1、報告提綱何為商業地產？商圈與社區商業商業建筑空間設計PART 1PART 2PART 3商業地產的分類不是一成不變的，而是根據城市、商業的發展和地區屬性的不同而變化的商業地產的發展與居民消費結構和消費水平發展階段密切相關，經歷“必需起步發展享受”四個過程第一階段第一階段以滿足生活基本需要的必必需型需型消費階段吃、穿、用為主要消費內容第二階段第二階段較好地解決基本生活后的起步型起步型消費階段簡單家用電器為重要消費內容第三階段第三階段以體現個性特點的發展型發展型消費階段講究品牌消費第四階段第四階段以追求生活質量的享受型享受型消費階段以要求舒適、追求時尚、講究情調為消費宗旨階段階段描述基本特征300

2、US$1000US$3000US$5000- US$國內中等規模以上城市長三角珠三角深圳上海北京GDP百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業模式國外模式發展特征國內模式發展特征第一代商業第三代商業第二代商業街區商鋪百貨商場摩爾風光數十年后在20世紀前期遭遇挑戰，傳統商業的贏利率無法支撐起再擴張、發展的負擔超市興起，倡導自由選購的理念。最大貢獻是給零售業業態注入工業制造業的文化要素。以Shopping Mall為代表，追求一站式購物。環境污染、郊區化的邊緣生存狀態、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發展舞臺。城市中心區域社區中心/臨近市區 城市中心/副中心/交通樞紐 第四代商業以“體驗經濟

3、”為基礎，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀的到來，超市迅速在中國成為新的時髦，這和后期所謂的mall實際上是一致的，國內汽車保有量低難以支 撐 真 正 意 義 的 郊 區mall我們國家最早的商業模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發展了很長時間，它是在供銷社的基礎上擴大的，在經營模式上也發生了很大的變化著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國內目前出現的越來越多購物中心城市核心何為商業地產？PART 1p商業地產的基本概念p商業地產的分類PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念商業地產用于經營用途的房地產形式 商業地產的形

4、式多種多樣，最常見的如mall、大型批發市場、商業街、商場、社區商業等（開放、封閉） 大型商業地產項目的開發是一項復合工程，需要對商業、地產、金融等各方面具有專業操作能力泛商業地產：除住宅以外的房地產形式，主體特征以租賃回報為目的，包括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿市場等狹義商業地產：就是指用于商業經營的地產開發項目PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念商業地產與住宅房地產的區別住宅房地產商業地產發展商大多數采取開發銷售的模式，其資金回收模式相對簡單 商業地產項目是只租不售、或只銷售部分的面積，大部分靠企業長期持有 大多數的住宅類產品的購買者在購買住宅類產品時，主要是買來自住或投資

5、大多數購買者購買商業地產類產品是作為一種穩定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的 發展商只要將房子賣出去，將社區的物業管理做好，就基本算是大功告成 發展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經營、推廣作為第一等大事來對待PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念商業地產在開發和運營中涉及到三個層面資本運營商業地產市場開發運營管理PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念商圈吸引顧客的輻射范圍商圈：是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍商圈是以設定的商業建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標準，在實際從事商

6、圈設定時還必須考慮經營業種、商品特性、交通網分布等因素。進行商圈分析的目的有三：一是明確該商業區或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結構；三是在此基礎上進行經濟效益的預測。PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念業態面向某類目標顧客的商店營業形態u 特征：“怎么賣 ”u 對特定消費者的特定需要，按照一定的戰略目標，有選擇地運用商品經營結構、店鋪位置、店鋪規模、店鋪形態、價格政策、銷售方式、銷售服務等經營手段，提供銷售和服務的類型化經營形態u 目前中國有9種零售業態，日本20多種，美國40多種u 包括百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業店、專賣店、購物中心、家居中心、

7、倉儲商店、折扣店、自動售貨機、郵購店、無店鋪銷售形式（電子購物B2C，C2C）等 業態：“店“商家或經營者向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念業種面向顧客某類用途的商店營業種類u 特征：“賣什么”u 目前國內零售消費市場可細分上百個業種，商品的種類達到數萬（11萬）種，國外發達國家的業種細分更多，難以勝數 u 從使用目的上分為消費品和再生產品，從購買習慣上分為日常用品、選購品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機電、紡織品等業種：“貨”依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類何為商業地產？PART 1

8、p商業地產的基本概念p商業地產的分類PRRT 1 何為商業地產？商業地產的分類隨著需求和消費水平的提升，商業物業也隨之越來越多樣化。我們可以根據不同的標準對其進行分類PRRT 1 何為商業地產？商業地產的分類分類標準類型備注按照功能類型零售功能百貨商場、超市、家居、建材、商業街、批發市場、大型購物中心等娛樂功能電影城、娛樂城、KTV、游樂園等餐飲型大中型酒店、中小型快餐等健身、休閑服務運動會所、健康中心、美容中心等按購買消費內容物品交易場所為消費者提供購物場所，包含購物中心、家居建材、超市、商業街等服務交易場所為消費者提供某種服務的場所，如餐飲、酒店類體驗業態為消費者提供身心體驗場所，如娛樂、

9、健身、美容、美發等場所按客戶廣度大眾客戶類面向所有社會上的人群，為大眾消費者提供服務，如超市、餐飲等小眾客戶類面向社會的少數人群，如面向年輕人的娛樂迪吧、面向高收入的高級會所等按建筑形式單體商業建筑單一建筑體，獨立于其他商業建筑底層商業建筑如住宅底層商鋪地下商業建筑地下商業街，多由人防工程改造而成綜合商業建筑多種商業建筑的集合體，多種經營方式集合在一起按照市場覆蓋范圍近鄰型如小賣部、便利店、食品店、糧食店社區型菜市場、超市等區域型購物中心超大區域型中心商業街按照商店銷售產品類型綜合商店提供不同類型貨品和服務的綜合性場所服裝和飾品店服裝城、服裝批發市場、女裝店、鞋店等家具和家居用品店 家具店、裝

10、飾材料店等其他書店、玩具店、箱包店、珠寶店和運動器材店便利店包括超市、食品店和藥房PRRT 1 何為商業地產？商業地產的分類在商業地產實踐中，我們常常根據業態進行分類：百貨店超級市場大型綜合市場便利店專業店專賣店購物中心倉儲商店家居中心PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹1. 百貨店Department store(Dept)特點u 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式u 商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主u 采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全u 選址在城市繁華區、交通要道u 商圈范圍大，一般以

11、流動人口為主要銷售對象u 商店規模大，在5000平方米以上u 商店設施豪華，店堂典雅、明快u 目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人概念在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展各自的進貨、管理、運營的零售業態PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹2.大型綜合商場general merchandise store(GMS)概念采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業態特點u 采取自選銷售方式和連鎖經營方式u 商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發u 設有與商店營業面積相適應的停車場u 目標顧客為購物頻率

12、高的居民u 商圈范圍較大u 商店營業面積一般在2500平方米以上u 選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹3. 超級市場 super market(SM)概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業態特點u 采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行u 商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主u 營業時間每天在11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地u 選址在居民區、交通要道、商業區u 商圈范圍

13、較窄，以居民為主要銷售對象u 商店營業面積在500平方米以上u 目標顧客以居民為主PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹4. 便利店convenience store(Cv.S)概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態特點u 以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統一進行，可采取連鎖經營方式u 商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等，營業時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日u 選址在居民住宅區、主干線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地u 商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物57min到達的范圍內u 商店營業面積在100平方米左右，營業面

14、積利用率高，目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購買u 經營實行信息系統化，開展單品管理，便利店的商品價格略高于一般零售業態的商品價格PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹5.專業店 speciatity store(SS)概念經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業態特點u 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營u 商品結構體現專業性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤u 選址多樣化，多數店設在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內u 商圈范圍不定u 營業面積根據主營商品特點

15、而定u 目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹6.專賣店 exclusive shop (ES)概念專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業態特點u 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營u 商品結構以企業品牌為主，銷售體現量少、質優、高毛利u 注重品牌聲譽、從業人員必須具備豐富的專業知識，并提供專業性知識服務u 選址在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內u 商圈范圍不定u 目標顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹7.購物中心 shopping center(SC)概念

16、企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體特點u 由發起者有計劃地開設，實行商業型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理u 內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成u 服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據賣場面積，設相應規模的停車場u 選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道u 商圈根據不同經營規模、經營商品而定u 設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制， 目標顧客以流動顧客為主PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹8. 家居中心 home center(HC)概念以與改善、建

17、設家庭居住環境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業態特點u 選址在城鄉結合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產比率較高的地區u 商品構成主要以房屋修繕和室內裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內外用品、洗滌劑及雜品等u 作為經營策略，發揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優勢u 提供一站式購足和一條龍服務u 可采取連鎖經營方式u 有一定的停車場PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹9.倉儲商店 warehouse store(WS)概念在大型綜合商場經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征

18、的、采取自選方式銷售的零售業態特點u 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施,主要的商圈人口為57萬人,商店營業面積大，一般在4000 m以上u 商品構成以新開發上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務u 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品,作為商品策略，經營同其他零售業態能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品u 商店設施簡單化。將超市開發的銷售技術和管理理論、可實行連鎖經營u 倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。設有一定規模的停車場 PRRT 1 何為商業地產？業種介紹業種

19、是指零售商業的行業種類，通常按經營商品的大類將零售劃分為若干個業種，業種強調的是“賣什么”。 通常分為以下四大類：餐飲休閑娛樂零售生活服務PRRT 1 何為商業地產？業種介紹業種分類零售類餐飲類服務類休閑娛樂選購品便利品宴請型隨機型日常型攜帶型消遣型大眾型私屬型商務型日常型生活型大眾型小眾型業種選擇百貨家電數碼店家居建材鞋帽服飾店化妝品專賣等精品超市奢侈品專賣收藏品店高爾夫用品服裝定制等便利店中型超市蛋糕店花店藥房等大中型正餐中西快餐簡餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特產專賣等咖啡茶座等郵局銀行電信干洗店維修中介等美容美發書店寵物店攝影診所等會所KTV酒吧等桌球房網吧棋牌室游藝室等健身房美容SP

20、A足道按摩等業種細分：報告提綱何為商業地產？商圈與社區商業商業建筑空間設計PART 1PART 2PART 3商圈與社區商業PART 2p社區商業社區商業以滿足社區日常生活配套為主要的業態規劃，如餐飲，干洗，美容美發，書報亭等等，一般無大型主力店帶動。小而雜以生活所需為主 p商圈商圈商業的輻射范圍為整個城市或較大范圍，以其在城市中的商業定位（地位）、商圈發展潛力來確定其作為，大而全、精而細，以品牌店、專營店為主PRRT 2 商圈與社區商業社區商業消費人口是決定社區商業的第一要素常住人口（萬人）人均面積（平米）消費習慣/頻次消費需求交通時間（分鐘）居住組團0.3 0.80.6就近消費+目的消費+

21、即時消費/每天基礎配套步行3 5居住小區2 30.6 0.8就近消費+目的消費+即時消費/1-3天基礎配套步行5 - 10居住區5 100.8 - 1目的消費+隨機消費 /3 5天基礎配套+休閑、娛樂步行10 15；車行5特大型居住區10以上1 1.2目的消費+隨機消費/周月基礎消費+生活購物、休閑娛樂步行不超過20；車行不超過10PRRT 2 商圈與社區商業社區商業居住組團類社區商業配置：零售與配套居住組團：由于受到人口總量的限制，居住組團的消費需求一般以基礎型為主，其涵蓋的業態業種相對比較單一，零售類及配套類商業居多。例如： 零售類 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房等配套類 銀行，郵局

22、，電信，洗衣，維修，中介等PRRT 2 商圈與社區商業社區商業居住小區類社區商業配置：零售、配套、發展型居住小區：居住小區一般由多個居住組團組成，人口數量在后者的基礎上有大幅的提高，居民對社區商業的要求也隨之提升，出現少量的發展型社區商業。例如：零售類 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房，大中型超市等配套類 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等發展型 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發，旅行社等PRRT 2 商圈與社區商業社區商業居住區類社區商業配置：零售、配套、休閑、發展型居住區：由于消費人口的激增，服務半徑的擴大，社區商業的業態業種的豐富程度已較為接近區域型商業。例如：零售類 便利店，書店

23、，五金建材，西餅店，藥房，大型賣場等配套類 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等休閑類 按摩SPA，酒吧茶坊，網吧，中西快餐，時尚餐飲等發展型 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發，旅行社，教育培訓等PRRT 2 商圈與社區商業社區商業特大居住區類社區商業配置：零售、配套、休閑、發展型特大型居住區：突破原有區域規劃的限制，在消費人口數量和商業建筑體量上以不能用常規標準來衡量。目前此類居住區的數量較少，服務能力和輻射范圍有突破區域商業中心的可能。例如：零售類 便利店，書店，建材賣場，專業專賣，大型賣場，購物中心等配套類 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等休閑類 按摩SPA，酒吧茶坊，網吧，中西快餐

24、，時尚餐飲等發展型 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發，旅行社，教育培訓，汽車美容，婚紗，琴行等商圈與社區商業PART 2p社區商業社區商業以滿足社區日常生活配套為主要的業態規劃，如餐飲，干洗，美容美發，書報亭等等，一般無大型主力店帶動。小而雜以生活所需為主 p商圈商圈商業的輻射范圍為整個城市或較大范圍，以其在城市中的商業定位（地位）、商圈發展潛力來確定其作為，大而全、精而細，以品牌店、專營店為主PRRT 2 商圈與社區商業商圈u 主圈：65%顧客來自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.5-0.8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內；大型商場的核心商圈在5公里以內u 次圈：25%顧客來自次要商圈。

25、小型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型商場的次要商圈在8公里以內u 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外商圈的構成及顧客來源主圈次圈邊圈PRRT 2 商圈與社區商業商圈u人口數量及特點包括居住人口數量、工作人口數量、過往人口數量、居民戶數和企事業單位數，及相應人口年齡、性別、職業和收入水平構成等。u建設狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對于百貨商店營銷的方便程度。商圈分析要素商圈分析是指對商圈的構成、特點和影響商圈規模變化的各種因素進行綜合性的研究。u

26、社會因素分析地區建設規劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區的人文等，是否有利于百貨商店的發展。u商業發展潛力包括購買潛力和現有商場的經營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業發展潛力進行分析時，應計算該地區的商圈飽和度，以了解這個地區內同行業是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區。PRRT 2 商圈與社區商業商圈影響商圈大小的因素百貨商店的自身的特點百貨商店的經營規模百貨商店的經營商品種類交通運輸情況競爭對手的地理位置百貨商店的促銷情況消費者的流動性休息十分鐘，稍后繼續休息十分鐘，稍后繼續報告提綱何為商業地產

27、？商圈與社區商業商業建筑空間設計PART 1PART 2PART 3商業建筑空間設計PART 3p商業建筑空間要點p建筑空間類型集中式商業（盒式商業）街區式商業商業空間創新PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點主力店入口立面中庭動線五大要素PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/立面包裝創意是否需要？常見耳機包裝創意耳機包裝PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/立面外表重不重要？PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/立面建筑的立面，恰如人的外表氣質，同時也構成對消費者最直觀的吸引PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/立面立面風

28、格應當PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/立面國外商業案例PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/入口PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/入口PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/入口PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/入口PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/入口PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/入口隨著商業的發展和對商業認識的深入，越來越多的業內人士認為：路口“金角”是最容易吸納和聚集人氣的地方，導入客流作用對商業體的價值貢獻大于商鋪的價值貢獻PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點PRRT 3

29、商業建筑空間設計建筑空間要點/動線客流車流貨流PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/動線PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/動線PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/動線PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/動線PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/中庭PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/中庭休息等候聚集商業活動PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/中庭上海恒隆廣場上海南方商城上海-海上海商業廣場上海大拇指商業廣場PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點PRRT

30、3 商業建筑空間設計建筑空間要點PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點什么是主力店一般說來，在項目中能夠主動吸引人流、對其他品牌有號召力的店，就是主力店。包括兩個方面：一個是面積大，大面積能夠帶來大人流。主力店一般面積在50002萬平方米。另外一種是擁有眾多忠誠客群的知名品牌。PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 主力店位置確定第一，將最有價值的商業面積出租給經營散戶，而獲得更高的租金收入；第二，主力店所處的層級越高，則對經營散戶的拉動作用就越大。主力店的經營就會越輕松，風險就越小發展商希望主力店經營

31、位置離首層越遠越好主力商家希望離首層越近越好，最好就定在首層博弈PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 主力店位置確定現實折中的結果主力店的經營層級大多數位于二層至頂層之間既保證了主力店有一個相對理想的經營位置又能將首層騰出來讓發展商獲得基本的投資回報如果兩家主力店，則應該呈“啞鈴形”布局，讓兩家主力店位于物業兩側，中間是中小散戶構成的長廊如果多家主力店，至少應該在頂層布置一家，以達到吸引客流向上走的目的。讓客流在到達主力店之前盡可能經過更多的商鋪，盡可能逗留更長的時間比較合理的原則PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 核心主力店輔助主力店配套輔助店零售設施百貨、綜合超市等時裝、電器

32、、家居、書店、音像店等各類專業店不同地區商品特色店文化娛樂設施動感影院、科技展覽等兒童樂園等藝術攝影、旅行社、網吧等；餐飲設施中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧快餐類、風味小吃類賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發、停車場等主力店業態選擇：突破百貨與賣場對于面積在10萬平米以上、多種業態組合的購物中心，多個主力店是必要的。每一種業態都需要自己的“龍頭”，以實現對客流的吸引和購物中心的整體定位。商業建筑空間設計PART 3p商業建筑空間要點p建筑空間類型盒式商業（集中式商業）街區式商業商業空間創新PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業集中式商業（盒式商業）有兩大類：1. 獨立大型商業：如上海正大

33、廣場、廣州天河城、北京西單大悅城等2. 大型裙房商業：如上海港匯廣場、上海商城、上海恒隆廣場等PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業外部商業元素入口空間中庭通道PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業外部商業元素入口空間中庭通道PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業外部商業元素入口空間中庭通道楔形入口廣場p建筑入口凹入建筑體量，將外部空間或深或淺地引入建筑的區域內。p形成具有個性的入口空間;或者楔入的部分將建筑穿透以達到通暢的特殊目的。p對于外部交通設計有利，可緩解入口區域對外部街道或基地環境的直接壓力。PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業外部商業元素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場中庭為半開

34、敞形式尺度較大、豐富、宏偉、開朗通高空間易形成宏偉感，利用自動扶梯、觀光電梯等形成交錯、動態、層次豐富的空間PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業直線型中庭空間突出氣勢和尺度感優雅從容的弧形中庭外部商業元素入口空間中庭通道PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業外部商業元素入口空間中庭通道PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業外部商業元素入口空間中庭通道PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業外部商業元素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場環形交通路線：以公共空間(中庭)為組織的核心，各功能空間圍繞核心相連。環形平面組織模式有較強的內向性和凝聚力，核心空間突出，整體性強弧形道路：過直的通道容易造成呆板

35、的形象，以弧形增加商業展示面和空間變化PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業外部商業元素入口空間中庭通道除了平面動線上以一條清晰主動線引導客流外，在垂直方向上以斜向方式引導客流，布置在建筑中庭交通樞紐及出入口等人流密度較大，是加強顧客對建筑認知和記憶的重要場所直列式并列繼續式并列連續式交叉式商業建筑空間設計PART 3p商業建筑空間要點p建筑空間類型盒式商業（集中式商業）街區式商業商業空間創新PRRT 3 商業建筑空間設計街區式商業PRRT 3 商業建筑空間設計街區式商業節點一：入口廣場 牌坊、路障、門樓等作為起點 雕塑、鐘塔等強調氣氛 招牌、路牌等作為指引 結合雕塑等道具，突出商業區主題，強

36、化場所氣氛PRRT 3 商業建筑空間設計街區式商業節點二：局部景觀廣場 各種宣傳活動、路演聚集人氣，提升商業氣氛 引入陽光和自然生態，作為項目景觀亮點 雕塑和景觀休閑設施緩沖人流，同時滿足停車需求 夜晚或者節假日開放為音樂噴泉，作為兒童、情侶嬉戲游玩的景點吸引客戶停留 平日/白天為硬質平地景觀PRRT 3 商業建筑空間設計街區式商業節點三：開放式中庭 以座椅、露天休息平臺等聚集人氣，形成客流駐足休息點 環形流線，利于環顧周邊商家，并能開展小型商業活動PRRT 3 商業建筑空間設計街區式商業夜景燈光PRRT 3 商業建筑空間設計街區式商業景觀小品PRRT 3 商業建筑空間設計街區式商業保證2-3

37、層區進入的便利性垂直交通不宜過多，以避免減少消費者停留的時間選擇合適的位置設置垂直交通減小對底層商鋪的遮擋，保證底層商鋪的昭示性連廊：在空間連接不同建筑體，增加項目的整體性自動扶梯：向上疏導客流，保證商鋪客流的均好性樓梯：通過個性化樓梯塑造或觀景樓梯增加樓梯的趣味性店鋪采用豎向排列，充分利用疊加空間，通過店鋪豐富性營造出底層商鋪生機與活力垂直交通組織商業建筑空間設計PART 3p商業建筑空間要點p建筑空間類型盒式商業（集中式商業）街區式商業商業空間創新PRRT 3 商業建筑空間設計商業空間創新商業空間的發展不斷推陳出新、不斷完善、越來越多元化多元化休閑中心：商業空間感覺的打破與重組，集中商業與

38、街區商業的融合。舊城改造時尚新地標：新舊建筑的碰撞、傳統與時尚的互溶、詮釋海派文化與國際都市上海新天地上海大寧國際1032009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有上海太平橋石窟門里弄改造項目_上海 新天地典型個案研究1042009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有p上海新天地作為重建項目的啟動核心區域首期開發，其具有悠久的上海歷史文化風貌，改建后成為創造前沿生活體驗的時尚中心，由高級餐廳、酒吧、專賣店及時尚店鋪組成；p太平橋人工湖綠地 項目地塊中央，占地4.4萬平方米的綠化區，市中心罕見大型水系，提升項目整體景觀價值；p高尚住宅 重建主要打造內容，憑借新天地以及人工太平

39、湖的區域價值打造成配套設施完備的大型高尚住宅項目，目前已成為上海受屈一指公寓類豪宅。p企業天地 - 包括多幢甲級寫字樓及娛樂購物中心，配合淮海路高檔寫字樓區域壞境打造。高尚住宅區國際學校高尚住宅區翠湖天地已建成規劃中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海 新天地六星級酒店企業天地一期企業天地二期白玉蘭大廈白玉蘭商場百老匯劇院上海太平橋地區重建項目/規劃定位購物中心古董街太平橋人工湖核心啟動區圖示說明：以新天地作為商業啟動 沿太平橋人工湖分期開發文物舊城改造 上海時尚新地標1052009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有核心定位文物舊城改造 上海時尚新地標目標客戶境境內外商務經營人

40、士、游客和年輕時尚一族族占地面積30000建筑面積57000容積率1.8項目總投資12億元改造成本2萬元/拆遷安置成本6.7億元停車位馬當路地下停車庫150個；太平橋公園地下停車庫220個；企業天地地下停車庫226個，共596個車位租金35-45元/.天租售率98%建筑設計美國WOOD/ZAPATA(Boston)設計事務所新加坡日建國際設計有限公司建筑顧問上海同濟大學建筑設計研究院上海新天地/產品核心定位關鍵字：多元化 時尚 高品味新天地區別于以往慣性思維的傳統建筑保護項目，其更注重商業元素的利用，針對其后期商業模式的開發作產品定位：p 上海市中心的高檔商業娛樂聚集地；p 保護上海傳統建筑（

41、石庫門），并賦予其時尚元素；p 引入多家高級餐廳、酒吧、品牌專賣店及時尚店鋪等形成高檔一體化消費娛樂場所；1062009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有歷史積淀其文化底蘊 重建后形成海派文化上海新天地/文化背景入口廣場改建后p 上海新天地其前身是原為舊石庫門里弄區域，建于20世建紀2030年代，作為上海近代文明的象征，其采用傳統江南民居空間特征單元，按西方聯排住宅的方式進行布局，具有中西合璧的色彩；p 而上海新天地緊鄰中共一大會址，因此部分為優秀歷史建筑，而石庫門因年久老化失修，屋基下沉，底層潮濕，木結構不同程度腐朽，街坊原居民約2800戶，逾8000人，經過重建，傳統里弄與現代

42、建筑融為一體，創造出集歷史、文化、旅游、商業、娛樂等為一體等特色街區的改造之路，結合上海的文化氛圍形成海派文化。建筑特色紅墻保留1072009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有上海新天地/規劃設計理念傳統與現代結合的設計理念打造 舊城開發核心啟動區域南里現代購物中心北里石庫門建筑與現代商業結合上海新天地以傳統與現代結合為設計理念，用現代技術保留了建于20世紀初期的石庫門舊建筑為主的南里與現代新建建筑為主的北里：p新天地北里由多幢石庫門建筑改造而成，并結合部分現代建筑、裝潢和設備，化身為多家高級消費場所及酒吧與餐廳，以各國風情為主充分展現新天地的國際元素；p新天地南里以大型購物娛樂休

43、閑中心為標志性現代風格建筑，進駐各類特色的商戶，并以高檔酒店式公寓結合餐飲設計，為本地和外地的消費者及旅游人士提供了一個多元化、高品味的娛樂地帶。新天地北里新天地南里1082009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有上海新天地/建筑設計舊城改造 保護建筑重建 南里新建購物中心北里中心廣場保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑圖示說明：石庫門標志保留改造后石庫門石庫門陽臺石庫門建筑雕飾新天地在改造過程中主要以保留建筑外層表皮，改變內部結構與使用功能的方式使其具有商業功能，在我國尚屬首例：由于石庫門建筑部分已經涉危，不宜以結構頂起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并將磚塊用于外

44、墻的修補和支弄的鋪地；按其內部按現代都市人的生活方式重新打造，配置自動電梯、中央空調、給排水系統、寬帶互聯網系統、污水處理、消防系統等；酒吧餐飲為特色招商引擎啟動新天地1092009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有上海新天地/業態分布業態租戶數租戶比例典型租戶餐飲/酒吧4354%上海錦江拉丁餐廳/璐娜西餐廳服飾專賣56%五色土服飾/COCOON茶藥/甜品68%堯陽茶行/上海寶詩工藝品/家居用品1519%藏博堂/瓊耳唯品服務79%華爾街英語/新天地郵政所娛樂休閑34%亞歷山大會館/UME新天地國際影城總計79100%/酒店式公寓服飾/餐飲/電影院購物中心/服飾餐飲高科技產品/辦公中

45、共一大會址p新天地主要以北里餐飲、酒吧作為核心啟動區域，租戶比例達到50%以上，目標客戶為外籍人士以及上海小資白領人群；p南里主要以工藝品文化區域與現代購物中心服飾專賣為主；工藝品文化區域廣場酒吧區域1102009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有上海新天地/交通組織內部廣場內部街巷南里中央廣場北里入口廣場景觀軸線內部空間肌理p 空間形態上而言，原有狹窄、擁擠的里弄空間得以疏通整合，并加入步行街、廣場等公共空間等元素，使得整個空間格局疏密有至、收放自如、開合得當；p 其利用入口廣場作為敞開式空間與內部狹長的街道相結合，形成點與面的穿插，沿景觀軸線均勻分布，促使人流穿梭對流，并結合餐

46、飲、酒吧等特色建筑吸引人流。點面結合形成內部空間肌理1112009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有上海新天地/內部空間設計保留原有的街區空間 以院落方式組合建筑單體 p通過保留原有的街區空間,與新街區的空間組織融匯，在節點上布置小型水池、小型廣場，拱形的玻璃通廊, 內部保留與重建的建筑形成街巷文化,其余均以院落的方式把不同的單體建筑組合在一起并以露天酒吧餐飲等積聚人氣形成中西文化交流的理想空間。北里入口空間北里廣場空間南里沿街商業北里街巷北里露天餐飲南里廣場空間1122009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有其不同于城市中心區大型商業步行街的尺度寬大，更為接近人與人小

47、空間交流的尺度，給予人親切化，人性化：p 街道寬度里弄小巷寬 23米，擴大的街道寬度也 10米，內部中央廣場寬度 30米;p 里弄建筑高度北里整體建筑高度一般為23層，最高不高于4層，南里新修的建筑僅限于5層，在不寬廣的尺度空間內不會形成壓抑感；p 整體空間比例新天地空間高寬比為1-1.5左右，是一個人的心理感覺較為舒適的尺度。宜人空間尺度創造內部舒適空間上海新天地/空間界面的尺度內部廣場街道寬度里弄街巷寬度里弄建筑高度與整體空間3米10米里弄街巷1132009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有上海新天地/入口設計特色建筑 特色標示入口設計 引導人流 北里入口建筑南里與北里連通入口

48、南里東向入口南里西向入口南里廣場入口p主入口與外部城市取得聯系, 院子或以門洞或以小路與主干道相接，其中的支路與干道的組織方式便是里弄住宅的空間場所特征的總結和提升，使人們記憶中的里弄文化再現。1142009 易居中國 上海克而瑞信息技術有限公司版權所有大寧區域商業中心_大寧國際商業廣場115區域閘北區大寧板塊環線中環內占地面積55000平方米總建筑面積250000平方米商業面積120000平方米辦公樓面積40000平方米酒店面積30000平方米建筑棟數15棟停車位1300個車庫面積50000平方米開發商香港福樂斯特集團滬北地區首個以生活中心為理念的大型購物休閑廣場共和新路大寧路延長路大寧國際商業廣場大寧國際商業廣場/核心定位區位屬性：大寧國際購物中心地處浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，位處內環和中環路網立交之間，項目毗鄰閘北體育場、上海馬戲城等大型公建配套