1、論舊城改造的必要性與可行性趙康一 、問題的提出住宅建設(shè)是一項關(guān)系到國計 民生的重要大事 。解放后 , 特別 是改革開放以來 , 由于各方面共 同努力 , 全國各地陸續(xù)建設(shè)了大 量住宅 ,短短十幾年中 ,城市面貌 煥然一新 。以北京為例 , 目前正 以每年建設(shè) 800 萬平方米各類住 宅的速度飛速開展 。北京現(xiàn)有住 宅總數(shù)已相當(dāng)于解放前原有住宅 的 4 . 5 倍 , 人均居住面積已由解 放前的 4 . 75 平方米提高到 8 . 36 平方米 。但是 ,據(jù)房管部門統(tǒng)計 , 當(dāng)前北京城區(qū)的住宅困難戶仍高達 2025 萬戶 。北京城區(qū)共有 600 條寬窄不 等的胡同 ,其中 ,500 條左右是明

2、清時代留下的 , 這些歷經(jīng)數(shù)百年 的北京胡同以棋盤式貫穿城區(qū) , 特點突出 ,當(dāng)人們置身于其中時 , 非常獨特的環(huán)境感覺會告訴你 , 這就是首都北京 。但是建在幾百 條胡同周圍的大量原有住房 , 經(jīng) 過數(shù)百年歷史變遷 , 多數(shù)住宅已 屬危險房屋 ,其中主體結(jié)構(gòu)損壞 , 內(nèi)外裝修破舊 ,房酥墻斜 ,屋面變 形的危險房屋約有 240 萬平方 米 ,7 萬余戶 。這些危險房屋大10責(zé)編 :麗莉舊城改造局部地處北京西城 、東城 、宣武 、崇文 、朝陽幾區(qū) 。上述地區(qū)的危 房 ,陳舊擁擠 ,年久失修 。為了保 障居民的居住平安和城市環(huán)境 , 已經(jīng)到了迫在眉睫 、非改不可的 地步 。另據(jù)北京市規(guī)劃部門提供

3、 的資料分析 , 北京地區(qū)的建設(shè)用 地 ,根據(jù)市政府批準(zhǔn)實施的總體 規(guī)劃 ,市區(qū)東至定福莊 ,西至石景 山 ,北至清河 , 南至南苑 , 占地共 約 750 平方公里 。其中 , 城市建 設(shè)規(guī)劃用地范圍 483 平方公里 , 扣除道路 、河湖 、市政公用設(shè)施 、 公園綠地等規(guī)劃用地外 , 實際可 供開發(fā)的居住區(qū)用地所剩無幾 。 目前 ,我國經(jīng)濟處于緊縮時期 ,我 們深知建設(shè)資金缺乏 , 建筑資源 缺乏 ,新區(qū)開發(fā)大都在北京地區(qū) 四環(huán)路以外 ,地點越來越遠 ,市政 條件越來越差 , 配套設(shè)施越來越 多 ,開發(fā)建設(shè)越來越困難 。新區(qū) 開發(fā)中大量投入的市政投資 , 配 套建設(shè)費用是國民經(jīng)濟中擔(dān)負(fù)較

4、大的一筆款項 。綜上所述 , 剖析 土地 、資金 、效益 、居住條件等諸 因素 ,未來城市規(guī)劃的藍圖不能 回避住宅建設(shè)問題 。根據(jù)目前北 京地區(qū)土地與資金 , 現(xiàn)有住房與 實際需求綜合分析 , 今后數(shù)年城 市開發(fā)建設(shè)勢必從新區(qū)開發(fā)為主 轉(zhuǎn)變到新區(qū)開發(fā)與舊城改造并進 的軌道上來 。二 、從國外局部城 市 舊 城 改 建中得到的有益啟示舊城改建是城市住宅建設(shè)發(fā) 展到一定階段必須解決的方向性 問題 。世界各地 , 特別是一些知 名度很高的城市對舊城改建極其 重視 。并經(jīng)常組織專家學(xué)者進行 學(xué)術(shù)討論 , 共同探索舊城改造的 途徑 。新加坡首都 , 人們稱其為花 園城市 。一 到 新 加 坡 的 章 宜

5、 機 場 ,看到周圍的建筑及各種現(xiàn)代 化設(shè)施 ,就會使你感到是 80 年代 水平 ,車行 20 分鐘進入市區(qū) , 更會使你有新奇的感覺 。在那里 ,城市改建方興未艾 , 大型建筑工 程遍地開花 ,城市綠化引人入勝 , 各類建筑琳瑯滿目 。人們都說 , 新加坡首都天天在變 。那么 , 這 座花園之城是如何改建舊城 、披 上新裝的呢 ? 新加坡處于英國殖 民地時期 , 經(jīng)濟貧困 , 城市落后 。 為改造舊城 ,于 1960 年建立市區(qū) 改建局 , 它的主要任務(wù)是進行城 市規(guī)劃 , 綜合解決房屋建設(shè)及園 林綠化市政配套問題 , 按照規(guī)劃 要求分期分批地改建舊市區(qū) 。凡 屬市區(qū)改建的地區(qū) ,規(guī)劃布局

6、、土 地征用 、動遷安置設(shè)計選定 、土地 利用 、工程招標(biāo) 、質(zhì)量檢查 、驗收 交用 ,均由改建局在市政府領(lǐng)導(dǎo) 下統(tǒng)一安排和管理 。新加坡首都 舊城改建中的主要措施有 :1 . 按功能要求標(biāo)售土地 。市 區(qū)改建局在撤除舊房和搞好市政 工程后即公開標(biāo)售土地 , 投標(biāo)人必須按照改建規(guī)定的功能要求提出建筑設(shè)計方案 、使用材料 、工程 期限 、技術(shù)措施 , 最后得標(biāo)與否 , 設(shè)計方案好壞是決定性的因素 。 因此 ,在提高建筑藝術(shù) ,滿足建設(shè) 要求及縮短工期等方面都取得了 良好的效果 。2 . 提高土地使用價值 。在城 市改建中 ,同樣一塊土地 ,居住區(qū) 應(yīng)盡量提高密度 ,擴大居住量 ,增 加經(jīng)濟效益

7、。公共建筑應(yīng)盡量綜 合利用 ,擴大容積率 ,建設(shè)商業(yè)大 廈與原來一般商店相比 , 使用價 值與經(jīng)濟效果會提高幾倍乃至幾 十倍 。3 . 成街成片改建 。將舊城以 成街成片地分批改建 , 這個原那么 是新加坡所有城市在改建過程中 必須遵 守 的 重 要 規(guī) 定 。其 好 處 是 ,便于市政根底設(shè)施的成片改 造 ,能較好地滿足規(guī)劃設(shè)計意圖 , 能迅速改觀一片地區(qū)的市容環(huán) 境 ,能很容易地解決居民的各項 生活要求 。4 . 妥善安置拆遷戶 。舊市區(qū)有居民戶也有營業(yè)戶 , 這些住戶 有的可以遷往新鎮(zhèn)居住并在新鎮(zhèn) 就業(yè) ,有的那么要就地安置 ,就地居 住 。營業(yè)戶的動遷較困難 , 市區(qū) 改建局鼓勵私人投

8、資改建工程 , 以便于就地安置 。另外 , 市區(qū)改 建局還自行投資 、合資建設(shè)現(xiàn)代 化的購物中心和商業(yè)大廈 , 以擴 大居民及營業(yè)戶的安置 。芝加哥是美國第二大城市 , 是重要的工業(yè)與交通中心 。作為 一個傳統(tǒng)的大工業(yè)城市 , 它和其 他工業(yè)城市一樣 , 在城市化的發(fā) 展過程中產(chǎn)生了不少社會 、經(jīng)濟 上的弊病 ,為了再開展和更新 ,芝 加哥城 1966 年編制了芝加哥城 市的綜合開展規(guī)劃和舊城改造方 案 ,這個規(guī)劃和改造方案是美國 大城市綜合規(guī)劃的典范 。通過芝 加哥城的綜合改建規(guī)劃可以看 出 ,美國城市更新方案的制定和 實施主要經(jīng)過以下 10 個步驟 :(1) 對城市更新方案提出申 請和建議

9、 ; ( 2) 進行必要的調(diào)查 , 提供規(guī)劃設(shè)計所需的根底資料及 可行性報告 ; ( 3) 擬定綜合改建規(guī) 劃及工程實施方案 ; ( 4 ) 籌集資 金 ; ( 5) 安置拆遷的住戶和企業(yè) ; (6) 拆毀地區(qū)內(nèi)的建筑物 ; ( 7 ) 經(jīng) 濟合理地重新組織居住區(qū) 、商業(yè) 區(qū)的規(guī)劃設(shè)計 ; ( 8) 修建各種地下 管線 、道路 、公園綠地 、學(xué)校 、商 場 、停車場等市政設(shè)施及公共設(shè) 施 ; ( 9) 將開發(fā)好的土地賣給那些 同意按規(guī)劃設(shè)計要求和城市復(fù)興 方案 細 那么 進 行 建 設(shè) 的 開 發(fā) 者 ;( 10) 新建筑的完工并投入使用 。三 、機遇與挑戰(zhàn)北京破 舊 危 房 多 數(shù) 位 于

10、城 區(qū) ,如何使這個具有百年悠久歷 史和珍貴文化傳統(tǒng)的城市在改建 舊城區(qū)的建設(shè)過程中 , 既要適應(yīng) 居民現(xiàn)代生活的需要 , 又要維護 古都的傳統(tǒng)風(fēng)貌 ; 既要按照北京 市總體規(guī)劃要求進行改造建設(shè) ,11舊城改造責(zé)編 :麗莉又要在實施過程中到達經(jīng)濟上的平衡 。對此 ,專家 、學(xué)者各方人士 都在探索 。作為全國城市開發(fā)建 設(shè)企業(yè)百強之首 , 我們北京城市 建設(shè)開發(fā)集團總公司 , 肩負(fù)著復(fù) 興門內(nèi)危改區(qū) 、建國門內(nèi)危改區(qū) 、 菜市口危改區(qū) 、南鬧市口危改區(qū) 等城市中心地帶危房改造任務(wù) , 上述地區(qū)改造規(guī)劃用地約 160 公 頃 ,總拆遷戶約 4500 余戶 , 標(biāo)準(zhǔn) 要求高 , 任務(wù)繁重 。我們勇于

11、探 索 ,努力創(chuàng)新 。幾年來我們和城 市規(guī)劃部門密切配合 , 在上述各 片危房改造實施過程中 , 做了大 量調(diào)查研究 ,為“老北京人著想 , 為北京的整體風(fēng)貌著想 , 在城市 危房改造中求得經(jīng)濟效益 、社會 效益 、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一 。復(fù)外大街居住小區(qū)是北京解 放初期建設(shè)的一批標(biāo)準(zhǔn)較低的住 宅樓 。隨著北京市總體規(guī)劃方案 (草案) 的批復(fù)及城市建設(shè)的迅速 開展 ,該小區(qū)已遠遠不適應(yīng)城市 規(guī)劃的要求 。為改變面貌 、調(diào)整 布局 ,經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)決定予 以改建 。1 . 改建前后經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)比 較 。改建前 :總規(guī)劃用地 2 . 29 公 頃 ,總建筑面積 25000 平方米 ,總 居住戶數(shù)

12、 346 戶 ,總居住單位 31 個 。改建后總規(guī)劃用地 2 . 29 公 頃 ,總建筑面積 146000 平方米 , 其中住 宅 建 筑 面 積 48700 平 方 米 ,公共建筑面積 54400 平方米 , 配套建筑面積 13400 平方米 , 地 下室面積 29500 平方米 , 總居住 戶數(shù) 650 戶 。新舊建筑面積比照5 . 081 ,新舊住戶比照 1 . 81 。2 . 經(jīng)驗與體會 。( 1 ) 復(fù)興門 外大街改建工程由于在市政府 、 市建委 、市開發(fā)辦公室直接領(lǐng)導(dǎo) 下進行工作 , 市屬各有關(guān)單位明 確任務(wù) , 各負(fù)其責(zé) , 密切配合 , 通 力合作 , 故從規(guī)劃設(shè)計到破土開 工

13、僅用了不到一年時間 , 建設(shè)速 度快 ; ( 2) 改建后的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)較改建前有大幅度增長 , 經(jīng)濟效益高 ; ( 3) 改建工作按照北京市總 體規(guī)劃要求進行設(shè)計 , 并經(jīng)過多 方案比擬后選最正確設(shè)計方案 。四 、幾點建議1 . 成立有權(quán)威性的專門機構(gòu) 代表市政府 、市建委抓舊城改造 工作 。由于各地建設(shè)開發(fā)公司在 權(quán)限 、資金等假設(shè)干問題上存在著 許多實際困難 , 為了加快改造速 度 ,建議成立有權(quán)威性的專門機 構(gòu)代表市政府 、市建委抓此項工 作 ,負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)舊城改造中的 規(guī)劃設(shè)計 、征地拆遷 、籌集資金 、 開發(fā)建設(shè)等各方面工作 。2 . 籌集資金應(yīng)采取多渠道形 式 。財源缺乏是影響舊

14、城改造的 一大難題 , 正象許多經(jīng)濟學(xué)家早 就強調(diào)的那樣 , 必須保證資金來 源的穩(wěn)定性 、定期性和連續(xù)性 ,只 有這樣才能保證舊城改造的可靠 性 。根據(jù)目前我國的財政實際情 況分析 , 資金來源大體有如下幾 條途徑 。( 1) 結(jié)合國家財政預(yù)算 ,劃撥 出一定比例的資金投入舊城改 造 ; ( 2) 鼓勵有一定財源實力的國 營企業(yè) 、集體企業(yè)等單位抽出資 金投入舊城改建 ; ( 3 ) 與房改掛 鉤 ,調(diào)整住房租金價格 ,鼓勵私人 買房 。3 . 強制城市規(guī)劃和城市治理 手段 。目前 , 在制訂許多城市規(guī) 劃方案時考慮的是如何擴展 , 而 沒有將舊城改造問題作為重要因 素給予重視 。因此 ,

15、許多城市在 新開發(fā)區(qū)建設(shè)了大量各類住宅 , 而在具有歷史意義的老城區(qū) , 陳 舊的住房和參差不齊的市政設(shè)施 亟待改造和治理 , 城市街景和環(huán) 境仍然是雜亂無章 。幾十年的經(jīng) 驗使我們充分認(rèn)識到 , 城市建設(shè) 無限制的擴大 , 勢必造成大量農(nóng) 田被占用 ,大批市政資金被投入 , 因此 ,城市建設(shè)擴大開展到一定 范圍必須嚴(yán)加控制 , 強制城市規(guī)劃和城市治理手段 , 把重點從新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)移到舊城改造軌道上 來 。4 . 創(chuàng)造群眾喜聞樂見的住宅 形式 。住 宅 建 筑 設(shè) 計 力 爭 多 樣 化 ,如坡屋頂 、四合院等 , 防止千 篇一律 。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)結(jié)合舊城特 點 ,綜合自然 、環(huán)境 、歷史 、社會

16、、 經(jīng)濟等條件因素 , 確定改建區(qū)的 使用性質(zhì) 、人口密度及建筑容積 率 ,努力創(chuàng)造出適用 、經(jīng)濟 、美觀 、 舒適的居住環(huán)境 。5 . 充分利用舊城區(qū)原有市政 及效勞設(shè)施 , 減少市政工程及配 套工程費用投資 。充分利用舊城 區(qū)的原有設(shè)施 , 就是說要更合理 地使用現(xiàn)有的上水 、下水 、電力 、 通訊 、煤氣 、熱力等市政條件及中 小學(xué) 、托兒所 、商店 、儲蓄所 、醫(yī) 院 、社會活動中心等效勞設(shè)施 ,避 免建造大量的市政工程及新建 筑 ,以減少經(jīng)濟負(fù)擔(dān) 。老城區(qū)有 能力保持已經(jīng)形成的社會聯(lián)系 , 能有效地調(diào)動各個層次的積極因 素 ,能把虛與實有機結(jié)合到一起 , 使各種功能之間 居住 、工作 、 效勞 、娛樂保持正確的關(guān)系 ,可充 分地發(fā)揮原有設(shè)施的社會效益和