1、關于房地產企業成本會計核算一、房地產企業成本核算的內容（一）開發費用這項費用是指在房地產開發的過程中,所需要的各項 管理、銷售等等的費用。 這一項費用雖然看起來與工程的開發沒有直 接的關系,但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產后期的收益 中。它也大概包括了以下三個方面:1、管理費用這項費用是指房地產 公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發的經營活動等等。 這些都是管理費用。 管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。2、 銷售費用這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產而支出的 費用,比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要 根據實際的情況來進行核算。3、財務費用在房地

2、產開發中,辦理一些 手續所需要一定的手續費,或者是為了開發房地產而籌措資金的一些 費用等等。（二）房地產開發的稅金費用這一項支出也是房地產企業成本的重要 組成部分。這是在房地產開發投資過程中,所產生的一系列的稅費或 者是一系列政府所征收的費用。 比如包括了企業營業稅、 土地增值稅、 教育附加費、城建維護費等等。 稅費的核算是按照國家的相關法律法 規來進行的。二、房地產成本核算中應注意的問題房地產企業開發成本的會計核算就是指企業在開發房地產的時候 將所用的資金進行核對計算的一個過程。在這個過程中,企業不僅要 根據國家的相關法律法規來進行核算,還應該注意以下幾個問題: （一）要了解開發成本的設計正

3、確了解這一項,可以正確的反映出產 品的成本結構,就方便我們了解如何降低成本。按照現在的房地產開 發企業會計制度規定,開發成本這一項就作為了一級成本的核算科目 其次,將各種建設費用,比如基礎建設費用、各項配套設施的建設費用 作為二級核算科目,最后,圍繞一級和二級核算項目展開核算,形成多 元化的核算,方便與日后的查詢與統計數據。而且清晰明確的成本核 算科目有利于將來的稅金計算。（二）分清成本對象在了解成本的對象時,應該結合成本的實際特點 去了解。對于某些大區域成片開發的土地來說,就一定會存在著共同 成本的問題。在這個時候,分清成本的具體對象,就顯得至關重要了。 誰得益誰分攤這一原則就適用于公共成本

4、要分攤的這一情況。 一般來 說,如果是能分清成本核算對象的,就可以直接進行成本核算;對于有 一些不能分清成本對象的情況,就必須根據實際情況,建立新的分攤 方法來進行核算。比如說,土地的資金可以按照每人所占的面積來進 行分配,而基礎建設費和小區配套設施的建設費可以按照可出售的面 積來進行分配等等。（三）一些間接費用的核算很多時候,房地產的開發都會產生間接的 支出費用。 這些費用主要包括的有企業的各項管理費用、 財務費用以 及銷售費用。按照現階段的房地產開發企業會計制度的說法,這部分 費用都是作為房地產企業的間接費用,算入了房地產的成本中。在這里要注意的是,有些為了項目的進行而貸款的利息部分,這一

5、部分如 果也作為間接費用進行核算的話,就會造成財務狀況不真實的情況。 就不能客觀真實的反映出企業的實際情況,同時也會損失企業的開發 成本。（四）忽略項目決算的問題房地產商企業成本會計核算的最主要目的 是計算出在整個開發的過程中的實際開支,方便日后企業核算實際利 潤。可是目前房地產開發企業中普遍存在一個問題,那就是企業過分 重視工程結算而忽略了項目結算。 因為工程結算往往是在工程結束后 就可以馬上進行,時間明確肯定,又因為工程結算關系到工程款的支 付,所以工程結算不容易拖拉。而往往項目結算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解 決這個問題,可以提出一個預算費用的概念,就是將還沒有完工的工 程預算算進成本里,讓項目結算能夠按時順利進行,等到日后工程完 工后再來按照實際的支出改變項目結算。 又因為這一個部分的工程支 出費用,經常在總項目的投資中所占比例較小,所以這種預算費用的 做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。但是值得注意的是,根據現在的稅務法律規定,在土地增值稅未清算 前,在未取得正式發票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%,而 超過的部分不得在當期稅前列支。 所以,作為一名財務工作人員,必須 合理