擇針對各階層不同偏好的媒體，并針對目標市場展開勸說投資的宣傳，避免大規模無效的促銷。第四章項目規劃項目選址分析自然概況【地理區位】某縣隸屬于遼寧省某市，位于某市的北部，遼河下游，渤海之濱。東與臺安縣、海城市隔河相望，南與某市區、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。位于東經121 272229。【地貌地質】某縣地勢，西北和東北高，逐漸向西南傾斜。平均海拔2-5米，最高18.2米，最低0.3米。中、南部較低，呈槽狀地形，境內低洼平坦，多水無ft，屬下遼河沖積平原，平原地貌是河流長期沉積的結果。境內除平原外，還有少量的沙包、泡子、崗子等。某縣地質構造位于新華夏系第二區型沉降帶內，從地殼結構來看

54、，是遼東臺背斜的次一級構造單元遼河臺凹;從大地構造來看， 則是中朝地臺上的二級構造單元下遼河凹陷。該區在全國地震區劃帶上屬華北地震區都城一廬江深斷裂地震帶，其地震設防基本裂度為7度。【氣候特點】某縣地處北溫帶，屬大陸性半濕潤季風氣候。雨熱同季，干冷同期。光照充足，無霜期為172天。年平均氣溫8.3 度，最高溫度35.2度，最低溫度-28.2度。年平均降水量600-700mm， 主要集中在5-8月份。暴雨多發時段為7月中旬至8月上旬，高峰值為7月下旬。冬季多西北風，平均風速2.8m / S;春夏季多南風和西南風。平均風速3.0m/s，四月份風速最大，可達6.1m /S。項目選址本項目選址在某新縣

55、城府前大道與外環路處交匯處西北角。東邊是某縣政府所在地，是某縣政治、經濟活動的中心。項目建成后該會所將成為某市城鄉老年人安度晚年的樂園。基礎設施優勢縣城基礎設施投資全面鋪開，投資 8200 萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運河橋、溝盤運河景觀帶等建設；投資 1.5 億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎設施建設；詳見下圖土地利用現狀會所規劃用地面積 172 畝（114667m2），地勢平坦，用地類別主要為現狀為商住用地，使用年限為 5070 年。道路交通現狀國道 305 是某新縣城對外交通聯系的主要道路，用地范圍內的現狀道路為新縣城府前大道與外環路交匯處。現狀綜合評價會所地處某縣政

56、治、經濟和文化活動的中心，周邊商業氛圍濃郁、交通條件便利，有著明顯的位優勢，是建設民生安居工程、老年會所的宜居首選。外部配套條件該項目周圍基礎設施達到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。優勢分析：良好的政策與機遇；便利的對外交通條件；商業氛圍濃郁；（3）地勢平坦，易于開發建設。規劃依據、原則與建設規模規劃依據中華人民共和國城鄉規劃法；城市規劃編制辦法建設部（2006 年 4 月 1 日）；城市規劃技術標準、規范；某縣總體規劃（20102020）；規劃原則會所空間規劃布局堅持科學定位，合理布局，功能完善， 宜居頤養的原則。會所的規劃結合城市社

57、會經濟發展，做到經濟效益、社會效益、環境效益結合統一的可持續發展原則。會所按照社會化服務、市場化經營、合理布局的原則完善基礎設施建設。會所以人為本，強化生態意識，美化會所景觀，創建人性化、生態型的居住環境。建設規模該項目占地面積 114667m2，總建筑面積 97290m2，其中,道路面積 17200m2；景點綠化面積 63537m2。該項目分為老年會所居住區和商品住宅區一、老年會所該會所是各類別墅交錯，老年人會所內住宿、休閑、娛樂康體中心配套工程、公用設施、綠化景觀、道路配套的現代化會所。項目占地 82867 ，總建筑面積 38100 。1、獨棟別墅：30 棟/2 層、420 m2/棟、建筑

58、面積 10500m2；2、雙拼別墅：20 棟/2 層、720 m2/棟、建筑面積 11200m2；3、合院別墅：4 棟/2 套/2 層、每棟 900m2、3600m2/2 套；4、康體中心：4500m2/1 棟/2 層；5、球館、游泳館：3000m2/1 棟。二、商業區為方便老年會所起居生活，規劃商業區占地面積 45 畝/30000，建筑面積 54300 。1、商住開發：8 棟/5 層（地下一層）、6000m2/棟、建筑面積48000m2；地下層為車庫和倉庫為 9600m2，其余 38400m2 為住宅。 2、商網開發：6 棟 2 層、1050m2/棟、建筑面積 6300m2。三、物業工程園區

59、形成“供水、供電、供熱、供氣”一體化，形成公用工程“島”。以高效率、低成本向用戶提供可靠的電力通訊、生活用水、污水集約排放、轉供送熱、等服務項日，實現集約化管理。本項目規劃物業的服務系統，其中包括：熱力站、污水泵房、變配電間、供水泵房、物業管理及維修。規劃占地 1800 /2.7 畝，物業用房：1 棟/3 層；建筑面積 1890。規劃用地（各項指標見下表）指標使用年限占地面積用地性質（年）（）商業用地5030000建筑面積（）54300容積率1.81構物占地面積/12750建 筑密度% 42.5綠化景點12750%42.5道路%450015表 4-1規劃用地及各項指標匯總表會所用地708286

60、7381000.46205502549887601243015物業用地50180018901.05630359005027015合 計114667942900.82339303063537551720015商業用地規劃范圍內的商業用地總面積為30000m2 ，占規劃總用地的 26.16%，商業用地的規劃集中體現“集中性”和“關聯性”的原則， 根據整個園區的規劃結構，每個地塊都保持了比較均等的區位優 勢。住宅用地規劃范圍內的住宅用地面積為82867m2 ，占規劃總用地的 72.27，靠近府前大道和西側路。物業用地規劃用地面積為 1800m2，占規劃總用地的 1.57，靠近府前大道和西側路。景點綠