1、1類似案例之成都置信國色天鄉2旅游+住宅復合地產項目，打造成全球風情商業建筑群區2005年由成都置信實業(集團)有限公司開發，項目計劃總投資約人民幣40億元，建設周期約5年。占地6232畝，位于成都市西貴之地城西溫江區萬春鎮國家級生態示范區，是成都置信開發的目前成都市場上最大的復合地產項目包括四座由國際頂級娛樂集團設計的一流的主題樂園；2300余畝規模的高尚住宅區，1.5公里主題商業風情重鎮，1座大型五星級酒店，一座匯集各類時尚運動的戶外運動主題樂園全面兼容“食、住、行、游、娛、購、療、學”等功能業態，創新形成全球風情商業建筑群區以“花文化”為主題的國際化游樂勝地，從“花與人生”的獨特視角，以

2、“古、今、中、外”的文化時空跨度 ，和“游樂、參與”的人文精神詮釋和傳播花文化，打造中國第一個“國際花文化中心”國色天鄉項目概況3溫江打造“世界現代田園城市示范區”的核心引擎 正是 這個“無中生有”的主題旅游項目，為溫江旅游聚集了極大的人氣、商氣和名氣，才有了溫江旅游發展從單一的游樂向休閑度假游樂轉型的基礎；才有了溫江打造“國色天鄉國際度假區”這個龐大目標的基礎；才有了打造“中國最具魅力田園城市”示范區的基礎 溫江區相關部門張主任表示，“北部新城內最核心的重大產業化項目國色天鄉，將對區域起到經濟動力引擎的作用。如今國色天鄉總規模將達6000畝，其完善的旅游商業配套及包括香頤麗都在內的未來眾多高

3、品質住宅，將強力拉動區域的快速發展。” 國色天鄉項目概況4香頤麗都二期香頤麗都二期鷺湖宮鷺湖宮香頤麗都三期香頤麗都三期 331.38畝畝國色天鄉樂園二期國色天鄉樂園二期香頤麗都五期香頤麗都五期 860畝畝沿河商業用地沿河商業用地 110.48畝畝商業用地商業用地 595畝畝五星級酒店五星級酒店 100畝畝國際雙語學校國際雙語學校 香頤麗都四期香頤麗都四期 305.77畝畝國色天鄉樂園一期國色天鄉樂園一期 987畝畝香頤麗都一期香頤麗都一期 120畝畝超大體量開發，規模升級住宅占地2000余畝，分5期開發，入住人口將達數萬人之巨是小規模樓盤的數倍乃至數十倍。高達3000余畝的主題公園+歐洲風情三

4、大商業小鎮+五星酒店+高爾夫練習場+國際教育機構國色天鄉項目概況5金沙文化、草堂文化、魚鳧古蜀文化交相輝映。與芙蓉古城、花博園、18公里云湖天鄉共同構筑大城西國際生態旅游板塊。深得天時地利，國色天鄉以主題游樂為龍頭，發展國際文化旅游產業，眼光遠大。芙蓉古城芙蓉古城花博園花博園云湖天鄉云湖天鄉位于成都人文圈，國際生態旅游板塊，且交通便利位于成都人文圈，國際生態旅游板塊，且交通便利成都成都郫縣郫縣金沙文化金沙文化草堂文化草堂文化國色國色天鄉天鄉溫江溫江魚鳧文化魚鳧文化江安河江安河距成都市區18公里，其大區域萬春鎮是國家級生態示范區，秀麗的岷江支流江安河蜿蜒流淌，數十平方公里原生態森林四面環繞，區內

5、擁有3.5公里的江岸河段，繁花似錦，綠意蔥蘢，空氣清新，景色如畫，是成都的天然大氧吧。 國色天鄉項目概況6國色天鄉項目功能集主題旅游產業、主題住宅產業、主題商業、主題酒店業、主題文化產業和服務業于一體 五期住宅+四大主題公園+歐洲風情小鎮+五星級酒店+教育配套，將游樂、觀光、休閑、度假、美食、養生、康體、研修、購物、會議等綜合功能融為一體。風情居住板塊風情居住板塊主題游樂板塊主題游樂板塊 風情商業板塊風情商業板塊國色天鄉 人居房產人居房產文化旅游文化旅游配套商業配套商業中國文化旅游房產新城中國文化旅游房產新城國色天鄉功能構成圖7以優勢地理位置崛起城西以超大規模影響成都地產格局以游樂產業為龍頭帶

6、動片區房地產開發，提升物業的整體價值以多元化產業開發改寫成都乃至西南地區旅游地產史以創造性手筆打造生態人居，以豐富文化詮釋高端品質生活成都唯一大型文化旅游房產新城成都唯一大型文化旅游房產新城西南規模最大文化旅游房產項目西南規模最大文化旅游房產項目擁有中國一流主題樂園，是成都乃至西南規模最大文化旅游房產項目國色天鄉項目功能中國一流主題樂園8國色天鄉趨勢演變郊區規模大盤應該有內涵有突破，體現以人為本，這個戰略構思產生了國色天鄉項目郊區規模大盤應該有內涵有突破，體現以人為本，這個戰略構思產生了國色天鄉項目423項目發起歷程項目發起歷程12003年11月2004年4月置信一直在思考國色天鄉項目如何做到

7、以人為本，在去日本考察學習后，決定把花博會當成一個載體，一個平臺，而其核心是拉動區域經濟發展。于是成都置信融入本地文化，融入世界的東西，把國色天鄉定位為風情園區。在完成上一個項目的建設后，成都置信發現了一個巨大的市場：大盤，特別是郊區的規模大盤，還應該要有內涵的東西，應該還有突破。2004年8月份，成都置信到歐洲考察，重點考察花文化、綠色的東西與城市巧妙結合起來。發現歐洲對自然、建筑文化、以人為本結合得很好，決定將所得的經驗運用到自己的項目中。于是產生了國色天鄉。考慮到更長久的生命力，置信認為旅游經濟和娛樂經濟不是惟一因素單一文化不能支撐下去。于是確定演出文化與項目主題結合起來，形成載體。又因

8、為有第六屆花博會，成都置信找到了花文化。于是，一個以“花文化”為主線的娛樂、休閑復合型的經濟便清晰了起來。9國色天鄉樂園一期一期別墅 香頤麗都二期別墅 鷺湖宮二期 水上樂園2005.9.28 開放2007.4.14 重新開放2005.9.18 開盤2006.3.28 開盤2009.7.15開盤2010年4月1日動工已開發的各期項目概況已開發的各期項目概況國色天鄉趨勢演變總占地面積近600畝，由中國館、西班牙館、美國集市、日本館、意大利館、比利時館、德國館、法國館、魔幻島九大主題游樂區域和主題游樂、主題商業與主題演藝三條主線構成。每個場館根據不同國家的風情劃分不同的商業形式。占地126畝，包括疊

9、拼、聯排、獨棟別墅。坐擁10萬畝原生態森林，3.5公里江安河自然河段緊鄰1107畝國色天鄉主題公園，打造純正的意大利風情社區。價格區間720018000元/緊臨江安河，在整個國色天鄉中居于核心位置占地313畝，由一個水域面積達100畝的人工湖（鷺湖）和6大組團構成。產品以獨棟、雙拼、疊拼別墅為主體，多元產品形態并存的混合型住宅社區。均價 11000元/以國際化的定位發展思路及營運管理模式，正式開啟中國主題旅游的新紀元。占地超10萬平米，全部購買國際最新的水上游樂設備，是國內第一座完全按照國際標準建設的水上主題樂園。計劃在2011年開園，預計年接待游客150萬人次。10國色天鄉趨勢演變u經過游樂

10、項目的引入和重新的概念規劃，2006年樂園成功的引入了韓國三星愛寶樂園的運營管理經驗，于2007年4月14日盛大開園。u花博會圓滿結束后，樂園進行了娛樂改擴建階段，期間承辦了“四川國際美食節”、“五一繽紛秀”、“環球科幻周”、“美在花城”、“06年超級女聲歌友會”等一系列有影響力的大型活動。主題園區前期雛形u2005年9月28日國色天鄉樂園作為第六屆中國花卉博覽會的風情園區對外開放，開園僅10天，迎來30余萬中外游客，國色天鄉以其獨特的風情贏得了無數游客的贊譽以成功舉辦花博會為開端，隨后舉辦多次大型活動，引入韓國樂園管理經驗重新開園以成功舉辦花博會為開端，隨后舉辦多次大型活動，引入韓國樂園管理

11、經驗重新開園11位于國家4A級景區的國色天鄉樂園，匯集古今中外特色，恰如童話之中的夢幻世界一期于07年4月14日開放，以“童話與休閑”為主題，占地面積約600畝，是成都市目前唯一的主題樂園。樂園內香頤湖碧波蕩漾、約40000平米主題商業區、9大游樂區域、100余項互動游樂體驗項目、來自全國各地及海外的70余家特色商家、上百座精美的雕塑藝術，品牌中餐、主題西餐、異國料理、日式溫泉SPA漫步國色天鄉樂園就如同游歷生活的夢幻世界。國色天鄉樂園到目前接待游客800萬人次，進入全國景區景點接待量前10名，樂園也是離成都市區最近的4A景區。國色天鄉趨勢演變122期期水上世界水上世界陸地探險公園陸地探險公園

12、運動公園運動公園城市溫泉療養片區城市溫泉療養片區五星級酒店五星級酒店歐洲商業小鎮歐洲商業小鎮國色天鄉樂園部分景區圖示國色天鄉趨勢演變13營業額CAGR=68.02%圖：國色天鄉樂園07到09年國慶十一游客數量和營業額的增長情況07年國慶，“國色天鄉”樂園舉辦美食節、置信車展等活動，迎來旅游高峰，7天共計接待37萬人次。營業收入達780萬元。08年國慶7天，國色天鄉樂園共接待游客53.9萬余人次，同比增長35%，收入1200多萬元。09年國慶，全區共接待游客40多萬人次，實現綜合收入3700萬元。國色天鄉趨勢演變07-09年樂園營業額保持增長，由于歡樂谷的截留，年樂園營業額保持增長，由于歡樂谷的

13、截留，09年游客數量有所緩和年游客數量有所緩和管中窺豹，單從開園以來國慶期間游覽情況可見，國色天鄉樂園營業數額在快速增長；然08年成都歡樂谷截留部分游客，導致游客數量在09年有所緩和，但隨著接下來三個主題樂園的建設和開園，國色天鄉將成為溫江區游樂城的龍頭老大。14國色天鄉樂園接待游客量不斷增長，對溫江地區投資拉動效應顯著國色天鄉趨勢演變國色天鄉年接待游客數量及拉動溫江地區經濟投資預測 國色天鄉一期主題樂園項目2009年接待游客人數為800多萬人次，實現旅游綜合收入7.32億元。而國色天鄉主題樂園在十一黃金周期間，游客人數更是多達10萬人次/天。 預計到2014年，國色天鄉國際度假區將成為溫江新

14、的城市坐標，將成為“世界級”旅居目的地，預計年接待游客量將達到2500萬人次以上，將直接或間接拉動投資200億元以上，解決上萬人的勞動就業。15國色天鄉樂園對地塊升值效應顯著國色天鄉趨勢演變荒蕪 5年前，項目所在地萬春鎮與外界不通公交；除了農田就是蒼茫無邊的荒蕪。 2005年，花博會在溫江舉行，成都置信借此良機建成國色天鄉游樂園，開啟成都旅游地產之門。繁榮 如今，國色天鄉的熱賣以及強大的影響力已經成為了國內旅游地產的經典。繁榮契機契機在國色天鄉樂園舉辦的花博會給溫江創造了前所未有的發展機遇，讓溫江的基礎設施建設至少提前了5年，同時帶動了溫江房地產市場的迅速發展。溫江區土地價格以光華大道周邊為例

15、的變化情況價格（萬/畝）2005年之前，溫江的地價平均在50萬元/畝左右。2005年花博會召開時土地價格最高達到了131萬元/畝左右。2006年的地價均價都達到60萬元/畝左右，地價增幅將達20%。1605-08年溫江區土地成交情況國色天鄉趨勢演變國色天鄉樂園對地產開發效應顯著。2005年后，溫江區土地成交量穩定在2000畝以上2005年之前，溫江土地成交量一直低于2000畝，均價也較低。2005年，溫江土地市場活動頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交4019畝。2006年、2007年成交量穩定在2000畝以上。2008年，受金融危機及地震影響，土地成交量急劇萎縮，僅842畝。 年份成交宗數總成交

16、量（畝）土地面積增額土地平均規模（畝）成交金額（萬元）均價（萬元/畝）價格增幅200271231176284402320031912633%6628561232%2004241240-2%526579053135%2005564019224%723647749172%02-05年溫江土地成交情況17效應效應1 成為溫江旅游的一張名片效應效應2 帶動周邊房地產的全面升溫推動了溫江旅游業的發展和升級換代更提升了溫江城區的整體投資價值國色天鄉樂園與房產板塊唇齒相依，其合理的設計和優越的地理條件保證了房產的銷售后勁房產板塊帶來了巨大的磁石效應，帶動人氣，加速了 周邊房地產的全面升溫。國色天鄉樂園對區域

17、整體效應顯著國色天鄉趨勢演變效應效應3項目以高吸引性、高刺激性的水上及陸地游樂設備為主要吸引點，力爭打造為世界一流的主題樂園。18國色天鄉鷺湖宮基本情況開發商成都置信實業有限公司綠化率52 %項目位置重慶市溫江區萬春鎮國色天鄉樂園旁建筑類型別墅、花園洋房，法蘭西古典宮邸式風格占地面積86710平方米物業類別花園洋房、疊拼、雙拼、獨棟、多層、小高層總建筑面積50000平方米銷售價格均價11000元/平方米容積率1.15主力戶型四居 207平米 五居 380-531平米鷺湖宮鷺湖宮國色天鄉趨勢演變19交通狀況地處成都青城山都江堰旅游金三角的核心地帶。位于成青旅游快速通道起點，光華大道、成溫邛高速、

18、芙蓉大道三線切入，從市區出發只需25分鐘；從成溫邛高速上繞城高速到達雙流國際機場只需30分鐘車程。周邊配套就醫:中醫大學、第五人民醫院、溫江區人民醫院、成都國際醫學城等就學:國色天鄉國際學校、溫江中學、西南財大商業：700余畝商業小鎮、大型超市及購物中心、商務會議中心、五星級主題酒店娛樂休閑：大型劇院、高爾夫球場、休閑市政公園、溫江國際鄉村度假產業新區國色天鄉鷺湖宮交通通達，周邊配套完善國色天鄉趨勢演變20國色天鄉鷺湖宮銷售情況喜人，售價一路攀升2010年4月份，已售約30套，MINI聯排銷售率90%以上。2009年7月15日，成都房地產市場上第一個360度親水別墅國色天鄉別墅2期鷺湖宮正式交

19、房。據現場調查，業主們的收房滿意率高達95%。 鷺湖宮項目交房前，迎來銷售熱潮，在7月份還不到半個月的時間，銷售別墅就達20余套。 2010年3月，售樓部人氣劇增。短短20余天，該項目銷售別墅高達20套。2009年9月，鷺湖宮的MINI別墅開盤，當天銷售八成，當月實現銷售額近3億元的場面，破了當時樓市的銷售記錄。國色天鄉趨勢演變國色天鄉鷺湖宮房價均價走勢圖2010年政策調控之前，鷺湖宮別墅均價一路攀升，最高單價一度達到14000元/，前景看好。2010年，在中央密集的房市調控政策背景下，加之供應產品中MINI別墅基本告罄，產品結構改變，均價有所下降，然仍高于同類項目產品。211國色天鄉鷺湖宮規

20、劃上力求創新，同時在國內首先使用高級IC一卡通系統345首創住宅水利系統，帶來24小時活水循環內河帶來私家親水景觀戶均享有私家后花園獨創的“雙首層”設計2創建白鷺生態棲息地 國色天鄉創新之處6高級IC一卡通系統（目前我國唯一家使用tcp/ip協議的全數字化產品）耗資3000萬元，在江安河上游圍堰筑壩，將河流活水引入鷺湖，再流入小區，形成縱橫交錯的園林內河，最后循環匯入江安河中，實現戶戶都能坐享私家水域、流水園林和湖光盛景。更通過水利工程對河水的調節作用，確保了園區內水位水量四季恒定，不會因為季節的變化而出現“水落石出”的枯水期。 22國色天鄉創新之處通過旅游開發形成的優質生態環境和高水平的商業配套為高檔別墅的開發提供了良好的基礎。形成一個“以旅游業促進商業的進步，以商業、旅游等綜合功能來帶動高檔住宅開發”的良性互動發展格局。 使旅游房地產和主題酒店業、主題商業、主題文化產業得到共同發展，最終形成一個產業集群和主題社區，同時也使項目本身成為成都一個重要的旅游目的地。旅游業旅游業商業商業高檔住宅高檔住宅開發開發產業集群產業集群主題社區主題社區文化業文化業傭金酒店業酒店業在成都創新地以游樂產業帶動板塊地產開發，完善了周邊的配套，形成良性互動發展格局23國色天鄉全面兼容“食、