1、土地評估報告需要準備的資料委托方需確認的事項及應提供的資料1、評估目的:2、估價基準日:3、委托方需提供的資料:(1)評估委托書或者評估合同(2)委托方營業執照復印件及企業簡介:需說明委托方聯系人及 、委托方的隸屬關系、主營業務、委托方與估價對象土地使用者之間的關系等內容。(3)土地證復印件(出讓土地需附出讓土地合同或購置協議)、土地來源及歷史沿革說明、房產證復印件。(4)假設存在他項權利需附他項權利證、他項權利有關權利人證明材料。(5)待開發空地需附規劃利用條件(批準機關、批準日期)、土地勘測定界技術報告。(6)宗地區域位置圖、宗地照片(從不同角度表達宗地的主要建筑物、用途及利用特點)。(7

2、)地勘報告、環評報告等。(可以不提供、不太重要)(8)最新政府工作報告、最新統計年鑒及現場估價師需要的其它資料。(用于表達報告中的一般因素、區域因素)土地估價報告標準格式土地估價報告標準格式  發文文號國土籍字第號標題關于印發?土地估價報告標準格式?的通知名詞解釋  1、土地價格：是指土地的購置價格那么土地未來年期純收益地租的資本化。土地使用權價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。其權利特征是出讓土地使用權。  2、熟地價格：是指完成了土地開發等根底設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。  3、生地價

3、格：是指已完成土地使用批準手續而未進行或局部進行根底設施配套開發和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。  4、毛地價格：是指已完成根底設施配套開發而未進行宗地內拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。  5、估價期日：指估價結果對應的日期。  6、基準地價：是指在城鎮規劃區范圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區域平均價格。  7、標定地價：標定地價是政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。它是

4、該類土地在該區域的標準指導價格。  8、基準地價更新：基準地價的更新是在土地定級或劃分均質區域的根底上，用土地收益、市場交易的樣本地價及地價指數等來重新確定某類用途土地在現狀利用條件下于某一估價期日的土地使用權平均價格。  9、收益復原法：是將待估土地未來正常年純收益地租，以一定的土地復原率復原，以此估算待估土地價格的方法。  10、市場比擬法：是根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比擬，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。  11、本錢逼近法：是以開發土地所消耗的各項

5、客觀費用之和為主要依據再加上一定的利潤、利息、就繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。  12、剩余法：又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的根底上，扣除預計的正常開發本錢及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。  13、基準地價系數修正法：是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原那么，就待估宗地的區域條件和條件等與其所處區域的平均條件相比擬,并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正,進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。  14、均質地域：指土地利用條件及土地用途根本一致的土

6、地區域。  15、同一供需圈：指能與待估宗地能形成替代關系，市場的供應與需求狀況本根本相同，并對待估宗地價格產生顯著影響的區域。  16、相鄰地區：指待估宗地所處的同類用途的均質地域或緊鄰所在地域的其他均質地域。  17、類似地區：指與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質地域。  18、地價指數：指運用一定的統計方法將特定區域內某一用途于某一時期的地價水平換算成相對于某一基準日期地價水平的百分比指數。  19、綜合復原利率：是將土地及其地上建筑物共同產生的未來純收益轉化為價格的比率。  20、土地復原利率：是將土地產生的未

7、來純收益轉化為價格的比率。  21、建筑物復原利率；是將建筑物產生的未來純收益價格的比率。  22、征地費用：指國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費，以及安置補助費等。  23、城鎮拆遷安置費用：指用地單位為到得城鎮國有土地使用權而與原土地使用權人發生的拆遷補償的各項客觀費用。主要包括撤除房屋及構筑物的補償費及拆遷安置補助費。  24、土地取得費：指用單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用。  25、土地開發費：是為使用土地到達一定的開始建設條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地區一體化內外的

8、土地開發費用。  26、土地增值是待估土地因改變用途或進行土地開發，到達建設用地的某種利用條件而發生的價值增加，是土地開發后市場價格與本錢價格之間的差額。  27、標準宗地：是在城鎮的一定區域內設定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區域內具有代表性，使用狀況相對穩定又起示范及比擬標準作用的宗地。  28、標準深度：標準深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區域稱為臨街地或表地，里地線以外的區域稱為里地。 附錄E  標準的附錄  估價報告標準格式  ?土地估價報告標準格式一般格式?的根本內容  目  &

9、#160; 錄  “土地估價報告文字式的根本內容  一封面  二正文  “土地估價技術報告文字式的根本內容  一封面  二正文  “土地估價報告表格式根本內容  一封面  二正文  “土地估價報告與“土地估價技術報告的制作與文字要求  “土地估價報告文字式根本內容  轉一封面      封面內容和格式如下：  土地估價報告  封面標題  工程名稱：說明估價工程的全稱，內容可包括評估目的及

10、估價對象類型土地使用權或其他等字樣  受托估價單位：說明進行該項估價并符合估價資質的機構名稱，可同時列出使用估價機構  土地估價報告編號：說明估價機構對該工程的編號，含有“地名估價機構簡稱年度估字第××號等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度  提交估價報告日期：說明土地估價報告提交的具體日期二正文      正文內容和格式如下：  土地估價報告  正文標題  第一局部  摘要  分標題  一、工程名稱同“土地估價報告

11、文字式封面  二、委托估價方說明該項估價的委托單位或個人  三、估價目的說明該項估價是為了滿足委托方的何種需要及其估價依據、估價結果的應用方向等，對估價依據那么應注明文號、批準單位及批準日期等  四、估價基準日說明估價結果對應的具體日期，樣式為×××年××月××日  五、估價日期說明該項估價工作的起止日期  六、地價定義說明估價對象實際用途和宗地內外實際開發程度、本次估價所設定的開發程度和用途及其理由，現狀利用或規劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證五保戶用途為依

12、據土地開發程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外轉或宗地內外“幾通指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等和宗地內平整；地價定義應注明所估地價的內涵是指在估價基準日、現狀利用或規劃利用條件下、設定的開發程度與用途、法定最高年限內一定年期的土地使用權或包括其他內容價格  七、估價結果說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，決地價附大寫金額，并附土地估價結果一覽表。如需用外幣表示的，應標明估價基準日外幣與人民幣的比價。  八、土地估價師簽字由參加評估及符合估價資質的估價機構中的至少兩名土地估價師簽字，并注明土地估

13、價師資格證書號  九、土地估價機構由簽字土地估價師所在的估價機構法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個為符合土地估價資質的估價機構  機構公章  估價機構負責人簽字：  ××××年××日××  土地估價結果一覽表一、上述土地估價結果的限定條件  1、土地權利限制：說明有否影響地價的土地權利限制及具體內容  2、根底設施條件：主要描述估價對象實際土地開發程度，即通路、通電、供水、排水、供氣、通訊等及宗地內平整狀況  3、規劃限制條件：說明

14、有否影響地價的其他限定條件及具體內容  二、其他需要說明的事項參照估價報告中“其他需要特殊說明的事項  估價機構：加蓋公章  年    月   日  第二局部  估價對象界定  分標題  一、委托估價方說明該項估價的委托單位及基隸屬關系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關系、主營業務范圍等以及單位地地址、法人代表、聯系人等，或委托的個人、 、聯系人等  二、估價對象說明估價對象的具體范圍，指出估價的日土地還是包括其他內容，并具體說明估

15、價對象的面積、土地使用者、用途等  三、估價對象概況      1、土地登記狀況說明估價對象的來源及歷史沿革，估價地理位置、土地用途四至、面積、土地級別、土地權屬性質及權屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等  2、土地權利狀況說明估價對象的土地所有權、使用權、他項權利狀況，以出讓方式取得的土地使用權要說明取得時間、出讓金數額批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規定，對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利、相關權利等要詳加說明  3、

16、土地利用狀況說明估價對象的利用現狀及土地利用的變遷。利用現狀包括估價對象上的建、構物及其用途、建筑、容積率、綠化率等，重要建構筑物應說明建構筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規劃利用、最正確利用等情況，對以規劃條件進行評估的，應說明規劃條件的批準機關及批準日期、具體規劃條件等  四、影響地價的因素說明  1、一般因素應說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內容：  1城市資源狀況包括地理位置、土地

17、、城市人口等；2房地產制度與房地產市場狀況含土地制度、住房制度、地價政策等；3產業政策含稅收政策等；4城市規劃與開展目標；5城市社會經濟開展狀況包括城市經濟布局、開展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內容 2、區域因素說明待估宗地所在城鎮內部區域條件對地價的影響，可包括1區域概況含區域位置、人口、級別、狀況、對外交通條件等；2交通條件含區域內公共交通狀況、對外交通條件等；3根底設施條件指區域內供水排水供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫院等配套設施的完善程度；4環境條件含區域人文環境和自然環境；5產業集聚狀況；6規劃限制等  這里區域大小可參照城鎮內基準地價級別行政分區

18、功能分區等確定  以上一般因素和區域因素可根據估價對象特點和評估目的有所選擇和側重，著重進行影響因素的描述  3、個別因素說明估價對象面積、用途、寬度、臨街狀況、形狀、地質、地形、地勢、容積率、宗地根底設施條件以及估價對象現狀利用或規劃利用等影響地價水平的因素說明  第三局部   土地估價結果及其使用  分標題  一、估價依據說明該項估價所依據的國家有關法律、法規、行政規章以及估價對象所在省市的有關法律規定，采用的技術規程，委托方提供的有關資料，受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查所獲取的資料等

19、0; 上述估價依據應與估價過程相一致，對估價過程中選擇、有關參數確定如選用基準地價、征地費用、有關稅費等所依據的主要文件應列出  二、土地估價  1、估價原那么簡要說明該項估價所遵循的主要原那么。各項原那么的具體內容參見?城鎮土地估價規程?以下簡稱?規程?  上述估價原那么可根據估價對象特點與估價目的有所選擇  2、估價方法簡要說明估價中采用的主要方法本錢逼近法、收益復原法、市場比擬法、剩余法、基準地價系數修正法等、方法選擇的依據。這里估價方法應根據估價目的和估價對象特點等選定，并與估價原那么和估價依據銜接一致要求所選估價方法不少于兩種  3、

20、估價結果說明每種估價方法的估價結果、最終估價結果確實定方法及依據以人民幣表示的單位地價及總地價  三、估價結果和估價報告的使用  1、估價的前提條件和假設條件說明進行本次估價及估價報告與估價結果成立的前提條件如估價依據的可*性、市場的客觀性、地價內涵、土地的持續利用等、假設條件如估價對象的用途設定、年期設定、估價基準日設定等  2、估價結果和估價報告的使用包括以下內容：  1估價報告和估價結果發生效力的法律依據。說明進行本次估價所依據的主要法律、法規，注明估價報告和估價結果的作用依照法律、法規的有關規定發生法律效力；  2本報告和估價結果使用的

21、方向與限制條件。說明估價報告和估價結果在一定評估目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價技術報告不提供應委托方；  3土地估價結果的有效期。說明估價報告與估價結果的有效期限；  4申明估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，估價機構對估價結果有解釋權；  5違規使用土地估價報告和估價結果的法律責任。  3、需要特殊說明的事項說明：  1有關資料來源及未經實地確認或無法實地確認的資料和估價事項；  2對估價結果和估價工作可能產生影響的變化事項如地價指數、開發程度、設定用途等以及采取的相應措施； 

22、 3估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理必要及時說明原因或依據；  4其他需要特殊說明的問題。  第四局部   附件  分標題  應包括委托估價函、估價對象土地使用證復印件或土地產權證明材料附宗地圖出讓土地需附出讓合同或協議、房屋產權證復印件或證明材料、地籍圖或宗地區域位置圖、建筑圖等、估價對象照片從不同角度表達宗地的主要建構筑物、用途及利用特點、有關背景材料如估價工程的有關批準文件等，如為規劃利用應提交規劃利用的工程建議書、可行性研究報告、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或審定設計方案通知書等規劃文件

23、、估價對象如設定他項權利進的有關權利人證明材料、估價機構資質及簽字土地估價師證書復印件、委托方營業執照等  在提交有關估價對象土地產權證明材料時，估價人員必須對土地產權證明原件如國有土地使用證、土地產權證明、房產證等進行驗對核實后，在復印上加蓋估價機構公章章節土地估價技術報告   章節第一局部  總  述    一、估價工程名稱說明估價工程的全稱    二、委托估價方說明該項估價的委托單位、單位地址、法人代表或委托的個人、     三、受托估價方說明該項估價的受托機構、機構地址、估價機

24、構資質級別、資格證書號、法人代表、聯系人及聯系 等    四、估價對象說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其它內容    五、估價目的說明該項估價的目的和應用方向    六、估價依據說明該項估價所依據的有關法律、法規、政策文件和技術規程，委托估價方提供的有關資料，受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查所獲取的資料等    七、價格定義說明所估地價的內涵、土地實際開發程度和本項估價所設定的開發程度    八、估價期日說明所估地價的具體時點    九、估價日

25、期說明估價工作的起止日期    十、估價結果說明總地價、單位面積地價和樓面地價，并附大寫金額，單位為元、元平方米。如用外幣表示，注明外幣與人民幣的比價    十一、需要特殊說明的事項    、估價假設條件。    、該報告使用的限制條件。    、資料來源及未經實地確認或無法實地確認的資料和估價事項。    、估價中未考慮的因素及一些特殊處理，必要時說明這樣做的原因或依據。    、土地估價結果有效的條件和結果對外提供的限制條件、要求等。  &#

26、160; 、其它需要說明的問題。    十二、土地估價師簽名由參加本次估價的土地估價師簽名，并注明土地估價師資格證書號    十三、土地估價機構由土地估價機構加蓋公章      一九九  年  月  日章節第二局部  估價對象描述及地價影響因素分析    一、估價對象描述    、土地位置狀況說明待估宗地的位置、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號等    、土地權利狀況說明待估宗地的土地所有權、使用權、他項權利狀況和

27、性質，以出讓方式取得的土地使用權要說明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規定。對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利均要詳加說明    、建筑物和地上附著物狀況說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況    上述內容中，土地位置、權利以土地登記和土地使用權出讓合同中的有關內容為準，其它狀況以建筑物、地上附著物產權登記內容和實際勘察、調查內容為準    二、地價影響因素分析說明影響待估宗地

28、地價水平的因素    、一般因素說明稅收政策、產業政策、城市經濟開展等對地價產生影響的一般因素    、區域因素說明城市商業中心等級及其影響、道路等級及路網條件、公共交通狀況、對外交通狀況、根本生活設施條件、環境條件、產業集聚、規劃限制、自然災害、相鄰區域土地利用等對估價對象地價水平產生影響的區域因素及所在區域基準地價水平    、個別因素說明土地最有效使用用途及標準、宗地寬度、進深、形狀、面積、地形、地質、容積率、覆蓋率、宗地根底設施條件等對估價對象地價水平產生影響的個別因素    上述因素要求與土地估價過程中涉

29、及的有關因素分析和比擬內容相對應。其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素不應考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價的特殊因素，要在技術報告中說明并進一步分析    地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語標準，內涵準確，能夠定量反映的必須用定量數據表述章節第三局部  土地估價    一、估價原那么明確說明此次估價所遵循的原那么，應表達客觀、公正、科學、合法的原那么    二、估價方法與估價過程要求說明估價方法選擇依據和每種方法的估價過程    應根據待估宗地特點及工程的實

30、際情況，依據?城鎮土地估價規程?以下簡稱?規程?的規定，選取適宜的估價方法。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據。同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足相應要求一市場比擬法    應用此種方法估價，要按照?規程?規定，選擇相似比擬實例，進行因素比擬修正后，確定待估土地的價格。要求比擬實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區域或類似區域外，比照擬實例選擇、比擬因素選擇、因素條件的比擬及因素修正有以下具體要求：    、比擬實例選擇。所選實例應是實際交易實例，并說明實例的具體坐落

31、門牌號和宗地號。    、因素選擇。估價時選擇的比擬因素應包括影響地價的全部主要因素，主要是區域因素和個別因素。以上因素要與報告第二局部分析的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據。    、因素條件說明。具體說明估價對象和比擬實例的各因素條件，列表表示如下：    表一  因  素  條  件  說  明  表    上表中描述的應是比擬因素的具體條件，不能使用相同、稍好、接近、較差等無具體含義的用語，能量

32、化的一定要使用量化指標，如距離市中心距離應注明具體距離為多少；無法量化的指標，也必須具體描述，如根底設施狀況用生地、三通一平、五通一平、七通一平來描述。總之，表格中反映的估價對象和比擬實例的各項條件要客觀、具體。    、編制比擬因素條件指數表    為在因素指標量化的根底上進行比擬因素修正，必須將因素指標轉化為因素條件指數，編制比擬因素指數表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為根底，相應指數為，將比擬實例相應因素條件與估價對象相比擬，確定出相應的指數，并說明確定的依據。列表表示如下：      &

33、#160;           表二  比  較  因  素  條  件  指  數  表    、因素修正    在各因素條件指數表的根底上，進行比擬實例估價期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價對象的因素條件指數與比擬實例的因素條件進行比擬，得到各因素修正系數，列表表示如下：                

34、0; 表三  因  素  比  較  修  正  系  數  表    、實例修正后的地價計算    經過比擬分析，求算各比擬實例經因素修正后到達估價對象條件時的地價，再依據?規程?的地價確定方法，最后確定待估土地的價格    二收益復原法    應用此方法估價，要依據?規程?規定程序進行，技術報告中應對以下內容予以明確說明。    、具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應的條件

35、。    、總費用中涉及到的工程和各項標準，要具體說明其確定的依據、確定方法和各項參數的選取標準。    、說明純收益的測算依據和方法。    、明確說明復原利率土地復原利率、建筑物復原利率、綜合復原利率確實定方法、依據和具體標準。    、說明土地使用年期、收益復原公式選取和收益價格確定    三剩余法假設開發法    應用此方法估價，要依據?規程?規定程序進行，技術報告中應對以下內容予以明確說明。    、通過分析待估宗地的條件，考慮規劃及管理等限制條

36、件，確定土地的最正確利用方式。應包括確定土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項內容。    、明確待估宗地開發完成后的利用方式買賣、出租等及依據目前市場狀況估算的不動產總價，并說明估算方法及依據。    、對計算中所采用的建筑費、專業費用要說明其確定的方法和依據；對開發周期、利息、稅費、手續費和開發商利潤等要說明其選擇依據和標準。    、說明計算公式、計算過程和結果    四本錢逼近法    、應用此種方法估價，要求按照?規程?的規定，進行數據的調查、歸類和估算地價。    、要詳細