1、20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/六 安 凱 鴻 城 市 廣 場(chǎng)第 四 季 度 營(yíng) 銷 方 案MADE BY ZHIGUAN 2012MADE BY ZHIGUAN 201220132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/一 、 市 場(chǎng) 環(huán) 境 分 析二 、 目 標(biāo) 客 戶 回 顧三 、 銷 售 目 標(biāo) 分 析四 、 策 略 要 素 思 考五 、 營(yíng) 銷 推 廣 執(zhí)

2、行目錄20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/一、市場(chǎng)環(huán)境分析20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/2012年8月全市住宅、商業(yè)成交量分析區(qū)域市場(chǎng)截止2012年8月31日，六安市商品房總成交量為1527套，其中住宅成交量為1317套，商業(yè)成交量為210套。總成交量上，8月份環(huán)比7月份下降15.64%，其中8月份住宅成交量環(huán)比7月份下降15.2%，環(huán)比6月份和5月份

3、分別上漲22.4%和下降1.72%。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/2012年8月全市住宅、商業(yè)成交均價(jià)分析區(qū)域市場(chǎng)從數(shù)據(jù)上看，8月份總成交量為1527套，環(huán)比6月份、5月份和4月份分別下降15.64%、上升15.19%和下降2.55%。從成交均價(jià)上看，3月份至8月份，住宅成交均價(jià)波動(dòng)幅度不大，總體在4500元/平米左右浮動(dòng)，并且在3月份達(dá)到最高值4582元/平米；從總體趨勢(shì)來(lái)看，商業(yè)成交均價(jià)有一定的起伏，有一定的波動(dòng)幅度，其中商業(yè)成交均價(jià)在8月份達(dá)到最高值為6013元/

4、平米，環(huán)比7月份4593元/平米上漲23.62%,主要是由于市區(qū)部分商業(yè)項(xiàng)目上市銷售帶動(dòng)均價(jià)走高。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/2012年8月全市住宅、商業(yè)周成交量分析區(qū)域市場(chǎng)從8月份每周成交量來(lái)看，8月首周住宅成交量以310套占據(jù)高位，隨后一路下滑，顯示8月份后程較為乏力，但27日至31日，銷量又有所回升，或許預(yù)示著六安樓市九月份或贏得一開(kāi)門(mén)紅。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商

5、域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/2012年8月全市住宅、商業(yè)周成交均價(jià)分析區(qū)域市場(chǎng)從8月份每周成交量來(lái)看，由于8月份六安樓市每周均價(jià)波動(dòng)不大，月中出現(xiàn)住宅均價(jià)最高值1643.86元/，至月尾，住宅均價(jià)下滑為4131.4元/，總體平穩(wěn)。 20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/周邊在售項(xiàng)目：紅街、浙東商貿(mào)城、六安大市場(chǎng)、陽(yáng)光威尼斯主要對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：紅街、浙東商貿(mào)城、陽(yáng)光威尼斯項(xiàng)目紅街浙東商貿(mào)城六安大市場(chǎng)陽(yáng)光威尼斯目前售價(jià)（元/）均價(jià)1100025000元/ 商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)1.1-2萬(wàn)元/1

6、2000元/5900上市時(shí)間2009年底12年5月1日2009年底11年7月總體量（萬(wàn) ）10603440容積率2.084.284.074.28案例選擇標(biāo)準(zhǔn)：1、可比較原則：距離本案較近，或產(chǎn)品形態(tài)相似，產(chǎn)品及價(jià)格定位較接近；2、可借鑒原則：項(xiàng)目營(yíng)銷思路及動(dòng)作有可取之處值得本案學(xué)習(xí)或存在一定問(wèn)題可以使本案得以參考。競(jìng)品項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)皖西路皖西路本案本案紅街紅街浙東商貿(mào)城浙東商貿(mào)城陽(yáng)光威尼斯陽(yáng)光威尼斯六安大市場(chǎng)六安市區(qū)中心商圈六安市區(qū)中心商圈市區(qū)新商圈市區(qū)新商圈市區(qū)老商圈市區(qū)老商圈20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房

7、地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 北ABCDEE：名品購(gòu)物中心A：主題百貨；B：鞋革箱包；C：休閑餐飲；D：兒童城、休閑運(yùn)動(dòng)館 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析紅街紅街項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容內(nèi)容區(qū)位皖西路以北占地42757.84容積率2.08總建面10萬(wàn)核心價(jià)值六安核心商圈、開(kāi)發(fā)過(guò)六州首府和皖西賓館，具有一定的品牌知名度主營(yíng)業(yè)態(tài)主題百貨、鞋革箱包城、休閑餐飲區(qū)、名品購(gòu)物中心等銷售區(qū)域除A區(qū)主題百貨不對(duì)外銷售外，其余部分均分割成產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，后期統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。開(kāi)盤(pán)日期2009年底銷售情況目前紅街加上A區(qū)未售體量約在4.5萬(wàn)方左右，大部分銷售集中于去年6月之前，由于開(kāi)街以來(lái)運(yùn)營(yíng)效果較差，目前去化較困難，尤其是

8、三樓層面，所以大部分以整租為主。價(jià)格一層約1.4-2,6萬(wàn)元/，二層約8000-1.2萬(wàn)元/，三層約5000-7000萬(wàn)元/商鋪情況層高4.5米，商鋪面積為20-70 銷售方式3年返租，每年5%，一次返還打入總房?jī)r(jià)，首付款為總房?jī)r(jià)扣除15%后的5成，一次性付款99折20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/E區(qū)A區(qū)D區(qū)A區(qū)共3.7856萬(wàn)平米全部未售沿皖西路的負(fù)一層門(mén)面銷售表價(jià)在6萬(wàn)-7.5萬(wàn)元/平米，常青路與皖西路交界口沿街門(mén)面銷售表價(jià)在3-5萬(wàn)左右，實(shí)際銷售中會(huì)有一定的折扣，約

9、在5000元/平米，但整個(gè)A區(qū)所有商業(yè)未上市銷售。 B、C、D、E區(qū)負(fù)一層售價(jià)在1.4-2.6萬(wàn)元/平米，越靠近A區(qū)的價(jià)格越高，沿中間通達(dá)的價(jià)格較高。一層常青路外鋪均價(jià)在26000元/平米,內(nèi)鋪價(jià)格在1-2萬(wàn)元/平米。2層去年初銷售時(shí)的價(jià)位在7000-8000元/平米，去年下半年后價(jià)格調(diào)整為8000-1.2萬(wàn)元/平米，隨之也有相應(yīng)的折扣。三層一直去化較為困難，價(jià)格在5000-7000元/平米。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/作為六安首條復(fù)合型商業(yè)步行街，紅街完全擯棄了孤立

10、于城市中心的傳統(tǒng)百貨大樓式的單體商業(yè)，它將購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)及文化展示高度熔鑄，集于一體，堪稱六安商業(yè)王國(guó)的“百業(yè)之窗”。 目前紅街加上A區(qū)未售體量約在4.5萬(wàn)方左右，大部分銷售集中于去年6月之前，由于開(kāi)街以來(lái)運(yùn)營(yíng)效果較差，目前去化較困難，尤其是三樓層面，所以大部分以整租為主。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/0%01365.7%4670179.3%1071351幢號(hào)樓層推量成交去化率B-11408661.4%21417351.8%C-1523159.6%2600%D-

11、1937883.9%11089890.7%213775.1%322100%-1904954.4%E1794861%2764255% 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析紅街紅街紅街截止目前總體去化率達(dá)到65%以上，一層約1.4-2,6萬(wàn)元/，二層約8000-1.2萬(wàn)元/，三層約5000-7000萬(wàn)元/ 。一層房源去化較快，其次為-1層20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析浙東商貿(mào)城浙東商貿(mào)城項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容內(nèi)容區(qū)位皖西路和解放中路交匯處占地14萬(wàn)容積率4.28總建面60萬(wàn)（商業(yè)18萬(wàn)

12、）核心價(jià)值六安核心商圈、規(guī)模巨大業(yè)態(tài)齊全，并引入樂(lè)天瑪特超市（原時(shí)代超市），10年返租對(duì)于六安投資客戶有較大吸引力。主營(yíng)業(yè)態(tài)B區(qū)住宅，5.1開(kāi)盤(pán)銷售區(qū)域面積90-130平米住宅開(kāi)盤(pán)日期09年7月25日銷售情況1-2層共400間左右，沿街鋪大部分回遷 ，僅3間左右，1-2層出售均價(jià)3.5萬(wàn)元/平米，基本有價(jià)無(wú)市。一層內(nèi)鋪價(jià)格在8000-15000間，均價(jià)1.2萬(wàn)左右。2層價(jià)格在5000-9000間，均價(jià)7-8千。主要業(yè)態(tài)或南北貨商品，3年返租，5%。5月1日開(kāi)盤(pán)，由于價(jià)格較低，與A區(qū)基本持平，目前內(nèi)鋪基本售罄 價(jià)格住宅均價(jià)5500元/平米商鋪情況臨街商鋪為二層設(shè)計(jì)，一二層聯(lián)售銷售方式內(nèi)鋪銷售方式

13、：B區(qū)為3年返租，每年5%，一次性打入總房?jī)r(jià)，首付款為總房?jī)r(jià)扣除15%后的5成。項(xiàng)目銷售時(shí)，將內(nèi)鋪分割為15-20平方米出售，以降低投資門(mén)檻。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/地處解放路和大別山路的老商業(yè)繁華區(qū)域，是六安未來(lái)商業(yè)發(fā)展的絕版地塊。將建設(shè)成為包括大型百貨、大型超市、大賣場(chǎng)、大型電器、電子商業(yè)綜合類龍頭商貿(mào)城。規(guī)劃配置大型停車倉(cāng)儲(chǔ)8萬(wàn)的超大型新型商業(yè)版塊。目前，在登記預(yù)約住宅，面積90-130平米，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在5700-5800元/平米，商業(yè)項(xiàng)目暫無(wú)銷售計(jì)劃。通

14、過(guò)二手房中介查到目前浙東商貿(mào)城外鋪的租金在130元/平米/月左右（沿解放路）。內(nèi)鋪一層轉(zhuǎn)讓價(jià)約在1.1-1.5萬(wàn)元/平米，原銷售價(jià)格在1.1-1.3元/平米，受運(yùn)營(yíng)效果影響，投資回報(bào)率較低。外鋪暫無(wú)出售信息。原2009年7月沿解放路側(cè)外鋪銷售價(jià)格在1.1-2萬(wàn)元/平米（兩層均價(jià)） 20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析浙東商貿(mào)城浙東商貿(mào)城浙東商貿(mào)城目前商鋪所剩較少，只有A區(qū)9套商鋪及20棟商業(yè)裙房535套房源，項(xiàng)目商業(yè)整體去化不佳。 1-2層出售均價(jià)3.5萬(wàn)元

15、/平米，基本有價(jià)無(wú)市。一層內(nèi)鋪價(jià)格在8000-15000間，均價(jià)1.2萬(wàn)左右。2層價(jià)格在5000-9000間，均價(jià)7-8千。主要業(yè)態(tài)或南北貨商品，3年返租，5%。幢號(hào)樓層推量成交去化率A/900%20#12103618%23259429%20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析六安大市場(chǎng)六安大市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容內(nèi)容區(qū)位六安市皖西東路與公安路交叉口占地34萬(wàn)容積率4.07總建面17萬(wàn)核心價(jià)值六安核心商圈、小商品綜合市場(chǎng)，具有一定的品牌知名度主營(yíng)業(yè)態(tài)主題百貨、家具、燈

16、具、名品購(gòu)物中心等銷售區(qū)域2011年年初基本銷售完畢開(kāi)盤(pán)日期2009年底銷售情況六安大市場(chǎng)三期于去年3月份基本已銷售完畢，目前已無(wú)現(xiàn)場(chǎng)銷售，已在運(yùn)營(yíng)中，但由于定位較之前的一、二期大市場(chǎng)較高，總體運(yùn)營(yíng)效果較差。價(jià)格公安路為一層門(mén)面，面積在50平米左右，價(jià)格在16000-17000元/平米。淠望路為兩層門(mén)面，每層在50平米左右，兩層均價(jià)12000元/平米。民惠路為兩層門(mén)面，每層在50平米左右，兩層均價(jià)9000-16000元/平米。商鋪情況層高4.5米，商鋪面積為20-40 銷售方式內(nèi)鋪返租5年：年返租金額在5%左右。內(nèi)鋪?zhàn)饨?.2萬(wàn)/年左右20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升

17、級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/八年的品牌美譽(yù)，家喻戶曉的百姓市場(chǎng)。一、二期商住樓盤(pán)已成功運(yùn)營(yíng)，并成功創(chuàng)辦了2.5萬(wàn)小商品綜合市場(chǎng)、3萬(wàn)皖西規(guī)模最大、檔次最高、品牌最全的家具、燈飾市場(chǎng)。六安大市場(chǎng)三期于去年3月份基本已銷售完畢，目前已無(wú)現(xiàn)場(chǎng)銷售，已在運(yùn)營(yíng)中，但由于定位較之前的一、二期大市場(chǎng)較高，總體運(yùn)營(yíng)效果較差。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析陽(yáng)光威尼斯陽(yáng)光威尼斯項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容內(nèi)容區(qū)位由梅山

18、路、皖西路、淠望路圍合而成占地14萬(wàn)容積率4.28總建面40萬(wàn)產(chǎn)品情況城市中央居住區(qū)，周邊商業(yè)、生活配套齊全，購(gòu)物、餐飲、休閑、醫(yī)療、金融、交通等非常方便，并且教育配套也極其豐富； 項(xiàng)目由中國(guó)建筑西北研究院擔(dān)綱設(shè)計(jì)，歐式立面，意大利風(fēng)格，全部框架隱梁、隱柱結(jié)構(gòu)，大棟距保證每棟樓的采光、通風(fēng)、景觀的均好性。產(chǎn)品方面，設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，沒(méi)有突出亮點(diǎn)以及增加附加值的設(shè)計(jì)。住宅戶型90-130 的兩房、三房為主住宅價(jià)格5900元/開(kāi)盤(pán)日期2011年7月商鋪戶型一、二兩層聯(lián)賣，一層層高3.6米，二層3米，主力面積約100-150商鋪價(jià)格2.8萬(wàn)-3.2萬(wàn)元/商鋪情況臨街商鋪為二層設(shè)計(jì)，一二層聯(lián)售客戶來(lái)源市中

19、心住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)可度高，供應(yīng)稀缺，銷售壓力較小，客群主要來(lái)自周邊區(qū)域客戶、返鄉(xiāng)置業(yè)客戶以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/目前在售17、18號(hào)樓的尾盤(pán)，僅剩余6套左右，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在5900元/平米，價(jià)格區(qū)間5700-6500元/平米，該兩棟樓于去年5月左右銷售，正是六安樓市黃金季節(jié)，所以基本銷售完畢。5月前后會(huì)有靠近人民路兩棟多層建筑上市銷售，共60余套，暫未定價(jià)。該項(xiàng)目大部分已銷售完畢或交付，僅剩余少量體量，目前宣傳力度較小。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大

20、全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析陽(yáng)光威尼斯陽(yáng)光威尼斯陽(yáng)光威尼斯臨街商鋪為兩層設(shè)計(jì)，一、二兩層聯(lián)賣，一層層高3.6米，二層3米，主力面積約100-150。均價(jià)為2.8-3.2萬(wàn)元/平米幢號(hào)樓層推量成交去化率D17344.3%27344.3%E17229%27229%20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)小結(jié)1、六安城區(qū)商業(yè)處于供大于求狀況，且在售商業(yè)尾盤(pán)較多，總體

21、運(yùn)營(yíng)效果不佳。2、從租金層面看，六安目前店面租金普遍不高，且部分較好地段甚至一度出現(xiàn)租金下滑現(xiàn)象，而目前店面售價(jià)較高，投資店面的年回報(bào)比大約3%-5%。3、浙東商貿(mào)城，引入樂(lè)天瑪特超市（原時(shí)代超市），10年返租對(duì)于六安投資客戶有較大吸引力。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/二、目標(biāo)客戶回顧20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/2012年年售樓處啟用售樓處啟用

22、10月月一期啟動(dòng)一期啟動(dòng)13年年2月月一期商鋪認(rèn)籌一期商鋪認(rèn)籌7月月一期住宅開(kāi)盤(pán)一期住宅開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)梳理4月月一期商鋪開(kāi)盤(pán)一期商鋪開(kāi)盤(pán)9月月二期商鋪?zhàn)≌_(kāi)盤(pán)二期商鋪?zhàn)≌_(kāi)盤(pán)q項(xiàng)目目前拆遷已結(jié)束，項(xiàng)目基本規(guī)劃已經(jīng)成型項(xiàng)目目前拆遷已結(jié)束，項(xiàng)目基本規(guī)劃已經(jīng)成型q針對(duì)需要快速回籠資金快速效果的原則需加快工程進(jìn)度針對(duì)需要快速回籠資金快速效果的原則需加快工程進(jìn)度根據(jù)推盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，本方案僅針對(duì)首批開(kāi)盤(pán)商鋪進(jìn)行策略演練根據(jù)推盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，本方案僅針對(duì)首批開(kāi)盤(pán)商鋪進(jìn)行策略演練20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)

23、商域網(wǎng)：http:/核心輻射群核心輻射群次級(jí)輻射群次級(jí)輻射群延伸輻射群延伸輻射群核心輻射群核心輻射群: : 六安市內(nèi)核心城區(qū)客群六安市內(nèi)核心城區(qū)客群以及霍邱、霍山、金寨縣城客群以及霍邱、霍山、金寨縣城客群次級(jí)輻射群次級(jí)輻射群: : 六安周邊縣城區(qū)客群六安周邊縣城區(qū)客群 （在外經(jīng)商的六安人，具較強(qiáng)消費(fèi)力）（在外經(jīng)商的六安人，具較強(qiáng)消費(fèi)力）延伸輻射群延伸輻射群: : 旅游旅游 商務(wù)等連帶客群商務(wù)等連帶客群客 群 區(qū) 域 來(lái) 源 分 析20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/關(guān)鍵詞：具

24、一定資金實(shí)力、從眾行為投資關(guān)鍵詞：具一定資金實(shí)力、從眾行為投資（2 2）投資客特）投資客特征征（1 1）投資客類）投資客類型型類型類型/ /特征特征第三類：對(duì)六安發(fā)展有一定了解，并有第三類：對(duì)六安發(fā)展有一定了解，并有一定業(yè)務(wù)或相關(guān)往來(lái)的其它客群。一定業(yè)務(wù)或相關(guān)往來(lái)的其它客群。具有一定資金實(shí)力，好面子，權(quán)威具有一定資金實(shí)力，好面子，權(quán)威人士；人士；投資渠道相對(duì)較貧乏，熱衷商業(yè)物投資渠道相對(duì)較貧乏，熱衷商業(yè)物業(yè)投資，業(yè)投資，對(duì)商業(yè)物業(yè)投資存在從眾性消費(fèi)行對(duì)商業(yè)物業(yè)投資存在從眾性消費(fèi)行為。為。第一類：六安當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、第一類：六安當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、私營(yíng)國(guó)營(yíng)企業(yè)的管理者等；私營(yíng)國(guó)營(yíng)企業(yè)的管

25、理者等；第二類：六安外出做生意及打工人第二類：六安外出做生意及打工人員；員；客群特征分析20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/三、第四季度目標(biāo)分析20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/第四季度銷售目標(biāo)：u實(shí)現(xiàn)累計(jì)來(lái)訪2000組u商鋪購(gòu)買(mǎi)意向客戶1200組u具備購(gòu)買(mǎi)力并能成功邀約到訪客戶500組u認(rèn)籌客戶300組u首期商鋪去化100組根據(jù)9月總體來(lái)電來(lái)訪及銷售情況

26、反饋，9月平均每周來(lái)訪達(dá)到一百組以上組，主要為過(guò)路客源，因本階段并未做大的推廣動(dòng)作，故來(lái)電量偏低。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/四、策略要素思考20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/策略想法p基于目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，下階段項(xiàng)目的推廣如何根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，有針對(duì)性的開(kāi)展宣傳推廣p銷售流程以及賣點(diǎn)挖掘的深度培訓(xùn)和強(qiáng)化演練p售價(jià)低開(kāi)高走，讓客戶獲利，項(xiàng)目有增值趨勢(shì)；p

27、通過(guò)招商引進(jìn)知名大商家，促進(jìn)商鋪銷售； p定期下六安周邊縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演，抓住周邊有力的購(gòu)買(mǎi)群體； p做好客戶分類及梳理，對(duì)內(nèi)鋪進(jìn)行擠壓去化，確保首批房源去化均勻；p收籌計(jì)劃：內(nèi)鋪5萬(wàn)每籌，外鋪50萬(wàn)每籌；p后期住宅加推節(jié)點(diǎn)，主要視項(xiàng)目資金流、及運(yùn)作情況而定。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/整體推廣策略：整體推廣策略：擴(kuò)大傳播面，搶奪關(guān)注，解決客戶疑問(wèn)廣告展示與第三方炒作同步，增強(qiáng)信心推廣主題推廣主題 絕對(duì)商業(yè)核心，買(mǎi)鋪就選市中心絕對(duì)商業(yè)核心，買(mǎi)鋪就選市中心 -凱鴻城市廣場(chǎng)售

28、樓處盛大開(kāi)放，盛邀品鑒 20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/五、策略推廣執(zhí)行20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 項(xiàng)目一期啟動(dòng)目標(biāo)客戶70%為投資客，30%為經(jīng)營(yíng)戶，目標(biāo)是建立以“可持續(xù)經(jīng)營(yíng)”為導(dǎo)向的商業(yè)模式，由此降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保障未來(lái)的正常經(jīng)營(yíng)。售賣對(duì)象30%必須是經(jīng)營(yíng)戶Target 120132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼

29、升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 快節(jié)奏，閃電戰(zhàn)， 整期整體推售時(shí)間控制在18個(gè)月以內(nèi)，以確保24個(gè)月左右交付客戶自營(yíng)，同時(shí)確保推盤(pán)第一年半年內(nèi)銷售清空90%。超速營(yíng)銷，縮短營(yíng)銷周期Target 220132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/ 一期開(kāi)盤(pán)以不高于市場(chǎng)價(jià)格入市，低開(kāi)高走，以產(chǎn)品力+超值性吸引自營(yíng)商戶，保證自營(yíng)商戶利益。超值營(yíng)銷，提升物業(yè)價(jià)值Target 320132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市

30、！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/活動(dòng)目的：借助政府公信力，為項(xiàng)目造勢(shì)。參與人員：前期已登記客戶 (開(kāi)發(fā)商的關(guān)系戶)、 六安當(dāng)?shù)厣虡I(yè)戶； 、媒體從業(yè)人員。活動(dòng)內(nèi)容：政府論壇n主流媒體的提前炒作；n活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)精心包裝；n政府領(lǐng)導(dǎo)高調(diào)發(fā)言。12月20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：h

31、ttp:/階段執(zhí)行第三階段 開(kāi)盤(pán)前各階段具體執(zhí)行節(jié)點(diǎn)及工作內(nèi)容如下：【時(shí)間節(jié)點(diǎn)】：1月-3月【階段目標(biāo)】：【推廣主題】：推開(kāi)這扇門(mén)的人，都足以影響這座城市 300米超長(zhǎng)臨街面，10平米商業(yè)綜合體 【工作重點(diǎn)】：STEP THREE：強(qiáng)勢(shì)推廣期1、擴(kuò)大項(xiàng)目影響面，全城震撼2、集中維護(hù)前期已認(rèn)籌大客戶及老業(yè)主3、配合市場(chǎng)宣傳，強(qiáng)化客戶蓄水，為開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備4、以凱鴻一期商業(yè)的火爆認(rèn)籌，帶動(dòng)住宅的銷售。1、媒體全線上刊，風(fēng)暴式席卷全城（戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、DM、電臺(tái)）2、主力店進(jìn)駐簽約，密集化新聞、活動(dòng)炒作3、大客戶邀訪，內(nèi)部需求測(cè)試，價(jià)格測(cè)試20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上

32、市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/階段啟動(dòng)準(zhǔn)備期推廣啟動(dòng)期強(qiáng)勢(shì)推廣期鎖客體驗(yàn)期工作重點(diǎn)產(chǎn)品景觀商業(yè)等基礎(chǔ)素材交底及規(guī)劃設(shè)計(jì)配合，銷售物料準(zhǔn)備案場(chǎng)開(kāi)放DM掃街戶外媒體出街招商啟動(dòng)項(xiàng)目奠基政府聯(lián)動(dòng)商業(yè)說(shuō)明會(huì)媒體全面上線開(kāi)盤(pán)前活動(dòng)籌備開(kāi)盤(pán)前人員培訓(xùn)準(zhǔn)備華潤(rùn)蘇果及前期意向客戶簽約節(jié)點(diǎn)招商籌備與洽談銷售物料確定重點(diǎn)客戶儲(chǔ)備及維護(hù)大量蓄客媒體全覆蓋簽約啟動(dòng)活動(dòng)店招商前期大客戶接觸招商期大客戶洽談?wù)猩唐诖罂蛻羟⒄効蛻粽猩虇?dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)前正式發(fā)卡蓄客開(kāi)盤(pán)活動(dòng)推廣主題地段+項(xiàng)目整體規(guī)劃概念地段+稀缺性+項(xiàng)目整體規(guī)劃+華潤(rùn)蘇果強(qiáng)勢(shì)入駐地段+稀缺性+項(xiàng)目

33、整體規(guī)劃華潤(rùn)蘇果強(qiáng)勢(shì)入駐地段+項(xiàng)目資源+價(jià)格優(yōu)勢(shì)地段+項(xiàng)目資源+價(jià)格優(yōu)勢(shì)地段+項(xiàng)目資源+價(jià)格優(yōu)勢(shì)+開(kāi)盤(pán)倒計(jì)時(shí)主力媒體線下大牌DM車身圍擋大牌DM戶外網(wǎng)絡(luò)DM短信車身圍擋前期+自有媒介更新前期持續(xù)線下推廣主力店啟動(dòng)大客戶啟動(dòng)主力店客戶洽談大客戶啟動(dòng)主力店客戶洽談及溫暖客戶體驗(yàn)加強(qiáng)大客戶測(cè)試客戶分級(jí)價(jià)格測(cè)試鎖客政府聯(lián)動(dòng)商業(yè)說(shuō)明會(huì)售樓處進(jìn)場(chǎng)圍擋預(yù)告奠基儀式暨食尚匯品鑒商業(yè)開(kāi)盤(pán)華潤(rùn)蘇果及前期意向客戶簽約9月10月2月1月12月11月20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/華潤(rùn)蘇果簽約會(huì)暨

34、意向客戶酒會(huì)在即將開(kāi)盤(pán)前，在蓄客情況良好的前提下，聯(lián)合華潤(rùn)蘇果舉辦簽約會(huì)，將項(xiàng)目影響力推至頂峰。此次簽約會(huì)，除媒體人員和政府官員外，將邀請(qǐng)所有意向客戶。在意向客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定好感度和初期購(gòu)買(mǎi)意向的階段，通過(guò)簽約會(huì)的事實(shí)證明和意向客戶交流氛圍，堅(jiān)定客戶認(rèn)可并升華至強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)意向。2月20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/1、客戶分級(jí)售卡會(huì)員制預(yù)約：當(dāng)確定客戶意向性后，我們將通過(guò)有效的會(huì)員制營(yíng)銷提升意向客戶成為準(zhǔn)客戶（C級(jí)客戶），通過(guò)此方案來(lái)鎖定意向客戶。當(dāng)本案具備預(yù)售條件時(shí)機(jī)，收

35、取小訂，升級(jí)客戶、以達(dá)鎖客目的。卡片優(yōu)惠制定客戶初步分級(jí)客戶重點(diǎn)維護(hù)銷售主題【線下鎖客】制定購(gòu)卡折扣意向客戶購(gòu)卡每月階段儲(chǔ)客折扣逐月遞減+單套老業(yè)主專享折扣+多套老業(yè)主專享折扣OR購(gòu)卡客戶升級(jí)對(duì)點(diǎn)深度維護(hù)C-CC+運(yùn)作方式：運(yùn)作方式：1、會(huì)員卡實(shí)行實(shí)名制，一名只能購(gòu)買(mǎi)一張，50000元/張。未購(gòu)買(mǎi)客戶會(huì)員卡可退;2、借鑒“日進(jìn)斗金”的形式，分時(shí)設(shè)定卡片優(yōu)惠，鎖定客戶誠(chéng)意；3、給予老業(yè)主及多套房老業(yè)主額外優(yōu)惠刺激老業(yè)主潛能；4、給予老業(yè)主介紹獎(jiǎng)勵(lì)，激勵(lì)老帶新；4、在蓄客過(guò)程中，所有客戶皆可購(gòu)買(mǎi)會(huì)員卡，并通過(guò)已購(gòu)卡會(huì)員吸納其他意向客戶購(gòu)卡成為會(huì)員。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大

36、全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/2、客戶升級(jí)價(jià)格測(cè)試價(jià)格測(cè)試客戶升級(jí)價(jià)格調(diào)整開(kāi)盤(pán)預(yù)售價(jià)格測(cè)試：價(jià)格測(cè)試：針對(duì)商鋪建立高中低區(qū)三種測(cè)試價(jià)格，對(duì)客戶報(bào)價(jià)，并進(jìn)行面積及鋪位號(hào)落點(diǎn)，試探客戶對(duì)于價(jià)格的反應(yīng)，并得出客戶需求集中區(qū)域，為價(jià)格調(diào)整提供依據(jù)。客戶分級(jí)數(shù)量評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)B？組辦理VIP卡，參加價(jià)格測(cè)試，確定購(gòu)買(mǎi)樓層，并且承受總價(jià)與本項(xiàng)目測(cè)試價(jià)格段匹配。B-？組辦理VIP卡，參加價(jià)格測(cè)試，價(jià)格段匹配，但面積不確定。C？組辦理VIP卡，未參加本輪價(jià)格測(cè)試，表示近期會(huì)來(lái)或觀望等開(kāi)盤(pán)再來(lái)。客戶分級(jí)：客戶分級(jí)：通過(guò)價(jià)格測(cè)試，對(duì)客戶進(jìn)行升級(jí)

37、，晉級(jí)出“B-B級(jí)”客戶重點(diǎn)維護(hù)，同時(shí)依據(jù)價(jià)格測(cè)試結(jié)果調(diào)整定價(jià)策略，平衡高中低區(qū)及端戶與中間戶產(chǎn)品需求比例。20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/階段執(zhí)行第四階段 開(kāi)盤(pán)前各階段具體執(zhí)行節(jié)點(diǎn)及工作內(nèi)容如下：【時(shí)間節(jié)點(diǎn)】：開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月以內(nèi)【階段目標(biāo)】：【推廣主題】：華潤(rùn)蘇果盛大開(kāi)盤(pán) “皖西中，10萬(wàn)平米城市綜合體即將盛大開(kāi)盤(pán)”【工作重點(diǎn)】：STEP FOUR：鎖客體驗(yàn)期1、開(kāi)盤(pán)前售樓處布置，銷售道具全部到位2、客戶鎖定開(kāi)展，通過(guò)需求對(duì)位和價(jià)格測(cè)試，摸清客戶需求，為推盤(pán)方案和價(jià)格提供依據(jù)支撐1、客戶梳理分類2、大客戶及誠(chéng)意客戶需求對(duì)位3、價(jià)格表及開(kāi)盤(pán)方案物料制作20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/階段啟動(dòng)準(zhǔn)備期推廣啟動(dòng)期強(qiáng)勢(shì)推廣期鎖客體驗(yàn)期工作重點(diǎn)產(chǎn)品景觀商業(yè)等基礎(chǔ)素材交底及規(guī)劃設(shè)計(jì)配合，銷售物料準(zhǔn)備案場(chǎng)開(kāi)放DM掃街戶外媒體出街招商啟動(dòng)項(xiàng)目奠基政府聯(lián)動(dòng)商業(yè)說(shuō)明會(huì)媒體全