1、房地產基金基本知識1.1房地產基金定義房地產投資基金是產業投資基金的一種。產業投資基金，系指直接投資于產業，主要對未上市企業進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。產業投資基金通過向多數投資者發行基金份額設立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產，由基金托管人來托管基金資產，從事創業投資、企業重組投資和基礎設施投資等實業投資。所謂房地產基金是指以房地產項目或公司為投資對象，在房地產的開發、銷售、經營等價值鏈的不同環節進行投資的集合投資制度。在大多數國家房地產基金以房地產投資信托基金（REITS）的名義存在。目前我國房地產投資基金嚴格來講是私

2、募的，實際上是投資公司的形式，由專業公司運作管理的資金。1. 2 房地產基金的分類和形式分類按法律地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金按基受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金按資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類按募集方式分為公募基金和私募基金形式開發型基金，投資于開發公司或項目以實現高額回報；投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發，主要投資于房地產投資信托基金及已上市或即將上市的房地產開發企業等來實現間接的房地產投資；資產運營型基金，以房地產投資信托基金（REITS）為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產

3、資產，由此而產生經濟收益作為基金回報；當前，在中國產業基金只能向確定的投資者發行基金份額，也就是說產業投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數投資者募集資金而設立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。1. 3 房地產基金的投資領域房地產基金投資在或房地產企業或房地產項目不同階段（價值鏈）：既可以直接投資于某個房地產項目，又可以對房地產企業進行股權投資；既可以進行全程投資，又可以進行階段性投資；既可以對項目進行整體收購，又可以進行杠桿收購；既可以對銀行的壞帳進行整合變現，又可以介入二手房交

4、易市場；在資金空閑時期還可以投資于短期資金市場或進行證券投資，以保證資金的安全性和流動性。 1. 4 房地產基金投資特征受政策限制少，監管要求寬松，法律文件較少，信息披露靈活；回報較為穩定，收益率波動小；比直接投資地產形式靈活，又比投資二級市場更直接地參與物業投資，其投資目標可能更具有針對性，可根據客戶的特殊需求提供度身定做的投資服務產品；能實現多樣化投資，能有效控制風險；集中中小投資者資金，分享房地產投資的高收益；1. 5 房地產投資基金的組織體系房地產投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構成系統：基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構。在權益

5、關系上，基金持有人是基金資產的所有者，對基金享有資產所有權、收益分配權和剩余資產分配權等法定權益。 基金組織在公司型基金中，基金組織通常設有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構。其中，基金持有人會議是基金公司最高權力機構，董事會負責對日常重大事項做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構，可以認為基金組織是一種名義上的存在。 基金管理人基金管理人是管理和運作基金資產的機構，主要職責是：進行基金資產的投資運作，負責基金資產的財務管理，促進基金資產的保值增值及其他與基金資產有關的經營活動。基金管理公司內部一般設有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風險控制委員會等機

6、構。基金托管人基金托管人又稱基金保管機構，通常由商業銀行等金融機構承擔，主要職責是：保管基金資產，監督基金管理公司在基金投資動作中各種資產活動，辦理基金資產變動的有關事宜。1. 6 房地產投資基金的主要部門分工根據發達國家經驗在設立封閉式的契約型房地產投資基金時，國外發達國家一般都設有5個部門分工管理，分別為：基金規劃部負責房地產投資標的篩選確認，規劃基金內容和機構，并負責基金所決定的房地產投資方案各項前期準備工作。 基金募集部負責基金募集的銷售策略并協助金融機構及證券公司，負責代銷基金受益憑證募集資金。 基金管理部負責所有基金的房地產投資標的購買，開發與管理及其他業務。 投資服務部按時提供投

7、資報告和財務報告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時配發盈余給投資人。 財務部負責所有基金的會計、稅收及現金管理，并負責向證監會定期報告并接受稅務當局查賬等各項業務。2、房地產投資基金的管理、運作及盈利模式2. 1 房地產投資基金的管理模式 世界范圍的產業投資基金的管理模式，其基本形態有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式 在有限責任公司制地產投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業經理人團隊管理。自行管理模式投資基金公司既設董事會，又聘請職業經理人組織專業管理團隊，并將投資基金的重大事項的決策權、經理人的任免權和基金的日

8、常投資經營權明確分離，職業經理人團隊可以有限地擁有某些投資經營權，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。優點：這種管理模式一般更多地體現董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現投資者主權的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產投資管理的專業特點。缺點：經過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權太大，管理團隊缺乏自主性和穩定性，不利于系統地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發揮投資基金的擴張和放大效應，不利于投資管理思想和投資工具的創新。有限合伙制地產投資基金一般由普通合伙人（團隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其

9、本質內涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團隊管理，可保證基金管理的專業化水平。2、委托管理模式基本特征：投資基金不設經營管理團隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經驗的專業投資管理機構負責投資經營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協議，從而實現管理團隊的機構化和專業化，并通過量化業績報酬和管理費等標準建立激勵機制和約束機制。一般運作程序：有限責任公司制、有限合伙制地產投資基金委托管理運作機制的受托投資管理機構負責項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經投資基金最高決策機構（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負責辦理項目投資的具體事項和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資

10、基金最高決策機構決策。信托契約制地產投資基金由于“信托”投資的本質屬性，其基金管理無一例外類屬于當然的“信托契約”委托管理模式。優勢：相對于聘請職業經理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優勢不言而喻，其最大的特征和優勢就是專家理財、專業投資。2. 3 房地產基金操盤關注點房地產基金操盤關注點：基金目標客戶的選擇、基金選擇項目的傾向、組合投資基金目標客戶的選擇項目規模開發面積20-30萬平米之間，年竣工銷售面積10-20萬平米，2-3年即可完成成長型企業在管理、經驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當的積累，正處于快速發展期和爬坡階段城市選擇首選戰略城市，現在已進入二三線城市，如

11、內陸重要省會城市如西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等客戶選擇在二三線城市主要選擇在當期排名前幾位并對當地市場有主導影響力的開發商，而在戰略城市主要選擇優秀的項目企業機制選擇民企主要選擇已進入規范化和職業化管理且知名度較高的企業；國企主要選擇已改制或正要改制的企業。這類企業市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規則基金選擇項目的傾向風險收益穩定的項目 選擇品牌連鎖型項目及企業已開發和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣性風險相對高收益也相對高的項目 選擇硬件條件如規劃、產品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務等軟件較為完善，且爆發力沖擊力大、有較大潛力的

12、項目項目市場綜合優勢強 項目和企業管理團隊做到專業分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準確，綜合能力強基金組合投資方式一 選擇2-3個好項目，安全快速實現回報方式二 選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強勢企業，分享綜合收益2. 5 三種典型的盈利模式1、以投資管理能力為主導的盈利模式以投資管理能力為主導的盈利模式通過系統地對目標項目實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收益和增值，體現了地產投資基金作為產業發展集合投資工具的本質特征，因而可以作為地產投資基金的主導經營業務。 2、以融資業務為主導的盈利模式 以融資業務為主導的盈利模式把為目標房地產發

13、展項目提供融資支持和融資服務作為主要經營業務，由于房地產銀根緊縮，這種運營模式在目前市場環境下有著一定的發展空間3、以投資銀行業務為主導的盈利模式 以投資銀行業務為主導的盈利模式將房地產資本運營（如房地產并購、房地產公司重組、房地產公司上市策劃等）作為基金的主要經營業務。 2. 6 以投資管理業務為主導的地產投資基金的投資運營和盈利模式 一是開發型投資-對目標房地產開發項目進行投資，尋求投資的增值；二是風險投資型投資-運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產相關高科技產業（如新材料）的目標企業進行投資，尋求風險投資的增值； 三是收租型投資-長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業廠房等收租型物

14、業，尋求物業的長期穩健經營收益，并在條件成熟時透過房地產投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； 四是抵押資產型投資-投資收購銀行的抵押資產（房地產），通過資產證券化或受益權轉讓方式尋求投資的收益。五是不良資產處置型投資-投資收購銀行的不良信貸資產（房地產），通過資產直接轉讓或改造后轉讓等方式尋求資產的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內不良資產的處置和投資情有獨鐘。 3. 運營風險控制房地產私募基金投資的風險主要包括運營風險、市場風險、政策風險以及合作方的道德風險。其中市場風險和政策風險屬于系統性風險，主要靠投資者的投資眼光規避，合作方的道德風險相對來說最難防范。總體上看，目前GP一般比較重視運營風險的控制，全權控制從鎖定項目到出售資產的全過程，并對項目各關鍵環節的風險予以把控。同時，風險控制手段比較完備，主要包括：一是項目投資前的盡職調查。一般委托獨立的第三方專業機構執行。主要包括法律調查、財務調查、市場調查和工程技術調查，全部盡職調查的時間一般為1-3個月。二是投資期絕對控制目標公司股份及董事會。三是派駐財務總監管理房地產公司賬目，有銷售回款時開始控制資金。四是嚴格共管公司印章、證照等。4. 基金退出模式目前，由于國內基金主要是投資于項目，退出形式主要是物業出售和股權轉讓。具體來說，有直接買地、通過