1、HONGYU.MACRO防范化解住房重大風險十三五時期全省城鎮房地產開發建設投資累計完成5879.08億元,為“十二五”時期1.03倍,商品房屋銷售額6580.21億元,為十二五”時期1.4倍。實際銷售商品房屋面積累計9832.5萬平方米,與十二五時期基本持平。全省城鎮居民居住水平穩定提高,城鎮人均住房建筑面積較十二五期末提高8%,住宅商品房平均銷售價7329元/平方米,和全國其他省份相比處于較低水平,住房供需關系基本平衡。防范化解重大風險督促各地及時處置房地產市場重大風險和隱患,積極推動項目復工復產,保障購房人合法權益。建立健全商品房預售資金監管制度,明確監管方式、監管比例和監管措施,切實保

2、障房屋交易安全。強化房地市場監督管理開展房地產市場秩序三年整治行動。重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務、房地產評估等領域違法行為,嚴厲打擊炒作學區房行為,加強房地產市場監管。同時,暢通投訴舉報渠道,對查實的違法違規行為發現一起、查處一起,形成嚴管高壓態勢。建立失信懲戒機制。加快推進我省房地產領域信用體系建設,建立健全部門信息共享機制,進一步規范房地產市場主體經營行為,營造良好的市場發展環境,制定出臺房地產領域相關失信責任主體失信懲戒的政策文件,依法依規實施失信懲戒。發揮輿論監督作用。加強輿論引導,堅持正確的輿論導向,對房地產領域存在的重大輿情內容第一時間進行調查核實,及時發聲。對

3、于經核實為虛假信息、誤導言論的,立即通過宣傳媒體澄清事實,消除影響。對故意炒作、誤導輿論的單位和人員，要依法依規嚴肅處理。對出臺的房地產行業法律法規及時做好宣傳報道,提高政策知曉度。發展基礎十三五期間吉林省堅決貫徹落實黨中央關于住房發展的定位和要求,堅持房地產調控不動搖,堅決遏制投機炒房,防范化解房地產市場風險,堅持分類指導,培育租賃住房市場,完善住房保障體系,努力推進棚戶區改造,加強房屋管理各項工作,統籌推進全省房地產市場持續平穩健康和高質量發展。(一)住房市場平穩有序發展。市場供應規模平穩增長,十三五時期全省城鎮房地產開發建設投資累計完成5879.08億元,為“十二五”時期1.03倍,商品

4、房屋銷售額6580.21億元,為十二五”時期1.4倍。實際銷售商品房屋面積累計9832.5萬平方米,與十二五時期基本持平。全省城鎮居民居住水平穩定提高,城鎮人均住房建筑面積較十二五期末提高8%,住宅商品房平均銷售價7329元/平方米,和全國其他省份相比處于較低水平,住房供需關系基本平衡。(二)住房保障水平逐步提升。保障性住房政策體系不斷健全,出臺和完善一系列住房保障政策,穩步推進申請、供應、分配和供后管理機制建設。加強廉租住房和公共租賃住房管理,多渠道籌集保障住房,通過實物配租和租賃補貼兩種方式,有效解決了城鎮低保和低收入家庭住房困難,“十三五時期累計為84萬戶低保低收入住房困難家庭發放補貼1

5、1.09億元,提供實物配租公租房33.62萬套,近329萬人受益。(三)棚戶區改造扎實有效推進。以城鎮棚戶區改造為主線,實施三年攻堅計劃,嚴控改造范圍標準,統籌推進林業、國有工礦棚戶區和墾區危房改造,積極推行棚戶區改造貨幣化安置,落實吉林省國有土地上房屋征收與補償辦法,積極籌措棚改資金,重點解決逾期未安置問題,“十三五期間累計改造各類棚戶區40.36萬套(萬戶),近113萬棚改居民受益。(四)公積金支撐作用持續增強。全省住房公積金工作以規范管理、強化服務、防控風險為方向指引,不斷擴大繳存覆蓋面,十三五”時期全省新開戶職工106.72萬人,實繳職工凈增46.42萬人,住房公積金繳存額1616.7

6、6億元。提高資金使用效率,重點支持住房消費,十三五時期發放個人住房貸款28.83萬筆、1010.69億元,支持租賃住房提取29.91億元。信息化水平不斷提高,利用住房公積金綜合服務平臺,實現了住房公積金繳存業務、償還住房公積金貸款等業務網上辦理;服務能力明顯提升,實現了個人繳存貸款信息查詢、出具貸款公積金繳存使用證明、正常退休提取住房公積金3項業務跨省通辦。(五)物業管理水平不斷提高。加強對全省物業管理工作的指導,積極配合落實社區疫情防控工作,推動城市管理服務向居住社區延伸,擴大物業管理覆蓋范圍,推行標準化服務,不斷加強物業服務監督管理,推動物業服務向高品質和多樣化升級,滿足人民群眾不斷增長的

7、美好居住生活需要,截至2020年底全省實現物業管理覆蓋住宅小區5.3萬個,住宅建筑面積4.6億平方米。(六)市場發展秩序逐步規范。深入落實放管服要求,建立房地產開發企業信用等級體系。規范商品房銷售行為,保障房地產交易安全,加強中介機構管理和執法檢查力度,采取雙隨機、一公開抽查等措施,深入推進房地產市場領域掃黑除惡專項斗爭,繼續開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動,嚴厲查處違法違規行為,記入企業誠信檔案,持續加大政策宣傳和曝光力度。形勢展望(一)國家住房發展政策新方向。一是逐步落實房地產市場平穩健康發展長效機制。十三五”時期國家經濟發展方式與增速、結構與體制在不斷變化,全國

8、住房市場也表現出明顯階段性特征,住宅投資從高速增長步入平穩、下降狀態，住宅建設從總量擴張階段步入總量放緩、市場區域結構分化,基于以上形勢及房地產市場的新變化,國家住房政策在住房不炒的總體思路指導下,逐漸由去庫存、因城施策分類管理,過度到房地產調控長效機制建設上來,在時間上基本可分為三個階段:第一個階段,2016-2017年分類調控、長效機制起步期。2016年起為應對一二線城市房價上漲過快,三四線城市庫存過度的問題,在中央經濟工作會議提出去庫存方面,要堅持分類調控,因城因地施策,同時首次提出將住房租賃市場培育納入住房制度改革,增加住房供給渠道與途徑。第二階段,2018-2019年因城施策、主體責

9、任發展期。隨著棚改貨幣化去庫存任務基本完成,三四線去化周期回歸合理水平,國家調整收緊貨幣化安置政策。2018年中央經濟工作會議強調要構建房地產市場健康發展長效機制,賦予地方政府更多的政策自主權,將土地、金融、財稅、住房保障和市場管理等短期調控手段賦予地方,因地制宜、精準施策,強化地方政府擔負起控房價到“穩房價的主體責任。第三階段,2019年至今,長效管理調控機制全面落實期。2019年全國商品房銷售總量平穩回落、區域分化加大,12月中央經濟工作會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展.通過完善市場監測預

10、警和考核評價機制,加強對地方政府的目標管理。2020年受新冠疫情影響,全國房地產市場波動較大,市場風險因素增多,國家仍繼續強調不把房地產作為短期刺激經濟的手段,強化房地產市場調控,堅持穩地價、穩房價、穩預期的目標,避免市場波動變化對經濟增長、人民就業、和社會穩定造成沖擊。2021年12月中央經濟工作會議進一步強調,要加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。二是防范化解房地產風險,推動三線四檔”金融管理。2020年8月央行、住建部出臺了重點房企資金監測和融資管理規則三

11、線四檔,用資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心指標作為三條紅線,將房地產企業劃分為四個檔位,打破了房企高負債、高周轉的發展模式。新政策執行后,根據國家統計局2021年1-9月份全國房地產開發投資數據,全國房地產開發企業到位資金保持增長,其中國內貸款下降8.4%、利用外資下降36.9%;自籌資金增長6.1%;定金及預收款增長25.6%,反映出房地產企業自籌資金比例持續增長,預計可減少近萬億的負債規模,極大有利于房地產行業的穩健經營,有效預防系統性金融風險,有利于優化全社會資源配置。三線四檔”將成為房地產長效機制中的重要舉措,預示著該項政策在未來的執行階段,適用范圍和指標維度更具深遠性,監管執

12、行力度將不斷加強。(二)全省住房市場環境新變化。“十四五”時期是吉林省貫徹視察重要指示精神,擔負起“新擔當、新突破、新作為的重要時期和實現全面振興全方位振興的關鍵五年,我省住房市場將面臨諸多新變化:一是經濟社會高質量發展促進房地產行業升級轉型。隨著一主六雙”高質量發展戰略的深入實施,吉林省區位特點、稟賦優勢和產業特色將得到充分發揮,新發展格局將加速形成,截至2020年我省房地產業占生產總值比重為6.57%,是穩定我省經濟社會發展的重要壓艙石之一。預計“十四五期間隨著生產總值和投資總量穩步提升,我省房地產業將穩步健康發展,仍然可保持百億級產業規模。二是長春都市圈為載體新型城鎮化將成為穩定市場重要

13、力量。依據七普數據我省近十年來人口逐步減少,九個市州中戶籍人口除省會長春市外較大幅度增長外,其他市州戶籍人口都有不同程度的減少,人口向省會集中趨勢十分明顯。預計2025年吉林省常住人口城鎮化水平達到67%,每年增長一個百分點(與國家平均水平持平),將有大量新市民進入長春市、吉林市等大城市生活,同時各城市棚戶區和舊城改造項目穩步推進,為市場發展帶來連續穩定的需求支撐。三是人口年齡結構變化對住房供應提出新需求。通過對吉林省人口年齡結構分析,十三五”期間我省常住人口年齡中樞上移,其中15-64歲適齡勞動人口比重高于全國平均水平,仍有較強的租房和購房需求。同時家庭結構逐步小型化,主要表現為1-3人的小戶型家庭戶數將持續增多,1-2代戶的家庭結構將成為社會中的主要載體,大家庭單位向小家庭單位的拆分或可在未