1、1總論本可行性研究報告是在XX市體育公園項目可行性研究報告基礎上和調整控規后，將調整控規后的接待中心地塊炳M11-C/2009調整為住宅用地。1.1 項目概況1.1.1 項目名稱XX市體育公園項目1.1.2 建設性質新建1.1.3 擬建地點XX市炳三區1.1.4 建設內容及規模(1)建設內容本項目規劃了該區域內炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三個地塊。其中，炳M11-C/2009地塊面積2.76公頃，主要用作住宅開發；炳M14-C/2009地塊面積6.61公頃，建設內容主要包括羽毛球館、網球館、多功能場館、地下及半地下車庫、室外籃球場、室外網球場、室外兒童

2、戲水池、兒童運動場、沿街商業、陽光房、多功能活動場地、其他運動項目場地、人行天橋以及附屬設施等；炳M16-C/2009地塊面積0.48公頃，主要用作住宅開發。(2)建設規模XX市體育公園項目總用地面積約9.85公頃，總建筑面積189088M2。其中：炳M11-C/2009地塊面積2.76公頃，規劃建筑面積110400M2。炳M14-C/2009地塊面積6.61公頃，規劃建筑面積59490M2,包括一個室內羽毛球館，占地面積4600M2,建筑面積9200M2;一個室內網球館，占地面積5000M2,建筑面積10000M2,一個多功能體育場館，占地面積3000M2,建筑面積6000M2;商業建筑占地

3、面積9125M2,建筑面積34290M2。另外還有包括3個室外網球場、3個室外籃球場、1個室外兒童戲水池，占地面積5510M2。炳M16-C/2009地塊面積0.48公頃，規劃建筑面積19198.00M2,規劃建筑占地面積1253.00M2。1.1.5 投資規模本項目投資規模為50176.98萬元，暫未考慮投資者的融資成本。1.1.6 建設期項目建設期3年。項目建設進度：2010年12月完成前期相關工作；2011年5月完成施工圖設計工作；2011年8月完成施工準備工作；2011年9月至2013年10月完成施工工作；2013年11月完成竣工驗收工作。1.1.7 資金方式與籌措渠道本項目擬通過招商

4、引資方式籌集資金。1.2 可行性研究報告編制的依據(1)關于編制項目可行性研究報告的委托書(2) XX市土地利用總體規劃(3) XX市城市總體規劃(4) XX市政府“研究加快推進XX體育公園項目建設有關問題的會議紀要”(5) XX市城市總體規劃(6)國家計委、建設部聯合頒發的建設項目經濟評價方法與參數(第三版)(7)國家計委頒發的投資項目可行性研究指南(8)體育法(9)全民健身計劃綱要(10)全民健身條例(11)四川省全民健身條例(12)項目單位提供的與本項目有關的資料、數據(13)現場勘查所得的資料和數據(14)國家其他有關規范、標準等1.3 研究范圍與工作概況1.3.1 研究范圍本項目可行

5、性研究范圍包括：項目建設的背景及必要性、項目市場分析、項目選址及建設條件、建設規模及方案、節能、環保、消防與安全、項目管理、投資估算、資金籌措、項目的財務評價等。1.3.2 工作概況受東區政府委托，我公司依據國家和地方有關體育公園項目的法規和政策對項目實際情況進行了查證，并組織有關專家現場踏勘，查閱資料，根據工程項目建設條件及有關技術規范要求，對工程建設地點、建設規模、技術標準、工程投資、技術經濟等方面進行了系統分析和論證，在此基礎上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。1.4 項目開發主要技術經濟指標表1-1炳M11-C/2009地塊綜合經濟技術指標表序號指標名稱單位數量備注一用地面積m22

6、7600一建筑面積m2110400三建筑占地面積m2四建筑密度%30五容積率m24.0六綠地率%30七最高建筑高度米八停車位：個552表1-2炳M14-C/2009地塊分項經濟技術指標表序號指標名稱單位數量備注一用地面積m266100一建筑面積m2594901體育場館m225200羽毛球場26片，網球場5片(室內)2商業m234290三建筑占地面積m221體育場館m2126002商業m291253室外活動場地m255104個室外籃球場，4個室外網球場三建筑密度%33四容積率m20.90五綠地率%30六停車位：個300七最多建筑層數層4表1-3炳M16-C/2009地塊綜合經濟技術指標表序號指標

7、名稱單位數量備注一用地面積m24800一建筑面積m219198三建筑占地面積m21253四建筑密度%27五容積率m24.0六綠地率%35.00七停車位：個100八最高建筑高度米表1-4主要經濟數據及評價指標序號名稱單位數據一投資萬元50176.98（一）運動休閑區萬元10241.98建安工程費萬元7151.32室外工程費萬元1912.80工程建設其他費萬元419.20預備費萬元758.67（二）住宅一萬元28168.74建安工程費萬元22835.84室外工程費萬元988.383工程建設其他費萬元2257.94預備費萬元2086.57（三）住宅二萬元4864.66建安工程費萬元3855.95室外

8、工程費萬元133.60工程建設其他費萬元514.76預備費萬元360.35（四）商鋪萬元6901.60建安工程費萬元5462.40室外工程費萬元210.88工程建設其他費萬元717.09預備費萬元511.23一財務數據（不考慮土地出讓金）（一）運動休閑區投資回收期年-投資利潤率%-投資利稅率%-（二）住宅一投資回收期年1.66投資利潤率%58.93投資利稅率%75.21（三）住宅二投資回收期年1.87投資利潤率%52.63投資利稅率%76.84（四）商鋪投資回收期年1.21投資利潤率%234.31投資利稅率%319.09（五）綜合投資回收期年1.80投資利潤率%57.52投資利稅率%68.90

9、1.5 結論與建議1.5.1 結論通過對該項目經營收入支出測算可以看出：(1)項目總投資約5億元，按照本方案一般估計，業主實質需要的投資約1億元(不含土地出讓金)。住宅部分銷售后的純利潤為1.96億元，運動休閑區內的商鋪純利潤為1.62億元，合1t3.58億元，完成場館設施及綠化等工程后約剩余2.56億元(未考慮土地出讓金和融資成本)。(2)本方案的優勢在于住宅、商業部分盈利優勢明顯。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。(3)本方案最大的不足在于公益設施建設后年虧損約為287萬元，在今后長期的維護運營中無盈利項目支撐，業主從逐利角度出發，公益

10、設施功能極可能異化。因此為了保證公益設施的長期穩定運行，運動休閑中心的部分商業設施應不能出售，以彌補公益設施運行的虧損，建議該運動休閑區可出售的商屋以不超過17000M2為宜，以保證公益設施的可持續運行。若按此思路，則全部設施建完后，假定租金為30元/月.M2,有17290M2的商鋪可用于出租，年正常商鋪租金收益大致為620萬元，扣除公益設施虧損后，年盈利約為330萬，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期(7年左右)計算，土地出讓金大約為136萬元/畝。1.5.2 建議(1)本方案的實施可能會導致公益設施功能異化，保留約17000M2的商鋪雖然從經濟分析上能夠帶來相當的盈利，但仍然面臨著商

11、鋪銷售不出去或出租困難導致租金下降的風險，如果出現較嚴重的市場需求不足的問題，投資者極有可能變賣商鋪，公益設施的運行虧損難以得到有效保證。(2)從提供給市民休閑娛樂的場所來看，方案一(M11-C/2009為接待中心)在M11-C/2009地塊設置了游泳池，對外開放場所較大，而本方案調整為住宅后，整個M11-C/2009地塊封閉，市民休閑娛樂場所大大減少。從這個角度看，也不推薦使用本方案。(3)如果實施本方案，則需要重新對用地性質進行調整，在項目實施的時間上可能會有較長的延遲。綜上所述，本方案在經濟上具有一定的可行性，能給本項目帶來較大的收益。當存在相當多的風險，主要來自于公益設施功能異化的風險

12、和市場需求不足的風險。相比之下，方案一更適合追求長期收益的資金投資方向，更能?t足XX市體育公園的公益性質，因此建議采納方案一(M11-C/2009為接待中心)，不推薦使用本方案。但若能妥善解決可能存在的公益設施功能異化和市場需求不足的問題，本方案將具有較大的可行性。2 投資估算與資金籌措2.1 投資估算依據本次投資估算依據XX市類似工程近期造價水平估算，并參照：(1)四川省定額管理站的有關文件(2)有關建筑安裝指標(3)現行市場有關材料調查價格(4)體育公園初步設計方案(5)四川省建筑工程概算定額(6)四川省其他費用定額(7)國家計委和建設部聯合頒發建設項目經濟評價方法與參數(第三版)2.2

13、 投資估算(1)運動中心運動中心投資由工程費用、工程建設其他費用和預備費構成。其中工程費用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎設施配套工程。投資估算見表2-1。表2-1運動中心投資估算表序號名稱單位數量單價(元)合價(力兀)一建筑安裝工程費m29064.121羽毛球館1.1土建裝飾m2920022002024.001.2給排水m292009082.801.3強電m29200229210.681.4弱電m29200109100.281.5通風m292005348.761.6合計m2920026812466.522網球館2.1土建裝飾m21000022002200.002.2給排水m21000090

14、90.002.3強電m210000229229.002.4弱電m210000109109.003.5通風m2100005353.00合計m21000026282628.003多功能體育館一m260003.1土建裝飾m2600030001800.003.2給排水m260009054.003.3強電m26000229137.403.4弱電m2600010965.403.5通風m260005331.803.6合計-m2600034282056.804其余4.1道路及鋪裝m24500280126.004.2綠化m226440120317.284.3自然水體m2400010040.004.4跌水m220

15、0030060.0064.5室外網球場m24000300120.004.6籃球場及活動場地m2240015036.004.7小天橋m2160350056.004.8大天橋m28503500297.504.9兒童戲水池項160000060.004.10水管網m24610028129.084.11強電管網m2461001569.154.12弱電管網m2461001882.984.13燃氣管網m2661000.53.314.14場地整理費m26610030198.304.15景石項118000018.004.16雕塑項130400030.404.17標識系統項128000028.004.18室外家具

16、小品項120000020.004.19樹池、花池項1800008.004.20各類戶外運動健身器械項1640006.404.21戶外兒童游樂設施項1640006.404.22邊坡治理項12000000200.004.23合計1912.80二工程建設其他費用1可研及勘察設計費62.852施工圖審查費4.213工程招標代理費40.554工程監理費19.135建設單位管理費121.506工程量清單及控制價編制費33.607環境影響評價費1.728工程保險費22.289行政事業型收費113.369.1城巾配套費1920000.009.2新型材料專項費19200713.449.3異地綠化建設192005

17、9.609.4散裝水泥專項基金1920011.929.5人防異地建設費192002038.409.6其他50.0010合計419.20三預備費758.671基本預備費5%474.172漲價預備費3%284.50四項目總投資10241.98(2)商鋪商鋪部分投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和預備費構成。投資估算見表2-2。表2-2商鋪投資估算表序號名稱單位數量單價（元）合價（力兀）一建安成本1土建裝飾m23429013004457.702給排水m23429064219.463強電m234290146500.634弱電m23429083284.615合計m2342901593.00

18、5462.40一室外工程1水管網m2342902896.012強電管網m2342901551.443弱電管網m2342901861.724燃氣管網m2342900.51.715合計210.88三其他費用1可研及勘察設計費139.082施工圖審查費12.483工程招標代理費13.554工程監理費102.125建設單位管理費51.506工程量清單及控制價編制費19.007環境影響評價費5.118工程保險費8.219行政事業型收費366.049.1城巾配套費3429065222.899.2新型材料專項費34290724.009.3異地綠化建設34290517.159.4散裝水泥專項基金3429013

19、.439.5人防異地建設費342902068.589.6其他30.0010合計717.09四預備費1基本預備費5%319.522漲價預備費3%191.71合計511.23五項目總投資6901.60（3）住宅一住宅一投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和預備費構成。投資估算見表2-3。表2-3住宅一投資估算表序號名稱單位數量單價（元）合價（力兀）一建安成本1土建m2110400165018216.00地卜車庫m21720.002給排水m211040064706.563強電m21104001461611.844弱電m211040083916.325通風燃氣m211040053585.1

20、26電梯部20400000800.007合計m21104001999.6222835.84一室外工程988.381場地整理費用27600254701.042道路m2150028042.003地面綠化m2630012075.604水管網m2276002877.285強電管網m2276001541.406弱電管網m2276001849.687燃氣管網m2276000.51.388合計988.38三其他費用1可研及勘察設計費531.522施工圖審查費50.243工程招標代理費40.554工程監理費238.245建設單位管理費169.506工程量清單及控制價編制費35.227環境影響評價費21.448

21、工程保險費39.319行政事業型收費1131.929.1城巾配套費11040065717.609.2新型材料專項費110400777.289.3異地綠化建設110400555.209.4散裝水泥專項基金110400111.049.5人防異地建設費11040020220.809.6其他50.0010合計2257.94四預備費2086.571基本預備費5%1304.112漲價預備費3%782.46五項目總投資28168.74（4）住宅二住宅二投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和預備費構成。投資估算見表92-4。表2-4住宅二投資估算表序號名稱單位數量單價（元）合價（力兀）一建安成本1

22、土建m21919815002879.702地卜車庫m3252.003給排水m21919864122.874強電m219198146280.295弱電m21919883159.346通風燃氣m21919853101.757電梯部一415000060.008合計m2191981853.813855.95一室外工程133.601道路m2100028028.002地面綠化m2154012018.483水管網m248002813.444強電管網m24800157.205弱電管網m24800188.646燃氣管網m248000.50.247場地整理費480012057.608合計133.60三其他費用1可

23、研及勘察設計費98.372施工圖審查費8.483工程招標代理費15.334工程監理費71.815建設單位管理費51.506工程量清單及控制價編制費22.007環境影響評價費3.598工程保險費5.549行政事業型收費238.149.1城巾配套費1919865124.799.2新型材料專項費19198713.449.3異地綠化建設1919859.609.4散裝水泥專項基金1919811.929.5人防異地建設費191982038.409.6其他50.0010合計514.76四預備費用1基本預備費5%225.222漲價預備費3%135.133合計360.3510五項目總投資4864.66可見，本項

24、目總投資為50176.98萬元，如表2-5。表2-5項目總投資估算表序號名稱土地面積(M2)建筑面積(M2)投資(力兀)1運動休閑區66100.0017143.581.1體育設施19200.0010241.981.2商鋪9125.0034290.006901.602住宅一27600.00110400.0028168.743住宅二4800.0019198.004864.66合計50176.982.3資金籌措本項目擬采用招商引資的方式籌集資金。投資估算中暫時沒有考慮籌資資本。113 財務和經濟效益分析3.1 財務評價依據本項目的取費標準按照企業財務制度和國家稅收政策規定執行。根據項目的市場開拓周期

25、，本項目計算依據如下：(1)國家計委和建設部聯合頒發建設項目經濟評價方法與參數(第三版)。(2)各種原料及產品按現行市場價格(3)各生產部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝提供的單位產品消耗定額測算。(4)收費標準：營業稅5%,城市維護建設費7%,教育附加費3%,地方教育費附加3%,合計為5.65%。(5)稅收政策：所得稅按25%計取。3.2 收入支出預測3.2.1 收入估算該項目的收入主要來源于六個部分：住宅出售收入，商鋪出售收入，運動部分經營收入以及停車收入。詳細估算如下：(1)住宅部分考慮到住宅可預售，將收入獲得時間從建設期的第二年開始，三年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。住宅建筑面

26、積129598平方米，參考周邊樓盤單價以及炳三區今后的發展狀況，該住宅定價為5000元/m2,停車位共計652個，參照周邊車位的出售價格，按照6萬元/個考慮。即整個住宅部分收入為68711萬元。(2)商鋪出售本項目商業門面的面積為34290m2,參考周邊商業門面銷售價格，定為10000元/m2,可得商業門面銷售收入為34290萬元。，將收入獲得時間從建設期的第二年開始，三年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。(3)運動休閑區收益運動休閑區包括網球館、羽毛球館、室外網球場、乒乓球、游泳池和停車場等。網球館有5片場地，暫定價40元/片.小時，考慮每天每片利用4小時，可得網球館每月收益2.4萬元。考慮

27、運營的前三年只達到正常年份的70%、80%、90%。羽毛球館為26片，暫定價為20元/片.小時，考慮每天每片利用6小時，可得羽毛球館每月收益為9.36萬元。考慮運營的前三年只達到正常年份的70%、80%、90%。多功能體育場館一個，考慮到該場館可舉辦籃球、羽毛球、排球、乒乓球等多種體育賽事。其用途具有多樣性，按照綜合場館的收費標準，大約為使用一天3-5萬，暫按4萬計算。一年中按使用三分之一的時間計算，則年收入為16萬。考慮運營的前三年只達到正常年份的70%、80%、90%。室外網球場為4片，參考周邊室外網球場的價格，暫定價為20元/片.小時，考慮每天每片利用6小時，可得網球場每月收益為1.8萬

28、元。考慮運營的前三年只達到正常年份的70%、80%、90%。乒乓球設置在網球館和羽毛球館內，考慮設置20處，暫定價為10元/臺.小時，考慮每天每臺利用4小時，可得乒乓球每月收益為2.4萬元。考慮運營的前三年只達到正常年份的70%、80%、90%。該項目設置停車位450個，按照每車位收費3元計算，一天中一個車位可周轉4次，可得停車收益為16.2萬元/年。考慮運營的前三年只達到正常年份的70%、80%、90%。可得，正常經營年份運動休閑區收入為304.92萬元/年，前三年分別為213.44萬元/年、243.94萬元/年、274.43萬元/年。3.2.2 成本估算12(1)運動休閑區成本包括球館等營

29、業支出、球館等設施維護、公益設施維護、綠化養護費用支出、公益部分人工工資等。根據目前市場情況，球館等營業支出按照營業收入的30%計取；球館等設施維護一般是與其壽命有關，取費比率約為建設成本的1%-2%,這里按照2%計取；公益設施維護按十年壽命考慮，則取費費率定為設施費用的10%;綠化養護費參照目前各地規定，按照7元/m2.月考慮；公益部分人工按照50萬元/年計算。(2)商鋪按照銷售收入的10%計算相關的銷售成本。(3)住宅由于項目位于炳三區，近年來本區域的房地產是最受人們關注的，因此這部分的銷售成本相對而言占收入的比重可以取的低一些，按照10%考慮。3.3 財務評價(1)運動休閑區如表3-1,

30、投入運營后，每年需要再貼補287萬元作為運營費用。(2)商鋪如表3-2,稅前利潤為22022.01萬元，稅后利潤為16171.43萬元，投資回收期為1.21年。投資利稅率為3.19,投資利潤率為2.34。(3)住宅一如表3-3,稅前利潤為21186.14萬元，稅后利潤為16599.78萬元，投資回收期為1.66年。投資利稅率為75.21%,投資利潤率為58.93%o(4)住宅二如表3-4,稅前利潤為3738.20萬元，稅后利潤為2560.41萬元，投資回收期為1.87年。投資利稅率為76.84%,投資利潤率為52.63%。(5)綜合(不考慮土地費用)如表3-5,以十年作為計算期，稅前利潤為34

31、572.76萬元，稅后利潤為28865.02萬元，投資回收期為1.80年。投資利稅率為68.90%,投資利潤率為57.53%。13表3-1運動中心投資現金流量表序號項目計算期123456789101現金流入224.64256.74288.83320.92320.92320.92320.921.1網球館20.1623.0425.9228.8028.8028.8028.801.2羽毛球館78.6289.86101.09112.32112.32112.32112.321.3多功能體育場館11.2012.8014.4016.0016.0016.0016.001.4室外網球場15.1217.2819.4

32、421.6021.6021.6021.601.5乒乓球20.1623.0425.9228.8028.8028.8028.801.6游泳館68.0477.7687.4897.2097.2097.2097.201.7停車收益11.3412.9614.5816.2016.2016.2016.202現金流出2048.404096.794096.79573.41584.85596.29607.73607.73607.73607.732.1建設投資2048.404096.794096.792.2球館等營業支出67.3977.0286.6596.2896.2896.2896.282.3球館等設施維護143.

33、03143.03143.03143.03143.03143.03143.032.4公益設施維護4.884.884.884.884.884.884.882.5綠化養護費275.42275.42275.42275.42275.42275.42275.422.6公益部分人工工資70.0070.0070.0070.0070.0070.0070.002.8營業稅金及附加12.6914.5116.3218.1318.1318.1318.133所得稅前凈現金流里-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.81-286.81-286.81-286.811

34、44累計所得稅前凈現金流量-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513.14-11799.95-12086.77-12373.585調整所得稅0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006所得稅后凈現金流里-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.81-286.81-286.81-286.817累計所得稅后凈現金流量-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513

35、.14-11799.95-12086.77-12373.5815表3-2商鋪（出售）投資現金流量表序號項目計算期1234合計1現金流入13716.0017145.003429.0034290.001.1商鋪出售收入13716.0017145.003429.0034290.002現金流出1380.324907.205443.83536.6412267.992.1建設投資1380.322760.642760.646901.602.2土地費用0.002.3商鋪出售成本1371.601714.50342.903429.002.6營業稅金及附加774.95968.69193.741937.393所得稅前

36、凈現金流量-1380.328808.8011701.172892.3622022.014累計所得稅前凈現金流量-1380.327428.4819129.6522022.015調整所得稅0.002202.202925.29723.095850.586所得稅后凈現金流量-1380.326606.608775.872169.2716171.437累計所得稅后凈現金流量-1380.325226.2814002.1616171.4316表3-3住宅一投資現金流量表序號項目計算期12341現金流入23404.8029256.005851.201.1出售收入23404.8029256.005851.202現

37、金流出5633.7514930.3515846.0611267.49915.712.1建設投資5633.7511267.492.2出售成本2340.482925.60585.122.3營業稅金及附加1322.371652.96330.593所得稅前凈現金流量-5633.758474.4513409.944935.494累計所得稅前凈現金流量-5633.752840.7116250.6521186.145調整所得稅0.003352.491233.876所得稅后凈現金流量-5633.758474.4510057.463701.627累計所得稅后凈現金流量-5633.752840.7112898.1

38、616599.7817表4-4住宅二投資現金流量表序號項目計算期1234合計1現金流入4079.605099.501019.9010199.001.1公寓出售收入4079.605099.501019.9010199.002現金流出972.932584.322743.94159.616460.802.1建設投資972.931945.861945.864864.662.2土地費用0.002.3公寓出售成本407.96509.95101.991019.902.6營業稅金及附加230.50288.1257.62576.243所得稅前凈現金流量-972.931495.282355.56860.29373

39、8.204累計所得稅前凈現金流量-972.93522.352877.913738.205調整所得稅0.00373.82588.89215.071177.786所得稅后凈現金流量-972.931121.461766.67645.212560.417累計所得稅后凈現金流量-972.93148.531915.202560.4118表3-5全部投資現金流量表序號項目計算期12345678910合計1現金流入0.0041200.4051500.5010524.74256.74288.83320.92320.92320.92320.92105054.891.1住宅一23404.8029256.005851

40、.200.000.000.000.000.000.0058512.001.2運動休閑區224.64256.74288.83320.92320.92320.92320.922053.891.3住宅二4079.605099.501019.9010199.001.4商鋪13716.0017145.003429.0034290.002現金流出10035.4026518.6528130.622185.38584.85596.29607.73607.73607.73607.7370482.122.1住宅一5633.7514930.3515846.06915.710.000.000.000.000.000.0037325.862.2運動休閑區2048.404096.794096.79573.41584.85596.29607.73607.73607.73607.7314427.472.3住宅二972.932584.322743.94159.616460.802.4商鋪1380.324907.205443.83536.6412267.993所得稅前凈現金流量-10035.4014681.7523369.888339.37-328.12-307.46-286.81-286.81-286.81-286.8134572.764