1、【新浪商業地產獨家策劃-商業地產警示錄】云起時文化商業街案例分析新浪商業地產訊(編輯 艾笑笑)編者按：在商業地產進入快速發展、消費需求大力增加的2011年，坐擁著二環內的稀缺地理位置，獻禮奧運的文化商業街云起時， 2008年入住，如今已在白云觀對面佇立了四年之久，但仍猶如一個全新的項目般招租不滿、人氣低迷。是什么原因讓這個長安街畔的地標項目沒有榮耀，只有冷清，猶如它的名字般曲高和寡？新浪商業地產“商業地產警示錄”走進云起時珍寶花園，實地考察項目現狀，探究運營情況，讓這條暗藏在云端的文化商業街，呈現本真面貌，為商業地產發展提供參考案例。 云起時建筑造型獨特 有人知無人逛云起時A區花園層大量商業面

2、積空置由于外部建筑特色與水立方相近，使云起時珍寶花園在白云觀周邊區域內辨識度很高，但因為自2008年竣工后，招商情況一直不利，入住其中的商戶零落，使云起時長時間陷入有價無市，有人知無人逛的窘境。硬傷：商業空間分散工期拖沓 直接導致客源難引【空間分散】A區商業和C區商業間相隔了大片的還未完工的綠地該項目的商業空間分為A、C兩區，分別沿白云路、觀前街展開，總沿街面長度近300米，均設立有地上、地下兩部分商業面積。兩區中間地上被B區的綠化區域隔離開來，地下有停車場相隔，且不能相互貫通。這樣的設計雖然將項目整體的綠化率、美觀度有所提高，但卻為將原本就為數不多的客流隔離的更加分散，且沒有相應的設計進行引

3、導，直接導致一個文化商業街被生硬的加以區分，兩個區域的商業各自獨立，難以形成統一的整體。新浪商業地產實地考察時發現，由于相隔較遠，從一個區域逛到另一個區域要繞行還在施工中的綠地，A、C兩個區域難以在客流上做到互通有無。就連入駐的在A區商戶談起C區的情況都表示：“要繞過中間的工地，沒事一般不過去，那邊的情況不怎么清楚。”【工期拖沓】透過花園層的落地窗不見花園 僅有還在修葺的工地此外，規劃為綠地及停車場用途的B地塊屬于市政單獨管理及施工的區域。該區域自2010年才開始動工，透過工地四周架起的圍擋發現目前工程仍在修葺。項目招商人員表示：“工程現在還在修，大概今年能完工，具體什么時間現在還不好確定。”

4、 由于區域內多為老舊民居及政府機關，停車場地稀缺，綠化及停車場的施工時間與整體項目的完工時間不一致，導致商業街沒有充足的停車場地，也造成了云起時商業功能實現中的短板。【細節缺失】首層的設計非常精美 但悶熱難忍讓人無法久逛刨除項目整體規劃上的缺失，在細節之處的設計也顯得差強人意。云起時雖然在項目設計上與周圍的其他建筑有明顯差異，區域內有很強的辨識度。但由于北京夏季的溫度高，光線強，真正進去其中就會發現玻璃幕墻與玻璃頂的設計使項目首層直接暴露在烈日及高溫下，公共區域悶熱難忍，即使引入了客流后也使人難以久逛。此外，從項目外部看，每個獨立開間有設有單獨的臨街入口，但從建筑設計上沒有與建筑的其他區域進行

5、區分，使人很難辨識哪里有單獨的入口，直接導致臨街門店設計形同虛設。軟肋：單一商業難成氣候 售后包租存在隱患【單一項目引客難】項目周邊多為老舊社區 商業氛圍欠佳除了建筑設計層面的硬傷，規劃及運營上的軟肋也是云起時深陷“空中樓鋪”的窘境。云起時的定位為中高端的文化商業街，但整體白云觀區域并不具備主題鮮明的特色商業氛圍，區域內居住人群的消費習慣也和高端文化產品消費理念不吻合，而區域內又沒有相近定位的其他商業項目，云起時作為單一的項目個體難以輻射和吸引區域外的潛在消費人群，導致文化商業街概念成了主觀的構想，使云起時成了真正被架高的空中樓閣。【售后包租存隱患】空置的商鋪門外 張貼者業主個人的出租電話另外

6、，從運營層面來說，云起時起初采取的是散售+包租的模式。散售可使開發商在短期內迅速的回籠資金，但對于長期的商業運營來說確實一大隱患；包租在項目前期銷售階段對投資客可謂是一大吸引，但后期包租承諾的履行往往難以兌現。據新浪商業地產實地了解發現，由于銷售情況欠佳，原本只售不租的銷售模式，現在已經變成可售可租。租售模式的改變，讓包租的承諾變得很難兌現，很多對商鋪進行了投資的業主都自謀生路，在空置店鋪門外都貼著個人的招租電話。【業態規劃混亂】客單消費百元的嬰幼兒飾品店客單消費在數十萬甚至百萬的畫廊除此之外，從房地產價值鏈過程來看，商業地產作為特殊的不動產產品，在交付客戶后，產品需有增值空間，這就要靠運營來

7、實現其價值。由于對項目不直接持有，開發商很難做到真正的統一運營和管理。但從現有的狀態來看，開發商僅對業態有粗劣的規劃，僅要求入住商家屬于文化產業的范疇。但對商家所屬行業的具體要求，業態的具體布局沒有詳細的規劃。此外，由于沒有采取自持的模式，物業產權為進行投資了的業主所有，所以也很難對物業進行真正有效的管理和運營。新浪商業地產考察云起時A區域商業時發現，客單消費在百元左右的嬰幼兒飾品商戶和客單消費在數十萬甚至百萬元的畫廊相鄰。這兩類商家一種屬于大眾消費產品，另一種則屬于小眾的藝術品，前者需要越多越好的客流，后者需要清幽高雅的消費環境，潛在消費群體有著明顯的差異，但在規劃上卻沒有進行區分。使開發商

8、、投資者、商戶陷入了多方雙輸的被動局面。據入住C區臨街門店的做佛具用品生意的商家透露：“店鋪是以每平米10萬多的價格購買的，這間20平米的鋪子總共要200多萬。我們這樣的生意利潤很低，薄利就得多銷，但實際的情況是一天從門口經過的人總共也沒有幾個，想要收回成本不知道要到什么時候，租店經營的商家已經搬走了好幾家。”結語：特色商業難度大門框高 定位規劃運營缺一不可與云起時隔街相望的白云觀云起時這條被高高架起無人問津的文化商業街，未來應該何去何從現在還很難有定論。但可以確定的是并不是文化+商業就能形成成功的文化商業街。京漢置業集團商業中心總經理王海天早前接受新浪商業地產時表示：“歷史人文特色濃厚的商業，打造起來難度也會比較大，這個比普通的商業做起來難度會更高，這里面深刻地反映在前期的商業定位、規劃、后期的運營管理等整個一系列操作里面。商