1、成本管理系統(tǒng)簡介及成本管理與財(cái)務(wù)管理的關(guān)系2010年02月目錄成本管理綜述核心業(yè)務(wù)單元成本管理與財(cái)務(wù)管理目前成本管理的問題及建議目錄成本管理綜述核心業(yè)務(wù)單元成本管理與財(cái)務(wù)管理目前成本管理的問題及建議管理目的提高目標(biāo)成本及預(yù)算的嚴(yán)肅性加強(qiáng)項(xiàng)目成本過程可控、透明明確成本管理責(zé)任達(dá)到控制成本的目的構(gòu)建在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的成本控制體系成本管理綜述目標(biāo)成本vs動態(tài)成本xx費(fèi)項(xiàng)110 xx費(fèi)項(xiàng)100合約規(guī)劃110合約規(guī)劃220合約規(guī)劃310合同110合同220合同330系統(tǒng)自動累加目標(biāo)成本為設(shè)定值或依據(jù)項(xiàng)目收益反推或依據(jù)更細(xì)的費(fèi)項(xiàng)累加測算或依據(jù)歷史行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)估 在項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)定目標(biāo)成本，過程中系統(tǒng)實(shí)時(shí)自

2、動統(tǒng)計(jì)動態(tài)成本；通過對目標(biāo)成本與動態(tài)成本的比較，檢查、發(fā)現(xiàn)和解決問題，從而達(dá)到管控項(xiàng)目成本的目的。原理：舉例：成本管理綜述動態(tài)成本 = 合同簽約金額 + 已確認(rèn)合同變更金額 + 已簽合同的預(yù)估變更金額+ 庫存材料結(jié)轉(zhuǎn)+ 待發(fā)生合約規(guī)劃金額動態(tài)成本的概念：成本管理綜述已確認(rèn)合同變更的概念：指已簽合同發(fā)生合同金額變更，包括以下三種情況：1）經(jīng)與分供方確認(rèn)金額、且簽字蓋章完善的經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更及技術(shù)洽商。2）經(jīng)與分供方確認(rèn)的施工圖預(yù)算調(diào)整。3）經(jīng)與分供方確認(rèn)的工程量調(diào)整、材料價(jià)格調(diào)整。若需另簽補(bǔ)充協(xié)議，則視為新合同，不視為合同變更。指分供方已提出變更及變更金額但我方尚未確認(rèn)，或分供方未提出、我方預(yù)

3、計(jì)要發(fā)生的合同金額增加情況。包括：1）未與分供方確認(rèn)的經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更及技術(shù)洽商。2）預(yù)估的預(yù)算調(diào)整。3）預(yù)計(jì)發(fā)生的材料漲價(jià)、工程量變化等。已簽合同預(yù)估變更的概念：成本管理綜述將各費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)成本分解成未來可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同合約規(guī)劃的概念：成本管理綜述總結(jié)：系統(tǒng)全景圖目錄成本管理綜述核心業(yè)務(wù)單元財(cái)務(wù)管理與成本管理對目前成本管理的建議核心業(yè)務(wù)單元目標(biāo)成本編制合同簽訂、變更與付款動態(tài)成本月度回顧項(xiàng)目竣工成本確認(rèn)與結(jié)算目標(biāo)成本編制目的：形成責(zé)任成本、考核基線要點(diǎn)1、準(zhǔn)確的成本測算2、目標(biāo)成本多版本優(yōu)化、逼近（土地版、啟動版、基準(zhǔn)版（方案版）、執(zhí)行調(diào)整版 ）3、合理的合約

4、規(guī)劃4、項(xiàng)目歷史成本庫 執(zhí)行調(diào)整版目標(biāo)成本審批流程:目的：通過“合同規(guī)劃與執(zhí)行”體系，實(shí)現(xiàn)“成本的過程控制”、“動態(tài)成本的實(shí)時(shí)跟蹤”要點(diǎn)：每一個(gè)合同都要有相關(guān)的“合約規(guī)劃”與之對應(yīng)，成本的過程控制可以細(xì)致到“合同級”；合同、變更、結(jié)算審批環(huán)節(jié)與“合約規(guī)劃”對應(yīng)，超出自動預(yù)警或控制；每一個(gè)合同執(zhí)行時(shí)對成本造成的影響，都可以反映到動態(tài)成本的變化，從而實(shí)現(xiàn)對“動態(tài)成本的實(shí)時(shí)跟蹤”。根據(jù)合約規(guī)劃，控制合同、變更以合約規(guī)劃為中心的成本控制體系根據(jù)合約規(guī)劃，控制合同、變更付款申請與支付目的：保證款項(xiàng)支付的嚴(yán)肅性 要點(diǎn)：付款計(jì)劃引入應(yīng)付進(jìn)度款、批量錄入付款申請根據(jù)類型綁定審批流、公司庫存類選擇合約規(guī)劃付款登

5、記提升財(cái)務(wù)人員體驗(yàn) 通過“付款計(jì)劃-月度資金計(jì)劃-付款申請-實(shí)付款”流程，嚴(yán)格控制款項(xiàng)支付付款計(jì)劃批量錄入，提高工作效率；合同與項(xiàng)目進(jìn)度聯(lián)動，指導(dǎo)付款計(jì)劃的制定；付款計(jì)劃形成月度資金計(jì)劃，提前安排資金；付款申請審批，提供豐富的參考信息，規(guī)避超付；減少財(cái)務(wù)人員操作復(fù)雜度。付款業(yè)務(wù)動態(tài)成本實(shí)時(shí)跟蹤目的：監(jiān)控動態(tài)指標(biāo)變化情況要點(diǎn)：變更、簽證、合同預(yù)估變更、合約規(guī)劃變化每月由專人錄入成本系統(tǒng)主材價(jià)格公布，幫助各項(xiàng)目動態(tài)回顧；多級動態(tài)成本預(yù)警、強(qiáng)控指標(biāo) 從目標(biāo)成本（啟動版）提交后次月開始，直至項(xiàng)目竣工結(jié)算,每月在成本系統(tǒng)中提交動態(tài)成本月度回顧報(bào)告其他如何保證動態(tài)成本真實(shí)性？務(wù)必從以下幾個(gè)方面落實(shí)：已確認(rèn)

6、變更金額，由合同責(zé)任人錄入項(xiàng)目成本已簽合同預(yù)估變更金額，由合同責(zé)任人預(yù)估，進(jìn)入系統(tǒng)合約規(guī)劃的增減、金額變化，由成本經(jīng)理負(fù)責(zé)清理，進(jìn)入系統(tǒng)庫存結(jié)轉(zhuǎn)按期完成，將應(yīng)進(jìn)入項(xiàng)目成本的數(shù)據(jù)，由部門該項(xiàng)采購負(fù)責(zé)人轉(zhuǎn)入項(xiàng)目成本以上四方面，可通過與上月動態(tài)成本月度報(bào)告比對的方式，人工檢查。目標(biāo)成本經(jīng)審批下發(fā)后，10個(gè)工作日內(nèi)確定成本預(yù)控目標(biāo)及強(qiáng)控目標(biāo) 。預(yù)控目標(biāo)：某工程成本預(yù)控目標(biāo)等于該工程的目標(biāo)成本95%； 成本預(yù)警是指在招標(biāo)過程中對擬中標(biāo)金額超過預(yù)控目標(biāo)，未超強(qiáng)控目標(biāo)時(shí)，將進(jìn)行成本預(yù)警，并采取相應(yīng)措施 。強(qiáng)控目標(biāo)：某工程成本強(qiáng)控目標(biāo)等于該工程的目標(biāo)成本101%； 成本強(qiáng)控是指在招標(biāo)過程中對擬中標(biāo)金額超過強(qiáng)控

7、目標(biāo)時(shí)，將進(jìn)行成本強(qiáng)控，并采取相應(yīng)措施 。施工圖階段目標(biāo)成本為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂，特殊情況下如確需追加成本，由下屬公司總經(jīng)理陳述理由上報(bào)集團(tuán)，按成本追加程序辦理。項(xiàng)目開盤預(yù)售時(shí)間作為目標(biāo)成本關(guān)門時(shí)間，目標(biāo)成本關(guān)門之后原則上不得追加。 項(xiàng)目竣工成本，是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目的全部成本，包括確認(rèn)的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。已取得結(jié)算書的，按結(jié)算書反映，沒有取得結(jié)算書的，由合同責(zé)任人進(jìn)行專業(yè)判斷、估算，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)審核。其費(fèi)項(xiàng)包括開發(fā)成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)提供開發(fā)成本數(shù)據(jù)，營銷經(jīng)理負(fù)責(zé)提供發(fā)生在本項(xiàng)目的營銷費(fèi)用

8、，項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)提供分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和營銷費(fèi)用。最后由項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理匯總形成項(xiàng)目竣工成本。項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，按規(guī)定格式形成項(xiàng)目成本總結(jié)和分析，并輸入成本系統(tǒng)歷史成本數(shù)據(jù)庫。項(xiàng)目竣工成本確認(rèn)與結(jié)算項(xiàng)目成本經(jīng)理：開發(fā)成本的直接責(zé)任人；營銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、預(yù)警責(zé)任人；負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本編制、動態(tài)成本月度回顧。項(xiàng)目營銷經(jīng)理：項(xiàng)目營銷費(fèi)用的直接責(zé)任人。項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理：負(fù)責(zé)分?jǐn)傔M(jìn)入項(xiàng)目的“部門費(fèi)用”；負(fù)責(zé)牽頭編制項(xiàng)目預(yù)算；負(fù)責(zé)項(xiàng)目收益分析及跟蹤。部門費(fèi)項(xiàng)包括：項(xiàng)目營銷費(fèi)用中的人工成本及行政辦公費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅。項(xiàng)目總監(jiān)：全項(xiàng)目成本的責(zé)任人，牽頭編制全項(xiàng)目合約

9、規(guī)劃；檢查、督促項(xiàng)目目標(biāo)成本制訂、動態(tài)成本月度回顧。成本管理責(zé)任界定目錄成本管理綜述核心業(yè)務(wù)單元財(cái)務(wù)管理與成本管理對目前成本管理的建議成本管理與財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)人員進(jìn)行成本管理的意義財(cái)務(wù)人員如何進(jìn)行成本管理成本管理對財(cái)務(wù)管理的支持財(cái)務(wù)人員進(jìn)行成本管理的意義財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)股東財(cái)富最大化財(cái)務(wù)管理目標(biāo)在旭輝的量化體現(xiàn)EVAEVA=項(xiàng)目稅后凈利潤 - 資本成本 + 資金利息收入 項(xiàng)目EVA是對項(xiàng)目開發(fā)、資金循環(huán)、盈利能力的綜合反映。財(cái)務(wù)人員進(jìn)行成本管理的意義XX項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（自有資金）單位：萬元項(xiàng)目 年度第一年第二年第三年第四年合計(jì)房款收入30000300002000080000開發(fā)成本20000100

10、0010000500045000期間費(fèi)用1000100010005003500稅金2000200030007000凈現(xiàn)金流量-2100017000170001150024500通過對成本的總量管理和流量管理提升項(xiàng)目盈利能力，具體說來就是提升項(xiàng)目EVA、IRR等指標(biāo)。項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員如何進(jìn)行成本管理財(cái)務(wù)人員進(jìn)行成本管理的意義財(cái)務(wù)人員如何進(jìn)行成本管理成本管理對財(cái)務(wù)管理的支持Step 1Step 2Step 3 成本核算 成本分析 成本控制項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員如何進(jìn)行成本管理成本核算方法變動成本法完全成本法實(shí)際成本法標(biāo)準(zhǔn)成本法作業(yè)基礎(chǔ)成本法產(chǎn)量基礎(chǔ)成本法成本核算從財(cái)務(wù)會計(jì)角度看，目前的財(cái)務(wù)核算中使用的是實(shí)際成本

11、法。 根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則、兼顧稅務(wù)規(guī)定，按照正確的項(xiàng)目分期和成本科目對成本內(nèi)容進(jìn)行歸集。從管理會計(jì)角度看，可以采用近似于標(biāo)準(zhǔn)成本法的方法進(jìn)行管理。房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成本法的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和公司成本管理的發(fā)展進(jìn)程密切相關(guān)。 根據(jù)目標(biāo)成本項(xiàng)目對成本內(nèi)容進(jìn)行歸集。成本核算 成本分析資金計(jì)劃執(zhí)行情況分析流量分析項(xiàng)目月度滾動資金計(jì)劃報(bào)表預(yù)算執(zhí)行情況分析從總量分析到流量分析的過渡項(xiàng)目月度財(cái)務(wù)管理報(bào)表目標(biāo)成本執(zhí)行情況分析總量分析項(xiàng)目動態(tài)成本月度回顧成本分析成本控制價(jià)值工程的概念： 價(jià)值工程：（Value Engineering，VE）是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方法。價(jià)值工程主要思想是通

12、過對選定研究對象的功能及成本分析，提高對象的價(jià)值。提高價(jià)值的基本途徑有5種 1.提高功能（售價(jià)），降低成本; 2.功能（售價(jià)）不變，降低成本; 3.功能（售價(jià)）有所提高，成本不變; 4.功能（售價(jià)）略有下降，成本大幅度降低; 5.適當(dāng)提高成本，大幅度提高功能（售價(jià)）；房地產(chǎn)項(xiàng)目80%的成本由設(shè)計(jì)階段決定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中重點(diǎn)關(guān)注的成本是建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)嚴(yán)格按資金計(jì)劃審核付款投資分析模型收入管理資金計(jì)劃目標(biāo)成本合同審核付款審核（合同成本、無合同費(fèi)用）目標(biāo)成本追加預(yù)算加強(qiáng)預(yù)算的前控和跟蹤充分發(fā)揮預(yù)算的預(yù)警作用和對運(yùn)營的指導(dǎo)作用（現(xiàn)狀、問題、風(fēng)險(xiǎn)、對策）成本控制成本控制項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員如何進(jìn)行成本管理財(cái)務(wù)人員進(jìn)行成本管理的意義財(cái)務(wù)人員如何進(jìn)行成本管理成本管理對財(cái)務(wù)管理的支持成本管理對財(cái)務(wù)管理的支持成本管理資金管理項(xiàng)目盈利情況分析稅收籌劃 提供項(xiàng)目資金需求情況，為融資、資金管理提供依據(jù) 提供項(xiàng)目整體成本、付款計(jì)劃，為項(xiàng)目投資回收期、IRR、凈利率等盈利指標(biāo)預(yù)測、敏感性分析提供支持 提供項(xiàng)目整體成本，為土增稅、企業(yè)所得稅的測算提供支持目錄成本管理綜述核心業(yè)務(wù)單元財(cái)務(wù)管理與成本管理目前成本管理存在的問題和建議項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員加大對目標(biāo)成本的關(guān)注程