1、保利地產應收賬款治理存在的問題及解決對策重慶工商大學派斯學院會計學院會計學2021級會本7班張戀指導教師：丁大軍摘要：改革開放以來,我國社會主義市場經濟迅速開展,給企業帶來了良好的開展機遇,但同時也使得企業之間的競爭越發劇烈,為了擴大營銷,減少存貨,許多企業都選擇了賒銷的方式來增加產品銷量,然而這樣的銷售方式,就會使得企業產生大量的應收賬款,而當企業產生信任危機時,假設是賬款不能及時收回,這對企業的資金周轉會產生極大的影響,甚至最終還會導致企業的落敗.應收賬款是企業一項重要的流動資產,應收賬款治理在現代企業的開展中也占著至關重要的位置,而且關系著企業的經濟效益,因而為了更好的穩固企業在市場競爭

2、中的地位,要求現代企業在開展過程中必須采取相應的舉措來提升自身應收賬款治理的水平,且由此解決應收賬款治理中的問題.保利地產股份作為一家大型的房地產公司,應收賬款治理水平的好壞直接關系到公司的開展效益.本文以保利地產公司應收賬款治理為研究內容,對應收賬款的理論進行一系列概述,闡述了保利地產應收賬款治理的現狀,提出了公司應收賬款治理存在的問題,并列出了一些解決其應收賬款治理問題的解決舉措.關鍵詞：Abstract：Sincethereformandopeningup,therapiddevelopmentofChina'ssocialistmarketeconomy,totheenterp

3、risebroughtgoodopportunitiesfordevelopment,butatthesametime,thecompetitionbetweenenterprisesbecomesmoreandmorefierce,inordertoexpandmarketing,reduceinventory,manyenterpriseschosethewaycredittoincreasetheamountofproductssold.However,thiswayofsales,willenableenterprisestoproducealargeamountofaccountsr

4、eceivable,andwhentheenterpriseshaveacrisisofconfidence,ifreceivablescannotrecoverintime,thistotheenterprisefundsweeksofthetransferhaveagreatimpact,eveninthefinalwillbealeadingenterprisesofdefeat.Accountsreceivableistheenterpriseimportantcurrentassets,accountsreceivablemanagementinthedevelopmentofmod

5、ernenterprisesalsoaccountedforacrucialposition,andtherelationshipbetweentheeconomicefficiencyofenterprises,thustobettertoconsolidateitspositioninthemarketcompetition,modernenterprisesinthedevelopmentprocessmusttakecorrespondingmeasurestoimprovetheirlevelofthemanagementoftheaccountreceivable,andsoast

6、osolvetheproblemsinthemanagementofaccountsreceivable.PolyRealEstateLimitedbyShareLtdasalargeRealEstateCompany,accountsreceivablemanagementlevelisdirectlyrelatedtothedevelopmentofthecompanybenefits.Inthispaper,PolyRealestatecompanyshouldbeaccountsreceivablemanagementastheresearchcontent,theoryofaccou

7、ntsreceivableforaseriesofoverview,expoundedonthepolyrealestateshouldthestatusofaccountsreceivablemanagement,thecompanyshouldproblemsexistedinthemanagementoftheaccountreceivable,andlistssomesolutionstoitsaccountsreceivablemanagementmeasurestosolvetheproblem.Keywords：一、應收賬款治理的概述1、應收賬款的概念及特征應收賬款是指企業對外銷

8、售商品、材料以及提供勞務而應向購貨方或接受勞務方收取的款項.包括企業在銷售過程中代購貨方墊付的包裝費用、運雜費用以及應向購貨方收取的增值稅款.應收賬款是伴隨企業的銷售行為發生而形成的一項債權.應收賬款表示企業在銷售過程中被購置單位所占用的資金.企業應及時收回應收賬款以彌補企業在生產經營過程中的各種消耗,保證企業持續經營；對于被拖欠的應收賬款應采取舉措,組織催收；對于確實無法收回的應收賬款,凡符合壞賬條件的,應在取得有關證實并按規定程序報批后,作壞賬損失處理.應收賬款的特征：1應收賬款是一種商業信用.2應收賬款是由于企業與外單位之間,由于產品銷售和勞務提供而產生的.3企業產生應收賬款,一般說明產

9、品銷售和勞務提供過程已完成.4應收賬款按實際發生的金額記賬.5應收賬款是指流動資產性質的債權.2、應收賬款治理的定義應收賬款治理是指在賒銷業務中,從銷售商將貨物或效勞提供應購置商,債權成立開始,到款項實際收回或作為壞賬處理結束,授信企業采用系統的方法和科學的手段,對應收賬款回收全過程所進行的治理.其目的是保證足額、及時收回應收賬款,降低和預防信用風險.應收賬款治理是信用治理的重要組成局部,它屬于企業后期信用治理范疇.應收賬款的治理是一個多元的、復雜的治理過程,涉及多部門、多環節.廣義的應收賬款治理分為兩個階段：第一個階段是,從債權開始成立到應收賬款到期日這段時間的治理,即拖欠前的賬款治理;第二

10、個階段是,應收賬款到期日后的賬款治理,即拖欠后的賬款治理.信用治理機構為了對這兩個階段的治理加以區別,往往將賬款被拖欠前的治理稱為應收賬款治理,即狹義的應收賬款治理,而將逾期后的賬款治理叫做商賬追收.對它的治理應從全局出發,除增強企業的內部限制環境和競爭水平、探索風險轉移等方式外,改善企業的外部環境,建立完善的社會信用機制,以政府立法、行業組織訂立行規等方式引導社會對信用評級的需求、完善監督體系等也是目前面臨的主要任務,宏觀環境的改善和企業主觀意識的提升有機結合,才能有效地改善應收賬款治理現狀.3、應收賬款治理的重要性應收賬款是每個企業進行生產經營活動,商品與勞務賒銷的產物,是企業以信用方式對

11、外銷售商品、提供勞務等所形成的尚未收回的被購貨單位、接受勞務單位所占用的本企業的資金,屬于商業信用的一種形式.企業為了擴大產品銷路,提升產品銷售收入,或多或少,都有一定的商品賒銷,商品的賒銷也就形成了應收賬款,增加了企業經營的風險.因此,企業必須采取切實可行的舉措,制定合理有效的治理方法,做好應收賬款的事先預防、監督回收等治理工作,以保證應收賬款的合理占用水平和收款平安,盡可能減少壞賬損失,降低企業經營風險.應收賬款是企業的一項重要流動資產,也是一項風險較大的資產.完善企業應收賬款治理機制,對加快貨款回收、防范財務風險、提升經營效益具有重要意義.企業增強應收賬款的治理能促進銷售的良性循環,加速

12、資金的周轉率,預防壞賬呆賬的積累,保持現金流的通暢,是經營與財務密切合作的有效途徑.而如果企業的應收帳款治理不到位的話給企業將會帶來致命的危機,造成債務糾紛的產生,同時增加企業的討債本錢和治理本錢,而局部企業本身的財務風險反抗水平較差,將會給企業帶來直接的打擊.二、保利地產應收賬款治理現狀1、保利地產公司簡介公司成立于1992年,2002年完成股份制改造后,開始實施全國化戰略,增強專業化運作,連續實現跨越式開展.目前公司已完成以廣州、北京、上海為中央,覆蓋45個城市的全國化戰略布局,擁有216家控股子公司,業務拓展到包括房地產開發、建筑設計、工程施工、物業治理、銷售代理以及商業會展、酒店經營等

13、相關行業.保利地產堅持以商品住宅開發為主,適度開展持有經營性物業.在住宅開發方面,保利地產逐漸形成了涵蓋花園系、心語系、香檳系、公館系、林語系、康橋系、十二橡樹系等多元化優質住宅物業的先進創新格局,涵蓋中高端住宅、公寓、別墅多種物業形態.商業物業涵蓋商業寫字樓、高端休閑地產、星級酒店、商貿會展、購物中央、城市綜合體等,具備多品類物業綜合開發的實力.公司奉行“和者筑善的企業價值觀,將“和諧提升至企業品牌戰略的高度,致力于創造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活.將“和諧理念始終貫徹于企業的規劃設計、開發建設和客戶效勞全過程,研創節能環保、自然舒適的產品,提升產品品質,通過親情和院式效勞營造良好的社

14、區氣氛,贏得了消費者的廣泛喜愛.多年來,公司一直致力于從人文、藝術、歷史的角度,倡導和諧理念,關心公眾精神生活,傳承保利文化血統,整合集團文化資源,以藝術魅力提升文化內涵.從“圓明園國寶展到每年舉辦的和樂中國系列活動,保利地產高舉文化地產旗幟,收到了較好的社會效益和示范效應.保利地產自成立以來,循法尚德、誠信經營,奉行務實、創新、標準、卓越的經營理念,秉承發奮向上、團結協作、樂于奉獻、標準誠信、紀律嚴明的企業精神和價值觀念,在劇烈的行業競爭中取得了長足的開展,奠定了行業領軍地位.未來保利地產將憑借準確的戰略規劃、優秀的治理水平、專業的市場運作和不斷深化的品牌影響力,不斷開展,繼續為實現打造中國

15、地產長城的企業愿景而不懈努力.2、保利地產公司應收賬款治理現狀(1)應收賬款的賬齡分析賬齡是指負債人所欠賬款的時間.賬齡越長,發生壞賬損失的可能性就越大.賬齡分析法又稱“應收賬款賬齡分析法,是指根據應收帳款的時間長短來估計壞賬損失的一種方法.采用賬齡分析法時,將不同賬齡的應收賬款進行分組,并根據前期壞賬實際發生的有關資料,確定各賬齡組的估計壞賬損失百分比,再將各賬齡組的應收賬款金額乘以對應的估計壞賬損失百分比數,計算出各組的估計壞賬損失額之和,即為當期的壞賬損失預計金額.保利地產股份主要經營房地產產業,公司在2021年度實現主營業務收入萬元,實現利潤萬元.壞賬準備按應收賬款余額的5%+提,其2

16、021年年末應收賬款總額為萬元,根據報表附注,其應收賬款的賬齡構成如下表所示：賬齡期末數期初數金額比例壞賬準備金額比例壞賬準備1年以內1-2年2-3年3年以上合計從應收賬款的期初數和期末數比照中可以看出,保利地產股份有限責任公司2021年初2-3年賬齡的應收賬款幾乎沒有收回,在年末的資產負債表上成了3年以上的應收賬款,這類高齡應收賬款長期停滯在資產負債表上,形成壞賬的風險很大.而公司對這些賬齡在3年以上的應收賬款仍按5%+提壞賬準備,風險儲藏明顯缺乏.(2)應收賬款回收情況分析在房地產企業中,保利與萬科地產是兩家開展戰略非常相似的企業,他們都強調快速開發,快速周轉的開展戰略,而且也由于同時在上

17、海證券交易所上市交易而采用相同的會計準那么,因此在研究保利地產的財務數據的同時將其與萬科地產相比照,也可以讓我們更加清楚的了解保利地產.下面對萬科與保利地產的財務數據進行比照分析來研究保利地產應收賬款的回收情況,如下表：表1-2-1:萬科運營性比率：20212021202120212021資產周轉率0.240.360.340.350.36固定資產周轉率41.5836.0532.4061.7635.83存貨周轉天數天1618.3952.71253.91177.41090.0應收賬款回收期天-524.0-231.6-205.0-213.3-172.6資金周轉周期天1105.3640.7906.79

18、14.2801.4日銷售現金比272.18171.76177.89175.14218.90表1-2-2:保利地產運營性比率：20212021202120212021資產周轉率0.240.260.290.200.24固定資產周轉率111.15111.4782.2657.4897.11存貨周轉天數天1696.41510.31596.82053.81589.3應收賬款回收期天-141.3-239.1-180.9-385.9-379.6資金周轉周期天1319.51283.21552.11955.51539.4日銷售現金比194.75241.80128.56208.1583.42對于一家企業來說,并不是

19、資產越多越好,事實上正好相反,除非一個公司想要退出經營,否那么,公司的價值表達在它所產生的收入里面,而資產僅僅是僅僅到達這一目的的必要手段而已.實際上,一家理想的公司應該是那種不用任何資產就能取得收入的公司,無需任何投資,回報便是無窮的.企業的戰略會對資產周轉率產生重要的影響,同時治理層在資產運營上的勤勉程度及創造力也是決定資產周轉率的重要因素.因此資產周轉率是考察企業運營的重要性比率.總體來看萬科的資產周轉率遠高于保利地產.具體的,從存貨周轉天數來看,萬科的存貨周轉天數高于保利地產的存貨周轉大數,這從一方面表達了萬科高效的產品開發效率,也一定程度上反映出萬科產品價位以及類型貼近市場而相對其他

20、企業更受到市場歡送的情況.萬科與保利地產的應收賬款回收天數都為負數,這是由于房地產企業的行業特性所決定的.對于地產企業來說,只有在房屋完工,完成驗收并符合交房條件以后,才把由預售房屋而得到的預收款由預收賬款轉入營業收入,因此在地產企業的資產負載表上我們可以看到大量的預收賬款,正是由于大量預收賬款的存在讓地產企業的應收賬款為負數.從應收賬款回收天數來看,保利地產應收賬款回收天數遠低于萬科,但是這一情況在2021年得到改變.從這一指標反映的數據來看,保利地產一直以來更多的利用了客戶的資金以支持其企業運轉,而萬科似乎在2021年也意識到了這一問題,加大對客戶資金的利用力度,在這一年應收賬款回收天數甚

21、至小于保利地產,說明其對客戶資金的利用超過保利地產.3應收賬款周轉率分析應收賬款周轉率是指在一定時期內通常為一年應收賬款轉化為現金的平均次數.又叫收賬比率,是用于衡量企業應收賬款流動程度的指標,它是企業在一定時期內通常為一年賒銷凈額與應收賬款平均余額的比率.公司的應收帳款在流動資產中具有舉足輕重的地位,公司的應收帳款如能及時收回,公司的資金使用效率便能大幅提升.應收帳款周轉率就是反映公司應收帳款周轉速度的比率.它說明一定期間內公司應收帳款轉為現金的平均次數.用時間表示的應收帳款周轉速度為應收帳款周轉天數,也稱平均應收帳款回收期或平均收現期.它表示公司從獲得應收帳款的權利到收回款項、變成現金所需

22、要的時間.下面分析保利地產2021-2021年的應收賬款周轉率,如下表：表1-3:保利地產應收賬款周轉率分析財務指標2021年2021年2021年2021年應收賬款周轉率45.7681.5168.3568.10行業平均值13.1520.7823.7929.49由表1-3所示,2021年保利地產應收賬款周轉率保持在68流右,企業的應收賬款回收速度較2021年減慢,資金滯留在應收賬款上的數量增多,資金使用率有所下降,增大了發生壞賬損失的風險.從表中可以看出,保利地產的應收賬款收回放緩,但與同行業相比,應收賬款有很大程度的提升,應收賬款回收水平較強,營運趨勢也不算太差.三、保利地產公司應收賬款治理存

23、在的問題1、應收賬款數額大,回收周期長應收賬款是現代企業開展普遍存在的,保利地產屬于房地產企業,房地產企業銷售的產品是房產,價值較高,受市場行情、地理位置、貨幣政策、客戶自身原因、企業治理等因素影響,房地產市場總是起伏不定,企業間的競爭越來越劇烈,保利地產為了擴大市場規模,提升市場占有率,增加產品銷售量,公司相方設法進行廣告宣傳,大多數房產通過賒銷的方式來擴大樓盤的知名度,吸引更多的客戶隨著近年來房價的不斷攀升,許多普通的客戶很少通過一次性付款來支付房款,大多數通過銀行按揭方式或分期付款方式來購置房產.因此,保利地產在這期間存在大量的應收賬款,其客戶多且分散,導致了應收賬款周轉緩慢,資金回收周

24、期長,資金回收困難的問題,這也嚴重制約了保利地產公司的開展.2、信用銷售資信評估薄弱,缺乏標準程序由于信用治理體系建設尚不成熟,房地產企業與客戶之間信息溝通不斷,保利地產公司迫于擴大銷售,增加市場份額,在制定銷售策略時根本沒有考慮對客戶進行事前資信評估.在銷售房產時僅僅憑客戶口頭告知是否可辦理按揭,由于很多客戶隱瞞自己的銀行征信記錄及房產記錄,導致客戶在真正辦理按揭貸款時出現很多不符合按揭貸款的要求.另一方面,由于公司把房產銷售業績作為營銷人員提取傭金的考核指標,但是沒有明確規定考核依據.類似這些由于資信評估薄弱又缺乏標準的銷售程序,這最終導致應收賬款的回收困難的客戶占據了相當大的比例.3、應

25、收賬款風險限制缺乏,壞賬可能性大隨著現代社會經濟的不斷開展,企業之間開展的各種商品交易都是在商業信用的之上來完成,而賒銷的方式那么是完成交易的方式方法.商業信用在拓展市場,擴大銷售,將其經營開展本錢,強化企業市場競爭力和地位以及實現企業規模經營等都表現出一定的優勢.保利地產公司,作為房地產企業,賒銷業務眾多,但是由于賒銷業務的出現,應收賬款出現的問題也比擬多了.排除社會信用和宏觀經濟環境因素的影響,導致公司應收賬款風險限制缺乏的主要原因還是由于公司沒有對各個階段的應收賬款風險狀況進行及時治理和掌控.通過賒銷的交易方式雖然能夠獲得較多的賬目收入,但是回收金額受到企業自身以及外部環境因素的影響出現

26、較大的折扣.所以,最終公司獲得的收入并不能夠用應收賬款來表示,而是實際的回收額度.這樣,公司出現壞賬呆賬的可能性也是很大,必然會存在一大筆賬款收不回的風險.在回收應收賬款之前,公司必須要明白這局部資產的實際價值具有較大的不確定性,這種不確定性必然會引發各種風險,假設公司治理和領導階層不能夠從根本上熟悉到這種資產風險,那么會導致應收賬款出現嚴重的經營危機.4、關聯單位協調機制不完善由于房地產企業應收賬款的特殊性,它不僅需要企業自身增強對其治理,其回收還必須增強與外部關聯單位的溝通協調,但是這種溝通協調機制保利地產公司做的也不是很到位.主要表現在兩方面,首先,客戶貸款手續方面,公司應收賬款主要有兩

27、種形式,即商業銀行的商業按揭貸款、公積金按揭貸款.這兩種按揭貸款都需要銀行或公積金治理機構的嚴格審批.但是公司與審批部門缺乏良好的溝通與協調,大量客戶的按揭手續無法及時審批,造成審批手續滯后,應收賬款大量積壓在審批環節.其次,按揭貸款額度配置方面,由于房地產市場是國家重點調控的行業,金融機構對房地產市場預期風險加大,銀行對流向房地產市場的資金嚴加管控,銀行按揭貸款規模受到嚴格限制,公司沒有完全建立好與銀行的良好溝通協作關系,被動等待銀行放款,從而導致大量應收賬款積壓在銀行.另一方面,公積金貸款的客戶更是受公積金規模的影響,由于公積金貸款利率較低,其存貸比擬高,公積金節余額比擬小,有限的資金也很難滿足客戶的需要.四、強化和提升保利地產公司應收賬款治理水平的對策1、定期匯報應收賬款數額,建立催收制