1、 重慶南岸區項目市場調查研究報告2007年 目 錄第一章 宏觀環境············································

2、83;···5 一、全國經濟運行狀況············································

3、83;····5 二、重慶經濟運行狀況···········································

4、83;·····5 1、城市概況···········································&

5、#183;············5 2、經濟發展現狀···································

6、83;················6 三、重慶居民收入與消費狀況·······························

7、············8 1、人口狀況····································

8、3;···················8 2、居民收入狀況·····························

9、·······················93、居民消費狀況·························

10、83;··························10 四、城市規劃發展目標·····················&#

11、183;···························10 1、城市規劃·····················

12、;···································102、重慶經濟發展趨勢·············

13、;···································11 3、“十一五”發展目標············

14、83;··································12第二章 地塊與區域·············

15、3;································13 一、區域概況················&

16、#183;········································13 1、區位概況·······

17、3;················································13 2、區域資源優

18、勢··················································

19、;··13 3、區域發展狀況··············································

20、······13 4、區域綜合經濟實力··········································

21、;······14 二、地塊概況··········································&#

22、183;··············14 1、區位界定··································

23、;······················14 2、地塊規劃指標··························

24、··························14 3、地塊區域發展規劃······················

25、;··························15 4、周邊環境狀況······················

26、······························15 三、地塊優劣勢（SWOT）分析·················

27、··························17 1、地塊優勢······················

28、83;·································17 2、地塊劣勢···············

29、·········································17 3、地塊開發機會·······&

30、#183;············································17 4、地塊開發威脅···&#

31、183;················································18第三章 房地

32、產發展環境··········································19 一、全國房地產發展現狀·····

33、;··········································19 二、重慶市房地產市場分析·····&#

34、183;·······································20 1、房地產投資比例········&#

35、183;·········································20 2、土地供應量分析······&#

36、183;···········································20 3、開發量與銷售量、空置率情況分析···

37、·······························21 4、主城各區供銷分析·················

38、;·······························225、價格分析·················

39、83;······································24 6、重慶市房地產發展特征·········

40、···································28 7、重慶市房地產發展展望············

41、83;·······························33 三、南岸區地產發展狀況················&

42、#183;······························34 1、供銷情況·················

43、3;······································34 2、價格狀況··········&

44、#183;·············································35 3、南岸區各板塊特征··

45、··············································35第四章 市場供給··&#

46、183;·············································40 一、南岸區市場供應狀況··

47、·············································40 1、在售樓盤基本狀況···

48、;·············································40 2、待售樓盤基本狀況··

49、3;·············································41 3、市場供應綜述···

50、;·················································41 二、

51、南岸區微觀市場供需分析···········································421、戶型供需狀況···

52、83;················································422、南岸區住宅

53、價格供需狀況··········································453、南岸區住宅市場供需交叉分析····&

54、#183;·································47 三、區域典型項目競爭分析·············

55、3;·······························49 1、競爭項目基本情況················

56、83;·······························49 2、競爭項目綜合分析················&#

57、183;·······························56第五章 需求研究················

58、3;·······························64一、消費者基本特征·················

59、;··································64二、置業狀況··············

60、83;··········································68三、置業偏好······&

61、#183;·················································&

62、#183;69四、置業能力················································

63、;·········75五、置業需求研究結論·······································

64、;··········77第六章 總結······································

65、83;·············78第一章 宏觀環境 一、全國經濟運行狀況（1）、“十五”時期中國經濟高速發展，人民生活改善，綜合國力增強。整個“十五”期間，國內生產總值以年平均9.5%速度增長，而2005年中國以183085億元（折合2.229萬億美元）的GDP總量，超過意大利、法國和英國，人均GDP已達到1740美元，成為全球第四大經濟強國。（2）、“十一五”取得良好開局，經濟持續增長。 2006年全國GDP總值達到209407億元，同比增長10.7，人均GDP

66、已增長至約1950美元；城鎮居民人均可支配收入11759元，實際增長104%，全年農村居民人均純收入3587元，比上年實際增長7.4%；全年全社會固定資產投資109870億元，比上年增長24%；全年社會消費品零售總額76410億元，比上年增長137%。（3）、消費結構與產業結構的升級，推動經濟向前發展。隨著經濟的發展、收入的提高，已使我國居民消費結構向著發展型、享受型升級，汽車、高檔電器、電腦等加速進入家庭，住房條件不斷改善、需求層次不斷提高，消費結構的升級推動產業結構的升級，進而為我國經濟的進一步增長提供新的動力。（4）、全國經濟仍將保持快速發展勢頭。根據2006年2月17日中科院發布的7項

67、宏觀經濟預測報告，我國經濟已進入新一輪景氣周期的上升期。本輪周期始于2004年，2006年全年經濟運行處于上升階段，經濟增速在上半年略微放緩之后，下半年有所上升，經濟已經處于拐點后上揚態勢，2006-2010年中國GDP年增長率將保持在8%，保持平穩快速發展。二、重慶經濟運行狀況1、城市概況重慶地處較為發達的東部地區和資源較為豐富的西部地區的結合部，東臨湖北、湖南，南接貴州，西靠四川，北連陜西，地域廣闊，轄區面積8.24萬平方公里，下轄40個行政區縣（19個區，21個縣）。重慶歷史文化悠久，資源豐富，交通發達，是一個富有三千年巴渝文化底蘊的歷史名城，是世界最大的內陸山水城，是中國最年輕的直轄市

68、，是長江上游最大的經濟中心、西南工商業重鎮和水陸交通樞紐，西部最大的多功能現代工商業城市。2、經濟發展狀況2.1 GDP總量及增長幅度從1997重慶市成為中央直轄市以來，重慶市國民生產總值呈現穩步持續上升的態勢，尤其是進入新的世紀以來，重慶GDP的增長速度明顯加快。2006年，重慶市國民生產總值已達3486.20億元，比上年增長12.2%，GDP規模位居全國城市排名第7位。 由上圖可知，重慶市人均GDP已達到和超過1000美元大關。根據世界各國經濟發展的一般規律,人均GDP達到或超過1000美元將意味著：1）衣食消費將進入到住行消費，房地產和汽車消費將成為拉動經濟增長的重要力量。2）人均GDP

69、達到1000美元是第三產業加速發展的轉折點。3）當人均GDP在10003000美元時，同齡人口高等教育入學率在15%-50%之間。4）當人均GDP大于1000美元，農村土地的商業運作和市場價值才能體現出來。 2.2 產業結構2006年，第一產業實現增加值428.54億元，第二產業實現增加值1500.07億元，增長16.8%；第三產業實現增加值億元，增長13.8%。三次產業增加值比例為。三次產業對經濟增長的貢獻率分別為-6.1%、56.4%和49.7%。 重慶市產業分布狀況 單位：億元年份生產總值第一產業第二產業第三產業商貿業房地產業20011742002200320042005數據來源：重慶市

70、統計年鑒（2006）由以上圖表中可以看出，重慶市在2005年前第二產業（工業與建筑業）在各產業中產值最大，是一個以工業經濟為重心的城市；2005年始，第三產業占比重已超過第二產業，說明其城市功能在發生改變，配套服務功能在增強。值得注意的是，重慶從2005年始，房地產增加值增長明顯，已突破100億元，說明重慶房地產開發投資力度在加大。 2.3 社會固定資產投資2006年完成全社會固定資產投資億元，比上年增長24.9%。建設與改造投資億元，比上年增長26.1%。分地區看，城鎮投資6億元，增長25.3%；農村投資億元，增長19.6%。都市經濟圈完成投資億元，增長27.9%；渝西經濟走廊完成億元，增長

71、21.8%；三峽庫區生態經濟區完成億元，增長21.7%。六大區域性中心城市完成投資億元，增長，占全市投資總量的18.2%。 從以上數據可知，重慶社會固定資產投資規模增長迅速，特別是近五年來，不但增長量大，而且增長幅度都在25%以上，說明重慶近幾年來城市開發投資建設力度明顯加大。三、重慶居民收入與消費狀況 1、人口狀況 1.1 人口總量及其變化2006年年末全市常住人口2808萬人（轄區實際戶籍人口已接近3200萬人），比2005年增長10萬人，其中城鎮人口1311.29萬人，城鎮化率達到46.7%，高于全國40.5%的平均水平。 重慶全市戶籍人口統計表 單位：萬人年份總戶數總人口按農業、非農業

72、分農業人口非農業人口200020012002200320042005數據來源：重慶市統計年鑒（05、06年）根據重慶戶籍人口大于常住人口數據表明，重慶全市人口仍然以輸出型為主，人口流出非常顯著，流出率達到12%。從上表可以看出，重慶全市戶籍人口增長穩定，保持在較小的變動范圍內，年增幅都在15萬以內，表明戶籍人口的增長以人口的自然增長為主；從非農業人口的增幅來看，2000年至20057萬，是戶籍人口增幅的2倍左右，說明城市化擴容速度加大。另外，從官方對各區常住人口的數據統計可以看出，重慶市人口流動情況可以分為以下三個方面：重慶人口重慶外（主導）；區內農業人口區內非農人口（對重慶城市化發展具有重要

73、意義）；重慶外人口重慶（提升重慶區域中心地位，規模相對較小）。 1.2 主城各區人口增長情況從主城各區人口變化情況來看，渝北區、沙坪壩區、南岸區、九龍坡區人口增長較大,四區增長合計約占主城人口增長總量的70%，這與區域居家環境改善及房地產開發熱度有著一定的關系。 重慶市城區常住人口統計表 單位：萬人地 區200120022003200420052005-2001渝中區69.782.82南岸區66.765.78江北區65.072.83沙坪壩區86.245.92九龍坡區94.655.32大渡口區26.231.1北碚區967.35渝北區86.167.83巴南區83.274.04合 計35.57 數據

74、來源：重慶市統計年鑒（2006）2、居民收入水平2006年，重慶城市居民人均可支配收入為11570元，扣除價格因素實際增長10.3%；農村居民人均純收入2874元，比上年增加65元，增長2.3%；無論是城市居民收入還是農村居民收入，均低于全國平均水平（全國城鎮人均收入為11759元，全國農村人均收入為3587元），特別是農村人均收入與全國平均水平相差較大，增長幅度也不及全國的一半。人口基數大、城鄉發展不平衡是造成城鄉人均收入水平低的直接原因。 由上圖可以看出，重慶市城鄉居民人均可支配收入保持著穩健而持續地增長，按現有增長趨勢，城鄉居民可支配收入在未來三到五年內，將繼續保持比較穩定的增長幅度。3

75、、居民消費狀況 2006年重慶城市居民人均消費支出為9399元，增長9.0%，城市居民家庭恩格爾系數為36.3%，與全國35.8%的平均水平接近；農村人均生活消費支出2205元，增長2.9%，其中用于衣著、居住、交通通訊、家庭設備用品、醫療保健等消費分別增長18.1%、10.0%、14.4%、23.2%和11.9%。農村居民家庭恩格爾系數為52.2%（全國平均水平為43%）。從數據上可以看出，因受總體收入水平的制約，其消費也處于較低水平，且城鄉消費差距較大，城市居民生活水平較高，但農村居民生活水平較低，其消費主要也在衣著、食品及日常用品方面，水入水平與生活質量有待提高。四、城市規劃發展目標1、

76、城市規劃目前重慶已提出“西南和長江上游重要的中心城市，全國重要的工業基地、交通樞紐和貿易口岸”總體規劃定位。按照新的規劃思路，重慶將建成西南地區和長江上游的經濟中心和科技、文化、教育事業的中心，形成“三中心”（金融中心、商貿中心、科技信息文化中心）、“兩樞紐”（交通樞紐、通信樞紐）、“一基地”（高新技術產業基地），發揮區位優勢和輻射作用，帶動西南地區和長江上游經濟社會的發展。2、重慶經濟發展趨勢 重慶為中國的六大工業基地之一，是中國重要的機械工業基地、綜合化工基地、醫藥工業基地和儀器儀表基地，是中國汽車、摩托車主要生產基地，工業基礎扎實，行業門類齊全；直轄以來，產業結構進一步調整與優化，綜合經

77、濟實力顯著提高，在現代工業、農業、交通、通信、商業等方面均有長足的發展，國民經濟步入了持續、快速、健康發展的軌道，國民生產總值連續五年來呈兩位數增長，且高于全國平均增長水平；城市居民收入的增長提高了居民投資和消費能力，有效增強城市經濟增長動力；政府對城市基礎設施建設力度加大，已完成“八小時重慶”和“半小時主城區” 基礎工程建設；重慶新特區的設立，將進一步推動社會管理體制、法制、經濟體制、金融體制、土地制度等方面的改革，進一步轉變政府職能，優化城鄉結構，實現工業化、城市化和農業農村現代化的有機融合。因此，可以肯定在未來幾年內，重慶綜合經濟發展將在現有基礎上進一步提速。3、“十一五”發展目標把重慶

78、加快建成西部地區的重要增長極、長江上游地區的經濟中心、城鄉統籌發展的直轄市，在西部地區率先實現全面建設小康社會的目標。胡錦濤Ø 2010年全市地區生產總值年均增長10%，2010年達到5000億元，“十一五”期末城鎮化率達到52%，城鄉居民收入分別達到15000元和4100元。Ø 大力發展現代服務業，結合擴大內需和促進消費結構升級，著力推動商貿、物流、金融、房地產、信息和中介、旅游和文化等行業做大做強，提升服務業核心競爭能力和城市整體服務功能。Ø 走集約型城鎮化道路，促進三大經濟區的協調發展，圍繞主城特大城市，在大約一小時通勤半徑范圍內，逐步構建以主城特大城市為核

79、心，以眾多大中小衛星城市和城鎮為支撐，打造一體化發展的城市群重慶大都市區，逐步發展成為長江上游地區的經濟引擎；以渝東北區域性中心城市為重點，依托周邊地區的人口規模，引導形成次級城市群；以渝東南區域性中心城市為重點，依托烏江及沿江主要交通干線，形成串珠狀分布、具有少數民族特色的城市(鎮)格局。 三縱兩橫構建交通 串聯渝1小時經濟圈 綜上所述，中國宏觀經濟呈現良好的發展勢頭，政局穩定，社會和諧，而重慶作為中國中西部的經濟重鎮，其國民經濟已步入持續、健康、快速發展的軌道，城市綜合實力不斷增強，城鄉統籌協調發展，城市化率、居民收入與消費能力不斷提高，必將推動重慶房地產業的發展。第二章 地塊與區域一、南

80、岸區概況 1、區位概述南岸區地處重慶市中心長江以南，北面長江環繞，南至李家沱鄰巴南區，西面為重慶著名風景區南山，東以鵝公巖大橋與九龍坡連接，全區幅員面積265平方公里，城區建成面積44平方公里，依山傍水，是重慶唯一同時擁有江景和山景資源的區域，是重慶規劃建設中的經貿和風景旅游重點區域。 2、區域資源優勢南岸區交通十分便捷。已有長江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋，分別與渝中區、九龍坡區、重慶高新技術開發區、江北區相連，渝黔高速公路橫穿境內，菜園壩大橋、朝天門大橋正在興建；巴渝文化、宗教文化、抗戰文化源遠流長，旅游資源得天獨厚。擁有巴渝十二景、南山森林公園、“一棵樹”攬勝亭、慈云寺、大佛寺、文峰塔、

81、涂山寺、黃山抗戰遺址等多處自然人文景觀，已成功創建為中國優秀旅游城區；科研實力雄厚，智力資源豐富。有10余所國家部省級科研機構和重慶工商大學、重慶教育學院等5所大專院校，具有豐富的人才資源優勢；產業門類齊全，自成體系。通過幾年來的產業政策調整，產業結構日趨合理化和集約化，4000余家工業企業，形成了以機械、電子、化工、醫藥、建材、煙草、紡織、服裝和皮革制品為主、輕重工業并舉的綜合配套格局。 3、區域發展狀況 南岸區作為重慶主城區的重要組成部分，在“重慶都市發達經濟圈”建設中居于重要地位，通過打造 “實力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠信南岸”，做大做強區域經濟，提升南岸知名度，建設最佳人居環境，樹

82、立良好社會信用；通過構建南濱風情路、南坪商務圈、茶園新城區、重慶CBD南區、江南大學城、長江廣陽島、南山生態帶等“七大經濟板塊”，區域性輻射力、競爭力增強，已培育出“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌。 4、區域綜合經濟實力2006年，全區實現地區生產總值129.8億元，比2002年增長67.7%，年均增長13.8%；工業總產值246.6億元，比2002年增長73.3%，年均增長14.7%；全社會固定資產投資197.8億元，比2002年增長2.24倍，年均增長34.2%；社會消費品零售總額83.1億元，比2002年增長91%，年均增長17.6%；2006年全區城市居民人均可支配收入124

83、25元,同比增長12.1%；農民人均純收入3475元，同比增長6.8%。以上數據表明，南岸區各項目經濟增長速度高于重慶市整體增長速度，而城鄉居民收入也遠高于重慶平均水平，這表明南岸區經濟發展勢頭強勁，投資環境、生活環境日益優越，居民生活質量不斷提高，消費需求不斷增強，從而為區域房地產的發展創造了有利的條件。二、地塊概況（略） 1、區位界定 2、地塊規劃指標 3、地塊片區發展規劃n 總體規劃茶園新區被確立為南岸新的工業園區，正是這一規劃使得大南湖社區的發展方向變得更為明朗大量工業將遷往茶園，大南湖社區利于形成“純居住區”。n 規劃建設情況片區已擁有中天·陽光美地、競地·溯源居

84、、駿逸·江南、華宇·江南楓庭、回龍灣、美堤雅城等成熟中高品質大社區，后期又陸續開發出金陽·羅馬假日、東原·檀香山、蘋果城、駿逸·藍山等中小戶特色樓盤，區域人氣正在逐漸上升，交通、生活等各項配套也正在逐漸完善，可以預見未來的大南湖社區將會成為南岸區配套完善的大型居住社區。 4、周邊環境狀況（1）交通n 網絡分布地塊周邊城市主次干道密布，交通通達性強，大石路貫通南北，與白鶴路、海峽路、蘭花路相交，連通南濱路、學府大道、四公里立交，形成“三縱三橫”主交交通網絡，丹龍路青龍路、丹回路、雙龍路、南湖路、等城市次干道相互環繞，對地塊形成四周包圍之勢。目前周

85、邊白鶴路、回龍路及雙龍路段已開通372、 361、 254、 366、 373、 962、 838、 365、305、115、322等公交線路，可通達解放碑、朝天門、楊家坪、陳家坪、南坪等地。n 鵝公巖大橋鵝公巖大橋是連接南岸區與九龍坡區的重要市政通道，地塊區域經由大石路通過此橋，在10分鐘之內即可通達九龍坡區。n 菜園壩大橋將在2007年底竣工通車的菜園壩大橋通車量可達到5萬次/日，該大橋將會較大程度上緩解南岸區的交通壓力，提高南岸區與渝中區和江北區的暢通程度，從而提升南岸區的區域輻射力。n 輕軌3號線輕軌3號線分三期建設：一期工程起于南岸區二塘，止于北部新區龍頭寺；二期向北延伸至江北國際機

86、場，三期向南延伸至巴南區魚洞鎮，預計2010年建成投運。n 南濱路三期工程本項目臨近南濱三期南段，三期工程已進入最后收工階段，李家沱至大佛寺大橋將完全貫通。屆時巴南區、江北區以東距離本項目所在區域的交通時間將會大大縮短。（2）生活配套 （3）景觀資源 （4）其它環境狀況 三、地塊優劣勢（SWOT）分析（略）小結：u 南岸區依山傍水，交通便捷，資源豐富，經濟發展勢頭強勁，已培育“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌，為區域房地產發展創造了有利條件；u 隨著規劃的調整，市政配套設施的完善，大南湖社區將會成為人氣旺盛的大型居住社區；u 地塊交通優勢明顯，菜園壩大橋的開通、輕軌3號線的建設、南濱路

87、三期工程的完工，大大縮短了地塊區域與重慶其它各區的距離，區域開發投資價值凸現，升值前景看好；u 地塊不具有景觀及規模優勢，市場競爭越來越激烈；u 如何發揮優勢、規避劣勢，把握機會、發現市場空白點，從而形成差異化競爭，是本案地塊開發的關鍵。第三章 房地產發展環境一、全國房地產發展現狀隨著國民經濟的發展，城鄉居民收入水平的提高以及全國城市化進程的加快，全國房地產一路高歌猛進，房地產業已成為推動國民經濟發展的重要產業之一。為出現房地產過熱現象，從2003年底開始，政府對房地產市場進行宏觀調控，相繼出臺系列調控措施，對房地產業進行政策引導；2007年國家繼續加大了對房地產市場的宏觀調控力度，強化稅收、

88、信貸、土地調控手段，加強廉租房和經濟適用住房建設等六項措施，積極推動住房供應結構調整，加大普通住房供應，控制房價上漲幅度。但是，依據2007年第一季度全國房地產發展的現狀來看，國家宏觀調控效果不明顯，仍然保持較為強勁的發展勢頭，具體表現為：（1）、房價整體上升較快，部分城市房價上升過快：全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，漲幅比上季度高0.3個百分點。其中，漲幅較高的主要城市包括：深圳12.6%，北海10.1%，北京9.0%和廣州8.0%等；（2）、房地產開發投資持續增長，新建商品住房銷售價格漲幅大：2007年1季度，全國房地產開發完成投資4846億元，同比增長16.8%；新建商品住房

89、銷售價格同比上漲6.0，其中，經濟適用房、高檔住房銷售價格分別上漲1.9%和6.8%；普通住房銷售價格上漲6.2%。全國70個大中城市新建商品住房銷售價格均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，廣州9.0%，福州8.8%和瀘州8.8%等；（3）、二手住房銷售價格持續增長較快：二手住房銷售價格同比上漲5.2%，漲幅比上季度高0.3個百分點。漲幅較大的主要城市包括：深圳12.6%，鄭州11.2%，大理10.7%，北京9.5%和大連8.5%等；（4）、非住宅商品房銷售價格持續增長快：非住宅商品房銷售價格同比上漲4.8%，其中，辦公樓、工業倉儲用房和商業娛樂用房銷

90、售價格分別上漲6.8% 、2.5%和4.5%；（5）、土地調控政策趨緊，交易價格上升較快：土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點。其中，居住用地、工業倉儲用地和商業旅游娛樂用地交易價格分別上漲8.9%、5.7%和20.9%。（6）、物業服務價格漲幅有所回落；物業服務價格同比上漲0.8%，漲幅比上季度低0.1個百分點。 二、重慶市房地產市場分析 1、房地產投資比例分析重慶房地產投資占固定資產投資比重 （單位：萬元） 分析：重慶全社會固定投資及房地產投資連年增長，從2001年至2006年總量基本增長3倍，后三年增長更為突出，房地產投資已占固定資產投資的四分之一，說明重慶城市建設

91、力度不斷加強，房地產開發投資成為推動城市建設進程、促進經濟發展的重要角色。 2、土地供應量分析分析：重慶市主城區的土地供應量充足，2005年略為緊縮，2006年供應量突然加大，其增長率已達80%，說明政府在有意調控供需結構，2005年著重對以往的存量房源進行有效消化。從南岸區2004年至2006年的土地供應量增長趨勢說明，南岸區的開發熱度在提升，也意味著該區域的存在較大的市場需求空間。3、開發量、銷售量與空置率綜合分析（1）房地產開發、銷售基本情況重慶近五年房地產開發、銷售比較 (單位：萬平米/億元)20022003200420052006總量增幅總量增幅總量增幅總量增幅總量增幅施工面積20.

92、8%5287.819.8%18.2%19.8%18.4%竣工面積36.3%20.6%-5.4%39.3%0.7%銷售面積36.3%29.5%0.9%51.8%10.4%銷售額46.9%32.9%10.7%17.4% -（數據來源：重慶06年統計年鑒，06年統計公報）分析：從上表看，重慶近五年房地產開發量較大，施工面積一直保持20%左右的增長幅度； 2004年房地產市場處于相對低迷狀態，竣工面積出現負增長，銷售增長滯緩，一是2003年始政府對房地產加強宏觀調控，二是政府經濟適用房的推出，三是部分開發商資金鏈出現問題，因此遺留大量“爛尾樓”。 隨著政府宏觀調控影響的稀釋、2004-2020年重慶市

93、總體規劃的出臺、“爛尾樓”的盤活、輕軌二號線的開通及濱江路的規劃改造，房地產市場再次成為熱點，因此2005年始銷售面積及銷售額出現大幅度增長，甚至到2006年已出現竣工面積小于銷售面積的現象，市場呈供需兩旺態勢。（2）房地產空置情況 商品房累計空置面積 (單位：萬平米) 分析：重慶房地產開發量雖然增長較大，但其商品房空置率增長速度在下降，說明市場需求在放大，另據相關統計資料反映，在2006年空置面積中，其空置一年以上的商品房355.58萬平方米，占空置商品房比重為58%，在空置一年以上的商品房中，商業用房179.13萬平方米，占比為50.4%，住宅68.67萬平方米，占比為19.3%。 經查閱

94、相關統計資料，在商品房累計空置面積中，近5年來，其商業用房空置面積比例都接近50%，而在房地產開發投資總量上，住宅開發量比例已達80%以上，說明住宅需求量遠遠大于商業需求量，舊城改造、城市化率提高、城市綜合宏觀環境及生活環境的向好等使住宅需求不斷擴大，而商業用房因購買價格及總金額大，且風險相對較高，其市場去化速度相對變得緩慢。4、主城各區供銷分析 （1）商品房批準預售面積主城區商品房批準預售面積（單位：萬方）區 域2002年2003年2004年2005年2006年合計各區累計比例南岸區17.54%巴南區6.26%九龍坡區8.78%大渡口區58.194.19%江北區13.73%渝北區24.17%

95、北部新區08.52%渝中區6.64%沙坪壩區9.01%北碚區1.15%合計1261100.00%分析：重慶近五年來商品房供應量增長較快，且數量巨大，在主要區域供應中，南岸區僅次于渝北區位于全市主城區第二，供應量較大，在2002年2006年間，南岸區批準預售面積除2005年稍有回落外，其他年份持續保持著增長的勢頭，2006年更是達到了驚人的330萬方，出現了迅猛增長的勢頭。 （2）商品房銷售面積各區域商品房銷售面積（單位：萬平方米）區 域2002年2003年2004年2005年2006年合 計2006年各區比例南岸區16.49%巴南區6.12%九龍坡區9.48%大渡口區3.62%沙坪壩區9.32

96、%江北區13.20%渝北區20.25%北部新區8.16%渝中區119.22%北碚區4.15%合計100.00%分析：從上表來看，重慶主城各區域銷售量差距較大，熱點較為集中；對比主城各區的銷售狀況，南岸區這5年來的銷售面積總和僅此于渝北區，排在全市第二，而逐年的銷售中，南岸區一直處于全市主城前三甲，除2004年銷售面積有小幅回落外，其他各年份都有一定的增長幅度。可見，南岸區的需求市場一直保持著比較旺盛的態勢。 （3）房地產市場供銷比重慶主城各區20022006年商品房累計銷供比區 域累計批準預售面積（萬方）累計銷售面積（萬方）供銷比南岸區巴南區九龍坡區大渡口區江北區渝北區北部新區渝中區沙坪壩區分析：重慶整體供求關系較為合理，除渝中區及九龍坡區供不應求外，其它區域基本能保證市場供應。從2002年至2006年的累計供銷比來看，南岸區供應量高出銷售量14個百分點，供應量充足，整體呈供需兩旺態勢。 （4）住宅成交面積各區域住宅成交面積（單位：萬方）區 域2002年2003年2004年2005年2006年合計累計比重南岸區16.67%巴南區6.20%九龍坡區9.8