1、房車基地項目前期方案策劃(烏鎮、桐鄉)1“ 上天 ” 借鑒國內外先進經驗，統籌整合多方資源，高處運謀，細節著手“ 立地 ” 以烏鎮/桐鄉自身特點、本土文化、旅游發展階段為基礎，尋求創新和差異化“ 聚人氣 ” 產品鏈建設和項目營銷并重，初期通過系列化營銷手段和增值服務吸引眼球、快速聚集人氣，中后期通過豐富的產品選擇（度假+地產）和個性化體驗實現項目盈利。 以房車為主打賣點，構建“主題公園+度假/旅游地產開發模式” 圍繞目標吸引物，豐富產品及服務鏈條，強調復合化開發。桐鄉房車基地項目策劃思路 跳出單一房車、露營局限，擴寬思路以高標準的營地“帳篷營地、汽車營地和房車營地”建設為中心，以聯絡周邊城市/

2、景區的自駕服務體系、國際化房車基地度假體系（房車酒店、房車商務中心、房車系列主題活動）為重點，全方位建設國際化房車度假主題園區。2產業發展分析房車旅游產業發展格局房車文化特征闡述房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析3房車旅行在美國、歐洲已經是人們休閑旅游，甚至日常生活的重要組成部分。目前，在美國有2萬多個，歐洲有5萬多，近鄰日本有1500左右個露營地。規范的汽車露營地其經營管理和酒店大致一樣，也有“五星級”的建設和管理標準。國外的露營地建設早已與旅游項目結合，據資料顯示，目前在歐美國家已經有70%的家庭擁有了房車，并且，其租賃市場約占總市場份額的30%。在美國，有約800萬的龐大人群選擇房車

3、出行的旅游方式，占其總人口的9%10%。為進一步完善這個蓬勃發展的大市場，歐洲已建立起與之配套的五萬個房車露營地，擁有85萬名俱樂部會員，以及三千多個俱樂部露營地。這些營地從最早的只是提供加油、加水和停車等簡單服務，發展到現在復合型多功能營地，食宿、游樂、休閑度假、汽車保養與維護、汽車租賃等功能齊全的接待地。全球房車銷售勢頭良好房車旅游產業發展格局全球房車旅游發展現狀分析4房車旅游產業發展格局美國是目前世界上使用房車最多的國家，歐洲在世界房車工業排行榜上名列第二，德國、加拿大、澳大利亞南非、日本、韓國與中國分列其后。全球房車旅游發展現狀分析5房車銷量穩步增長，房車旅游發展勢頭強勁房車在中國的保

4、有量已超過6000輛，2010年國內房車銷售量達900輛，2011年銷售量達1500輛，預計今年有望突破2500輛，房車露營旅游的市場規模雖還不能與發達國家相比，但已顯示出強勁的發展勢頭。房車旅游業發展加速，多地爭當領跑者從市場關注度及國家露營地的整體發展來看，我國發展房車的形勢比較好，從中央到地方，房車露營都被納入鼓勵發展范圍。目前，大連、天津、上海、陜西、云南等很多省市都在積極籌建汽車自駕游基地或房車露營地。當前房車旅游產業鏈尚不清晰，如何破題成為關鍵房車旅游還涉及相應的酒店住宿文化，餐飲文化等相關衍生元素，并且還要考慮房車旅游客源市場。從現有國內發展情況看來，房車旅游作為單項專題型旅游產

5、品，其產業鏈僅僅停留在休閑度假這一環節，并未與郊野游憩、城市綜合服務產生有效互動，因此，整體的產業附加值也較低。房車旅游產業發展格局國內房車旅游發展現狀分析6房車旅游產業發展格局國內房車營地分布7目前我國房車營地分布圖 我國汽車露營地作為一個新型產業，主要集中在環渤海經濟圈、長江三角洲經濟圈、珠江三角洲經濟圈和兩條精品線上，雖然現在國內建有上百個營地，但大型、標準的營地卻很少。華南地區房車旅游也發展尚不發達，發展空間較大。房車旅游產業發展格局國內房車營地分布8房車旅游產業發展格局 中國房車露營旅游只有十幾年的發展歷程，我國目前擁有的房車還不到5000輛，因而與之配套的設施一一房車露營地的產生和

6、發展也比較遲緩。國內與國外房車營地發展對比9國民旅游休閑綱要頒布，為房車旅游帶來了機遇隨著居民收入的穩步增長和年假制度的實行，中國的法定假日已經增長到118天，加之國民旅游休閑綱要提出，加強城市休閑公園、休閑街區、環城市游憩帶、特色旅游村鎮建設，營造居民休閑空間。發展家庭旅館和經濟型酒店，支持汽車旅館、自駕車&房車營地、郵輪游艇碼頭等旅游休閑基礎設施建設。汽車普及率的提高與高速路網的建設為房車旅游發展提供了條件據統計，至2009年底，我國汽車保有量已達7619.31萬輛，形成了堅實的露營旅游物質基礎。此外，便捷通達的綜合立體交通在保證旅游最終目的實現的同時，以其特有的魅力吸引著旅游群體，引導旅

7、游客源市場的分布。 露營旅游已經成為世界旅游業新的經濟增長點根據美國2010年2月的戶外產業協會調查，金融危機中很多產業受到了嚴重影響，但戶外產品尤其是涉及徒步、露營、獨木舟、皮劃艇及其他一些簡單戶外活動的商品銷售卻保持著強勁的增長勢頭，各類戶外活動用品及賓館飯店專用產品，已成為旅游業新的經濟增長點。 房車旅游產業發展格局國內房車旅游業發展的有利條件10家庭房車保有量嚴重不足，制約了房車旅游的發展隨著居民收入的穩步增長和年假制度的實行，中國的法定假日已經增長到118天，加之國民旅游休閑綱要提出，加強城市休閑公園、休閑街區、環城市游憩帶、特色旅游村鎮建設，營造居民休閑空間。發展家庭旅館和經濟型酒

8、店，支持汽車旅館、自駕車&房車營地、郵輪游艇碼頭等旅游休閑基礎設施建設。露營產品嚴重供給不足，房車營地缺乏一方面，從露營地的數量與分布上來看，我國露營地供給明顯無法滿足需求。另一方面，從露營產品的內容上來看，我國現有的露營旅游產品過于單于一，季節變化性、觀光性、參與性的不足，線路設計趨同，可供選擇的產品不多。此外，從露營地的網絡化發展上看，也還處在起步階段。國人對露營市場及房車旅游缺少足夠的認識當前我國露營旅游及房車旅游業的發展過程中，政府導向不足，行業協會引導欠缺，從而導致國人和潛在客戶人群對房車旅游的認識不足，對其產品性質和旅游體驗沒有形成整體性的體系概念，也就間接導致了企業投入積極性不高

9、，制約了我國房車旅游市場的發展。房車旅游產業發展格局國內房車旅游業發展的不利條件11房車（Recrcatlonal vehicle）兼具“房”與“車”兩大功能，但其屬性還是車，是一種可移動、具有居家必備設施的車種。房車旅行集“衣、食、住、行”于一身，駕著房車的旅行途中不必擔心住所、交通和餐飲問題，房車是實現人們“生活中旅行，旅行中生活”的現代化產品。 房車旅游產業發展格局房車旅游概念12 房車營地主要分幾大類：房車停靠場，帳篷露營場，簡屋式營地（為一般露營者和配置不完全的房車使用者），景點托掛車出租場，大型房車營地（移動房屋式），小別墅式營地。 根據所處環境的不同，房車營地劃分為以下六種類型：

10、山地型營地、海島型營地、湖畔型營地、海濱型營地、森林型營地、鄉村型營地。湖畔型營地鄉村型營地山地型營地海島型營地海濱型營地森林型營地房車文化特征闡述房車營地類型劃分13房車露營運動的特色與優勢自然的生活方式以汽車為載體，拓展了人的活動范圍集觀光、健身、休閑、娛樂于一體房車文化特征闡述14房車露營運動的特色與優勢能結合民俗活動形成具有地方特色的旅游景點經濟舒適，節約能源的旅行減低對酒店建設需求的壓力房車文化特征闡述15房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地通常包括以下兩大部分：核心服務圈層和外圍價值圈層。核心服務圈層為房車基本功能區，分為服務功能區、宿營功能區、商務功能區、休閑娛樂功能區

11、等。外圍價值圈層主要包括城市服務功能、城市休閑功能、城市價值提升功能。主要包括星級酒店、購物街、野奢別墅、城市公園、廣場、演藝中心等可以滿足游客多種需求。房車基地的功能構成16核心服務圈層外圍價值圈層服務功能宿營功能展示與交往功能休閑娛樂功能城市服務功能城市休閑功能城市價值提升功能房車俱樂部、國際奢侈品連鎖展銷廳、汽車文化展示中心、汽車駕乘體驗中心、房車生活體驗中心 運動場、游泳池、高爾夫球場地、兒童游樂園、鄉村俱樂部木屋區、帳篷區、房車區超市、商業購物、停車場、管理中心、沖涼房、餐廳、酒吧五星酒店、購物街/購物中心醫院、產權式別墅、產權式酒店公寓、城市公園、城市廣場、娛樂場、運動場、健身中心

12、開敞空間、大型演藝活動中心城市綜合服務設施完善、地塊價值提升、城市功能提升與旅游體系的完善房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析桐鄉房車基地房車基地的功能構成17超市商業購物服務功能停車場管理中心餐廳酒吧滿足游客日常生活的需要房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成18分為木屋區、帳篷宿營等多種形式，是游客得到良好的休息和整頓情趣營區帳篷區木屋區營宿功能房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成19可舉辦房車展覽會、奢侈品展銷會等活動房車俱樂部國際奢侈品連鎖展銷廳展示與交往功能房車展示廳房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成20如沙灘排球、徒步越

13、野、游泳戲水、垂釣/等。運動場游泳池休閑娛樂功能高爾夫球場地兒童游樂園房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成21產權式酒店產權式別墅城市服務功能產權式公寓購物街/購物中心醫院房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成22滿足游客休閑需要，形成休閑供給能力城市公園城市廣場城市休閑功能娛樂場運動場健身中心演繹中心演繹中心房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析房車基地的功能構成23房車基地及泛汽車文化園設施基本需求分析城市綜合服務設施完善、地塊價值提升城市功能提升與旅游體系的完善城市價值提升功能進一步完善基礎設施，提升公共服務，從而使城市的吸引力得到持續的強化。房車基地的功能構成24財務分析注：成本初步預算為134281萬元。成本預算依據主要源于桐鄉市人民政府關于公布桐鄉市基準地價更新成果的通知及桐鄉市建安成本平均費用等。開發成本預算25財務分析開發成本預算26此次收益測算包括兩部分：1、銷售收入（住宅、汽車營地及配套公建變現收入）2、租賃收入（汽車營地及配套公建租賃收入）詳情見表。財務分析投資收益分析27財務分析稅收及社會效益貢獻淺析28（一）項目的建設有利于將桐鄉旅游資源轉化為旅游產業， 拉動當地國內生產總值的增長、有利于促使其他相關產業的發展、有利于環