1、1適用范圍： 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目。房地產企業增值稅政策要點提 綱一、涉及的主要文件二、房地產業納稅人三、銷售額的確定四、進項稅額五、納稅義務發生時間六、發票開具七、特別規定一、涉及的主要文件 1、關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號） 2、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第18號） 3、關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知（財稅2016140號） 4、國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告（2016年第53號公告）二、房地產業納稅人（一）在中華人民共和國境內銷售自行開發的

2、房地產項目的納稅人，為房地產業增值稅納稅人。注意以下概念：建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預售許可證銷售自行開發的房地產項目，是在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設轉讓房地產項目所有權的業務活動。房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發的房地產項目。（二）納稅人類型及計稅方法1、一般納稅人年應稅銷售額超過500萬元以及未超過但按規定辦理一般納稅人登記的納稅人適用一般計稅方法：當期應納稅額=當期不含稅銷售額*稅率（11%）-當期進項稅額2、小規模納稅人未超過規定標準且未辦理

3、一般納稅人登記的納稅人。適用簡易計稅方法：當期應納稅額=當期不含稅銷售額*征收率（5%）二、房地產業納稅人（二）納稅人類型及計稅方法3、房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目按規定可以選擇適用簡易計稅方法計稅。房地產老項目，是指：建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。二、房地產業納稅人三、銷售額的確定（一）基本規定銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部

4、價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。房地產主管部門指定開發企業代收的住宅專項維修資金不征收增值稅。三、銷售額的確定購地：1.招拍掛2.直接購買3.先改造后購入4.拆遷補償5.劃撥一般計稅下涉及差額計稅土地成本構成復雜土地流轉交易多樣性一般計稅下涉及差額計稅土地成本構成復雜土地流轉交易多樣性三、銷售額的確定（二）差額扣除規定1、房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。計算公式：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（1+11%）注意以下三個方面

5、： 三、銷售額的確定房地產開發企業一般納稅人適用一般計稅方法計稅，允許差額扣除銷售房地產項目所對應的土地價款。對選擇簡易計稅方法的房地產老項目，則不允許差額扣除。 注意“對應”的含義。土地價款并非一次性從銷售額中全額扣除，而是要隨著銷售額的確認，逐步扣除。計算銷售額時，按當期取得的全部價款和價外費用扣除土地價款后，要按11%適用稅率換算為不含稅價款。 三、銷售額的確定（二）差額扣除規定2、當期允許扣除的土地價款計算公式：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地

6、產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。三、銷售額的確定國稅發200931號公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。 國稅發2006187號 房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施 。“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓

7、收益等。扣除憑據以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。允許扣除的土地價款范圍：（財稅2016140號）三、銷售額的確定三、銷售額的確定市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、回遷房建造支出、農作物補償費.不能作為增值稅的扣除項目區 別企業所得稅的土地成本三、銷售額的確定（二）

8、差額扣除規定例題： 某房地產開發企業2017年1月從政府購買取得某地塊土地使用權，支付土地價款9億元，支付動遷補償款1億元，2017年6月開發完成，共計可供銷售建筑面積為10000平方米，選擇一般計稅方法，7月銷售房地產項目建筑面積8000平方米，允許差額扣除土地價款多少？ 7月允許差額扣除土地價款=8000/10000*10=8億元 四、進項稅額 1、進項稅額，指納稅人購進貨物、勞務、服務、不動產和無形資產，所支付或者負擔的增值稅額。 不得抵扣的情形要求： 用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費. 其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目固定資產、無形

9、資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。四、進項稅額 2、一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額 劃分標準：以建筑工程施工許可證注明的“建設規模”為依據進行劃分。 計算公式：不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模房地產項目總建設規模） 清算：主管稅務機關可以按照上述公式

10、依據年度數據對不得抵扣的進項稅額進行清算。四、進項稅額 3、 只能取得3%的專票進項稅額： 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。 地基與基礎、主體結構的范圍，按照建筑工程施工質量驗收統一標準（GB50300-2013）附錄B建筑工程的分部工程、分項工程劃分中的“地基與基礎”“主體結構”分部工程的范圍執行。（財稅201758號 ） 四、進項稅額 4、取得進項稅額的特別規定： 建筑企業與發包方簽訂建筑合同后，以內部授權或者三方協議等方式，授權集團內其他納稅人（以下稱“第三方”）為發包方提

11、供建筑服務，并由第三方直接與發包方結算工程款的，由第三方繳納增值稅并向發包方開具增值稅發票，與發包方簽訂建筑合同的建筑企業不繳納增值稅。發包方可憑實際提供建筑服務的納稅人開具的增值稅專用發票抵扣進項稅額。（國家稅務總局公告2017年第11號 ） 四、進項稅額5、注意區別：（國家稅務總局公告2016年第15號） 增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在

12、施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。五、納稅義務發生時間 （一）房地產企業確認納稅義務發生時間 納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。 收訖銷售款項，是指納稅人銷售不動產過程中或者完成后收到款項。 取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。五、納稅義務發生時間 （二）房地產開發企業銷售所開發的房地產項目采取預收款方式，應在收到預收款時按照3%預征率預繳增值稅。計算公式：應預繳稅款=預收款（1+適用稅率或征收率）3%預繳期

13、限：一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。申報表格：房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目預繳稅款時，應填報增值稅預繳稅款表。抵減憑證：房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。六、發票開具 （一）基本規定 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票，小規模納稅人需代開增值稅專用發票。 納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。 納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。六、發票開具（二）特殊規定預收款開票（國家稅務總局公告2016年第53號） 增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。 “未發生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。七、特別規定 房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向