1、第三章物業(yè)管理的基本制度第一節(jié)業(yè)主大會(huì)制度第二節(jié)管理規(guī)約制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度第五節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度第六節(jié)物業(yè)管理從業(yè)職業(yè)資格制度第七節(jié)住宅專項(xiàng)維修制度第一節(jié)業(yè)主大會(huì)制度條例確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度：1、業(yè)主大會(huì)制度2、管理規(guī)約制度章節(jié)內(nèi)容考點(diǎn)數(shù)備注第一章物業(yè)管理概述五節(jié)23考點(diǎn)不多第二章物業(yè)管理服務(wù)八節(jié)27考點(diǎn)較多第三章物業(yè)管理的基本制度七節(jié)59考點(diǎn)最多第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策八節(jié)23考點(diǎn)不多復(fù)習(xí)向?qū)飿I(yè)管理師資格大綱（2014 版）是復(fù)習(xí)的指導(dǎo)性文件，物業(yè)管理基本制度與政策科目修訂后各章的考點(diǎn)數(shù)如下：3、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度4、物業(yè)承接查驗(yàn)

2、制度5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度6、物業(yè)管理專業(yè)職業(yè)資格制度7、住宅專項(xiàng)維修制度。【單項(xiàng)選擇題】條例確立了（）項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度。a五 b六 c七 d八：c考點(diǎn)一：業(yè)主大會(huì)制度（必考點(diǎn)）業(yè)主大會(huì)制度是條例確定、物權(quán)法確認(rèn)的一項(xiàng)基本制度。條例確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主并存、業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主執(zhí)行的制度，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但物業(yè)管理事項(xiàng)的決定只能由業(yè)主大會(huì)作出。【單項(xiàng)選擇題】業(yè)主是業(yè)主大會(huì)的（）。a.機(jī). 權(quán)力機(jī)構(gòu) c. 決策機(jī)構(gòu) d. 執(zhí)行機(jī)構(gòu)：d【單項(xiàng)

3、選擇題】業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（）組成。a. 業(yè)主代表b. 部分業(yè)主 c. 至少一半以上業(yè)主 d. 全體業(yè)主：d作為條例的配套文件，2003 年 6 月，建設(shè)部業(yè)主大會(huì)規(guī)程，對(duì)條例第二章“業(yè)主和業(yè)主大會(huì)”的內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化和明確。2009 年 12 月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定并了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)規(guī)則），進(jìn)一步規(guī)范了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的活動(dòng)，推進(jìn)了業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)的進(jìn)程。考點(diǎn)二：業(yè)主大會(huì)制度的作用（必考點(diǎn)）業(yè)主大會(huì)制度是切實(shí)保護(hù)業(yè)主權(quán)益的需要業(yè)主大會(huì)制度是發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)的需要“主導(dǎo)、企業(yè)推動(dòng)”型的物業(yè)管理發(fā)展模式，存在著缺乏業(yè)主主動(dòng)參與的天然缺陷。建立“主導(dǎo)、企業(yè)推動(dòng)、業(yè)主自

4、覺(jué)”的均衡發(fā)展模式，這是保證我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)久之策。業(yè)主大會(huì)制度是提高行政效能的需要業(yè)主大會(huì)和業(yè)主作為業(yè)主管理組織，雖然本質(zhì)上屬于私權(quán)自治領(lǐng)域，但是離不開(kāi)公權(quán)機(jī)關(guān)的適度引導(dǎo)和。業(yè)主大會(huì)制度，在明確主管部門履行法律賦予的對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的職責(zé)同時(shí)，著力于解決如何做到適度干預(yù)和推動(dòng)引導(dǎo)相結(jié)合、如何平衡業(yè)主自我管理和行政監(jiān)督管理的關(guān)系、如何兼顧行政管理的公平和效率等一系列難題，有助于提高行政效率，減少行政風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)依法行政和高效行政的和諧。考點(diǎn)三：業(yè)主大會(huì)制度的特征（常考點(diǎn)）1業(yè)主自治與行政的平衡2指導(dǎo)與監(jiān)督的并重3物業(yè)管理與社區(qū)管理的結(jié)合4借鑒與創(chuàng)新的兼顧1業(yè)主自治與行政的平衡尊

5、重業(yè)主權(quán)是業(yè)主大會(huì)制度的基本指導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治（財(cái)產(chǎn)意義上而非政治意義上）是業(yè)主大會(huì)制度的根本出發(fā)點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)業(yè)主權(quán)和行的平衡，在尊重業(yè)主共同權(quán)的前提下有效地發(fā)揮主管部門監(jiān)督管理權(quán)的作用，是建立我國(guó)業(yè)主大會(huì)制度的基本原則。2指導(dǎo)與監(jiān)督的并重指導(dǎo)和監(jiān)督并重的調(diào)控，是平衡業(yè)主自治和行政理念的自然派生。物權(quán)法第七十五條規(guī)定“地方人民有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主給予指導(dǎo)和協(xié)助。”3物業(yè)管理與社區(qū)管理的結(jié)合實(shí)踐證明，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府共同參與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主 的指導(dǎo)監(jiān)督工作，有利于形成合力和資源共享，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和良性互動(dòng)，是現(xiàn)階段我國(guó)推行業(yè)主大會(huì)行之有效的措施。考點(diǎn)四：業(yè)

6、主的權(quán)利（必考點(diǎn)）在物業(yè)管理活動(dòng)主基于對(duì)房屋的所享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使，有些只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括以下 10 項(xiàng)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)業(yè)主委員，并享有被權(quán)監(jiān)督業(yè)主的工作監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有和監(jiān)督權(quán)監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修的管理和使用專項(xiàng)維修 的交納、使用、代管和 各個(gè)環(huán)節(jié)，都應(yīng)當(dāng)受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)

7、督，以防止專項(xiàng)維修 被挪用，保證物業(yè)的大修、更新和改造得以正常開(kāi)展。規(guī)定的其他權(quán)利除以上權(quán)利外，業(yè)主還享有規(guī)定的其他方面權(quán)利。例如：在物業(yè)受到時(shí)，有請(qǐng)求停止、排除妨礙、消除、賠償損失的權(quán)利；有對(duì)物業(yè)、使用等方面的規(guī)章制度和計(jì)劃、提案進(jìn)行審議的權(quán)利；有為業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)行和的權(quán)利等。條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有以下 6項(xiàng)：1遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的等方面的規(guī)章制度執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)業(yè)主作出的決定按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用規(guī)定的其他義務(wù)考點(diǎn)五：業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)（必考點(diǎn)

8、）組成：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)的全體業(yè)主組成 性質(zhì)：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式業(yè)主大會(huì)和業(yè)主，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，依照以及管理規(guī)約，要求停止、消除、排除妨害、賠償損失。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主 的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主 應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。考點(diǎn)六：業(yè)主大會(huì)的籌備與成立1成立業(yè)主大會(huì)的原則規(guī)定業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。條例規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)

9、主大會(huì)，并產(chǎn)生業(yè)主。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主職責(zé)。條例要求業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，是為了保障業(yè)主的共同管理權(quán)能夠得以有效實(shí)現(xiàn)，只要不影響業(yè)主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。2業(yè)主大會(huì)的籌備(1)業(yè)主大會(huì)籌備組的成立。符立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)后 60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表和居民代表組成。【多項(xiàng)選擇題】業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)

10、在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民）指導(dǎo)下，由（）組成業(yè)主大會(huì)籌備組。a.業(yè)主代表b.建設(shè)代表c.居民委會(huì)代表d物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表e全體業(yè)主：abc(2)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作職責(zé)。確認(rèn)并公示業(yè)主、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；制定業(yè)主委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員候選人；制定業(yè)主辦法；完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。籌備工作內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi) 15 日前以形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)并作出答復(fù)。

11、籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起 90 日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。【單項(xiàng)選擇題】業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)（）日前以形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。a5b10c15d30：c(3)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。指導(dǎo)規(guī)則第二十條規(guī)定：“業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。”這一規(guī)定旨在督促業(yè)主履行公共義務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主在共同管理事務(wù)中權(quán)利和義務(wù)的對(duì)等和公平。3業(yè)主大會(huì)的成立業(yè)主大會(huì)次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并產(chǎn)生業(yè)主之日起成立。業(yè)主內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)

12、生變更的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自變更之日起 30 日內(nèi)將變更內(nèi)容備案部門。【單項(xiàng)選擇題】業(yè)主大會(huì)自（）之日起成立。a.核準(zhǔn)b.依法登記c.業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次召開(kāi)d.入住業(yè)主超過(guò)半數(shù)：c考點(diǎn)七：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)（必考點(diǎn)）（必考點(diǎn)）重點(diǎn)根據(jù)物權(quán)法和條例關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的規(guī)定，指導(dǎo)規(guī)則明確了業(yè)主大會(huì)的十項(xiàng)職責(zé)：(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (2)制定和修改管理規(guī)約；(3)業(yè)主或者更換業(yè)主委 員；(4)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)方案；(5)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(6)籌集和使用專項(xiàng)維修；(7)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(8)改變共有部分的用途；(9)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用

13、；(10)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。【多項(xiàng)選擇題】下列不屬于業(yè)主大會(huì)的職責(zé)的選項(xiàng)是（）a.制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 b.選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)c.與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同d.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施e.決定專項(xiàng)維修的使用、統(tǒng)籌方案：cd考點(diǎn)八：業(yè)主大會(huì)會(huì)議（輪換考點(diǎn)）1定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。當(dāng)出現(xiàn)下列情況時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：(1)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 20%以上且占總?cè)藬?shù) 20%以上業(yè)主提議的；(2)發(fā)生事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；(3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其

14、他情況。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi) 15 日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知與物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的居民委員會(huì)。考點(diǎn)九：業(yè)主人和代表人（輪換考點(diǎn)）業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以委托人參加。人應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委托書(shū)的范圍內(nèi)行使權(quán)，如投票、意見(jiàn)、參加表決等。指導(dǎo)規(guī)則第二十八條規(guī)定：“業(yè)主可以委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。”這一規(guī)定旨在進(jìn)一步發(fā)揮業(yè)主代表的作用，減少業(yè)主大會(huì)的協(xié)調(diào)成本，提高業(yè)主共同管理權(quán)的行使效率。【單項(xiàng)選擇題】業(yè)主（）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。a.必須本人b.讓物業(yè)使用人c

15、.可以委托人d.不可以委托人：c考點(diǎn)十：業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決（常考點(diǎn)）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意；決定其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。【多項(xiàng)選擇題】業(yè)主大會(huì)作出（）的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意。a業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修b改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施c制定和修改管理規(guī)約d業(yè)主或者更換業(yè)主成員e選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：ab考點(diǎn)十一：業(yè)主的職責(zé)

16、（必考點(diǎn)）業(yè)主主要履行以下職責(zé)：(1)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；(2)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)管理實(shí)施情況；(3)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； (4)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；(7)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修的籌集和使用； (8)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、和管理產(chǎn)生的糾紛；(9)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。【多項(xiàng)選擇題】業(yè)主的主要職責(zé)包括（）。決定專項(xiàng)維修使用、續(xù)籌方案召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)管理的實(shí)施情況代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同及時(shí)了解業(yè)主、物

17、業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施：bcde【單項(xiàng)選擇題】下列不屬于業(yè)主職責(zé)的是（）。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)管理的實(shí)施情況籌集和使用專項(xiàng)維修及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施：b考點(diǎn)十二：業(yè)主委員的任職條件和資格終止業(yè)主委員的任職條件業(yè)主由業(yè)主大會(huì)會(huì)議產(chǎn)生，由 5 至 11 人單數(shù)組成。業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：(1)具有完全民事行為能力；(2)遵守國(guó)家有關(guān)；(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；(5)具有一

18、定的組織能力；(6)具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主委員實(shí)行，每屆不超過(guò) 5 年，可連選，業(yè)主委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自之日起 7 日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)和副。考點(diǎn)十三：業(yè)主會(huì)議（輪換考點(diǎn)）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員的提議，應(yīng)當(dāng)在 7 日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi) 7 日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議考點(diǎn)十四：業(yè)主的補(bǔ)選與業(yè)主委員人數(shù)不足總數(shù)的 1/2 時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新業(yè)主。考點(diǎn)十五：指導(dǎo)和監(jiān)督(2)業(yè)主未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者

19、發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民可以責(zé)令業(yè)主限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的居民在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。第二節(jié)管理規(guī)約制度2007 年，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，修訂后的條例將業(yè)主公約修改為管理規(guī)約，業(yè)主臨時(shí)公約修改為臨時(shí)管理規(guī)約。考點(diǎn)：管理規(guī)約的概念和功能（輪換考點(diǎn)）管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。考點(diǎn)十七：管理規(guī)約的主要內(nèi)容（常考點(diǎn)）根據(jù)條例，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括四個(gè)方面

20、的內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)的使用、 、管理事項(xiàng)。例如：業(yè)主使用其專有部分和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場(chǎng)地的約定；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)規(guī)則；業(yè)主對(duì)專有部分進(jìn)行裝飾裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則等。業(yè)主的共同利益。例如：對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用和，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配；對(duì)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等。業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。例如：遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的等方面的規(guī)章制度；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；不得擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途；不得規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；不得規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。業(yè)主不履行管理規(guī)約約定的義務(wù)要承擔(dān)民事責(zé)任，承擔(dān)民事責(zé)任的主要方式是支付違約金和賠償損失。在管理規(guī)約中，一般還要明確解決爭(zhēng)議的辦法，如通過(guò)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)處，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主也可以通過(guò)其民事責(zé)任。【單項(xiàng)選擇題】下列不屬于管理規(guī)約內(nèi)容的是（）。a有關(guān)物業(yè)的使用、管理b業(yè)主的共同