1、CONTENTS01房產市場02營銷建議03城市宏觀第1頁，共54頁。Part 1 城市宏觀城市地位城市規劃城市經濟城市人口開發投資第2頁，共54頁。城市地位自貢位于川南門戶，是以地域文化和高新產業為主導的區域性特色型城市，同時也是成渝經濟圈南部的中心城市自貢簡介：自貢，川南區域中心城市，成渝經濟圈南部中心城市，享“千年鹽都”，“恐龍之鄉”，“南國燈城”，“美食之府”之美譽。是以高新產業為主導的區域性特色型中心城市，管理自流井、貢井、大安、沿灘四區和榮縣、富順兩縣，是四川省現有的五個國家級高新區之一。自貢也是四川省五個主城區面積超100平方公里，人口超100萬的“雙百”大城市之一。發展定位及目

2、標：自貢市城市總體規劃（20112030）城市發展總體目標：自貢市的城市性質定位為國家級歷史文化名城，以“鹽、龍、燈”為特色的文化旅游城市、以科技創新為驅動的現代工業城市和區域中心城市。自貢市區自貢川南城市群第3頁，共54頁。“目前以城市南向為發展主軸”重點發展區域：規劃中心城區形成“一綠心、兩片區、三組團”的空間布局結構。“一綠心”將建設百萬人口城市的“城市復合功能綠心”；“兩片區”分別是自井匯東片區、東部新城片區；“三組團”分別是貢井舒坪組團、大山鋪組團、沿灘組團。城市規模：近期規劃到2015年，中心城區建設用地規模達到100平方公里以上，聚居人口達到100萬以上；中期規劃到2020年，中

3、心城區建設用地規模達到115平方公里，聚居人口達到120萬。城市規劃自貢城市發展主要以南進和東拓為主，近期以南湖生態城和沿灘新城為核心發展方向南湖生態城板倉工業園舒平工業園沿灘新城老城區東部新城南進東拓第4頁，共54頁。城市交通高速路網和城際高鐵網（在建）助力自貢城市發展，加速實現成渝經濟去中心城市定位高速路網（建成）：成自瀘高速、內宜高速、自隆高速（接渝昆線）三大路網加速南北、東西城市連接，奠定城市發展交通優勢；城際高鐵網（在建）：川南“人”字狀城際鐵路, 是連接成渝經濟區腹地次級中心城之間與成都、重慶兩大中心城市之間的快捷、便捷通道，同時接通成都第二機場，而自貢位于“人”字交叉點上，其交通

4、優勢升級，將助力成渝經濟圈川南中心城市定位至第二機場方向自貢第5頁，共54頁。城市經濟自貢近年經濟增速明顯，2015年GDP排名居全省第12位，位于川內中等水平，其工業經濟基礎較為雄厚。注：數據來源于統計局備注：自貢人均GDP41631元，排名全省第四位第6頁，共54頁。城市人口自貢常住人口數連年平穩攀升，人口總量與廣元相當，城鎮化率領先于川內多數城市，略等同于綿陽。注：數據來源于統計局第7頁，共54頁。開發投資近年自貢市房產投資規模穩步增長，2015年略高于遂寧，市場走量呈交錯式走勢，整體維持在200萬左右市場特點：市場走量呈交錯式走勢，整體維持在200萬左右自貢市房地產投資近年呈穩步增長態

5、勢，但商品房銷售走勢波動幅度較大，整體年銷售面積維持在200萬上下，漲跌呈交錯式波動走勢；橫向比較重點城市房地產投資和銷售面積數據，自貢房地產投資水平略高于遂寧，因自貢所轄縣級城市較少，在宏觀數據上銷售面積被拉低。注：數據來源于統計局第8頁，共54頁。宏觀政策補貼及契稅政策補貼政策契稅政策第9頁，共54頁。宏觀政策貸款情況第10頁，共54頁。宏觀小結注：商品房銷售數據為全市數據，來源于統計公報自貢市GDP排名全省第12，人均GDP排名第4，工業基礎雄厚，經濟增速較快，在城市能級上高于川內遂寧、廣元、雅安等中等能級水平城市；較重點關注城市數據對比來看，自貢市城鎮化率高，所轄人口少，房地產開發規模

6、略高于遂寧；在城市規劃上自貢將城南區域作為城市核心發展區，其中南湖生態城和沿灘新城在房地產市場中存在一定的開發優勢和市場機遇，可考慮作為城市進入首選區域。宏觀結論第11頁，共54頁。Part 2 房地產市場第12頁，共54頁。市場去化2016年自貢房地產市場月均走量1200套左右，其中自流井區(含南湖板塊)月均走量550套左右，沿灘區全年月均走量約400套左右備注：數據來源于房管局備案數據及市調第13頁，共54頁。市場價格自貢房地產市場成交價格穩步上漲，截止2016年12月成交均價達5083元/，其中高層住宅均4760元/，而多層、小高層均價為5727元/。2016年自貢市場價格走勢第14頁，

7、共54頁。市場格局目前自貢城市主要向南發展，其中以南湖生態城和沿灘新城作為置業熱點區域，其中沿灘新城以周邊鄉鎮的剛需客群為主自流井板塊（老城區）大安板塊（剛需）貢井板塊（剛需）沿灘板塊（剛需為主、部分改善,周邊鄉鎮客群為主）南湖生態城板塊主要吸納城市改善型客群）第15頁，共54頁。樓市地圖目前自貢主要在售項目16個，待售項目1個；主要集中于南湖生態城和沿灘新城兩個區域，其中南湖生態城6個，沿灘新城5個；老城區南湖生態城沿灘新城貢井區待售住宅在售住宅城市廣場左岸上城恒大名都山水名城公園里三期燊海森林南湖領御南湖逸都晶澤華府紫金城邦泰豐國際城恒大綠洲盧卡小鎮陽光鄰里貢爵府創興城光大名筑第16頁，共

8、54頁。貢舒/老城板塊供需量價存第17頁，共54頁。量價關系備注：數據來源于房管局備案數據及市調價格：貢井區域高層售價3850-4400元/，價格同比2016年有約100元/漲幅；產品：區域產品以70-80套二和80-89套三為主；去化：受區域內拆遷引導購房政策推動及返鄉潮雙重影響，拆遷客指定購房項目月均走量達到70套以上。該拆遷戶到區域內指定項目購房可享受總房款約5萬的額外補償款。老城板塊在售項目均為尾盤，代表項目金尚光大名筑下載觀看第18頁，共54頁。產品結構備注：數據來源于房管局備案數據，統計項目范圍：左岸上城，雄飛山水名城二期，通航城市廣場二期。貢舒板塊70-79的2房產品供應占比達6

9、3%，80-993房產品供應占比僅為26%，該板塊是自貢市場剛需置業表現最為明顯的區域下載觀看第19頁，共54頁。市場存量目前貢舒板塊市場功總存量1902套，其中包括政府安置房定向購房502套，市場存量較小，但量價表現較差。備注：該存量包含已推未售量和未推潛在供應量下載觀看第20頁，共54頁。沿灘板塊供需量價存第21頁，共54頁。量價關系備注：數據來源于房管局備案數據及市調價格：沿灘新城目前高層清水售價4000-4500元/，洋房價格5500-7000元/，價格相較2016年均有100-200元/的漲幅；產品：區域產品以85-110的三房戶型為主去化：沿灘板塊近半年單盤月均走量50套左右，部分

10、樓盤能突破到70-90套下載觀看第22頁，共54頁。產品結構沿灘新城70-79的2房產品供應占比達24%，80-993房產品供應占比達43%，70-99的去化占比達79%，區域剛需客群置業屬性明顯備注：數據來源于房管局備案數據，統計項目范圍：陽光鄰里，盧卡小城，恒大綠洲五期，創興城一期，二期一組團，貢爵府下載觀看第23頁，共54頁。市場存量沿灘板塊在售存量僅2120套，亟需市場供應填補需求缺口，2017年下半年入市項目供應體量約4650套左右，預計2018年市場存量將達到6000套左右，去化周期達1.5年以上，后市競爭較為激烈；備注：該存量包含已推未售量和未推潛在供應量下載觀看第24頁，共54

11、頁。南湖板塊供需量價存第25頁，共54頁。量價關系價格：南湖生態城高層清水售價5200-5400元/，小高層5400-5800元/ ，洋房價格5800-6200元/；產品：區域產品以90-110的三房戶型為主去化：南湖板塊單盤月均走量80套左右，部分樓盤能突破到100套備注：數據來源于房管局備案數據及市調下載觀看第26頁，共54頁。產品結構備注：數據來源于房管局備案數據，統計項目范圍：晶澤華府、紫荊城邦、南湖領域、華商公園里南湖區域主力戶型是以80-119的三房產品，供應占比達75%，其中80-89三房兩衛產品極其稀缺，開盤即售罄，目前已無在售存量，90-99的三房兩衛為區域主力戶型結構，去化

12、表現良好，100-109三房戶型供需持平下載觀看第27頁，共54頁。市場存量南湖板塊在售存量約7000套，土地存量約340套，按410套月均走量計算，在售去化周期約為17個月；備注：該存量包含已推未售量和未推潛在供應量下載觀看第28頁，共54頁。典型個案研究華商公園里晶澤華府遠達南湖領御燊海森林第29頁，共54頁。華商公園里基礎信息產品配比暢銷戶型營銷三件核心賣點交房標準第30頁，共54頁。一期入住二期清盤三期在售基礎信息華商公園里項目分三期開發，目前第三期在售，存量約600套左右，該項目是區域品質最高，整體售價最高的項目，與本案僅一街之隔；下載觀看第31頁，共54頁。產品體系戶型配比華商公園

13、里三期，三房占比達54%，其中105-111占比達28%，119和130的四房占比31%，整體定位于改善型樓盤，其中底躍和頂躍戶型贈送面積40-50左右，以8680元/的價格，開盤即售罄2T32T32T32T62T42T42T42T6下載觀看第32頁，共54頁。產品體系暢銷戶型85， 1-1-2衛設計，2梯3戶中間小戶型，面積85，贈送面積17，實得面積102，贈送率20%，功能空間可幻變為2-2-2或3-2-2戶型；開盤價6000元/，首開即售罄，溢價和走量均好性最好的產品之一結構板贈送85，3-2-2設計，客廳開間做到3.9m陽臺贈送飄窗贈送陽臺贈送（進深3.4m）85改成3房后，主臥開間

14、3.4m，面積17，舒適度較高第33頁，共54頁。105， 平面2梯6戶布局，2-2-2衛設計，贈送面積12，實得面積117，贈送率11%，功能空間可幻變為3-2-2戶型，帶衣帽間設計產品體系暢銷戶型陽臺贈送，進深2.1m105，改3房兩衛后主臥增加衣帽間設計，兼具功能和舒適性陽臺贈送，進深2.5-3m主臥含衣帽間功能，臥室凈使用空間仍有11左右，開間3.5m,舒適性較強陽臺和客廳之間無剪力墻設計，后期改造后舒適性較高第34頁，共54頁。一期作為園林展示區，整體呈現效果一般，存在一定客群抗性；售樓部緊鄰華商國際城，外面廣場品質呈現度較差；3D電子樣板間，客群同樣有一定抗性；硬件營銷水平與樓盤品

15、質有一定差距產品體系營銷三件第35頁，共54頁。價值體系核心賣點第36頁，共54頁。交房標準項目定位于改善項目，整體交房標準較自貢其他項目高。第37頁，共54頁。晶澤華府基礎信息產品配比暢銷戶型營銷三件核心賣點交房標準第38頁，共54頁。晶澤華府是由友華和華西能源共同出資打造的項目，目前一期在售，產品涵蓋多、小高、高層，大圍合式布局，屬區域內呈現水平最高的項目在售基礎信息下載觀看第39頁，共54頁。產品體系戶型配比高層以71兩房和95-98三房為主，總占比達75%，最大戶型控制在102，且占比僅9%，控制面積和總價的表現明顯；小高層以96三房和113四房為主，各占50%；洋房為1T4戶布局主要

16、以87、89戶型為主，最大不超過110，其中底躍和頂躍戶型贈送面積30-50，以7750元/的價格開盤，首開即去化80%，目前已售完下載觀看第40頁，共54頁。產品體系暢銷戶型87，1T4戶多層布局，3-2-2戶型設計，贈送面積約10，贈送率11.5%，兩側采光，舒適度較佳，首開價格6000元/，開盤即售罄；陽臺贈送，進深3m陽臺贈送，后期可延展客廳空間，開間3.8m主臥開間3.5m，面積18，舒適度較高，飄窗可改造戶型評價：多層1T4戶布局，兩側采光，提升居住舒適度87，3-2-2戶型設計，功能性較強客廳開間3.8m，主臥開間3.5m，主臥面積約18，舒適性較強樓盤成交均價5400元/，該戶

17、型價格6000元/，溢價率較高，開盤即售完第41頁，共54頁。產品體系暢銷戶型113，小高層2T4布局，4-2-2設計，贈送面積約12，贈送率11%；四房設計，功能性較強，南北通透，舒適性較高，該戶型成交價5900元/，目前已售罄；陽臺贈送，后期可改造成房間飄窗贈送，后期可改造陽臺贈送，后期可延展客廳空間戶型評價：小高層（16+1）2T4戶布局，南北通透設計，提升居住舒適度113，4-2-2戶型布局，功能性較強客廳開間4m，主臥開間3.6m，主臥面積約20，舒適性較強樓盤成交均價5400元/，該戶型價格5900元/，溢價率較高，且去化表現良好，目前已售完第42頁，共54頁。圍繞地塊和看房動線打

18、造了小面積但較為精致的園林展示區，客群認可度較高；打造VR虛擬樣板間，實體樣板間以及工法展示間，賺足眼球和口碑效應產品體系營銷三件第43頁，共54頁。價值體系核心賣點第44頁，共54頁。交房標準項目定位剛改項目，整體交房標準維持在自貢市場基本水平。第45頁，共54頁。南湖領御基礎信息產品配比暢銷戶型營銷三件核心賣點交房標準第46頁，共54頁。基礎信息小區大門總體布局區位圖中庭景觀作為遠達深耕南湖板塊的代表項目，目前一二期在售，剛改定位，后期待開發存量較大，整體開發水平遜于華商公園里和晶澤華府兩個項目。下載觀看第47頁，共54頁。產品體系戶型配比小高層主要配比92-108的三房產品，高層主力戶型以111是三房為主，且最大面積不超過111，控制面積和總價的特征明顯；頂躍戶型125-152，贈送面積40-60，成交價格7500元/，目前已去化73%，去化表現良好下載觀看第48頁，共54頁。產品體系滯銷戶型99，3-2-1衛設計，贈送面積11，實得面積110，贈送率約11%，單衛設計，功能性欠佳，存在一定客群抗性，餐廳至衛生間部份可改造為陽臺或儲物間使用，須業主在城管、物業允許下自行搭建。陽臺贈送，進深1.8米此處結構板交房不做處理，由業主自行協商搭建客廳開間4米，滿足舒居性第49頁，共54頁。產