1、用于免稅項目的房屋在出售時進項抵扣問題某A上市公司有一棟樓，屬于專用于某不可抵扣進項稅額項目（如免稅項目）的房屋?，F(xiàn)在董事會做出決定向外出售。那么，根據(jù)不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法（稅務(wù)總局2016年第15號公告），其進項稅額可以抵扣的時間。一、關(guān)于不動產(chǎn)改變用途的進項稅處理的基本規(guī)定（一）基本規(guī)定營改增基本政策的財稅201636號附件2營改增試點有關(guān) 事項的規(guī)定中對試點實施辦法第二十七條第（一）項規(guī) 定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應(yīng)稅項目的，明確可 在用途改變的次月按照公式計算可以抵扣的進項稅額：可以抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無

2、形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/ （1+適用稅率）x適用稅率（二）專門規(guī)定國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第九條明確，按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允 許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算 可抵扣進項稅額?？傻挚圻M項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額x不動產(chǎn)凈值率不動產(chǎn)凈值率=（不動產(chǎn)凈值+不動產(chǎn)原值）x100%從上述兩個規(guī)定看，相同明確的是，對于原用于不得抵扣項目 的不動產(chǎn)改變用途，用于允許抵扣項目時，可以計算抵扣，抵 扣時間為改變用途的次月。規(guī)定存在差異的是計算公式略有不 同，但都是涉及不動產(chǎn)

3、的凈值。因此，不動產(chǎn)改變用途，重新允許抵扣的進項稅額與計算的時 點是緊密相關(guān)的，從該規(guī)定和固定資產(chǎn)計提折舊的規(guī)定相聯(lián)系 看，其基本內(nèi)在邏輯是相同的。二、問題的分析處理對于上述問題，進行拆分后，主要是要解決以下的問題：（一）改變用途的時間確認有人認為，應(yīng)以董事會召開并作出出售決議的時間為改變用途 的時間。上市公司一般對于重大事項是需要董事會會議決定的。在董事會會議召開之前，尚未形成決議，對于該房屋依然按照 原有功能安排，沒有形成改變用途的事。 對于董事會決議之后， 也是需要根據(jù)決議和實施兩個因素進行綜合判斷：1. 董事會決定有改變用途的具體時間的，一般來說，在判斷時 就應(yīng)該不早于該時點。2. 董

4、事會決定之后，對該房屋進行實質(zhì)性改變用途處理，并且 完畢的時點。之前用于免稅項目，自然有用于免稅項目的設(shè)施 和功能，既然改變用途，這些設(shè)施和功能就應(yīng)當給予改變，除 拆除、搬遷、圭寸存等。改變用途可以按照董事會作出決定之后，并且實施完成實質(zhì)性 用途改變的時點為標準。應(yīng)以董事會會議之后、決議明確改變 用途并且房屋清理完畢的時點，視為改變用途的時點，不能以 最后的實際出售時間為界線。改變用途與實際完成出售時間可 能會存在一定的時間差。（二）進項稅額抵扣的時間確認對于改變用途的不動產(chǎn)的進項稅額的計算抵扣有非常明確的 規(guī)定，既不得提前，也不得退后，這是由該重新抵扣的特殊性 決定的。該計算抵扣稅額是以凈值

5、和原值的對比結(jié)果進行的， 也就是說與該不動產(chǎn)的折舊相關(guān)聯(lián)。時點的確認直接決定進項 稅額抵扣的多少，因此，時間決定進項稅額的大小，不能隨意 改變，也就是說，必須是改變用途的次月才能計算扣除，提前 計算，就是多抵扣。（三）當期改變用途，當期出售情形下進項抵扣是否可以同步？有人認為，國家稅務(wù)總局公告2016年第15號第六條規(guī)定，納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完 畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。這說明不動產(chǎn)出售時，進項稅額處理應(yīng)該同步。這條針對的是 正常處置不動產(chǎn)時的待抵扣稅額的同步處理，并不影響稅額的 計算。改變用途屬于特殊事項，應(yīng)適用相應(yīng)的條款規(guī)定。也有 人認為，這樣的情形下，會出現(xiàn)銷項稅額在先，進項稅額在后 的情況，存在不合理情況?？傊?，對于改變用途的判斷要以實施完成實質(zhì)改變用途