1、房 地 產 經 濟 學v學習目的v學習要求v學習方法v教材及參考書v考核方法第一章第一章 導導 言言第一節第一節 房地產房地產第二節第二節 房地產的特點房地產的特點第三節第三節 房地產經濟學的對象和內容房地產經濟學的對象和內容作作 業業學習提示學習提示本章學習提示本章學習提示u學習目的學習目的v認識房地產這一基本概念認識房地產這一基本概念v為以后學習有關房地產的各種知識作準備為以后學習有關房地產的各種知識作準備u學習重點學習重點v房地產概念房地產概念v房地產的自然及經濟特點房地產的自然及經濟特點u學習難點學習難點v房地關系房地關系第一節第一節 房地產房地產一、房地產的概念一、房地產的概念二、房

2、地產分類二、房地產分類三、三、房地關系房地關系（一）房地產概念的表述一）房地產概念的表述（二）理解房地產概念應注意的問題（二）理解房地產概念應注意的問題（三）房地產的（三）房地產的其他稱謂其他稱謂 一、房地產的概念一、房地產的概念 房地產是指房地產是指土地土地和建筑物等和建筑物等地上定著物地上定著物及其衍生的及其衍生的權利權利之總和。之總和。土地包括地表及其向上和向下延伸的土地包括地表及其向上和向下延伸的一定空間。一定空間。只有對土地的依附程度很強的物體才只有對土地的依附程度很強的物體才是地上定著物，只有與建筑物緊密相關是地上定著物，只有與建筑物緊密相關的其他地上定著物才屬房地產。的其他地上定

3、著物才屬房地產。土地和建筑物等地上定著物衍生的權土地和建筑物等地上定著物衍生的權利有多種權屬狀態和豐富內涵。利有多種權屬狀態和豐富內涵。 注意：1.1.房地產是物質實體與依托于物質實房地產是物質實體與依托于物質實體的權屬關系的統一體的權屬關系的統一2.2.房地產是一個由主、輔空間構成的房地產是一個由主、輔空間構成的 體系體系3.3.房地產可以表現為不同的資產形態房地產可以表現為不同的資產形態 不動產不動產動產的對稱，指不可移動或移動后會改變原動產的對稱，指不可移動或移動后會改變原性質、形狀、失去原價值的物體。嚴格講，性質、形狀、失去原價值的物體。嚴格講，其包含房地產。其包含房地產。 物業物業

4、一般指已具備使用條件的房地產。一般指已具備使用條件的房地產。 地產地產 樓宇樓宇 Real estateReal estate：土地及其上的建筑物：土地及其上的建筑物 Real propertyReal property：real estatereal estate及其相關及其相關權益權益房地產房地產某些構筑物及其財產權利某些構筑物及其財產權利（橋（橋 梁、道路、機場、水庫梁、道路、機場、水庫大壩等）大壩等）與土地尚未分離的農作物、與土地尚未分離的農作物、林木、果樹及其種子等林木、果樹及其種子等價值昂貴的船舶、飛機和火價值昂貴的船舶、飛機和火車等財產車等財產不不 動動 產產 二、房地產分類二、

5、房地產分類（一）按構成要素分類（一）按構成要素分類房產；地產房產；地產 ；房地產；房地產（二）按用途分類（二）按用途分類工業房地產；商業房地產；住宅、公工業房地產；商業房地產；住宅、公共事業房地產；其他用途房地產共事業房地產；其他用途房地產（三）按開發建設程度分類（三）按開發建設程度分類生地；熟地；期房；現房生地；熟地；期房；現房 還可按新舊程度、建設標準還可按新舊程度、建設標準等分類等分類三、房地關系三、房地關系（一）二者相互不可分一）二者相互不可分 從從自然屬性上考察自然屬性上考察 從從社會活動上考察社會活動上考察 從從產權實現上考察產權實現上考察（二）土地有較強的相對獨立性（二）土地有較

6、強的相對獨立性 有有地才有房地才有房 城市城市土地在形式上可以脫離房土地在形式上可以脫離房 住新住新房啰房啰站?。∵@站住！這塊地是我塊地是我的的。但這房但這房子是我子是我的呀！的呀！那怎么辦那怎么辦？A:房屋所有權房屋所有權 B:房屋使用權房屋使用權C:土地所有權土地所有權 D:土地使用權土地使用權 若你要使用這間房屋，若你要使用這間房屋， 應取得那幾項產權？應取得那幾項產權？ ABCABDABCD ACADACDBC/ BDBCD 第二節第二節 房地產的特點房地產的特點 一、房地產的自然特點一、房地產的自然特點 二、房地產的經濟特點二、房地產的經濟特點 三、房地產的社會特點三、房地產的社會特

7、點 一、房地產的自然特點一、房地產的自然特點（一）基本構成內容具有二元性（一）基本構成內容具有二元性（二）空間位置的固定性（二）空間位置的固定性（三）長久耐用性（三）長久耐用性（四）用途（四）用途多功能性多功能性二、房地產的經濟特點二、房地產的經濟特點 （一）開發建設上的特點（一）開發建設上的特點 （二）流通上的特點（二）流通上的特點 （三）消費上的特點（三）消費上的特點 （四）價值上的特點（四）價值上的特點 三、房地產的社會特點三、房地產的社會特點（一）開發上的社會規劃性（一）開發上的社會規劃性（二）法律關系的復雜性（二）法律關系的復雜性（三）與人們的社會生活密切相關（三）與人們的社會生活密

8、切相關（四）能體現人文景觀（四）能體現人文景觀（一）開發建設上的特點（一）開發建設上的特點 生產具有流動性生產具有流動性 一般不能批量生產一般不能批量生產 生產周期較長生產周期較長 資金墊付量較大資金墊付量較大（二）流通上的特點（二）流通上的特點v 是一種觀念是一種觀念( (權益權益) )上的流通上的流通v 租賃具有特別意義租賃具有特別意義v 交換過程較復雜交換過程較復雜（三）消費上的特點（三）消費上的特點q 消費與流通同時進行較普遍消費與流通同時進行較普遍q 消費過程較長消費過程較長q 消費的群體性較普遍消費的群體性較普遍 （四）價值上的特點（四）價值上的特點v 價值較大價格較高價值較大價格

9、較高v 有較好的保值增值性有較好的保值增值性v 財富表現力較強財富表現力較強第三節第三節 房地產經濟學的對象和內容房地產經濟學的對象和內容 一、研究對象一、研究對象 二、學科性質二、學科性質 三、與相關學科的關系三、與相關學科的關系 四、與相關課程的關系四、與相關課程的關系第一章第一章 作作 業業一、到圖書館或上網找出至少五種對房地產一、到圖書館或上網找出至少五種對房地產概念的不同表述，并對其進行評價。概念的不同表述，并對其進行評價。二、至少看二、至少看5 5本書上有關房地產特點的內容。本書上有關房地產特點的內容。然后回答以下問題：然后回答以下問題： 假定你要購買一套住房，你將怎樣利用假定你要

10、購買一套住房，你將怎樣利用房地產的特點來為你的購房決策服務？房地產的特點來為你的購房決策服務？ 要求：用作業要求：用作業紙紙做好下周上課時提交做好下周上課時提交。 第二章第二章 房地產的經濟運行過程房地產的經濟運行過程第一節第一節 房地產經濟運行過程的內容房地產經濟運行過程的內容第二節第二節 房地產經濟運行過程的特點房地產經濟運行過程的特點第三節第三節 房地產經濟運行過程的協調房地產經濟運行過程的協調本章學習提示本章學習提示u學習目的學習目的v把握房地產經濟運行的全貌把握房地產經濟運行的全貌v為相互聯系地學習好后邊各章內容打下基礎為相互聯系地學習好后邊各章內容打下基礎u學習重點學習重點v房地產

11、經濟運行過程的主要內容房地產經濟運行過程的主要內容v房地產經濟運行各階段和環節之間的聯系房地產經濟運行各階段和環節之間的聯系第一節第一節 房地產經濟運行過程的內容房地產經濟運行過程的內容一、地產開發一、地產開發二、房屋建造二、房屋建造三、房地產流通三、房地產流通四、房地產使用及管理四、房地產使用及管理五、房地產退廢五、房地產退廢六、房地產經濟運行過程圖六、房地產經濟運行過程圖 一、地產開發一、地產開發（一）地產開發的含義和作用（一）地產開發的含義和作用 1.地產開發的含義地產開發的含義 2.地產開發的分類地產開發的分類 3.地產開發的作用地產開發的作用（二）地產開發的實施環節（二）地產開發的實

12、施環節 1.取得土地取得土地 2.改造土地改造土地 1.1.地產開發的含義地產開發的含義v地產開發：地產開發：將不具備建筑使用將不具備建筑使用條件條件的的土地轉變為符合建筑使用土地轉變為符合建筑使用條件條件的土地的的土地的過程。過程。v注意：注意： 條件包括有形和無形條件和條件條件包括有形和無形條件和條件開發的內容通常包括開發的內容通常包括 “三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”等等地產開發通常要投入一定量地產開發通常要投入一定量的活勞動的活勞動 2. 2.地產開發的分類地產開發的分類 地產初級開發：指對從未作為建筑用地使用過的土地的開發。一次性。 地產再開發：對曾經或正在作為建筑用地使用

13、的土地的開發。多次性。 地產初級開發與再開發的關系：初級開發是再開發的基礎，再開發是初級開發的繼續。 3. 3.地產開發的作用地產開發的作用v是房地產經濟運行過程的首要環節，其開發質量對后續環節有重要影響。v 從位置上影響后續環節v 從產權上影響后續環節v 從成本上影響后續環節v 從質量上影響后續環節 1.1.取得土地取得土地o 含義：取得土地所有權或使用權含義：取得土地所有權或使用權o 取得土地的渠道：取得土地的渠道： 征用渠道征用渠道 出讓渠道出讓渠道（劃撥、協議、招、拍、掛）（劃撥、協議、招、拍、掛） 轉讓渠道轉讓渠道（直接轉讓、收購、合作（直接轉讓、收購、合作等等）o 出讓與轉讓的比較

14、出讓與轉讓的比較o 土地儲備整理制度與土地取得土地儲備整理制度與土地取得土地出讓與轉讓比較土地出讓與轉讓比較出讓出讓轉讓轉讓交易交易主體主體一個所有者一個所有者 多個使用者多個使用者多個使用者多個使用者 多個使用者多個使用者交易交易性質性質賣方壟斷賣方壟斷買方競爭買方競爭賣方競爭賣方競爭買方競爭買方競爭市場市場層次層次土地一級市場土地一級市場增量市場增量市場土地二級市場土地二級市場存量市場存量市場交易交易方式方式協議、劃撥、協議、劃撥、招、拍、掛招、拍、掛直接轉讓、收購兼直接轉讓、收購兼并、合作開發等并、合作開發等土地儲備整理制度土地儲備整理制度土地儲備整理：土地儲備整理：指土地儲整機構受政指

15、土地儲整機構受政府委托依有關規定，將其以收購方式取府委托依有關規定，將其以收購方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地得的土地和政府依法收回、征用的土地納入政府土地儲備庫儲存，并進行前期納入政府土地儲備庫儲存，并進行前期開發整理，合理配置土地資源的行為。開發整理，合理配置土地資源的行為。 實施意義：實施意義：盤活存量、加強宏觀管理盤活存量、加強宏觀管理 對取得土地的影響：對取得土地的影響：強化公開和規范強化公開和規范 實施現狀：實施現狀：正逐步推開正逐步推開,各地有差異各地有差異 視頻：視頻：杭州市土地儲備中心情況杭州市土地儲備中心情況 上海上海杭州杭州武漢武漢土地儲備土地儲備性質性質 市場主

16、導、市場主導、非強制性非強制性政府主導、政府主導、強制性強制性 政府主導與市場調政府主導與市場調節相結合節相結合 機構職能機構職能 儲地、整地儲地、整地 儲地、整地儲地、整地 儲地、交易許可儲地、交易許可 儲備外的儲備外的土地交易土地交易 用地者自由交用地者自由交易易 無儲備外的無儲備外的土地交易土地交易 用地者獲許可后完用地者獲許可后完成成 儲備內的儲備內的土地交易土地交易 地儲中心和用地儲中心和用地者均可地者均可 必須由儲備必須由儲備中心完成中心完成 中心和獲交易許可中心和獲交易許可的用地者完成的用地者完成 用地者自用地者自行交易行交易 不禁止不禁止 禁止禁止 須獲交易許可且在須獲交易許可

17、且在土地市場內進行土地市場內進行 供地主體供地主體及其權力及其權力 地儲中心、用地儲中心、用地者各自供應地者各自供應 土地儲備中土地儲備中心獨攬心獨攬 地儲中心與用地者地儲中心與用地者共同供應共同供應 儲地供應儲地供應 協議為主協議為主 招、拍、協招、拍、協 招、拍、掛招、拍、掛視頻：杭州市土地儲備整理中心介紹視頻：杭州市土地儲備整理中心介紹2.改造土地改造土地v 初級改造：與地產初級開發相對應初級改造：與地產初級開發相對應v 對象對象 農用地、荒地或山地等農用地、荒地或山地等v 內容內容 三通一平或五通一平等三通一平或五通一平等v 再改造：與地產再開發相對應再改造：與地產再開發相對應v 對象

18、對象 城鎮內已作為建筑用地使城鎮內已作為建筑用地使用過或正在使用的土地用過或正在使用的土地v 內容內容 舊房拆遷（統一、自行、舊房拆遷（統一、自行、委托）、管線改造等委托）、管線改造等 二、房屋建造二、房屋建造（一）作用一）作用主要生產環節主要生產環節（二）主要環節（二）主要環節 1. 勘察設計勘察設計勘察：地下和地上勘測；為設計服務勘察：地下和地上勘測；為設計服務設計：各種設計和預算；為施工服務設計：各種設計和預算；為施工服務 2. 施工及其監理施工及其監理施工：方式；開發商與建筑業關系施工：方式；開發商與建筑業關系監理：必要性；方式監理：必要性；方式 3. 竣工驗收竣工驗收三、房地產流通三

19、、房地產流通（一）作用（一）作用實現房地產價值實現房地產價值（二）形式（二）形式v出售：含義；特點；現售；預售出售：含義；特點；現售；預售v出租：含義；特點出租：含義；特點v其他：互換；抵債；抵押；贈與等其他：互換；抵債；抵押；贈與等（三）注意（三）注意開發商通過營銷完成流通開發商通過營銷完成流通中間商可中間商可能有多個能有多個消費者會轉化為賣房者消費者會轉化為賣房者房地產流通與生產的關系房地產流通與生產的關系房地產流通房地產流通生產生產消費消費房地產生產房地產生產房地產消費房地產消費抑制抑制抑制抑制調調 節節調調 節節四、房地產使用及管理四、房地產使用及管理(一一) 房地產使用房地產使用含義

20、：發揮使用價值的過程含義：發揮使用價值的過程階段：初始、正常、退化階段：初始、正常、退化分類：生產性使用、生活性使用分類：生產性使用、生活性使用(二二) 房地產使用中的管理房地產使用中的管理養護修繕養護修繕裝飾改造裝飾改造配套服務配套服務五、房地產退廢五、房地產退廢（一）含義（一）含義v 房地產因不能滿足需要而退出市場房地產因不能滿足需要而退出市場v 原因是有形和無形損耗等原因是有形和無形損耗等（二）方式（二）方式v 正常退廢正常退廢v 延期退廢延期退廢v 提前提前退廢退廢房地產經濟運行過程圖地產開發地產開發房屋房屋建造建造房地產房地產流通流通房地產房地產使用使用維修維修服務服務房地產房地產退

21、廢退廢再開發再開發交工交工驗收驗收委托委托施工施工委托委托監理監理委托委托勘察勘察設計設計制定制定銷售銷售方案方案廣告廣告宣傳宣傳實施銷售實施銷售中間商中間商消費者消費者尾期使用尾期使用正常使用正常使用初期使用初期使用更更換換使使用用者者養護養護維修維修裝修裝修改造改造服務服務被被征征用用房屋房屋正常退廢正常退廢房屋非房屋非正常退廢正常退廢土土地地使使用用到到期期土土地地使使用用未未到到期期政府政府收回收回辦理辦理續用續用轉轉讓讓續續用用取得土地取得土地改造土地改造土地征用出讓轉讓其他 初級改造 再改造預售售賣租賃其他可行性可行性研究研究第二節第二節 房地產經濟運行過程的特點房地產經濟運行過程

22、的特點一、時間結構的前短后長性一、時間結構的前短后長性二、管理服務配套的復雜性二、管理服務配套的復雜性三、房地運行軌跡的非一致性三、房地運行軌跡的非一致性四、權屬變更的頻繁性四、權屬變更的頻繁性五、流通與消費五、流通與消費的相容性的相容性第三節第三節 房地產經濟運行過程的協調房地產經濟運行過程的協調一、協調的內容一、協調的內容 時間；質量時間；質量 經濟；社會經濟；社會二、協調的基礎二、協調的基礎 宏觀基礎宏觀基礎 微觀基礎微觀基礎三、促進協調的基本方法三、促進協調的基本方法 市場方法市場方法 行政方法行政方法第三章第三章 房地產業房地產業（自學）（自學）要求：要求：閱讀閱讀23種其它教材或著

23、作中的種其它教材或著作中的“房房地產業地產業”章章做不少于一千字的讀書筆記做不少于一千字的讀書筆記針對房地產業提出兩個你認為最值得針對房地產業提出兩個你認為最值得提出的問題，并對所提問題進行自我評提出的問題，并對所提問題進行自我評價（意義等）價（意義等）第四章第四章 房地產產權房地產產權（自學）（自學）要求：要求：閱讀閱讀23種其它教材或著作中種其它教材或著作中的的“房地產房地產產權產權”章章節節做不少于一千字的讀書筆記做不少于一千字的讀書筆記寫寫在作業紙上，下次上課提交在作業紙上，下次上課提交針對房地產針對房地產產權產權提出兩個提出兩個以上以上你認為最值得提出的問題，并你認為最值得提出的問題

24、，并對所提問題進行自我評價對所提問題進行自我評價第五章第五章 房地產市場房地產市場第一節第一節 房地產市場的結構和功能房地產市場的結構和功能第二節第二節 房地產市場的特點房地產市場的特點第三節第三節 房地產市場的需求與供給房地產市場的需求與供給第四節第四節 房地產市場周期波動房地產市場周期波動作業：寫一篇小論文作業：寫一篇小論文第一節第一節 房地產市場的結構和功能房地產市場的結構和功能一、房地產市場概念一、房地產市場概念二、房地產市場的構成要素二、房地產市場的構成要素三、房地產市場結構三、房地產市場結構四、房地產市場功能四、房地產市場功能一、房地產市場的概念一、房地產市場的概念 1.概念表述：

25、概念表述：房地產商品的交易場所或房地產交易關房地產商品的交易場所或房地產交易關系和活動的總和。系和活動的總和。 2.理解時應注意：理解時應注意： 是有形和無形房地產商品的統一市場是有形和無形房地產商品的統一市場 是有限是有限場所場所和無限和無限領域領域的統一體的統一體 是房產與地產市場的統一是房產與地產市場的統一二、房地產市場的構成要素二、房地產市場的構成要素市場主體市場主體 參與房地產交易的供求雙方參與房地產交易的供求雙方市場客體市場客體 房地產市場上的買賣對象房地產市場上的買賣對象市場媒介市場媒介 房地產交易活動的中介房地產交易活動的中介市場規則市場規則 交易的各種內在約定和外部規定交易的

26、各種內在約定和外部規定市場信號市場信號 主要指反映市場各種信息的價格主要指反映市場各種信息的價格三、房地產市場結構三、房地產市場結構v 按交易層次和權屬內容劃分按交易層次和權屬內容劃分v 按房地產經濟運行時序劃分按房地產經濟運行時序劃分v 按房地產用途劃分按房地產用途劃分v 按為房地產市場提供的服務內容劃分按為房地產市場提供的服務內容劃分v 按權益讓渡形式劃分按權益讓渡形式劃分v 按空間范圍劃分（國際、國內、區域）按空間范圍劃分（國際、國內、區域）v 按房地產交易目的劃分（投資、消費）按房地產交易目的劃分（投資、消費）v 其他劃分其他劃分按交易層次和權屬內容劃分的市場按交易層次和權屬內容劃分的

27、市場v一級市場：一級市場：土地使用權出讓市場。反土地使用權出讓市場。反映政府與土地經營者和使用者之間的交映政府與土地經營者和使用者之間的交易關系易關系 。v 二級市場：房地產開發商與使用者之二級市場：房地產開發商與使用者之間的交易市場。反映房地產經營者相互間的交易市場。反映房地產經營者相互之間、經營者與消費者之間的交易關系之間、經營者與消費者之間的交易關系v 三級市場：存量房地產的交易市場。三級市場：存量房地產的交易市場。主要反映房地產使用者相互間的橫向交主要反映房地產使用者相互間的橫向交易關系。易關系。 按房地產經濟運行時序劃分的市場按房地產經濟運行時序劃分的市場 土地投資市場土地投資市場

28、房地產開發市場房地產開發市場 房地產建筑施工市場房地產建筑施工市場 房地產營銷市場房地產營銷市場 物業管理市場物業管理市場按房地產用途劃分的市場按房地產用途劃分的市場o 住房市場住房市場o 寫字樓市場寫字樓市場o 商業用房市場商業用房市場o 工業用房市場工業用房市場o 其他用房市場其他用房市場按照為房地產市場提供的服務內按照為房地產市場提供的服務內容劃分的市場容劃分的市場v 房地產金融市場房地產金融市場v 房地產勞務市場房地產勞務市場v 房地產中介市場房地產中介市場v 房地產信息市場房地產信息市場按權益讓渡形式劃分的市場按權益讓渡形式劃分的市場q房地產買賣市場房地產買賣市場q房地產租賃市場房地

29、產租賃市場q房地產抵押市場房地產抵押市場q房地產房地產典當市場典當市場四、房地產市場功能四、房地產市場功能充當配置房地產資源和利益的工具充當配置房地產資源和利益的工具向市場各交易主體向市場各交易主體傳遞傳遞信息信息引導供需雙方合理決策引導供需雙方合理決策 充當充當政府政府進行宏觀進行宏觀調控調控的工具的工具客觀評價和發現房地產價值和價格客觀評價和發現房地產價值和價格v注意：市場功能的發揮需要具備一定注意：市場功能的發揮需要具備一定的條件。宏、微觀的條件。宏、微觀條件。條件。第二節第二節 房地產市場的主要特點房地產市場的主要特點一、區域性較強一、區域性較強二、房地產產品具有異質性二、房地產產品具

30、有異質性（不可替代性）（不可替代性）三、可壟斷性較強三、可壟斷性較強（土地、資金）（土地、資金）四、市場信息不充分四、市場信息不充分五、需求廣泛五、需求廣泛六、對短期供求變化的反應不敏感六、對短期供求變化的反應不敏感第三節第三節 房地產市場的需求與供給房地產市場的需求與供給一、房地產市場需求一、房地產市場需求 二、房地產市場供給二、房地產市場供給三、短期房地產市場均衡三、短期房地產市場均衡四、長期房地產四、長期房地產市場均衡市場均衡一、房地產市場需求一、房地產市場需求（一）（一）房地產市場需求含義房地產市場需求含義（二）影響房地產市場需求的因素（二）影響房地產市場需求的因素（三）（三）房地產市

31、場需求曲線房地產市場需求曲線（四）有助于考察房地產需求的相關指（四）有助于考察房地產需求的相關指標標房地產市場需求：房地產市場需求：房地產市場上買方在某特定時間、一定房地產市場上買方在某特定時間、一定價格水平下購買的房地產商品的數量價格水平下購買的房地產商品的數量。有效需求：有效需求：同時滿足愿意購買和同時滿足愿意購買和有能力有能力購買這兩個條件購買這兩個條件潛在需求：潛在需求：只滿足愿意購買和只滿足愿意購買和有能力有能力購購買這兩個條件中的一個條件買這兩個條件中的一個條件有效需求與潛在需求可相互轉化有效需求與潛在需求可相互轉化v注意：消費性需求與投資注意：消費性需求與投資性需求性需求影響房地

32、產市場需求的因素影響房地產市場需求的因素 D：房地產市場的需求量（有效需求）：房地產市場的需求量（有效需求） I：房地產需求者的財力：房地產需求者的財力 P：房地產價格：房地產價格 P0：相關商品或服務的價格：相關商品或服務的價格 T：房地產需求者的偏好：房地產需求者的偏好 R：利率水平：利率水平 Ed：房地產需求者對未來的預期：房地產需求者對未來的預期 N：房地產潛在需求者的數量：房地產潛在需求者的數量 0dDfI, P , P , T , R , E, N房地產市場需求曲線房地產市場需求曲線價價格格P數量數量QddDD有助于考察房地產需求的相關指標有助于考察房地產需求的相關指標城市家庭總支

33、出城市家庭總支出 城市居民消費價格指數城市居民消費價格指數 城市家庭可支配收入城市家庭可支配收入 城市人口及家庭規模城市人口及家庭規模 國內生產總值及其增長率國內生產總值及其增長率就業率和就業結構就業率和就業結構房屋空間使用的類型房屋空間使用的類型和數量和數量 二、房地產市場供給二、房地產市場供給（一）（一）房地產市場供給含義房地產市場供給含義（二）影響房地產市場供給的因素（二）影響房地產市場供給的因素（三）房地產市場的供給曲線（三）房地產市場的供給曲線（四）房地產市場供給的（四）房地產市場供給的衡量指標衡量指標 房地產市場供給含義房地產市場供給含義v特定房地產市場上的賣方在一定時間、特定房地

34、產市場上的賣方在一定時間、一定價格水平下愿意向市場提供的房地一定價格水平下愿意向市場提供的房地產商品的數量。產商品的數量。v房地產供給量房地產供給量存量供給存量供給滅失量滅失量該種房地產的凈轉換量該種房地產的凈轉換量增量供給增量供給v其中，該種房地產的凈轉換量其中，該種房地產的凈轉換量它種它種房地產向該種房地產的轉換量房地產向該種房地產的轉換量該種房該種房地產向它種房地產的地產向它種房地產的轉換量轉換量影響房地產市場供給的因素影響房地產市場供給的因素S：房地產市場的供給量：房地產市場的供給量 P：房地產價格：房地產價格 C：房地產的開發成本：房地產的開發成本 K：房地產的開發建設技術水平：房地

35、產的開發建設技術水平 ES：房地產供給者對未來的預期：房地產供給者對未來的預期sSf P , C , K , E房地產市場的供給曲線價格P數量數量Q QSSSS供給的衡量指標供給的衡量指標房地產存量房地產存量 報告期竣工量報告期竣工量 空置量與空置率空置量與空置率可供租售量可供租售量 房屋新開工面積和施工面積房屋新開工面積和施工面積 竣工竣工房屋價值房屋價值 數數量量短期房地產市場均衡短期房地產市場均衡價價格格QD2 P1 P2 D1 E2 E1 S 長期房地產市場均衡長期房地產市場均衡價價格格數量數量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2Q3第四節房地產市場周期波動第四節房地產市場周期波動一、

36、概念界定一、概念界定二、周期波動過程二、周期波動過程三、與宏觀經濟周期波動的關系三、與宏觀經濟周期波動的關系四、影響周期波動因素四、影響周期波動因素五、周期波動的描述五、周期波動的描述房地產市場周期波動：房地產市場周期波動：房地產經濟在發展過程中隨時間變化房地產經濟在發展過程中隨時間變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程。又叫房地產產業周期波動、房地產程。又叫房地產產業周期波動、房地產市場周期波動等。市場周期波動等。波動的絕對性波動的絕對性周期的不一致性周期的不一致性可分為區域、城市和全國，以及長期、可分為區域、城市和全國，以及長期、短期和隨機波動短期和隨機

37、波動等類型等類型低低水水平平時時期期高高水水平平時時期期周期波動過程周期波動過程預期向好，需求增長加快，空置預期向好，需求增長加快，空置率持續下降，租金增長率穩定或率持續下降，租金增長率穩定或小幅上升，高風險資金流動小幅上升，高風險資金流動預期悲觀，需求低增長或負增長，預期悲觀，需求低增長或負增長，供給大大超過需求，空置率繼續上供給大大超過需求，空置率繼續上升租金增長率下滑，資金加速撤出，升租金增長率下滑，資金加速撤出，泡沫破滅，市場低迷泡沫破滅，市場低迷供給停止或很低，租金增供給停止或很低，租金增長率下滑，需求有增長趨長率下滑，需求有增長趨勢，空置率有下降趨勢勢，空置率有下降趨勢預期樂觀，需

38、求繼續增預期樂觀，需求繼續增長，空置率接近最低，長，空置率接近最低，租金增長率上升，低風租金增長率上升，低風險資金和投機資金進入險資金和投機資金進入，增量供給啟動并加速，增量供給啟動并加速維持良好維持良好預期，增預期，增量供給增量供給增長率超需長率超需求，空置求，空置率持續上率持續上升，租金升，租金增長率緩增長率緩升，出現升，出現過度開發過度開發供給增供給增長率長率=需求增需求增長率長率與宏觀經濟周期波動的關系與宏觀經濟周期波動的關系v是宏觀經濟周期波動的組成部分是宏觀經濟周期波動的組成部分v波動方向往往一致波動方向往往一致美國經濟學家西蒙美國經濟學家西蒙庫茲涅茨：庫茲涅茨：宏觀經濟（宏觀經濟

39、（GDPGDP）增長率）增長率房地產業發展房地產業發展萎縮萎縮停滯或倒退停滯或倒退穩定發展穩定發展快速發展快速發展高速發展高速發展影響周期波動因素影響周期波動因素內生因素內生因素收益率、投資、利率、通貨膨脹等收益率、投資、利率、通貨膨脹等外生因素外生因素政策、產業結構、城市化、增長方式等政策、產業結構、城市化、增長方式等隨機因素隨機因素自然災害、戰爭、社會動蕩等自然災害、戰爭、社會動蕩等波動原因：金融貨幣論、心理預期論、綜合因素波動原因：金融貨幣論、心理預期論、綜合因素論、市場自我修正論、市場自我修正 、外部沖擊、外部沖擊內部傳導等觀點內部傳導等觀點 周期波動的描述周期波動的描述常用的描述指標

40、常用的描述指標房地產開發投資額房地產開發投資額反映供給反映供給商品房開工或竣工面積商品房開工或竣工面積反映供給反映供給商品房銷售面積或銷售額商品房銷售面積或銷售額反映需求反映需求商品房價格商品房價格反映市場供需反映市場供需積壓面積或空置率積壓面積或空置率反映市場供需反映市場供需描述方法描述方法多指標描述多指標描述單單指標描述指標描述中國中國19872001年房地產波動情況年房地產波動情況00.10.20.30.40.50.60.70.80.911.11.21986 19871988 1989 19901991 1992 19931994 1995 19961997 1998 19992000

41、2001年份美國美國18701976年房地產市場波動情況年房地產市場波動情況 -60-50-40-30-20-1001020304050607080187018751880188518901895190019051910191519201925193019351940194519501955年份 1960第五章作業：寫一篇小論文第五章作業：寫一篇小論文題目（任選一個）：題目（任選一個）：v住房市場潛在需求向有效需求轉化的住房市場潛在需求向有效需求轉化的條件分析條件分析v商鋪市場潛在需求向有效需求轉化的商鋪市場潛在需求向有效需求轉化的條件分析條件分析v寫字樓市場潛在需求向有效需求轉化寫字樓市場潛

42、在需求向有效需求轉化的條件分析的條件分析要求：嚴格按投稿的規范體列寫作要求：嚴格按投稿的規范體列寫作第五章作業：寫一篇小論文第五章作業：寫一篇小論文題目（任選一個）：題目（任選一個）：v大學周邊住房租賃需求分析大學周邊住房租賃需求分析v高校周邊住房市場特點及其啟示高校周邊住房市場特點及其啟示要求：嚴格按投稿的規范體列寫作要求：嚴格按投稿的規范體列寫作第六章第六章 地產分析地產分析第一節第一節 土地經濟屬性土地經濟屬性第二節第二節 土地利用理論土地利用理論第三節第三節 土地供給土地供給第四節第四節 土地等級土地等級第一節第一節 土地經濟屬性與地租理論土地經濟屬性與地租理論一、土地經濟屬性一、土地

43、經濟屬性v土地是一種特殊商品土地是一種特殊商品（通過交換能給（通過交換能給其所有人帶來經濟收益、又不是純商品）其所有人帶來經濟收益、又不是純商品）v其他觀點其他觀點（全商品論、非商品論、商（全商品論、非商品論、商品外殼論）品外殼論）二、地租理論二、地租理論q馬克思地租論馬克思地租論q古典和新古典經濟學地租論古典和新古典經濟學地租論q城市地租論城市地租論第二節第二節 土地利用理論土地利用理論一、土地利用概述一、土地利用概述二、土地分區利用二、土地分區利用三、土地集約利用三、土地集約利用四、土地四、土地規模利用規模利用一、土地利用概述v含義：人類通過與土地結合獲得物含義：人類通過與土地結合獲得物質

44、產品和服務的活動過程。質產品和服務的活動過程。v利用目的：索取物質產品或服務利用目的：索取物質產品或服務v影響利用的因素：自然、經濟、技影響利用的因素：自然、經濟、技術、社會術、社會v利用中的幾個經濟原理：土地稀缺利用中的幾個經濟原理：土地稀缺有價、用途轉換、土地報酬遞減、利有價、用途轉換、土地報酬遞減、利用后果的用后果的社會性。社會性。二、土地分區利用二、土地分區利用v含義：按土地區位特點對其在空間上作科學布局含義：按土地區位特點對其在空間上作科學布局并合理利用的過程。并合理利用的過程。v區位：分布的地區或地點。農業、工業區位論、區位：分布的地區或地點。農業、工業區位論、城市區位論、市場區位

45、論。城市區位論、市場區位論。v城鎮區位形成的一般過程城鎮區位形成的一般過程v功能分區：商業、工業、居住、公共社區功能分區：商業、工業、居住、公共社區v功能區組合功能區組合v組合模式：圈層、三維、扇形、組合模式：圈層、三維、扇形、多核多核地租支付能力與區位組合規律地租支付能力與區位組合規律支付地租能力支付地租能力市中心市中心工業工業商業商業市郊市郊高級住宅高級住宅高層公寓高層公寓三、土地集約利用三、土地集約利用含義：含義：在一定面積土地上增加投入以獲在一定面積土地上增加投入以獲得土地的最高利用率得土地的最高利用率集約度：集約度：單位面積土地上所投資本和勞單位面積土地上所投資本和勞動量動量提高城鎮

46、土地利用集約度的基本途徑：提高城鎮土地利用集約度的基本途徑：城市規模、增加建筑高度（容積率）、城市規模、增加建筑高度（容積率）、利用地下空間、適宜的建筑密度、搞好利用地下空間、適宜的建筑密度、搞好交通及通訊等基礎交通及通訊等基礎設施。設施。四、土地規模利用四、土地規模利用含義：盡可能使土地利用處于報酬遞含義：盡可能使土地利用處于報酬遞增階段，至少處于報酬不變階段。增階段，至少處于報酬不變階段。影響因素：地上附著物的技術要求、影響因素：地上附著物的技術要求、地上附著物的功能、公共設施的服務半地上附著物的功能、公共設施的服務半徑徑第三節第三節 土地供給土地供給一、土地自然供給一、土地自然供給二、土

47、地經濟供給二、土地經濟供給三、特殊的土地供給曲線三、特殊的土地供給曲線一、土地自然供給一、土地自然供給v含義：土地天生的可供人類利用的含義：土地天生的可供人類利用的部分部分v影響因素：適宜人類生活生產的氣影響因素：適宜人類生活生產的氣候條件、適宜植物生長的土壤和氣候條件、適宜植物生長的土壤和氣候、可供人類利用的生產資源、一候、可供人類利用的生產資源、一定的交通條件定的交通條件二、土地經濟供給二、土地經濟供給v含義：在自然供給基礎上，投入勞含義：在自然供給基礎上，投入勞動開發后成為人類可直接用于生產動開發后成為人類可直接用于生產和生活用途的土地供給。和生活用途的土地供給。v與自然供給的關系：自然

48、供給是基與自然供給的關系：自然供給是基礎、經濟供給只能在自然供給范圍礎、經濟供給只能在自然供給范圍內變化、自然供給無彈性、經濟供內變化、自然供給無彈性、經濟供給有彈性給有彈性v影響因素：自然供給、利用技術影響因素：自然供給、利用技術社會需求、產品價格、供給者行為等社會需求、產品價格、供給者行為等v增加經濟供給的措施：提供集約水增加經濟供給的措施：提供集約水平、優化土地制度、調節生產和消費平、優化土地制度、調節生產和消費結構結構特殊的土地供給曲線特殊的土地供給曲線SQP第七章第七章 房產分析房產分析第一節第一節 住宅及其特性住宅及其特性第二節第二節 住宅供求住宅供求第三節第三節 非住宅房產非住宅

49、房產第一節第一節 住宅及其特性住宅及其特性一、住宅概念一、住宅概念供人們居住生活的房屋建筑（空間）。供人們居住生活的房屋建筑（空間）。生存資料；享受資料；發展資料生存資料；享受資料；發展資料二、住宅分類二、住宅分類按樓高、成本、商品化程度等分類按樓高、成本、商品化程度等分類三、住宅特性三、住宅特性商品性和社保性、消費性和投資性、個商品性和社保性、消費性和投資性、個人性人性和社會性和社會性美國為窮人建透明塑料房美國為窮人建透明塑料房 印度孟買貧民窟印度孟買貧民窟廣州別墅之王天鵝湖城堡占地廣州別墅之王天鵝湖城堡占地4畝建面畝建面3229平方米，售價將超平方米，售價將超3000萬元萬元29室室9廳廳

50、中國身價一億豪宅，月管理費十多萬元中國身價一億豪宅，月管理費十多萬元貝克漢姆的豪宅貝克漢姆的豪宅 鄧麗君在香港赤柱的別墅，一幢鄧麗君在香港赤柱的別墅，一幢價值千萬港元價值千萬港元 羅納爾多頂級豪宅夜景羅納爾多頂級豪宅夜景 羅納爾多頂級豪宅外景羅納爾多頂級豪宅外景 羅納爾多頂級豪宅客廳羅納爾多頂級豪宅客廳 羅納爾多頂級豪宅豪華臺階羅納爾多頂級豪宅豪華臺階 羅納爾多頂級豪宅休息平臺羅納爾多頂級豪宅休息平臺福布斯評世界五大豪宅福布斯評世界五大豪宅排名排名名稱名稱價值（價值（美元）美元）地點地點1 1愛敦格愛敦格1.21.2億億英國薩利郡英國薩利郡2 2三湖別墅三湖別墅0.750.75億億美國紐約美國

51、紐約3 3皮埃爾棚屋皮埃爾棚屋0.700.70億億美國紐約美國紐約4 4馬力布馬力布0.650.65億億美國加州美國加州5 5托帶拉克公寓托帶拉克公寓0.610.61億億英國倫敦英國倫敦英國“愛敦閣”以1.2億美元身價高居榜首 第二節第二節 住宅供求住宅供求一、住宅需求一、住宅需求二、影響住宅需求的主要因素二、影響住宅需求的主要因素三、住宅供給三、住宅供給四、影響住宅供給的主要因素四、影響住宅供給的主要因素 住宅分配住宅分配與流通與流通 一、住宅需求一、住宅需求v有效和潛在需求有效和潛在需求v居住和投資需求居住和投資需求v基礎和擴大需求基礎和擴大需求基礎需求：滿足生存、生理和基礎需求：滿足生存

52、、生理和社會道德要求的需求社會道德要求的需求擴大需求：滿足享受和發展要擴大需求：滿足享受和發展要求求的需求的需求二、影響住宅需求的主要因素二、影響住宅需求的主要因素價格對其有負影響價格對其有負影響家庭收入和財富對其有正影響家庭收入和財富對其有正影響利率變化對其有復雜影響利率變化對其有復雜影響人口和家庭數對其有正影響人口和家庭數對其有正影響住房政策對其有住房政策對其有復雜影響復雜影響三、住宅供給三、住宅供給q存量供給與增量供給存量供給與增量供給q供給總量與結構供給總量與結構q供給體系供給體系商品房供給商品房供給經濟適用房供給經濟適用房供給廉廉租房供給租房供給四、影響住宅供給的主要因素四、影響住宅

53、供給的主要因素v投資量與供給量呈正向關系投資量與供給量呈正向關系v開發融資成本對供給量有反向關系開發融資成本對供給量有反向關系v土地供應量與供給量呈正向關系土地供應量與供給量呈正向關系v土地價格對供給量有反向關系土地價格對供給量有反向關系v建筑成本和各種費用對供給有反向建筑成本和各種費用對供給有反向關系關系v住宅價格對供給有正向關系住宅價格對供給有正向關系第三節第三節 非住宅房產非住宅房產一、寫字樓一、寫字樓二、商鋪二、商鋪三、工業用房三、工業用房四、其他非四、其他非住宅房產住宅房產第八章第八章 房地產價格房地產價格學習提示學習提示第一節第一節 房地產價格概述房地產價格概述第二節第二節 房地產

54、價格的影響因素房地產價格的影響因素第三節第三節 房地產價格房地產價格的構成的構成學習提示v本章學習目的：了解房地產價格構成及特點v學習重點：房地產價格的實際構成第一節第一節 房地產價格概述房地產價格概述一、房地產價格的概念一、房地產價格的概念二、房地產價格的類型二、房地產價格的類型三、房地產價格的特點三、房地產價格的特點一、房地產價格的概念一、房地產價格的概念（一）概念表述（一）概念表述u是是及其上及其上的總和的總和u或者是土地有用性及產權的經濟實現形式或者是土地有用性及產權的經濟實現形式的貨幣表現的貨幣表現與與勞動創造價值的貨幣表現之和勞動創造價值的貨幣表現之和（二）房價與地價的關系（二）房

55、價與地價的關系n地價是房價的基礎地價是房價的基礎n房價是地價的表現房價是地價的表現（三）房地產價格的本質（三）房地產價格的本質l房地產價格是一種產權價格房地產價格是一種產權價格l或者是房地產權利的未來收益或者是房地產權利的未來收益之價格之價格土土 地地 價價 格格地價是房價的基礎地價是房價的基礎 房價是地價的表現房價是地價的表現“房價房價”指房地合一的總價指房地合一的總價理論上由土地的主導性決定理論上由土地的主導性決定實踐上由土地的稀缺性決定實踐上由土地的稀缺性決定地價只有借助房價才能得到現實表現地價只有借助房價才能得到現實表現廠商購地時表現為房價決定低價廠商購地時表現為房價決定低價福州市福州

56、市0505年年8 8月公布房地產開發成本清單月公布房地產開發成本清單某住宅項目成本清單某住宅項目成本清單地價：地價：683元平方米元平方米土建和安裝成本：土建和安裝成本：875元平方米元平方米配套建設費用：配套建設費用：486元平方米元平方米開發商的運營成本：開發商的運營成本：約約390元平方米元平方米保守計算該項目總成本約為：保守計算該項目總成本約為：6838754863902434元。開發元。開發利潤約為：銷售均價利潤約為：銷售均價3900元元-總成本總成本2434元元1466元。利潤率達元。利潤率達60.2%。房地產價格是一種產權價格房地產價格是一種產權價格u房地產交易真正內容是產權房地

57、產交易真正內容是產權u產權決定收益權產權決定收益權u產權內容不同其所得到的收益大小產權內容不同其所得到的收益大小就不同就不同u未來收益的現值就是房地產的價格未來收益的現值就是房地產的價格二、房地產價格的類型二、房地產價格的類型q按實物要素分為地價、房價和房地產按實物要素分為地價、房價和房地產綜合價格綜合價格q按形成機制分為計劃價、市場價、基按形成機制分為計劃價、市場價、基準價、評估價、均價、個價等準價、評估價、均價、個價等q按交易形式分為售價、租價、按交易形式分為售價、租價、抵押價、抵押價、保險價、典當價、拆遷價、課稅價等保險價、典當價、拆遷價、課稅價等q按用途分為住房價、工業房價、商用按用途

58、分為住房價、工業房價、商用房價、事業性用房價等房價、事業性用房價等 q其他分類其他分類 三、房地產價格的特點三、房地產價格的特點v二元性：主要指構成上始終是房地二二元性：主要指構成上始終是房地二要素，地價由其物質和資本價共同決定要素，地價由其物質和資本價共同決定v個體性：主要指價格個別形成。地價個體性：主要指價格個別形成。地價個別性、建筑物價個別性個別性、建筑物價個別性v趨升性趨升性 ：房地產價格隨著時間的推移：房地產價格隨著時間的推移而在總體上呈現出上升的趨勢而在總體上呈現出上升的趨勢 v體系復雜性：整個體系由多種價格形體系復雜性：整個體系由多種價格形式組成式組成 第二節第二節 房地產價格的影響因素房地產價格的影響因素一一、自然因素自然因素區位、土地面積和形區位、土地面積和形狀、地質條件、地形地勢、建筑物狀、地質條件、地形地勢、建筑物物理特征等物理特征等二、經濟因素二、經濟因素經濟發展狀況、利率、經濟發展狀況、利率、物價、居民收入、匯率等物價、居民收入、匯率等三、社會因素三、社會因素人口、環境、政局等人口、環境、政局等四、行政因素四、行政因素房地產制度、政策、房地產制度、政策、法律法規、行政法律法規、行政行為等行為等 第三節第三節 房地產價格的構成房地產價格的構成 一、理論構成土地權屬的經濟實現土地權屬的經濟實現物化勞動價值（地、房、環境）物化勞動價值（地、房、