1、.1第三節第三節 土地增值稅土地增值稅.2一、概述（一）概念出售，不包括出出售，不包括出租及出讓租及出讓不包括公不包括公益性贈與益性贈與、贈與直、贈與直系親屬或系親屬或有贍養義有贍養義務人務人土地使用權屬土地使用權屬國家，不包括國家，不包括集體土地集體土地 有償有償轉讓轉讓 取得收入取得收入 國有土地使國有土地使用權及地上用權及地上建筑物建筑物.3（二）特點（二）特點征稅面廣征稅面廣以轉讓房地產的增值額為計稅依據以轉讓房地產的增值額為計稅依據實行超率累進稅率實行超率累進稅率實行按次征收實行按次征收（三）作用（三）作用國家財政收入的主要來源之一國家財政收入的主要來源之一重要杠桿重要杠桿重要手段重

2、要手段.4銷售銷售新建房新建房二、征稅范圍二、征稅范圍 轉讓轉讓二手房二手房直接轉讓直接轉讓土地使用土地使用權權.5具體征稅規定（哪些征；哪些不征；哪些免征）具體征稅規定（哪些征；哪些不征；哪些免征）有關事項有關事項是否屬于征稅范圍是否屬于征稅范圍1.1.出售出售征。包括三種情況：征。包括三種情況：（1 1）出售國有土地使用權；）出售國有土地使用權；（2 2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售；）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售；（3 3）存量房地產買賣）存量房地產買賣2.2.繼承、贈予繼承、贈予1.1.繼承不征（無收入）繼承不征（無收入）2.2.贈予中公益性贈予、贈予直系親

3、屬或承擔直接贍養義務人，不征；贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養義務人，不征；非公益性贈予，征非公益性贈予，征3.3.出租出租不征（無權屬轉移）（征收營業稅、城建稅和教育費附加）不征（無權屬轉移）（征收營業稅、城建稅和教育費附加）4.4.房地產抵押房地產抵押1.1.抵押期，不征抵押期，不征2.2.抵押期滿償還了債務本息，收回房產，不征抵押期滿償還了債務本息，收回房產，不征3.3.抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征接下表接下表.65.5.房地產房地產交換交換1.1.單位之間換房，征單位之間換房，征2. 2. 對個人（企業納稅人不行）之間

4、互換自有居住對個人（企業納稅人不行）之間互換自有居住用房地產用房地產( (商業用地不行商業用地不行) ) 的，經當地稅務機關核實，的，經當地稅務機關核實，可以免征可以免征( (不是不征收不是不征收) ) 土地增值稅土地增值稅6.6.以房地以房地產投資、產投資、聯營聯營1.1.凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，征凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，征2.2.房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，征聯營的，征3.3.投資聯營企業將投資聯營房地產再轉讓，征投資聯營企業將投資聯營房地產再轉讓，征4.4.非房地產開發企業將房地產投資到投資聯營企非房

5、地產開發企業將房地產投資到投資聯營企業，暫免業，暫免對于以房地產進行投資、聯營的，將房地產轉讓對于以房地產進行投資、聯營的，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對房產投資、聯營共擔風險共享收益的，不征營業稅。對房產投資、聯營共擔風險共享收益的，不征營業稅。只享受收益不承擔風險的，應該按出租不動產征收營只享受收益不承擔風險的，應該按出租不動產征收營業稅。實質上來看，對于投資、聯營，投到聯營企業業稅。實質上來看，對于投資、聯營，投到聯營企業中也是共擔風險共享收益的，產權是要過戶的，有經中也是共擔風險共享收益的，產權是要過戶的，有經

6、濟利益的流入，因此要納入土地增值稅的征稅范圍。濟利益的流入，因此要納入土地增值稅的征稅范圍。( (屬于土地增值稅征稅范圍屬于土地增值稅征稅范圍, ,但給予免征的待遇但給予免征的待遇) ).77.7.合作建房合作建房1.1.建成后自用，暫免建成后自用，暫免2.2.建成后轉讓（包括合作建房雙方之間的建成后轉讓（包括合作建房雙方之間的轉讓），征轉讓），征8.8.企業兼并轉讓企業兼并轉讓房地產房地產暫免暫免9. 9. 房地產評估房地產評估增值增值不征（無收入）不征（無收入）10. 10. 國家收回房國家收回房地產權地產權免征免征11. 11. 轉讓、抵押、轉讓、抵押、置換置換征征.8小結（哪些征；哪些

7、不征；哪些免征）：1.屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應征）屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應征）（1）出售國有土地使用權；（2）取得土地使用權后進行房屋開發建造然后出售的；（3）存量房地產買賣；（4）抵押期滿以房地產抵債（發生權屬轉讓）；（5）單位之間交換房地產（有實物形態收入）；（6）投出方或接受方屬于房地產開發的房地產投資；（7）投資聯營后將投入的房地產再轉讓的；（8）合作建房建成后轉讓的；（9）非公益性贈與、贈與給除直系親屬和贍養人以外的；（10）轉讓、抵押、置換.9 2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）（不征）（1）房地產繼承（無收入）；（2）

8、房地產有條件的贈與（無收入）；（3）房地產出租（權屬未變）；（4）房地產抵押期內（權屬未變）；（5）房地產重新評估增值（無權屬轉移）。.10 3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）（1）個人互換自有居住用房地產；（2）合作建房建成后按比例分房自用；（3）與房地產商無關的投資聯營，將房地產轉讓到投資企業；（4）企業兼并，被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中；（5）國家征用收回的房地產；（6）個人轉讓自有的房地產；（7）建造普通標準住宅出售（符合條件）。 .11三、三、 土地增值稅稅率土地增值稅稅率級級數數增值額與扣除項目增值額與扣除項目金額的比率（即增金額

9、的比率（即增值率）值率）稅率（稅率（% %）速 算 扣 除速 算 扣 除系數（系數（% %）1 1不超過不超過50%50%的部分的部分30300 02 2超過超過50%-100%50%-100%的部的部分分40405 53 3超過超過100%-200%100%-200%的的部分部分505015154 4超過超過200%200%的部分的部分60603535.12四、 土地增值稅的計算 1 4 2 3.13（二）、土地增值稅應納稅額的計算（二）、土地增值稅應納稅額的計算1、基本公式：、基本公式：（1）增值額）增值額=收入收入-準予扣除的項目金額準予扣除的項目金額（2）增值率）增值率=增值額增值額扣

10、除項目金額扣除項目金額x100%（3）應納稅額）應納稅額=增值額增值額x適用稅率適用稅率-扣除項目金額扣除項目金額x速算速算扣除數扣除數 .142、扣除項目的規定轉讓項目的性質轉讓項目的性質扣除項目扣除項目具體內容具體內容轉讓土地（賣地）轉讓土地（賣地）扣除項目（扣除項目（2 2項）項）1.1.取得土地使用權所支付的取得土地使用權所支付的金額金額2.2.與轉讓房地產有關的稅金與轉讓房地產有關的稅金新建房屋（賣新房）新建房屋（賣新房）房地產開發企業（房地產開發企業（5 5項）項）1.1.取得土地使用權所支付的取得土地使用權所支付的金額金額2.2.房地產開發成本房地產開發成本3.3.房地產開發費用

11、房地產開發費用4.4.與轉讓房地產有關的稅金與轉讓房地產有關的稅金5.5.財政部規定的其他扣除項財政部規定的其他扣除項目目非房地產開發企業（非房地產開發企業（4 4項）項）存量房屋（賣舊房）存量房屋（賣舊房）扣除項目（扣除項目（3 3項）項）1.1.房屋及建筑物的評估價格房屋及建筑物的評估價格評估價格評估價格 重置成本價重置成本價成新度折扣率成新度折扣率2.2.取得土地使用權所支付的取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳地價款和按國家統一規定繳納的有關費用納的有關費用3.3.轉讓環節繳納的稅金轉讓環節繳納的稅金.15轉讓新房扣除項目具體規定房地房地產開產開發企發企業業非房非房地產地產開

12、發開發企業企業土地價款土地價款同同 開發費用：借款利息能分攤、開發費用：借款利息能分攤、有證明：借款利息有證明：借款利息+ (+)5%(內內);借款利息不能分攤、無證明：借款利息不能分攤、無證明：(+)10%(內內)稅金：營業稅、稅金：營業稅、城建稅、教育費附城建稅、教育費附加加同同2同同3加計扣除項目加計扣除項目 (+)20%開發成本開發成本稅金：營業稅、稅金：營業稅、城建稅、教育費附加、城建稅、教育費附加、印花稅印花稅.16轉讓舊房扣除項目具體規定扣除項目扣除項目土地土地價款價款扣除項目扣除項目土地價土地價款款稅金：營業稅、稅金：營業稅、城建稅、教育費城建稅、教育費附加、印花稅附加、印花稅

13、評估評估價格價格稅金：營業稅稅金：營業稅、城建稅、教、城建稅、教育費附加、印育費附加、印花稅、契稅花稅、契稅購房價格購房價格-每年每年5%折折舊舊能取得能取得評估價評估價格格不能取不能取得評估得評估價格價格重置成本*成新率.17關于新房稅金計算的區別關于新房稅金計算的區別企業狀況企業狀況可扣除稅金可扣除稅金詳細說明詳細說明房地產開發房地產開發企業企業（1 1）營業稅）營業稅（2 2）城建稅和教育費附）城建稅和教育費附加加（1 1）銷售自行開發的房地產時計算營業）銷售自行開發的房地產時計算營業稅的營業額為轉讓稅的營業額為轉讓收入全額收入全額，營業稅稅率，營業稅稅率為為5%5%（2 2）由于印花稅

14、（）由于印花稅（0.50.5）包含在管）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除理費用中，故不能在此單獨扣除非房地產開非房地產開發企業發企業（1 1）營業稅）營業稅（2 2）印花稅）印花稅（3 3）城建稅和教育費附）城建稅和教育費附加加（1 1）銷售自行開發的房地產時計算營業）銷售自行開發的房地產時計算營業稅的營業額為轉讓收入全額，營業稅稅率稅的營業額為轉讓收入全額，營業稅稅率為為5%5%銷售或轉讓其銷售或轉讓其購置購置的房地產時，計算的房地產時，計算營業稅的營業額為轉讓收入減除購置或者營業稅的營業額為轉讓收入減除購置或者受讓原價后的受讓原價后的余額余額，營業稅稅率為，營業稅稅率為5%5%（2 2

15、）印花稅稅率為）印花稅稅率為0.50.5（產權轉移（產權轉移書據）書據）.18 例：某房地產開發公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元(設城建稅率7%，教育費附加征收率3%)。建此住宅支付的地價款100萬元(其中含有關手續費0.8萬元)，開發成本300萬元貸款利息支出無法準確分攤。該省政府規定的費用計提比例為10%。計算上述業務應繳納的土地增值稅。.19 【答案答案】 (1)(1)實現收入總額：實現收入總額：16001600萬元萬元 (2)(2)扣除項目金額扣除項目金額: : 支付地價款：支付地價款：100100萬元；萬元； 支付開發成本：支付開發成本：300300萬元萬元 計提的三項費用：計提的三項費用：(100+300)(100+300)10%=40(10%=40(萬元萬元) ) 扣除的稅金：扣除的稅金：160016005%5%(1+7%+3%)=88(1+7%+3%)=88(萬元萬元) 加計扣加計扣除費用：除費用：100+300)100+300)20%=80(20%=80(萬元萬元) ) 扣除費用的總額：扣除費用的總額：100+300+40+88+80=608(100+300+40+88+80=608(萬元萬元) ) (3)(3)確定增值額：確定增值額：1600-608=992(1600-608=992(萬