1、“碧海云天”項目策劃建議書一、可比性樓盤乳山銀灘調查情況目前在山東省會濟南等內陸地區銷售力度最大、影響力最大的樓盤當屬乳山銀灘，憑著環境的干凈優美以及價格便宜等因素打入市場，深入人心。在開發前景、目標市場上與萊州“碧海云天”有著相似性與競爭性。在此我們拿出乳山銀灘其中項目作為借鑒。 三慶碧海華庭樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：山東三慶置業有限公司乳山分公司樓盤類型：多層戶型： 5680 平方米綠化： 40%均價： 1600 元平方米樓盤特色：地處銀灘濱海度假區，自然風光優美，總建筑面積 20 余萬平方米，多層公寓設計，精致簡約的設計風格。 假日海景公寓樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：乳山長城住宅開

2、發有限公司樓盤類型：海景公寓戶型： 67.07 121.63 平方米綠化： 54%均價： 1680 元平方米樓盤特色：地處國家 AAAA級旅游度假區威海乳山銀灘旅游度假區，毗鄰國際高爾夫俱樂部，距銀灘兩大旅游景點“三觀亭、 “仙人橋均在 1 公里左右。綠化率高達 54%，由 23 棟多層精品海景樓盤圍合而成，整體規劃設計繼續延續假日海景一期、二期獨有特色。 珍珠灣花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：威海旅游房地產開發有限公司售樓地址：東關大街9 號樓盤類型：海邊住宅戶型： 48.77 256.5 平方米綠化： 42%容積率： 0.73均價： 1800 元平方米樓盤特色：珍珠灣花園位于目前為止乳山

3、市銀灘旅游度假區最為成熟的大型生活社區組團內，緊鄰旭日廣場，南向面海，北依百畝松林，西臨潮汐湖，東臨大慶頤園小區。小區總占地約 200 畝。 星海花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：日照麗城房產開發公司樓盤類型：海邊別墅戶型： 77.03 112 平方米綠化： 50%容積率： 0.7均價： 1700 元平方米樓盤特色：項目總占地 5.4 萬平方米， 12 棟精品海景住宅， 500 戶親海人家，天然海拔高度、特有坡地風情，不一樣的高度，成就不一樣的星海風情。 天安海景園樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：天安房地產開發公司樓盤類型：海邊別墅綠化： 50%容積率： 0.77均價： 1700 元平方米樓盤特

4、色：天安海景園坐擁美麗的銀灘，南臨珍珠灣，北望潮汐湖，自然風情，一覽無余。項目總占地 100 畝，總建筑面積 5.1 萬平方米，綠化率高達 40%，容積率僅為 0.77 。信報評價：蘊涵海之韻的多層住宅構成小區尊貴的生活空間，小區設計糅合了高尚住宅建筑精粹，外型典雅，色彩明快，賞心悅目，充分體現了現代美感。 海韻陽光花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：威海天陽房地產開發有限公司樓盤類型：高層，小高層戶型： 62.16 86.34 平方米均價： 1850 元平方米售樓地址：濟南東關大街9 號樓盤特色：位于威海乳山國家 AAAA級旅游度假區銀灘中部，毗鄰銀灘管委會行政中心，南親碧波海岸，東靠規劃中的

5、乳山市政務中心，總占地面積 330000 平米，澳大利亞柏濤（墨爾本）設計有限公司全景規劃設計。 金長城花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：金長城置業有限公司樓盤類型：海邊住宅均價： 1550 元平方米綠化率 39.2%樓盤特色：小區總規劃近 20 萬平方米，綠化率 39.2%，30 米生態綠化帶，80 米蔚藍海的視線， 優秀樓盤品質， 共同締造更為完美的 “全海景生活。區內公寓、別墅、綜合商店、超市、射擊場等商業、娛樂功能配套齊全，項目周邊卡丁車運動場等娛樂設施使居住更便利。信報評價： 80 米蔚藍海視線、 40 里純天然銀灘、完善區內功能配套、精品海景住宅品質，將“旅游、度假、養生、投資四重

6、蔚藍海岸生活締造的更為完美。 銀灘之心樓盤位置：山東威海乳山開發商：乳山市大陶家房地產開發有限公司樓盤類型：海邊住宅均價： 1640 元平方米樓盤特色：位于銀灘整體規劃中心位置，可以俯瞰銀灘全貌，風景優美，占地 440 余畝，戶型設計多樣，體現人與自然、居住與大海的完美和諧。 富紳海苑樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：威海環建集團乳山環境房地產開發有限公司樓盤類型：海邊住宅樓均價： 1700 元平方米綠化率： 45%樓盤特色：地處銀灘黃金地段，建筑設計體現高低有序、層次分明，戶型多樣，總建筑面積二點五萬平方米，綠化率 45%。 總結： 從乳山銀灘的戶型面積看：多為小戶型，銷售最好的也數小戶型，從4

7、080 是主打戶型。 從綠化面積以及容積率看：綠化從 40%54%；從裝修程度看多為粗裝修，少數為精裝修。 從價格上看：均價多在16001700。 從社區配套看：周圍醫院、學校、購物、銀行等設施配套齊全，已經是成熟的社區。 從消費群體看：面向內陸3560 歲的中、高檔人群。 從宣傳方向看：崇尚一種休閑、旅游、度假的生活方式。 以上種種表現形式說明乳山銀灘已經找準了賣點，因此吸引了不少投資、度假、養老的人。“碧海云天”與乳山銀灘相比較： 最大的優勢就是：距魯中最近的海 相似的地方在：小戶型、低價位、配套齊全 不利性在于：環境炒作沒有深入人心、綠化率低二、“碧海云天”二期策略建議（一）、產品自身策

8、略1、外立面的設計建議用明快的色調，體現悠閑、陽光的度假心情。2、陽臺的設計內陸人來海邊置業在很大程度上是為海的壯觀所吸引，陽臺的合理設計將起到至關重要的作用，為盡可能迎合客戶心理建議用寬大落地飄窗，充分體現海景住宅的優勢，借以提高了頂層的價格。3、防盜系統本項目陽臺為未封閉式，如果沒有防盜系統將影響到低層住戶的安全。4、外圍墻的設計外圍墻如果采用實體，必將影響到小區的美觀，建議改為鐵藝圍墻，以充分彰顯出休閑、度假社區的氣氛，與碧海藍天溶為一體，因視野的開闊亦能達到提升一、二層住宅售價的目的。在安全方面建議用防越報警系統。5、戶型、面積的設計根據一期的銷售情況及目標客戶的實際情況，本案在戶型、

9、面積的定位是基本正確的，小戶型一期總價較低為本案的銷售做了成功的鋪墊，但是小戶型的設計會增加建筑成本，亦會帶來一些不同取向客戶群體的遺失，本司建議適當增加大戶型，面積在110 左右，戶型設計為三室兩廳。根據對乳山銀灘的調查發現適當增加大戶型的策略是可以實施的。在戶型設計方面，依據海邊樓盤的實際情況及“建筑有型，陽光無價”的設計理念，本司建議一、二居室所有臥室朝陽。外加小型陽臺。6、客廳的設計根據本案的實際情況（北面可以觀海） ，為挖掘利用這一資源，本司建議客廳置于北面，落地飄窗、觀景大陽臺，真正實現海景住宅的優勢。7、一樓的設計我司對沿海樓盤的調查表明，一樓置業者以長期居住居多，根據這一情況建議在戶型設計方面，相對較大的戶型定在一樓，底樓空地設休閑小花園，用籬笆裝點，做足休閑愜意的氣氛。從而達到增加賣點，緩解7 棟多層帶來的綠化面積低、采光性低于一期等不利因素，達到提高底樓售價的目的。根據置業者的實際情況，業主亦可以把花園委托給物業代為管理