1、.1第三節(jié)第三節(jié) 土地增值稅土地增值稅.2一、概述（一）概念出售，不包括出出售，不包括出租及出讓租及出讓不包括公不包括公益性贈與益性贈與、贈與直、贈與直系親屬或系親屬或有贍養(yǎng)義有贍養(yǎng)義務人務人土地使用權屬土地使用權屬國家，不包括國家，不包括集體土地集體土地 有償有償轉讓轉讓 取得收入取得收入 國有土地使國有土地使用權及地上用權及地上建筑物建筑物.3（二）特點（二）特點征稅面廣征稅面廣以轉讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)以轉讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)實行超率累進稅率實行超率累進稅率實行按次征收實行按次征收（三）作用（三）作用國家財政收入的主要來源之一國家財政收入的主要來源之一重要杠桿重要杠桿重要手段重

2、要手段.4銷售銷售新建房新建房二、征稅范圍二、征稅范圍 轉讓轉讓二手房二手房直接轉讓直接轉讓土地使用土地使用權權.5具體征稅規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）具體征稅規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）有關事項有關事項是否屬于征稅范圍是否屬于征稅范圍1.1.出售出售征。包括三種情況：征。包括三種情況：（1 1）出售國有土地使用權；）出售國有土地使用權；（2 2）取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售；）取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售；（3 3）存量房地產(chǎn)買賣）存量房地產(chǎn)買賣2.2.繼承、贈予繼承、贈予1.1.繼承不征（無收入）繼承不征（無收入）2.2.贈予中公益性贈予、贈予直系親

3、屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，不征；贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，不征；非公益性贈予，征非公益性贈予，征3.3.出租出租不征（無權屬轉移）（征收營業(yè)稅、城建稅和教育費附加）不征（無權屬轉移）（征收營業(yè)稅、城建稅和教育費附加）4.4.房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押1.1.抵押期，不征抵押期，不征2.2.抵押期滿償還了債務本息，收回房產(chǎn)，不征抵押期滿償還了債務本息，收回房產(chǎn)，不征3.3.抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征接下表接下表.65.5.房地產(chǎn)房地產(chǎn)交換交換1.1.單位之間換房，征單位之間換房，征2. 2. 對個人（企業(yè)納稅人不行）之間

4、互換自有居住對個人（企業(yè)納稅人不行）之間互換自有居住用房地產(chǎn)用房地產(chǎn)( (商業(yè)用地不行商業(yè)用地不行) ) 的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征可以免征( (不是不征收不是不征收) ) 土地增值稅土地增值稅6.6.以房地以房地產(chǎn)投資、產(chǎn)投資、聯(lián)營聯(lián)營1.1.凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征2.2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征聯(lián)營的，征3.3.投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉讓，征投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉讓，征4.4.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企非房

5、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免業(yè)，暫免對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，將房地產(chǎn)轉讓對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對房產(chǎn)投資、聯(lián)營共擔風險共享收益的，不征營業(yè)稅。對房產(chǎn)投資、聯(lián)營共擔風險共享收益的，不征營業(yè)稅。只享受收益不承擔風險的，應該按出租不動產(chǎn)征收營只享受收益不承擔風險的，應該按出租不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。實質(zhì)上來看，對于投資、聯(lián)營，投到聯(lián)營企業(yè)業(yè)稅。實質(zhì)上來看，對于投資、聯(lián)營，投到聯(lián)營企業(yè)中也是共擔風險共享收益的，產(chǎn)權是要過戶的，有經(jīng)中也是共擔風險共享收益的，產(chǎn)權是要過戶的，有經(jīng)

6、濟利益的流入，因此要納入土地增值稅的征稅范圍。濟利益的流入，因此要納入土地增值稅的征稅范圍。( (屬于土地增值稅征稅范圍屬于土地增值稅征稅范圍, ,但給予免征的待遇但給予免征的待遇) ).77.7.合作建房合作建房1.1.建成后自用，暫免建成后自用，暫免2.2.建成后轉讓（包括合作建房雙方之間的建成后轉讓（包括合作建房雙方之間的轉讓），征轉讓），征8.8.企業(yè)兼并轉讓企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)房地產(chǎn)暫免暫免9. 9. 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估增值增值不征（無收入）不征（無收入）10. 10. 國家收回房國家收回房地產(chǎn)權地產(chǎn)權免征免征11. 11. 轉讓、抵押、轉讓、抵押、置換置換征征.8小結（哪些征；哪些

7、不征；哪些免征）：1.屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應征）屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應征）（1）出售國有土地使用權；（2）取得土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的；（3）存量房地產(chǎn)買賣；（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權屬轉讓）；（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）；（6）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資；（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉讓的；（8）合作建房建成后轉讓的；（9）非公益性贈與、贈與給除直系親屬和贍養(yǎng)人以外的；（10）轉讓、抵押、置換.9 2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）（不征）（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）；（2）

8、房地產(chǎn)有條件的贈與（無收入）；（3）房地產(chǎn)出租（權屬未變）；（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權屬未變）；（5）房地產(chǎn)重新評估增值（無權屬轉移）。.10 3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）（1）個人互換自有居住用房地產(chǎn)；（2）合作建房建成后按比例分房自用；（3）與房地產(chǎn)商無關的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉讓到投資企業(yè)；（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中；（5）國家征用收回的房地產(chǎn)；（6）個人轉讓自有的房地產(chǎn)；（7）建造普通標準住宅出售（符合條件）。 .11三、三、 土地增值稅稅率土地增值稅稅率級級數(shù)數(shù)增值額與扣除項目增值額與扣除項目金額的比率（即增金額

9、的比率（即增值率）值率）稅率（稅率（% %）速 算 扣 除速 算 扣 除系數(shù)（系數(shù)（% %）1 1不超過不超過50%50%的部分的部分30300 02 2超過超過50%-100%50%-100%的部的部分分40405 53 3超過超過100%-200%100%-200%的的部分部分505015154 4超過超過200%200%的部分的部分60603535.12四、 土地增值稅的計算 1 4 2 3.13（二）、土地增值稅應納稅額的計算（二）、土地增值稅應納稅額的計算1、基本公式：、基本公式：（1）增值額）增值額=收入收入-準予扣除的項目金額準予扣除的項目金額（2）增值率）增值率=增值額增值額扣

10、除項目金額扣除項目金額x100%（3）應納稅額）應納稅額=增值額增值額x適用稅率適用稅率-扣除項目金額扣除項目金額x速算速算扣除數(shù)扣除數(shù) .142、扣除項目的規(guī)定轉讓項目的性質(zhì)轉讓項目的性質(zhì)扣除項目扣除項目具體內(nèi)容具體內(nèi)容轉讓土地（賣地）轉讓土地（賣地）扣除項目（扣除項目（2 2項）項）1.1.取得土地使用權所支付的取得土地使用權所支付的金額金額2.2.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金新建房屋（賣新房）新建房屋（賣新房）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（5 5項）項）1.1.取得土地使用權所支付的取得土地使用權所支付的金額金額2.2.房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本3.3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

11、房地產(chǎn)開發(fā)費用4.4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金5.5.財政部規(guī)定的其他扣除項財政部規(guī)定的其他扣除項目目非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（4 4項）項）存量房屋（賣舊房）存量房屋（賣舊房）扣除項目（扣除項目（3 3項）項）1.1.房屋及建筑物的評估價格房屋及建筑物的評估價格評估價格評估價格 重置成本價重置成本價成新度折扣率成新度折扣率2.2.取得土地使用權所支付的取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用納的有關費用3.3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.15轉讓新房扣除項目具體規(guī)定房地房地產(chǎn)開產(chǎn)開發(fā)企發(fā)企業(yè)業(yè)非房非房地產(chǎn)地產(chǎn)開

12、發(fā)開發(fā)企業(yè)企業(yè)土地價款土地價款同同 開發(fā)費用：借款利息能分攤、開發(fā)費用：借款利息能分攤、有證明：借款利息有證明：借款利息+ (+)5%(內(nèi)內(nèi));借款利息不能分攤、無證明：借款利息不能分攤、無證明：(+)10%(內(nèi)內(nèi))稅金：營業(yè)稅、稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附城建稅、教育費附加加同同2同同3加計扣除項目加計扣除項目 (+)20%開發(fā)成本開發(fā)成本稅金：營業(yè)稅、稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、城建稅、教育費附加、印花稅印花稅.16轉讓舊房扣除項目具體規(guī)定扣除項目扣除項目土地土地價款價款扣除項目扣除項目土地價土地價款款稅金：營業(yè)稅、稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費城建稅、教育費附加、印花稅附加、印花稅

13、評估評估價格價格稅金：營業(yè)稅稅金：營業(yè)稅、城建稅、教、城建稅、教育費附加、印育費附加、印花稅、契稅花稅、契稅購房價格購房價格-每年每年5%折折舊舊能取得能取得評估價評估價格格不能取不能取得評估得評估價格價格重置成本*成新率.17關于新房稅金計算的區(qū)別關于新房稅金計算的區(qū)別企業(yè)狀況企業(yè)狀況可扣除稅金可扣除稅金詳細說明詳細說明房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)（1 1）營業(yè)稅）營業(yè)稅（2 2）城建稅和教育費附）城建稅和教育費附加加（1 1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓稅的營業(yè)額為轉讓收入全額收入全額，營業(yè)稅稅率，營業(yè)稅稅率為為5%5%（2 2）由于印花稅

14、（）由于印花稅（0.50.5）包含在管）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除理費用中，故不能在此單獨扣除非房地產(chǎn)開非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)企業(yè)（1 1）營業(yè)稅）營業(yè)稅（2 2）印花稅）印花稅（3 3）城建稅和教育費附）城建稅和教育費附加加（1 1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入全額，營業(yè)稅稅率稅的營業(yè)額為轉讓收入全額，營業(yè)稅稅率為為5%5%銷售或轉讓其銷售或轉讓其購置購置的房地產(chǎn)時，計算的房地產(chǎn)時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入減除購置或者營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入減除購置或者受讓原價后的受讓原價后的余額余額，營業(yè)稅稅率為，營業(yè)稅稅率為5%5%（2 2

15、）印花稅稅率為）印花稅稅率為0.50.5（產(chǎn)權轉移（產(chǎn)權轉移書據(jù)）書據(jù)）.18 例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元(設城建稅率7%，教育費附加征收率3%)。建此住宅支付的地價款100萬元(其中含有關手續(xù)費0.8萬元)，開發(fā)成本300萬元貸款利息支出無法準確分攤。該省政府規(guī)定的費用計提比例為10%。計算上述業(yè)務應繳納的土地增值稅。.19 【答案答案】 (1)(1)實現(xiàn)收入總額：實現(xiàn)收入總額：16001600萬元萬元 (2)(2)扣除項目金額扣除項目金額: : 支付地價款：支付地價款：100100萬元；萬元； 支付開發(fā)成本：支付開發(fā)成本：300300萬元萬元 計提的三項費用：計提的三項費用：(100+300)(100+300)10%=40(10%=40(萬元萬元) ) 扣除的稅金：扣除的稅金：160016005%5%(1+7%+3%)=88(1+7%+3%)=88(萬元萬元) 加計扣加計扣除費用：除費用：100+300)100+300)20%=80(20%=80(萬元萬元) ) 扣除費用的總額：扣除費用的總額：100+300+40+88+80=608(100+300+40+88+80=608(萬元萬元) ) (3)(3)確定增值額：確定增值額：1600-608=992(1600-608=992(萬