1、1房地產估價電子教案2房房地地產產估估價價主主要要內內容容房地產房地產房地產價格房地產價格房地產估價概述房地產估價概述市場法市場法收益法收益法成本法成本法假設開發法假設開發法房地產估價報告房地產估價報告其他估價方法其他估價方法3第第1 1章章 房地產房地產一、房地產的概念一、房地產的概念二、房地產的特性二、房地產的特性 三、房地產的類型三、房地產的類型 四、房地產狀況描述四、房地產狀況描述4一、房地產的概念一、房地產的概念n房地產房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，是指土地、建筑物及其他地上定著物，是房地產的實物、權益、區位三者的綜合體。是房地產的實物、權益、區位三者的綜合體。n房地產是實

2、物、權益和區位的綜合體。房地產是實物、權益和區位的綜合體。n房地產有土地、建筑物、房地等房地產有土地、建筑物、房地等3 3種基本存種基本存在形態。在形態。5二、房地產的特性二、房地產的特性n不可移動性不可移動性n獨一無二性獨一無二性 n壽命長久性壽命長久性 n供給有限性供給有限性 n用途多樣性用途多樣性 n相互影響性相互影響性n價值量大價值量大n易受限制性易受限制性n保值增值性保值增值性n難以變現性難以變現性6三、房地產的類型三、房地產的類型n按房地產用途劃分按房地產用途劃分n按是否產生收益劃分按是否產生收益劃分 n按房地產開發程度劃分按房地產開發程度劃分n按經營使用方式劃分按經營使用方式劃分

3、 7四、房地產狀況描述四、房地產狀況描述 n基本狀況基本狀況描述描述n區位狀況區位狀況描述描述n實物狀況實物狀況描述描述n權益狀況權益狀況描述描述8（一）房地產基本狀況描述（一）房地產基本狀況描述n對房地產基本狀況的描述對房地產基本狀況的描述，應說明下列方面應說明下列方面： 1.1.名稱名稱 2.2.坐落坐落 3.3.四至四至 4.4.規模規模 5.5.用途用途 6.6.權屬權屬9（二）（二）房地產區位狀況描述房地產區位狀況描述n位置描述位置描述n交通描述交通描述n周圍環境和景觀描述周圍環境和景觀描述n外部配套設施描述外部配套設施描述10（三）（三）房地產實物狀況描述房地產實物狀況描述土地實物

4、狀況描述土地實物狀況描述包括：包括： 土地面積土地面積、土地形狀土地形狀、地形地形、地勢地勢、土壤土壤、地地基（地質）基（地質）、土地條件土地條件、其他其他 建筑物實物狀況描述建筑物實物狀況描述包括：包括： 層數和高度層數和高度、外觀外觀、建筑結構建筑結構、設施設備設施設備、裝裝飾裝修飾裝修、建筑規模、建筑規模、防水防水、保溫保溫等、等、層高和室層高和室內凈高內凈高、空間布局空間布局、年齡和設計使用年限年齡和設計使用年限、維維護情況及完損程度護情況及完損程度、其他其他 11（四）房地產權益狀況描述（四）房地產權益狀況描述n土地權益狀況描述土地權益狀況描述包括：包括：土地所有權土地所有權、土地使

5、用權土地使用權、土地使用管制土地使用管制、目前目前使用情況使用情況、其他權利設立情況其他權利設立情況等。等。n建筑物權益狀況描述建筑物權益狀況描述包括：包括：房屋所有權房屋所有權、出租或占用情況出租或占用情況、其他權利設立情其他權利設立情況況、其他特殊情況其他特殊情況等。等。12第第2 2章章 房地產價格房地產價格一、房地產價格概述一、房地產價格概述二、房地產價格和價值的種類二、房地產價格和價值的種類三、房地產價格的影響因素三、房地產價格的影響因素13一、房地產價格概述一、房地產價格概述n房地產價格房地產價格是和平地獲取他人房地產所必須是和平地獲取他人房地產所必須付出的代價，是房地產的效用、相

6、對稀缺性付出的代價，是房地產的效用、相對稀缺性及其市場供需關系相互作用的結果。及其市場供需關系相互作用的結果。n房地產價格通常以貨幣形式表示，但也可以房地產價格通常以貨幣形式表示，但也可以實物、無形資產和其他經濟利益等非貨幣形實物、無形資產和其他經濟利益等非貨幣形式來償付。式來償付。14（一）（一）房地產價格形成需要具備房地產價格形成需要具備的的條件條件n有用性有用性、稀缺性稀缺性、有效需求有效需求 不同的房地產的價格之所以有高有低，同一宗不同的房地產的價格之所以有高有低，同一宗房地產的價格會有變動，也是由于這三者的程房地產的價格會有變動，也是由于這三者的程度不同及其變化所引起的。度不同及其變

7、化所引起的。15（二）房地產價格的特征（二）房地產價格的特征n房地產價格受區位影響明顯。房地產價格受區位影響明顯。n房地產價格實質上是房地產權益的價格。房地產價格實質上是房地產權益的價格。n房地產價格包括買賣價格和租賃價格。房地產價格包括買賣價格和租賃價格。n房地產價格形成過程通常較長。房地產價格形成過程通常較長。n房地產價格容易受交易者個別因素的影響。房地產價格容易受交易者個別因素的影響。16（三）房地產供求與均衡價格（三）房地產供求與均衡價格n房地產需求房地產需求是指消費者在特定時期，在每一個價是指消費者在特定時期，在每一個價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠購買或格水平下，對某種房地產

8、所愿意而且能夠購買或租賃的數量。租賃的數量。 n房地產供給房地產供給是指房地產供給者在某一特定時期，是指房地產供給者在某一特定時期，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售或出租的數量。夠提供出售或出租的數量。 17房地產均衡價格房地產均衡價格n均衡價格理論表明：均衡是市場價格運行的必均衡價格理論表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，當市場價格偏離均衡價格時，會出現然趨勢，當市場價格偏離均衡價格時，會出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態。表現為需求量與供給量不相等的非均衡狀態。表現為商品過剩或短缺，導致賣者或買者之間的競爭，商品過剩或短缺，導

9、致賣者或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力，這種市場的壓力形成價格下降或上升的壓力，這種市場的壓力使供求非均衡狀態逐漸消失，偏離的市場價格使供求非均衡狀態逐漸消失，偏離的市場價格自動地回復到均衡價格水平。自動地回復到均衡價格水平。 18二、房地產價格和價值的種類二、房地產價格和價值的種類n價值、使用價值和交換價值價值、使用價值和交換價值n成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值n市場價值和非市場價值市場價值和非市場價值n買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值和征收價值價值和征收價值 n所有權價格、使

10、用權價格和其他權益價格所有權價格、使用權價格和其他權益價格 n實際價格和名義價格實際價格和名義價格 19n現房價格和期房價格現房價格和期房價格 n土地價格、建筑物價格和房地價格土地價格、建筑物價格和房地價格 n總價格、單位價格、樓面地價總價格、單位價格、樓面地價 n基準地價、標定地價和房屋重置價格基準地價、標定地價和房屋重置價格 n市場調節價、政府指導價和政府定價市場調節價、政府指導價和政府定價 n協議價格、招標價格、掛牌價格和拍賣價格協議價格、招標價格、掛牌價格和拍賣價格 n起價、標價、成交價和均價起價、標價、成交價和均價 n補地價補地價20三、房地產價格的影響因素三、房地產價格的影響因素（

11、一）（一）房地產自身房地產自身因素因素房地產自身因素房地產自身因素，是指構成房地產是指構成房地產的的區位區位因素、因素、實物實物因素因素和權益因素。和權益因素。（二）（二）房地產房地產外部因素外部因素房地產外部因素可分為人口因素、制度政策因素、房地產外部因素可分為人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素等方面。其他因素等方面。21（一）（一）房地產自身房地產自身因素因素1. 1. 區位因素區位因素n區位是指一宗房地產與其他物質實體在空間方位和區位是指一宗房地產與其他物質實體在空間方位和距離上的關系。距離上的關系。（1 1）

12、位置位置：方位方位、距離距離、朝向朝向、樓層樓層。（2 2）交通交通：道路狀況道路狀況、交通工具交通工具、交通管制情況交通管制情況、停停車方便程度和收費標準等車方便程度和收費標準等。（3 3）周圍環境和景觀周圍環境和景觀：大氣環境大氣環境、水文環境水文環境、聲覺環聲覺環境境、視覺環境視覺環境、衛生環境和人文環境等。衛生環境和人文環境等。（4 4）外部配套設施外部配套設施。222. 2. 實物實物因素因素（1 1）土地的實物因素土地的實物因素：包括土地包括土地的的面積面積、形狀形狀、地勢地勢、地形地形、土壤土壤、地基地基、土地條件土地條件等。等。（2 2）建筑物建筑物的的實物因素實物因素：包括：

13、包括建筑規模建筑規模、外觀外觀、建筑結構建筑結構、設施設備設施設備、裝飾裝修裝飾裝修、層高層高、空間空間布局布局、防水保溫防水保溫、維修養護及完損程度維修養護及完損程度等等。233. 3. 權益權益因素因素（1 1）權利狀況權利狀況。包括。包括所有權所有權、使用權使用權、地役權地役權、抵押權抵押權、租賃權租賃權等等（2 2）使用管制使用管制。包括政府對。包括政府對農用地轉為建設用地農用地轉為建設用地的管制、的管制、城市規劃對土地用途、容積率、建筑高城市規劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的度、建筑密度、綠地率等的限制限制。（3 3）相鄰關系相鄰關系。 24（二）（二）房地產房地

14、產外部因素外部因素n人口因素人口因素n制度政策因素制度政策因素n經濟因素經濟因素n社會因素社會因素n國際因素國際因素n心理因素心理因素n其他因素其他因素251.1.人口因素人口因素：人口數量、人口數量、家庭人口規模家庭人口規模、人口人口素素質等質等。2.2.制度政策因素：制度政策因素：房地產制度政策房地產制度政策、稅收制度政稅收制度政策策、金融制度政策金融制度政策 、相關特殊政策相關特殊政策 、相關相關規劃和計劃規劃和計劃 3.3.經濟因素經濟因素：經濟發展經濟發展、居民收入居民收入、利率利率、匯率匯率和物價等。和物價等。4.4.社會因素社會因素：政治安定狀況政治安定狀況、社會治安狀況社會治安

15、狀況、城城市化和房地產投機等。市化和房地產投機等。 265 .5 .國際國際因素因素：世界經濟狀況世界經濟狀況、國際競爭狀況國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等。政治對立狀況和軍事沖突狀況等。6 .6 .心理因素心理因素：購買或出售時的心態購買或出售時的心態、個人的欣個人的欣賞趣味賞趣味（偏好偏好）、）、時尚風氣時尚風氣、跟風或從眾心跟風或從眾心理理、接近名家住宅的心理接近名家住宅的心理、講究風水或吉祥講究風水或吉祥號碼號碼等等等等。27第第3 3章章 房地產估價概述房地產估價概述一、房地產估價與行業發展一、房地產估價與行業發展二、房地產估價原則二、房地產估價原則三、房地產估價程序三、房

16、地產估價程序28一、房地產估價與行業發展一、房地產估價與行業發展（一）房地產估價的概念（一）房地產估價的概念（二）（二）房地產估價的要素房地產估價的要素（三）房地產估價的本質（三）房地產估價的本質（四）房地產估價的必要性（四）房地產估價的必要性（五）（五）房地產估價師的職業道德房地產估價師的職業道德（六）（六）中國房地產估價行業發展中國房地產估價行業發展狀況狀況29（一）房地產估價的概念（一）房地產估價的概念n房地產估價房地產估價又稱房地產價值評估，是指房地產又稱房地產價值評估，是指房地產估價師和房地產估價機構接受他人委托，為了估價師和房地產估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，

17、按照嚴謹的程序，特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法律法規和標準，在合理的假設下，依據有關法律法規和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。專業意見的活動。30n專業專業房地產估價的房地產估價的特征特征1.1.由專業人員和專業機構完成由專業人員和專業機構完成2.2.提供專業意見提供專業意見3.3.具有公信力具有公信力4.4.實行有償服務實行有償服務5.5.承擔法律責任承擔法律責任31（二）（二） 房地產估價的要素房地產估價

18、的要素1.1.估價當事人估價當事人2.2.估價目的估價目的3.3.估價對象估價對象4.4.估價時點估價時點5.5.價值類型價值類型6.6.估價依據估價依據7.7.估價假設估價假設8.8.估價原則估價原則9.9.估價程序估價程序10.10.估價方法估價方法11.11.估價結果估價結果32（三）房地產估價的本質（三）房地產估價的本質（1 1）房地產估價是評估房地產的價值而不是價格；）房地產估價是評估房地產的價值而不是價格；（2 2）房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定）房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價；價；（3 3）房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證；）房地產估價是提供價值意見

19、而不是作價格保證；（4 4）房地產估價會有誤差，但誤差應在合理的范圍）房地產估價會有誤差，但誤差應在合理的范圍內；內；（5 5）房地產估價既是藝術也是科學。）房地產估價既是藝術也是科學。33房地產估價師的職業道德房地產估價師的職業道德1.1.誠實與正直誠實與正直：應當誠實正直應當誠實正直，公正執業公正執業，不做任不做任何虛假的估價。何虛假的估價。2.2.利益沖突與回避利益沖突與回避：應當保持估價的獨立性應當保持估價的獨立性，主動主動回避與估價委托人或者與估價對象有利益關系的回避與估價委托人或者與估價對象有利益關系的估價業務。估價業務。3.3.專業勝任能力專業勝任能力：不應承接超出自己專業勝任能

20、力不應承接超出自己專業勝任能力的估價業務的估價業務，對于對于不能不能勝任的勝任的部部分分，應當主動聘應當主動聘請有勝任能力的估價師或請有勝任能力的估價師或者者有關專家提供專業幫有關專家提供專業幫助。助。344.4.勤勉盡責勤勉盡責：應當勤勉盡責地做好估價中每個環節應當勤勉盡責地做好估價中每個環節的工作的工作，包括對估價委托人提供的有包括對估價委托人提供的有關關情況和資情況和資料進行必要的關注料進行必要的關注，對估價對象進行全面、細致對估價對象進行全面、細致的實地查看。的實地查看。5.5.保守秘密保守秘密：應當保守國家秘密、商業秘密應當保守國家秘密、商業秘密，不得不得泄露個人隱私泄露個人隱私，妥

21、善保管估價委托人提供的資料。妥善保管估價委托人提供的資料。6.6.公平競爭公平競爭：估價師之間應當相互尊重估價師之間應當相互尊重，不得以貶不得以貶損其他估價師或者估價機構等方式進損其他估價師或者估價機構等方式進行行不正當競不正當競爭。爭。357.7.社會責任社會責任：不得以估價者的身份在非自己估價的不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽名或者蓋章估價報告上簽名或者蓋章，不得將估不得將估價師價師注冊證注冊證書借給他人使用或者允許他人使用自己的名義。書借給他人使用或者允許他人使用自己的名義。8.8.學習提高學習提高：應當不斷地學習、更新、增長自己的應當不斷地學習、更新、增長自己的估價專業知識

22、估價專業知識，豐富估價經驗豐富估價經驗，提高專提高專業勝任業勝任能能力。力。36二、房地產估價原則二、房地產估價原則 基本原則基本原則 獨立獨立、客觀客觀、公正公正原則原則 合法原則合法原則房地產估價原則房地產估價原則 技術原則技術原則 最高最佳利最高最佳利用原則用原則 估價時點原則估價時點原則 替代原則替代原則 特殊原則特殊原則 謹慎原則謹慎原則37（一）（一） 獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則 n獨立獨立、客觀客觀、公正原則要求估價機構和公正原則要求估價機構和估價師站在中立的立場上評估出對各方估價師站在中立的立場上評估出對各方當當事人來說都是公平合理的價值事人來說都是公平合理的價值

23、。 1.1.不依附于他人不依附于他人、具有獨立的法人地位具有獨立的法人地位；2.2.與委托人沒有與委托人沒有利利害關系害關系，與估價對象沒與估價對象沒有利益關系有利益關系；3.3.不受外部因素的干擾不受外部因素的干擾，不屈從于外部壓不屈從于外部壓力力。38（二）合法原則（二）合法原則 合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提。權益為前提。n以合法產權為前提以合法產權為前提n以合法使用為前提以合法使用為前提n以合法處分為前提以合法處分為前提39（三）（三）最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價結果是估價對象在要求估價結果是估價對象在合法的、可能

24、的、合法的、可能的、最高最最高最佳利用佳利用狀態狀態下下能夠獲得最大收益的價值。包括最佳能夠獲得最大收益的價值。包括最佳的用途、規模、集約度、檔次。的用途、規模、集約度、檔次。幾種可以選取的假設前提：幾種可以選取的假設前提：n保持現狀前提保持現狀前提n裝修改造前提裝修改造前提n轉換用途前提轉換用途前提n重新開發前提重新開發前提n上述情形的某種組合上述情形的某種組合40（四）替代原則（四）替代原則n替代原則要求房地產估價結果能夠替代類似房地替代原則要求房地產估價結果能夠替代類似房地產在同等條件下的正常價格。產在同等條件下的正常價格。n類似房地產類似房地產是指與估價對象在實物、權益、區位是指與估價

25、對象在實物、權益、區位狀況等方面相似的房地產。狀況等方面相似的房地產。n利用利用替代替代原理，我們可以利用與估價對象效用相原理，我們可以利用與估價對象效用相近的房地產的已知價格推算出估價對象的未知價近的房地產的已知價格推算出估價對象的未知價格格. 41（五）估價時點原則（五）估價時點原則 n估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在某個特定時間的價值。象在某個特定時間的價值。n估價時點估價時點與房地產估價結果對應的特定時與房地產估價結果對應的特定時間。間。n估價結果估價結果所依據的市場狀況始終是估價時點時所依據的市場狀況始終是估價時點時的狀況的狀況，但

26、估價對象狀況不一定是估價時點時但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況的狀況。 42幾種估價時點的狀況幾種估價時點的狀況1.1.估價時點為過去。估價時點為過去。( (糾紛案件糾紛案件) ) 2.2.估價時點為現在估價時點為現在，估價對象為歷史狀況估價對象為歷史狀況。( (損害賠損害賠償和保險理賠案件中償和保險理賠案件中) )3.3.估價時點為現在，估價對象為現時狀況估價時點為現在，估價對象為現時狀況。( (數量最數量最多、多、最常見最常見) )。4.4.估價時點為現在，估價對象為未來狀況估價時點為現在，估價對象為未來狀況。( (期房期房價價值評估值評估中中) )5.5.估價時點為未來估價時點為未

27、來。( (市場預測市場預測) )43（六）謹慎原則（六）謹慎原則n謹慎原則是在評估房地產抵押價值時應當遵循的謹慎原則是在評估房地產抵押價值時應當遵循的一項原則。一項原則。n謹慎原則要求在謹慎原則要求在有有不確定因素的情況下作出估價不確定因素的情況下作出估價判斷時判斷時，應當保持必要的謹慎應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能未來可能發生的風險和損失發生的風險和損失。44三、房地產估價程序三、房地產估價程序估價資料歸檔估價資料歸檔受理估價委托受理估價委托獲取估價業務獲取估價業務交付估價報告交付估價報告擬定估價作業

28、方案擬定估價作業方案內部審核估價報告內部審核估價報告搜集估價所需資料搜集估價所需資料撰寫估價報告撰寫估價報告實地查勘估價對象實地查勘估價對象判斷估價對象價值判斷估價對象價值分析估價對象價值分析估價對象價值測算估價對象價值測算估價對象價值45第第4 4章章 市場法市場法一、市場法概述一、市場法概述二、搜集交易實例二、搜集交易實例三、選取可比實例三、選取可比實例四、建立比較基準四、建立比較基準五、比較因素的修正與調整五、比較因素的修正與調整六、求取比準價格六、求取比準價格七、市場法應用舉例七、市場法應用舉例46一、市場法概述一、市場法概述n市場法市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的又稱

29、市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象價值的方地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象價值的方法。法。n市場法測算得出的價格市場法測算得出的價格比準價格比準價格n理論依據理論依據替代原理替代原理n適用對象適用對象具有交易性的房地產具有交易性的房地產 n適用條件適用條件在同一供求范圍內、在估價時點的近期，在同一供求范圍內、在估價時點的近期，存在著較多的類似房地產的交易存在著較多的類似房地產的交易。 47二、搜集交易實例二、搜集交易實例（一）搜集交易實例的途徑：（

30、一）搜集交易實例的途徑：n走訪房地產交易當事人走訪房地產交易當事人或其四鄰；或其四鄰；n訪問房地產經紀人訪問房地產經紀人、律師、注冊會計師等律師、注冊會計師等；n查閱政府有關部門的房地產價格資料；查閱政府有關部門的房地產價格資料；n向專業房地產信息機構購買房地產價格資料向專業房地產信息機構購買房地產價格資料；n同行之間相互提供同行之間相互提供；n查閱報刊、網絡查閱報刊、網絡等；等；n參加房地產交易展示會參加房地產交易展示會。48（二）搜集交易實例的要求（二）搜集交易實例的要求n交易雙方的基本情況和交易目的；交易雙方的基本情況和交易目的；n交易實例房地產的狀況；交易實例房地產的狀況；n成交日期；

31、成交日期；n成交價格；成交價格；n付款方式；付款方式；n交易情況。交易情況。 49三、選取可比實例三、選取可比實例選取可比實例的要求選取可比實例的要求 n可比實例與估價對象應是可比實例與估價對象應是類似房地產類似房地產： 處于同一供求范圍內、用途相同、規模相當、建處于同一供求范圍內、用途相同、規模相當、建筑結構相同筑結構相同 、檔次相當、檔次相當 、權利性質相同、權利性質相同 、存在、存在形態相同形態相同 n可比實例的成交日期應與估價時點接近。可比實例的成交日期應與估價時點接近。 n可比實例的交易類型應與估價目的吻合。可比實例的交易類型應與估價目的吻合。 n可比實例的成交價格應是正常市場價格或

32、能夠修可比實例的成交價格應是正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。正為正常市場價格。 50四、建立比較基準四、建立比較基準 選取了可比實例之后，應先對各個成交價格進行換選取了可比實例之后，應先對各個成交價格進行換算處理，使其在形式上相同，相互具有可比性，為算處理，使其在形式上相同，相互具有可比性，為下一步比較因素的修正與調整建立基礎，這個過程下一步比較因素的修正與調整建立基礎，這個過程稱為稱為建立比較基準建立比較基準。建立比較基準包括：。建立比較基準包括：n統一房地產范圍統一房地產范圍n統一付款方式統一付款方式n統一價格單位等統一價格單位等51（一）統一房地產范圍（一）統一房地產范圍 1.1.

33、交易實例交易實例帶有債權債務帶有債權債務，統一統一到到“干凈干凈”的房地產的房地產范圍。范圍。 n房地產價格房地產價格= =帶有債權債務的房地產價格帶有債權債務的房地產價格債權債權+ +債債務務2.2.交易實例交易實例含有非房地產成分含有非房地產成分，統一到統一到“純粹純粹”的房的房地產范圍地產范圍。n房地產價格房地產價格= =含有非房地產成分的房地產價格含有非房地產成分的房地產價格非非房地產成分的價格房地產成分的價格3.3.實物范圍不同實物范圍不同的的房地產房地產，統一到估價對象的房地產統一到估價對象的房地產范圍。范圍。52（二）統一付款方式（二）統一付款方式 如果可比實例的成交價格是分期付

34、款的名義價格，則如果可比實例的成交價格是分期付款的名義價格，則需要將其折算為需要將其折算為一次付清一次付清的實際價格。的實際價格。n例：某宗房地產的交易總價款為40萬元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假設月利率為0.5，則將其折算為在成交日期一次付清的價格為：640 (1 20%)40 20%39.06(1 0.5%)萬元）53（三）統一價格單位（三）統一價格單位n統一價格表示單位統一價格表示單位 單價單價n統一幣種統一幣種人民幣人民幣n統一貨幣單位統一貨幣單位元元n統一面積內涵統一面積內涵建筑面積建筑面積n統一面積單位統一面積單位平方米平方米最終形式：最終形式：元人民幣元人民幣/ /平

35、方米建筑面積平方米建筑面積 54例題:搜集到搜集到A A、B B兩宗交易實例，兩宗交易實例，A A交易實例的建筑面積為交易實例的建筑面積為200200，成交總價成交總價8080萬元人民幣，分萬元人民幣，分3 3期付款，首期付期付款，首期付1616萬元人民萬元人民幣，第二期于半年后付幣，第二期于半年后付3232萬元人民幣，余款萬元人民幣，余款3232萬元人民萬元人民幣于幣于1 1年后付清。年后付清。B B交易實例的使用面積交易實例的使用面積2 5002 500平方英尺，平方英尺，成交總價成交總價1515萬美元，于成交時一次付清。萬美元，于成交時一次付清。 如果選取此兩宗交易實例為可比實例，請建立

36、價格比較如果選取此兩宗交易實例為可比實例，請建立價格比較基準。基準。55【解解】 1 1對對A A實例進行價格換算：實例進行價格換算： （1 1）將分期付款總額轉換為一次性付款總額。假設）將分期付款總額轉換為一次性付款總額。假設當時人民幣的年利率為當時人民幣的年利率為8%8%，則：，則： （2 2）將總價變為單價：）將總價變為單價：0.53232A1618%18%76.42總價（）（）（萬元人民幣）=+=+= =764 200A2003 821(/單價元人民幣 平方米建筑面積)= = =562對對B B實例進行價格換算。通過調查得知該類房地產的使用面實例進行價格換算。通過調查得知該類房地產的使

37、用面積占建筑面積的積占建筑面積的75%75%；B B實例成交時的市場匯率為實例成交時的市場匯率為1 1美元等于美元等于8.38.3元人民幣，則元人民幣，則: : （1 1）將美元總價換算成人民幣總價：）將美元總價換算成人民幣總價：B B總價總價=15=158.3=124.5(8.3=124.5(萬元人民幣萬元人民幣) ) （2 2）將面積換算成平方米、建筑面積：）將面積換算成平方米、建筑面積： （3 3）換算成單價：）換算成單價：2 500 0.09290304B=309.680.75面積（平方米建筑面積） 1 245 000B4 020.28/309.68單價（元人民幣平方米建筑面積） 57

38、五、比較因素的修正與調整五、比較因素的修正與調整 比較因素的修正與調整是市場法的重點內容，比較因素的修正與調整是市場法的重點內容，也是房地產估價的主要技術。包括：也是房地產估價的主要技術。包括：n交易情況修正交易情況修正n市場狀況調整市場狀況調整n房地產狀況調整房地產狀況調整58（一）交易情況修正（一）交易情況修正 交易情況修正交易情況修正：將可比實例非正常價格，轉換為：將可比實例非正常價格，轉換為正常價格。非正常價格形成的原因：正常價格。非正常價格形成的原因： 1.1.交易雙方有利害關系。交易雙方有利害關系。2.2.急于出售或急于購買。急于出售或急于購買。3.3.交易當事人對市場行情缺乏了解

39、。交易當事人對市場行情缺乏了解。4.4.交易當事人有特別動機或偏好。交易當事人有特別動機或偏好。5.5.交易方式特殊。交易方式特殊。6.6.相鄰房地產合并交易。相鄰房地產合并交易。7.7.交易受到債權債務關系的影響。交易受到債權債務關系的影響。8.8.交易稅費非正常負擔。交易稅費非正常負擔。 59交易情況修正的方法交易情況修正的方法n通常采用百分率法，一般公式為：通常采用百分率法，一般公式為：n可比實例的成交價格可比實例的成交價格交易情況修正系數交易情況修正系數 可比實例正常市場價格可比實例正常市場價格n交易情況修正系數應以正常價格為基準來確定。交易情況修正系數應以正常價格為基準來確定。n或者

40、或者11S% 可比實例的成交價格可比實例正常市場價格100100S 可比實例的成交價格可比實例正常市場價格60n對于交易稅費非正常負擔的修正，需要調整為對于交易稅費非正常負擔的修正，需要調整為交易雙方各自負擔本應負擔稅費下的價格。交易雙方各自負擔本應負擔稅費下的價格。n正常成交價格應由賣方負擔的稅費賣方實正常成交價格應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格際得到的價格n正常成交價格應由買方負擔的稅費買方實正常成交價格應由買方負擔的稅費買方實際付出的價格際付出的價格61【例題例題】某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方買方付給賣方2 7902 790

41、元平方米，買賣中涉及的稅元平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的賣方繳納的稅費為正常成交價格的7 7，應由買方，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的繳納的稅費為正常成交價格的5 5。請計算該宗房。請計算該宗房地產交易的正常成交價格。地產交易的正常成交價格。 【解解】：設正常成交價格為：設正常成交價格為V V，則：，則：V V應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格應由賣方負擔的稅費為正常成交價格的應由賣方負擔的稅費為正常成交價格的7 7，所以：，所以：V-7V-7

42、V=V=賣方實際得到的價格賣方實際得到的價格2 79017%3 000/ V（元 平方米）62（二）市場狀況調整（二）市場狀況調整市場狀況調整市場狀況調整：將可比實例在其成交日期時的價格轉換為：將可比實例在其成交日期時的價格轉換為在估價時點的價格。一般公式為：在估價時點的價格。一般公式為： n可比實例在成交日期的價格可比實例在成交日期的價格市場狀況調整系數市場狀況調整系數= =可比可比實例在估價時點的價格實例在估價時點的價格n可比實例在成交日期的價格可比實例在成交日期的價格（1 1T T）可比實例在）可比實例在估價時點的價格估價時點的價格n或者：或者： 100T100可比實例在成交日期的價格可

43、比實例在估價時點的價格 63市場狀況調整的方法市場狀況調整的方法n調整方法調整方法市場狀況調整市場狀況調整價格指數價格指數價格變動率價格變動率定基價格指數定基價格指數環比價格指數環比價格指數逐期遞增或遞減逐期遞增或遞減價格變動率價格變動率期內平均上升或期內平均上升或下降價格變動率下降價格變動率641.采用采用定基價格指數定基價格指數進行市場狀況調整的公式為：進行市場狀況調整的公式為：【例例】某地區某類房地產某地區某類房地產20092009年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的價格指日的價格指數分別為數分別為79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89

44、.289.2，92.592.5，98.198.1（以（以20082008年年1 1月為月為100100）。某宗房地產在）。某宗房地產在20092009年年6 6月月1 1日的日的價格為價格為3 8003 800元平方米，對其市場狀況進行調整，調整元平方米，對其市場狀況進行調整，調整到到20092009年年1010月月1 1日的價格為：日的價格為： 3 800 =4 860.23（元平方米）可比實例在其可比實例在估價時點的價格指數成交日期的價格指數成交日期的價格估價時點的價格 98.176.765 2.2.采采用用環比價格指數環比價格指數進行市場狀況調整的公式為：進行市場狀況調整的公式為： 可比

45、實例在其成交日期的價格可比實例在其成交日期的價格成交日期的下一時期的價成交日期的下一時期的價格指數格指數再下一時期的價格指數再下一時期的價格指數估價時點的價格指估價時點的價格指數數= =可比實例在估價時點的價格可比實例在估價時點的價格【例】某地區某類房地產某地區某類房地產20092009年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的價格指日的價格指數分別為數分別為99.699.6，94.794.7，96.796.7，105.0105.0，109.2109.2，112.5112.5，118.1118.1（均以上個月為（均以上個月為100100）。某宗房地產在）。某宗房地產在20092009年

46、年6 6月月1 1日日的價格為的價格為3 0003 000元平方米，對其進行市場狀況調整，調元平方米，對其進行市場狀況調整，調整到整到20092009年年1010月月1 1日的價格為：日的價格為：2105.0109.2112.5118.13 0004 570.20/m100100100100（元） 663.3.采用采用逐期遞增或遞減的價格變動率逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調整的公進行市場狀況調整的公式：式： 【例例】評估某宗房地產評估某宗房地產20092009年年9 9月月1 1日的價格，選取了下列日的價格，選取了下列可比實例：成交價格可比實例：成交價格3 0003 000元，成交日

47、期元，成交日期20092009年年3 3月月1 1日。據調查獲知，該類房地產價格在日。據調查獲知，該類房地產價格在20092009年年3 3月月1 1日至日至20092009年年9 9月月1 1日期間平均每月比上月上漲日期間平均每月比上月上漲1.51.5。對該可比實例。對該可比實例進行市場狀況調整，調整到進行市場狀況調整，調整到20092009年年9 9月月1 1日的價格為：日的價格為： 3 0003 000(1+1.5%)(1+1.5%)6 6 =3 280.33=3 280.33（元）（元） 1期數可比實例在其可比實例在（價格變動率）成交日期的價格估價時點的價格 674.4.采用采用期內平

48、均上升或下降的價格變動率期內平均上升或下降的價格變動率進行市場狀況調整進行市場狀況調整的公式：的公式：【例例】評估某宗房地產評估某宗房地產20092009年年9 9月月1 1日的價格，選取了下列可日的價格，選取了下列可比實例：成交價格比實例：成交價格3 0003 000元元，成交日期，成交日期20092009年年3 3月月1 1日。日。據調查獲知，該類房地產價格自據調查獲知，該類房地產價格自20092009年年1 1月月1 1日以來平均每日以來平均每月上漲月上漲1.51.5。對該可比實例進行市場狀況調整，調整到。對該可比實例進行市場狀況調整，調整到20092009年年9 9月月1 1日的價格為

49、：日的價格為： 3 0003 000（1+1.51+1.56 6）=3 270=3 270（元（元） l可比實例在其可比實例在（價格變動率 期數）=成交日期的價格估價時點的價格 68 【例例】某個可比實例房地產某個可比實例房地產20092009年年1 1月月3030日的價格為日的價格為1 0001 000美元平方米，自美元平方米，自20092009年年1 1月月1 1日以來，該類房地產以人民日以來，該類房地產以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲0.20.2。假設。假設人民幣與美元的市場匯率人民幣與美元的市場匯率20092009年年1 1月月3030

50、日為日為1 1美元美元=6.8391968=6.8391968元人民幣，元人民幣，20092009年年9 9月月3030日為日為1 1美元美元=6.8290=6.8290元元人民幣。將該可比實例的價格調整到人民幣。將該可比實例的價格調整到20092009年年9 9月月3030日的價日的價格為：格為： 1 0001 0006.83919686.8391968(1+0.2(1+0.2) )8 8 6 949.396 949.39（元人民幣平方米）（元人民幣平方米）69 【例例】某宗可比實例房地產某宗可比實例房地產20092009年年1 1月月3030日的價格為日的價格為1 1 000000美元平方

51、米，該類房地產以美元為基準的價格變美元平方米，該類房地產以美元為基準的價格變動，平均每月比上月下降動，平均每月比上月下降0.50.5。假設人民幣與美元的。假設人民幣與美元的市場匯率市場匯率20092009年年1 1月月3030日為日為1 1美元美元=6.8391968=6.8391968元人民幣，元人民幣，20092009年年9 9月月3030日為日為1 1美元美元=6.8290=6.8290元人民幣。將該可比實元人民幣。將該可比實例的價格調整到例的價格調整到20092009年年9 9月月3030日的價格為：日的價格為： 1 0001 000(1-0.5(1-0.5) )8 86.82906.

52、8290 =6 560.57( =6 560.57(元人民幣平方米元人民幣平方米) )70（三）房地產狀況調整（三）房地產狀況調整 房地產狀況調整：將可比實例房地產價格轉變成在房地產狀況調整：將可比實例房地產價格轉變成在估價對象房地產狀況下的價格。估價對象房地產狀況下的價格。 1.1.區位狀況調整：位置、交通、環境、配套設施；區位狀況調整：位置、交通、環境、配套設施； 2.2.權益狀況調整：土地使用年限、容積率等；權益狀況調整：土地使用年限、容積率等； 3.3.實物狀況調整：實物狀況調整： （1 1）土地）土地面積、形狀、基礎設施完備程度、土面積、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地

53、質、水文狀況等因素；地平整程度、地勢、地質、水文狀況等因素； （2 2）建筑物）建筑物完損程度、建筑規模、建筑結構、完損程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面布置、工程質量等因素。設備、裝修、平面布置、工程質量等因素。71房地產狀況調整的方法房地產狀況調整的方法1.公式：采用百分率法，調整系數以估價對象的房地產公式：采用百分率法，調整系數以估價對象的房地產狀況為基準。狀況為基準。11R%可比實例在其可比實例在估價對象自身狀況下的價格房地產狀況下的價格 可比實例在其可比實例在估價對象房地產狀況調整系數=自身狀況下的價格房地產狀況下的價格 100100R可比實例在其可比實例在估價對象自身狀況下

54、的價格房地產狀況下的價格 722.2.直接法和間接法直接法和間接法(1)直接法直接法 =(2)間接法間接法 = 可比實例在其自身狀況下的價格可比實例在其自身狀況下的價格100（ ）可比實例在估價對象房地產狀況下的價格100（ ）（ ）100可比實例在估價對象房地產狀況下的價格73六、求取比準價格六、求取比準價格（一）求取單個可比實例的比準價格（一）求取單個可比實例的比準價格n直接比較公式：直接比較公式： 市場狀況交易情況房地產狀況比準價格可比實例成交價格調整系數修正系數調整系數 100100100市場狀況交易情況房地產狀況比準價格可比實例成交價格調整系數修正系數調整系數（ ）可比實例成交價格（

55、 ）（ ）正常市場價格估價時點價格對象狀況價格可比實例成交價格實際成交價格成交日期價格實例狀況價格74n間接比較公式間接比較公式100100100100比準市場狀況標準化可比實例交易情況房地產狀況價格調整系數調整系數成交價格修正系數調整系數可比實例（ ）（ ）（ ）（ ）成交價格可比實例正常市場價格估價時點價格標準狀況價格對象狀況價格實際成交價格成交日期價格實例狀況價格標準狀況價格成交價格75（二）求取最終比準價格（二）求取最終比準價格n求取平均數求取平均數 簡單算術平均數、加權算術平均數。n求取中位數求取中位數n求取眾數求取眾數 n其他方法其他方法76第第2 2章章 收益法收益法一、收益法的

56、基本原理一、收益法的基本原理 二、報酬資本化法二、報酬資本化法三、直接資本化法三、直接資本化法四、投資組合技術和剩余技術四、投資組合技術和剩余技術77一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）收益法的概念（一）收益法的概念n收益法收益法又稱為收益資本化法、收益還原法，是預又稱為收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，以此求取估價化率、收益乘數將其轉換為價值，以此求取估價對象價值的方法。對象價值的方法。n通過收益法求取的評估價格通過收益法求取的評估價格收益價格收益價格n收益法分為報酬資本化

57、法和直接資本化法收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。78（二）收益法的理論依據二）收益法的理論依據 n收益法的理論依據收益法的理論依據預期原理預期原理。該原理說明，房。該原理說明，房地產未來的預期收益是決定房地產當前價值的重要地產未來的預期收益是決定房地產當前價值的重要因素。因素。（三）收益法適用的對象和條件（三）收益法適用的對象和條件 n適用對象適用對象有收益或有潛在收益的房地產。有收益或有潛在收益的房地產。n適用的條件適用的條件房地產未來的收益和風險都能夠準房地產未來的收益和風險都能夠準確地量化。確地量化。79二、報酬資本化法二、報酬資本化法n報酬資本化法報酬資本化法現金流量折現法，是利

58、用適現金流量折現法，是利用適當的報酬率將估價對象未來各期的凈收益折算當的報酬率將估價對象未來各期的凈收益折算到估價時點后相加，以此求取估價對象價值的到估價時點后相加，以此求取估價對象價值的方法。方法。n房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和。和。80（一）報酬資本化法的計算公式一）報酬資本化法的計算公式n1. 1. 最一般的公式最一般的公式n簡化公式簡化公式3121121231211.1(1)(1)(1)(1)(1)(1)(1).(1)(1)nnniiijjAAAAVYYYYYYYYYAY1211(1)(1)1nnniiiAAAVYYYAY812.2

59、.凈收益每年不變的公式凈收益每年不變的公式n收益年限為有限年的公式：收益年限為有限年的公式： n收益年限為無限年的公式：收益年限為無限年的公式： 11(1)nAVYYAVY82凈收益每年不變公式的功用凈收益每年不變公式的功用 凈收益每年不變公式的功用：凈收益每年不變公式的功用：n直接測算收益價格n用于不同年限價格之間的換算n比較不同年限價格的高低n市場法中調整不同年限的價格833.3.凈收益在前若干年有變化的公式凈收益在前若干年有變化的公式 n收益年限為有限年的公式：收益年限為有限年的公式： n收益年限為無限年的公式：收益年限為無限年的公式： 111(1)(1)(1)tiitn tiAAVYY

60、YY1(1)(1)tiitiAAVYYY844.4.凈收益按一定數額遞增的公式凈收益按一定數額遞增的公式n收益年限為有限年的公式：收益年限為有限年的公式：n收益年限為無限年的公式：收益年限為無限年的公式：2AbVYY21() 1(1)(1)nnAbbnVYYYYY855.5.凈收益按一定數額遞減的公式凈收益按一定數額遞減的公式n此公式只有收益年限為有限年的情形此公式只有收益年限為有限年的情形n收益年限為有限年收益年限為有限年n，且n ( )是合是合理經營期限理經營期限.21() 1(1)(1)nnAbbnVYYYYY1Ab1Ab866.6.凈收益按一定比率遞增的公式凈收益按一定比率遞增的公式n