1、上海嘉實物業工程作業指導書第1頁共25頁嘉實物業工程作業指導書上海嘉實物業工程作業指導書第2頁共 25 頁、工程部架構組成、工程部物資配備三、工程部主要工作職能四、工程部管理制度五、工程部崗位職責六、工程部工作程序目錄上海嘉實物業工程作業指導書第3頁共 25 頁一、工程部架構1、架構圖2、崗位設置/人員配備序 號崗位名稱崗位配 備 班組計 數班次運作工作描述備注1工程主管1*1班日班2萬能維修工1*1班翻班值班長3土建維修1*1班翻班4維修操作工2*1班翻班5合計5人合計3、作息時間及班次運轉安排日班：09:0017：30值班：17：30次日09:00翻班：做五休二，依此類推。4、工程人員任職

2、條件序 號崗位配置基本要求工作說明調整 時間備注1 1工程主管1 1工程/ /電腦/ /主觀/ /計劃 性/ /分析邏輯/ /吃苦等工程介入/ /應急維修 / /房屋設施設備維保/ /裝修審核/ /裝修管 控等8 8 月底現有人員轉崗2 2維修員4 4土建、配套、水電等應急維修/ /房屋維修 養護/ /設施設備運行 管理等8 8 月底項目交付需求新增3 3合計5 5 人商業街/ /辦公樓/ /小區、工程物資配備序號品名數量說明備注上海嘉實物業工程作業指導書整理工作。第 4 頁共 25 頁1鋁合金梯子（1m、2m 3m）1*32液壓鉗3萬用表14數字萬用表15鉗型電流表16潛水泵17沖擊鉆18手

3、槍鉆19電錘110搖表111管道疏通器112砂輪機113溫感、煙感測試儀114切割機115維修工作臺116對講機217大、中管鉗118隨身工具419總 計三、工程部主要工作職能1、制定所轄范圍內各設備的安全操作規程及設備、設施維修、保養計劃，并保 證這些計劃按預定的規范、要求按時/按質完成。2、負責整個小區的日常維修、保養工作。3、定期巡檢小區內公共區域設備的運行情況，及時完成各種工作報表的記錄與4、負責小區內公共區域的水、電能耗統計工作，及時提出節能措施，爭取最大 限度的減少公司的開支。上海嘉實物業工程作業指導書第5頁共 25 頁5、安排并跟進物業及設備安裝的交接、驗收工作，并建立完整的檔案

4、。6協助洽談、評估、監督工程外判項目，并組織跟進質量驗收。7、配合其他部門做好日常的管理工作。8、完成上級下達的其它工作指令。四、工程部管理制度（一） 、上門維修文明守則1、維修人員上門服務時，應著裝整潔，舉止言談文明禮貌。2、維修人員根據維修工作單的內容，按照業主預約的時間，準時到達。3、維修人員到達業主家門時，要有間隙地按門鈴，若三分鐘后，無人應答時， 可輕叩房門，若再過三分鐘后，仍無人應答時，可用紙留言說明情況，塞入業主 門縫內，回工程部后須告知值班長，以便及時和業主再聯系。4、維修人員上門時，須向業主出示服務胸卡，核對維修工作單的內容，得到業主同意后，在門口脫鞋換上自帶鞋套，然后入室服

5、務。5、 維修人員維修服務時，要多為業主著想，工具要輕拿輕放（使用維修工作布）， 維修要保質保量，不留施工尾巴。6維修人員維修服務結束后，要及時清理維修場地，并將維修工作單交之業主 簽字，若業主提出額外的維修項目，可在力所能及的情況下，盡量滿足業主的要 求，然后補辦維修工作單。（二） 、設備設施巡檢規定為保證小區的公共設備設施的正常運行，能早期發現設備設施的隱患和劣化 程度，以便采取有效措施，及時加以消除，以延長其使用壽命，必須對設備設施 進行定期定點巡視檢查。1、樓頂水箱1.1變頻增壓泵1.1.1變頻增壓泵運轉聲音是否正常，每隔半年利用清洗水箱間隙，進入水箱對 變頻增壓泵及支架進行檢查。1.

6、1.2變頻增壓泵控制箱：檢查電壓、電流、壓力是否正常。1.2水箱及附件檢查水箱管道及閥門是否滲水，每季度開關閥門一次，保證其靈活性。2、屋頂泛光照明和航空障礙燈2.1屋頂泛光照明2.1.1檢查泛光照明燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時更換。2.1.2檢查泛光照明控制箱。2.2航空障礙燈2.2.1檢查航空障礙燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時更換。222檢查航空障礙燈控制箱。上海嘉實物業工程作業指導書第6頁共 25 頁3、消防樓梯照明和樓層電梯廳照明3.1檢查消防樓梯照明和樓層電梯廳照明燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時 更換。3.2檢查樓梯景觀照明BA控制箱。4、水籠井內給水減壓閥檢查給水減壓

7、閥壓力是否正常。5、底層大廳5.1底層大廳照明檢查底層大廳照明燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時更換。5.2底層大廳門禁、門機系統5.2.1門禁系統：測試供電電壓；緊固接線樁頭螺絲；清除浮塵。5.2.2門機系統測試供電電壓（門機電鎖）；清潔電鎖；檢查門機是否有漏電現象；檢查導向論、 止動輪、吊輪；緊固機械部分，清潔導軌，導向槽內加注潤滑脂。5.3底層大廳安防系統5.3.1攝像機供電電壓測試，亮度、聚焦角度調整；Qg頭檢查，鏡頭位置調整；清潔罩殼，傳 動部位加儀表油；檢查攝像機支架牢固程度；定期與監控中心聯動操作試驗。5.3.2可視對講系統測試系統前端、末端及系統供電電壓；緊固樁頭螺絲；清除浮塵

8、。6配電間6.1每天檢查配電柜電壓、電流是否正常。6.2每月對配電柜作外部保潔，并結合電試周期，進行柜內清潔、檢查、緊固電 氣樁頭等保養工作。7、風機房7.17.1 每天檢查風機運行是否正常，不應有過大的嘈聲和震動。7.2每天檢查控制柜的電壓、電流是否正常。7.3定期檢查風機的傳動皮帶，如有松，及時收緊或更換新皮帶。7.4定期檢查更換風機軸承的潤滑脂。8、誘導風機每天檢查誘導風機運行是否正常，不應有過大的嘈聲和震動。9、地下層水泵房9.1水泵機組9.1.1水泵機組運行是否正常，不應有異聲和過大的震動，不應有滲水現象。9.1.2出水壓力是否正常。上海嘉實物業工程作業指導書第7頁共 25 頁9.1

9、.3檢查電控箱電壓、電流是否正常，電動機不應有異聲和過高的溫升。9.1.4檢查潤滑油油位，如低于正常油位，及時添加。9.2閥門、止回閥檢查密封膠墊是否滲水，如有滲水，及時更換密封膠墊。9.3管道9.3.1檢查管道及聯接處是否有滲水現象，檢查管道支架是否牢固。9.3.2定期做好管道支架除銹、油漆工作。10、地下層污水潛水泵10.1污水潛水泵運行是否正常。10.2定期檢測污水潛水泵絕緣電阻，（0.25MQ）,如不合格,應查明原因,及 時處理。（三）、設備臺帳管理1、 設備檔案的建立1.1管理處工程部在接管物業后將管轄范圍內的設備建立臺帳1.2管理處工程部應在接管物業后將管轄范圍內的所有設備進行設備

10、標識及設備 編號。1.3按物業管理處規定對每臺設備分別進行編號，并編制設備臺帳、填寫設備臺 卡。1.4設備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換零配件應填寫設備臺卡中的 維修記錄。1.5每臺設備的明顯處設置設備標識，標識按物業管理處規定制作。1.6設備管理要求設備臺帳、設備臺卡、設備標識的內容相一致。2、設備編號分類2.1電氣設備：變壓器、高低壓配電柜（箱）、計量柜（箱）、控制柜（箱）、雙 電源切換柜（箱）等。2.2給排水設備：生活泵、水箱、水過濾器、排污泵、熱水爐、熱水循環泵等。2.3消防設備：消火拴泵、噴淋泵、增壓泵、恒壓泵、濕式報警器、正壓送風機、消防排煙機、火災報警柜（箱）、消防聯動控

11、制柜（箱）、消防監控設備等。2.4暖通設備：燃氣鍋爐、新風機組、空調機、循環泵、分體空調機、電熱地采 暖、暖風機等。2.5電梯設備2.6工程設備：閉路電視監控系統、周界防范報警系統、樓宇訪客可視系統，家 庭安防報警系統門禁管理系統，電子巡更系統，車庫管理系統，背景音響系統等 設備（四）生活水箱管理規定1、 所有水池的進水浮球閥檢查清洗，調換易損件。2、 所有水箱浮球拆卸檢查、清洗、調換易損件。3、水箱門鎖全部加油，重新用塑料包扎，保證鎖開啟后靈活，清洗完畢將箱門 鎖好，并交專人保管。4、清洗水池、水箱時，必須穿用規定的工作服與工作鞋。5、 水池、水箱用漂白精進行消毒。6經消毒后的水池、水箱必須

12、進行三次清水沖洗，使減少消毒液氣味。上海嘉實物業工程作業指導書第8頁共 25 頁7、 生活水箱清洗后應立即蓋上蓋板上鎖。8、 生活水箱每年清洗兩次，根據安排提前通知業主，并做好記錄。五、工程部崗位職責（一） 、工程主管職責直接向物業經理負責。1、 負責整個小區設備系統運行管理、維修保養，改善及更新工程計劃。2、制訂和實施小區內的重大設備的保養，檢修改造計劃，并定期檢查各專業提 出的各類工作計劃的實際完成情況。3、全面負責工程部日常維修， 跟蹤控制所有水、 電等能源消耗， 并嚴格控制內 部的維修費用，保證小區取得最大限度的節能、節支。4、 制定并實施驗房和二次裝修的計劃方案，并建立完整的檔案。5

13、、協調及正確指導客戶裝修施工、 監督管理所有圖紙記錄， 各系統專業備件、配件詳細資料。6及時組織人力處理重大事故或設備故障，妥善安排防范措施，杜絕設備事故 的發生。7、查核承包商的單據及報價，并監管承包商工作，向物業經理提供工程技術數 據及建議。8、 根據季節變化抓好防火、防風、防雨工作，確保小區內安全。9、分析工程項目報價單，并現場檢查施工質量與施工進度，對完工的項目組織 工程部人員進行評估驗收。10、負責協調工程部與小區內部各部門及外界配套部門的關系，以獲得良好 的外部環境。11、協助物業經理擬定年度工程預算及工程審核。12、協助及指導下屬員工定期進行職位及崗前工作、技術培訓。13、全面制

14、定并實施工程部各項制度，并跟蹤檢查。14、直接考核下屬員工對其工作做出指導和評估。（二） 電梯管理職責直接向工程主管負責1、負責整個小區內電梯系統設備運行管理，并對電梯系統設備設施制 施維護保養的計劃。2、 負責電梯及電梯機房的巡查。3、負責電梯設備外委維保的質量跟蹤、記錄等工作及電梯關人等故障的緊急處 理。4、 工作中要勤查設備，發現故障及時通知維保單位處理。5、 負責填寫巡視日記，詳細記錄電梯運行中所發生的問題。6對外委合同的質量、頻度作出評估。7、 監督維保單位進行調試、改裝工作，控制和保證施工質量。8、 完成上級交辦的其它任務。（三） 工程工程管理職責直接向工程主管負責1、負責小區內電

15、視、音響系統，通訊設備、消防控制系統、自動門等保安設備 及BA系統、局域網絡、車輛管理等工程系統的運行管理，并對上述系統設備制 定實施維護保養的計劃。上海嘉實物業工程作業指導書第9頁共 25 頁2、 負責各種活動時所需音像（響）設備的安裝和調試。3、 負責對交換機電話線路的定期檢查。4、配合保安部做好消防控制系統的維護保養， 定期做消防測試， 保證小區消防 設備安全運行。5、落實有關的會所的音響設備和業主的電視機、電話機、可視對講等的的維修 安排。6負責小區內外圍工程設備的質量跟蹤、記錄等工作。7、在工作中要勤查設備，發現故障組織人員立即排除，如果處理不了，及時通 知維保單位。8、 負責填寫巡

16、視日記，詳細記錄運行中所發生的問題。9、 監督維保單位進行調試、改裝工作，控制和保證施工質量。10、完成上級交辦的其它任務。（四） 工程維修值班長職責直接向工程主管負責1、負責及時處理客戶單元、公共區域、會所的維修申請，合理安排、調度、調 整公共區域與住戶單元及會所的各維修工種的維保與巡檢接單人員，確保維 修及時率、設備完好率。2、熟悉客戶單元設備情況，掌握公共區域、會所設施設備的運行狀態，認真做 好每天維修接單的現場復查工作，確保維修質量。3、 掌握維修所需的備品備件的狀況，及時填寫申購單，確保維修工作的正常進4、對各維修工進行工作統計，編報每天的工作日報表，注重記錄預約維修的項 目。5、協

17、助編制與實施對員工的培訓計劃，著重加強服務意識、技術水平、一專多 能等方面的培訓，提高工作效率、控制維修成本。6對維修質量與服務程序進行跟蹤監督并進行評估。7、遇到需外協單位協作的事項應及時向客戶說明，并致電有關單位了解情況， 及時回復或通過物業員回復客戶，說明情況及預定時間。8、在維修工程產生費用時， 應與物業員向客戶交代清楚， 在客戶同意收費及明 白工程細節后，方可安排施工。9、協助管理部對客戶做好保修期外設備維修收費的解釋工作，并對外協單位的 維修質量進行督導，為客戶把好技術關與驗收關。10、配合工程主管處理好客戶維修質量，服務態度等投訴事宜。11、完成上級交辦的其他任務。（五） 工程電

18、工職責直接向工程值班長負責1、嚴格按照配電操作規程，負責配電設備的運行監護和嚴格執行進出配電房的 有關規定，杜絕閑雜人員進入配電房，確保配電設備的安全運行。2、 對派發的維修單應無條件執行，要及時、準確、無誤的實施完成。3、 負責小區公共區域內各設備機房、照明、各水景點的巡檢和維修。4、負責小區會所、辦公區域、業主、公共區域等室內外照明燈具、電器開關、 插座及小型電上海嘉實物業工程作業指導書第10頁共 25 頁器的日常維修。5、 負責所有照明控制盤、開關箱、動力開關柜的定期檢查、清理和維修工作。6負責做好配電的安全防范措施，并保管好配電房的常用儀器、儀表和各類工 具。7、 負責小型改造維修工程

19、的電器安裝、改造事項。8、 配合其它工種對有關電器設備實施計劃保養和維修。9、 嚴格執行電工操作規程，維修時注意安全。10、完成上級交辦的其它任務。（六） 維修人員崗位要求直接向工程值班長負責1、服從領導的安排、調遣及指令，遵守高空操作及防火、用電安全規程，確保 自身及他人的安全進行維修、保養工作，發現問題及時匯報。2、 負責小區內業主住戶要求入室的設備設施維修及房屋修繕作。3、負責小區公共設備設施日常巡檢工作，并認真做好巡檢記錄，若發現問題， 應及時維修，當時無法解決（或無法獨立維修的），須立即向領導匯報，以便 調配其他人員前來維修。4、負責小區公共設備設施日常維修保養工作，根據維修工作單內

20、容，要及時、 準確、無誤地實施完成，維護工作結束后，應認真做好錄，并做好現場清理工作， 若面積較大或污染較重，可請示要求保潔人員前來協助。5、 協助外協單位對小區公共設備設施進行維修保養工作，在條件容許情況下，為他們提供便利。6遇到緊急搶修時，應無條件的執行領導的調配，并以最快的速度趕到現場， 實施搶修，若有特殊情況，須向領導說明。7、在工作中嚴禁浪費材料。8、完成交辦的其它任務。六、工作程序（一）、報修1.0、目的為全體業戶提供物業維修服務2.0、范圍小區全體業戶。3.0職責管理處負責本規程歸口管理，各相關部門協助執行。4.0工作程序4.1、 業主報修程序4.1.1業主電話報修接待程序上海嘉

21、實物業工程作業指導書第11頁共 25 頁（1） 客服接待接起電話首先應說：“您好，嘉實物業，請講。”（2） 問清情況，在小區業戶接待記錄表中填寫報修內容及樓號、室號、客 戶姓名、確定維修時間等。（3） 緊急報修：用對講機調度維修員前往修理，并補辦維修工作單。（4） 一般報修：在電話中和業主預約上門時間，并填寫接待記錄表，通知工 程值班長安排維修員前往修理。4.1.2、業主至接待處報修接待程序（1） 問清情況，在小區業戶接待記錄表中填寫報修內容及樓號、室號。（2） 急報修：用對講機調度維修員前往修理，并補辦維修工作單。（3） 一般報修：在電話中和業主預約上門時間，并填寫接待記錄表，通知工 程值班

22、長安排維修員前往修理。4.2、 巡檢、保安、保潔報修程序4.2.1、巡檢、保安、保潔在小區工作時，發現公用設備設施運行異常，或接收 業主報修需求時，可用對講機告知客服接待，并說明設備使用的地點，異常情況 內容或業主報修的樓號、室號、報修內容。4.2.2、 客服接待接到巡檢、保安、保潔的報修信息，按情況分別填寫小區接待記錄表。423、根據報修情況（1） 緊急報修：用對講機調度維修員前往修理，并補辦維修工作單。（2）般報修，填寫接待記錄表，通知工程值班長安排維修員前往修理4.3、維修后回訪程序4.3.1、維修員將完成維修工作單交工程值班長，工程值班長將維修情況匯 總回復客服接待。4.3.2、 客服

23、接待根據報修性質選擇合適的回訪方式方法。（1） 采用電話的形式對業主進行回訪。（2） 對有償服務并且涉及居住生活安全的供水、供電等采用上門服務。（3） 在工作表單上注明回訪記錄時間、回訪人員等。4.3.3、 每月底統計歸檔。4.4報修流程圖上海嘉實物業工程作業指導書第12頁共 25 頁（二）、弱電維修保養程序1.0目的保證弱電系統正常運行，延長設備使用壽命，減少故障率。2.0適用范圍小區紅外周界報警系統、監控攝像系統、消防報警系統、可視對講系統、門禁系統、門機系統、車輛管理系統、BA系統設備的維修保養。3.0職責3.1工程維修人員負責弱電設備的日常維修和保養。3.2工程值班長負責制定弱電系統設

24、備保養計劃，組織實施技術指導和質量 檢查。3.3工程主管負責弱電系統設備管理的組織、實施和監督、檢查。4.0工作程序4.1紅外周界報警系統4.1.1供電電壓測試4.1.2支架固定，螺絲上黃油。4.1.3清潔外殼，監控聯測試。4.2攝像機4.2.1供電電壓測試，亮度聚焦調整。4.2.2 Qq頭檢查，鏡頭位置調整。上海嘉實物業工程作業指導書第13頁共 25 頁4.2.3清潔罩殼，傳動部分加儀表油。4.2.4監控中心聯動操作試驗。4.3消防報警系統4.3.1測試系統電壓各類探頭模塊運作狀態。4.3.2查找安裝部位有否漏水。4.4可視對講系統4.4.1測試供電電壓。4.4.2緊固樁頭螺絲。4.4.3清

25、除浮塵。4.5門禁系統4.5.1測試供電電壓4.5.2緊固接線樁頭螺絲。4.5.3清除浮塵。4.6門機系統4.6.1緊固機械部分，清潔導軌，檢查導向輪。4.6.2測試供電電壓（門機電鎖）。4.6.3清潔電鎖。4.7車輛管理系統4.7.1地腳螺絲固定。4.7.2機械傳動部分加油。4.7.3樁頭緊固。4.8BA系統4.8.1檢查DDC1內供電電壓，緊固樁頭螺絲。4.8.2保持箱內整潔。4.8.3監控聯動測試。4.8.4檢查探測機構運行狀態。4.8.5填寫維保記錄。4.9注意事項4.9.1維保時注意設備安全，防止出現短路斷路現象。4.9.2維保時注意人身安全。4.9.3維保前后加強中控聯絡。4.9.

26、4注意保持場地的整潔。5.0相關表式小區周界報警系統維修記錄表 小區監控攝像系統維修記錄 表小區消上海嘉實物業工程作業指導書第14頁共 25 頁防報警系統維修記錄表小區可視對講系統維修記錄表小區門 禁、門機系統維修記錄表小區車輛管理系統維修記錄表小區BA系統維修 記錄表（三）樓宇建筑設施保養程序1.0目的通過對房屋公共部位及公共設施（樓宇建筑）的日常養護及定期修繕， 為業主（住戶）提供一個安全、舒適的生活環境。2.0適用范圍小區公共設施（樓宇建筑物、構筑物）養護及修繕。3.0職責4.3工程部參與樓宇建筑、構筑養護、大、中型項目修繕洽談，外包給專業 公司的由物業經理負責安排解決。4.4工程主管根

27、據養護計劃，負責協調并派發與工程部相關聯的協作部分。4.5工程值班長根據工程主管的安排，加強對所修理項目及現場跟蹤監督，確保技術工藝施工作業質量。4.0工作程序3.1工作規定4.3.1房屋大修期限為15年以上，設備設施大修期限為6-8年。4.3.2房屋中修期限為7-10年，設備設施中修期限為2-5年（設備設施大型 組件進行拆解保養保修）。4.3.3房屋、設備、設施的修理費用應根據維修合同約定的費用資金渠道，由房產公司、建設單位、業主大會、物業管理處、物業公司財務會同有關部門審 核，報總經理審批。4.3.4工程值班長依工程主管的安排，每天到施工現場解決施工中出現的問 題，檢查和驗收當天任務完成情

28、況。4.3.5住宅樓內、墻體局部挖補，墻面局部粉刷，接到報修后根據維修責任確 定維修房案，工程部負責操作解決。4.3.6因其它方面的原因，未能完成的部分，由物業經理協調安排。4.3.7屋面清掃、補漏泛水、道路井蓋、井圈的修配、刷漆、地下車庫墻面粉 刷由工程主管編制計劃修繕表，安排解決。4.3.8室外排水管道的疏通，窨井、雨水井的清理由清潔部領班安排解決。上海嘉實物業工程作業指導書第15頁共 25 頁4.3.9公共區域、窗的維修、裝配五金、少量拆換由安保專業巡樓人員發現 問題報客服，由工程值班長派工負責解決。4.3.10定期檢查房屋公共部位、樓宇建筑，填寫修繕養護表。5.0相關表式小區房屋及公共

29、設施檢查記錄表（四）供電設備運行管理程序1.0目的確保小區各樓宇內的供配電設備正常安全運行。2.0適用范圍適用于各樓宇內供配電設備的運行管理。3.0職責4.4工程值班長負責供配電設備的綜合管理和對供配電設備維保的檢查監督。4.5工程主管負責對上述工作的檢查監督。4.0工作程序4.1每天定時巡查供配電系統設備，包括高低壓室、變壓器室、污水處理設備、 水泵房設備、水景控制設備、集水井設備，并將設備運行參數記錄在供配電系統 運行記錄表上。4.2發現供配電負荷有顯著變化或其它設備異常，應馬上查找原因，并通知主管（工程師）安排處理。4.3接到客戶報修通知后，按接待報修工作規程操作。4.4未經物業經理同意

30、，不得擅自更改設備線路和運行管理，特殊情況下， 須經批準并做記錄。4.5嚴格執行機房管理規定和交接班、值班規定。4.6高壓工具應每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。4.7與系統有關的鑰匙集中放置在鑰匙箱中，以便交接。4.8按照計劃派工單做好供配電設備的維修、保養、清潔工作。5.0相關表式小區日耗電量統計 電工巡檢記錄表上海嘉實物業工程作業指導書第16頁共 25 頁（五）供電設備維修保養程序1.0目的確保本小區各樓宇內的供配電設備的正常運行。2.0適用范圍適用于各樓宇供配電設備的日常維修保養。3.0職責6.%2工程部維修保養人員負責供配電設備的巡查、保潔，并做好記錄。7.%2維保人員負

31、責檢修設備的故障。8.%2維保人員將檢修所需的材料填好領料單交值班長簽字后到倉庫領料。9.%2維保結束后將維修結果交值班長。4.0工作程序嚴格按照供配電系統設備保養計劃進行轄區設備的保養。4.2室內各配電柜每月做外部保潔，并結合電試周期，進行柜清潔、檢查、緊固 電氣樁頭等保養工作。4.1空調配電室內各配電柜每月做外部保潔，每年進行一次柜內清潔檢查、緊 固電氣樁頭等保養工作。4.2消防、噴淋柜配電柜每月做外部保潔，每年進行一次柜內清潔、檢查、緊 固電氣樁頭等保養工作。4.3生活水泵配電柜每月做外部保潔，每年進行一次柜內清潔、檢查、緊固電 氣樁頭等保養工作。4.4穩壓泵配電箱每月做外部保潔，每年進

32、行一次柜內清潔、檢查、緊固電氣 樁頭等保養工作。4.5潛水泵配電箱每月做外部保潔，每年進行一次柜內清潔、檢查、緊固電氣 樁頭等保養工作。4.8電梯機房電源柜每月做外部保潔，每年進行一次柜內清潔、檢查、緊固電氣 樁頭等保養工作。4.9風機房配電柜每月做外部保潔，每年進行一次柜內清潔、檢查、緊固電氣 樁頭等保養工作。4.10污水間配電柜每月做外部保潔，每年進行一次柜內清潔、檢查、緊固電氣 樁頭等保養工作。上海嘉實物業工程作業指導書第17頁共 25 頁4.11水景間每月做外部保潔，每年進行一次柜內清潔、檢查、緊固電氣樁頭等 保養工作。4.12地下集水井控制箱每月做外部保潔，每年進行一次柜內清潔、檢查

33、、緊固 電氣樁頭等保養工作。4.13小區燈光防雨控制箱每月做外部保潔，每年進行一次柜內清潔、檢查、緊 固電氣樁頭等保養工作。4.14維修保養結束后，應將有關工作情況記錄在高壓配電房設施檢查表、變壓 器設備檢查表、低壓柜設備檢查表和當值記錄本上。5.0相關表式低壓配電箱、柜保養測試表（六）、供電設備操作程序1.0目的確保本小區各樓宇內的供配電設備正常安全運行。2.0適用范圍適用于各樓宇、雙回路供配電設備的日常操作。3.0職責4.1.1值班電工必須根據工作程序操作，負責設備的巡查，并做好記錄。4.1.2值班電工將供配電設備的故障情況及時報告值班長。4.1.3值班長負責供配電設備的綜合管理和對保養人

34、員的檢查監督。4.1.4工程主管負責對上述工作的檢查監督。4.0工作程序4.1供電方式為一主一備，兩路電源的進線柜即受電柜設電氣聯鎖。當主供電源 停電，只有在主供電源的受電開關分閘后，備用電源的受電開關方可合用，并在 主供開關上懸掛“嚴禁合用”警示牌，同時在一次結線圖板上正確反映供電運行 方式。4.2停電應按先停低壓后停高壓，送電應按空載先高壓后低壓原則執行。 當主供 電源停電，投入備用電源前，應首先將主供電源退出運行狀態，掛上“嚴禁合用” 警示牌，然后把備用電源受電開關合用受電。4.3變配電間應配齊安全用具（高壓測電筆、絕緣棒、絕緣橡皮手套、絕緣鞋、 絕緣毯、專用接地線、紅白帶、警告牌等），

35、絕緣用具要保管良好。上海嘉實物業工程作業指導書第18頁共 25 頁4.1.6巡視檢查變壓器的溫度、變壓器工作聲響、高壓絕緣等特殊情況。4.1.7檢查各配電柜的電流、電壓、開關指示燈的工作狀態。4.1.8檢查供電線路的功率因數，使其保證在0.9以下，以提高用電質量。3.1配電間要做到“四防一通”（防火、防汛、防小動物、防雨雪、通風良好）， 室內以及室外通道嚴禁堆放雜物，并確保配電間的整齊清潔。4.5非電工人員未經批準不準進入變配電間，無高壓電工執照人員，禁止操作和 維修高壓變、配電設備。3.3.1進入變、配電間操作時必須做到：4.1必須穿戴好防護用品。4.1認真填寫好操作票，嚴格按操作票要求進行

36、操作。4.1停電檢修須經部門批準同意，憑停電通知單或工作票，操作需由工人執 行，嚴禁單獨操作。5.0相關表式變電操作票變電所工作票10K V變電所出入記錄（七）、水景設施運行管理程序1.0目的通過對水景噴泵的日常管理及定期的檢查維護，保持其使用功能及外貌， 為業主提供一個賞心悅目、幽雅的生活環境。2.0適用范圍小區公共區域水景噴泵設施的運行管理。3.0職責4.1維修工負責水景噴泵設備設施的日常巡視和檢查。4.2值班長負責水景噴泵設備設施運行管理制度的制定，且有目的參與巡視 和檢查。4.3工程主管負責對上述工作的檢查監督。4.0工作程序4.1.1工作規定2.%2各水景點巡檢，補水啟用時間，有專人

37、負責，時序控制，由鐘控自動調 節。3.%2操作維修人員須經培訓充分掌握其原理方可上崗。上海嘉實物業工程作業指導書第19頁共 25 頁4.%2保持泵房間、水泵、閥門、管路及配電柜的清潔與衛生。5.%2各水景點的控制室須懸掛“水系統示意圖”及操作規程。6.%2控制室在無人的情況下必須上鎖，無關人員不得入內。7.%2如有人員朝池內拋擲雜物，公司員工有義務加以說服勸阻。8.%2巡檢時，如發現池內有漂浮的雜物，維修工適時地給予打撈。9.%2對各水景點的水質定期檢測，每星期安排一次，測算值6PHC 7,含氯量0.3PM5.0相關表式水景水質情況檢測表（八）、水景設施維修養護程序1.0目的通過對水景噴泵的日

38、常管理與定期維修保養，確保設備設施的正常運行。2.0適用范圍小區公共區域、水景噴泵設備設施的維修保養。3.0職責1.%2.%3維修工負責水景、噴泵設施的日常維修和保養。3.2值班長負責水景、噴泵維修保養管理規程的制定，繪制簡單的水系統示 意圖。4.6工程主管負責對上述工作的監督、檢查。4.0工作程序422工作規定4.3.3每隔半年檢修一次各水景點的泵頭、閥門、管路及電路柜。4.3.4每年對水泵閥門進行維修保養二次，分別安排在每次清洗水景之前。4.3.5維修時，值班長須協調好工作次序的分工。4.3.6不可處理的故障問題， 值班長須查尋故障原因， 進行故障分析，找出解 決問題的方法。4.3.7在維

39、修保養之前，必須準備好相應的材料及工具，隨機待用。4.3.8維修保養結束后，須及時填好維修保養記錄。4.3.9運轉中如發現問題，可處理的需及時處理，不能處理的需及時匯報，并 說明原因。5.0相關表式噴水池保養記錄表（九）、給排水設備管理程序1.0目的上海嘉實物業工程作業指導書第20頁共 25 頁通過對給排水設備設施正確操作及日常維護保養和管理，確保給排水設 備設施正常運行。2.0適用范圍適用于小區樓宇及公共區域、會所給排水設備設施日常運行及維護。3.0職責3.1維修工負責給排水設備設施的操作、巡查和日常維護。3.2工程主管負責給排水設備設施的綜合操作管理，并負責檢查和監督。4.0工作程序4.1

40、工作規定維修工必須培訓上崗，并持有上崗證。維修工必須熟悉本園區內給排水設備設施情況。維修工必須嚴格遵守給排水設備操作規定，做好巡檢工作，巡檢結果記 錄在消防、噴淋、生活泵房巡檢記錄表上。操作時如遇有毒、有害氣體，必須做好防護措施。4.1.5操作工不得擅自啟動給排水供水設備。如有特殊情況，生活、消防、等系統需要停泵開泵，物業管理處應及時 發出公告。4.1.7維修工配合維護單位做好維護保養工作，并負責監督其維護保養質量，做 好驗收確認工作。4.3.10受理客戶報修，并做好維修及交接班記錄。相關表式消防、噴淋、生活泵房巡檢記錄表（十）、給排水設備設施運行管理程序1.0目的通過對給排水系統正確的運行管

41、理，確保給排水設備設施的正常運行。2.0適用范圍小區給水系統設備設施維護和管理。3.0職責維修工負責給排水設備設施的巡檢和日常維護。按規定的巡視路徑，依次巡檢各設備設施。5.0上海嘉實物業工程作業指導書第21頁共 25 頁巡檢內容供水泵電機溫度、噪聲、振動等運行情況。系統電氣控制柜運作（電壓、電流等參數）是否正常。系統電氣控制柜接線樁頭是否氧化發黑。變頻泵變頻指數是否有異常波動。生活泵水位自動控制化線路動作是否靈敏。浮球閥動作是否靈敏。工程主管負責制定給排水設備設施綜合管理制度，檢查、監督維修保養 工作，同時負責跟進消防、噴淋、生活泵房巡檢記錄表巡檢記錄的內容。工程主管負責對上述工作的檢查監督

42、及綜合評估，每周評估一次。4.0工作程序工作規定機房內地坪為灰色，墻面為白色，水泵及非安全區域應劃黃色的界線示 警。機房應通風良好，照明光線充足，并有應急照明，門窗開啟靈活。機房地面、墻壁、門窗、設備表面無積塵、無油漬、無污物，油漆完好, 整潔光亮。機房內嚴禁存放無關雜物，禁止吸煙，應配備有關消防器材。生活泵、變頻泵用水管道油漆成綠色，消防及噴淋泵用水管道油漆成大 紅色。經檢查發現該設備有異常情況，根據給排水系統各設備搶修程序實施搶 修，直至恢復正常運行管理和作業人員應遵守有關排污、噪聲、安全生產等方面的規定。生活、消防、噴淋等泵房按巡檢表要求進行檢查，并做好記錄。值班人員應配備機房門、水箱蓋

43、箱門鑰匙。4.1.10水泵房發生水浸事故，應由相關人員書寫事發原因，處理急救過程及善 后事宜，并且提出合理化建議報物業經理。5.0相關表式消防、噴淋、生活泵房巡檢記錄表_定期切控制狀態記錄表（十一）、給排水設施設備維修保養程序1.0目的上海嘉實物業工程作業指導書第22頁共 25 頁通過對給排水設備設施維修保養，確保給排水設備正常運行。2.0適用范圍小區給水系統設備設施維修保養。3.0職責維修工負責給排水設備設施的日常維修、保養。值班長負責制定維修保養工作程序， 協調人員作業次序的分工； 負責事 前工作的準 備，事中工作的安排，事后工作的總結，重視圖紙資料的收集、整 理。工程主管負責對上述工作的檢查和監督。4.0工作程序工作規定工程主管每年12月份負責制定和監督實施下年度的系統保養計劃。根據設備特點重點做好潤滑工作，生活泵、變頻泵每隔三個月添加一次 潤滑脂。每個月定期除塵、保潔一次。安排大修之前，須做好現場勘探工作，預測估算可能會發生的意外情況