1、房地產開發項目全過程成本控制2017年中國房地產前十強企業導引前言房地產是什么居住功能、國家支柱經濟產業金融產品2017年中國房地產前十強企業導引前言房企核心競爭力導引導引房企核心競爭力導引導引 任何企業的核心競爭力都不是唯一，但任何企業的成功都離不開共性核心實現凈利潤指標。導引內容全過程成本控制的幾個管理階段內容核心管理手段目標成本管理內容目標成本管理的四個階段第一章 目標成本制定階段第一章第一章（一）、可研版目標成本（拿地階段）第一章 1.1可研版目標成本制定依據第一章第一章第一章級數級數增值額與扣除項目的比增值額與扣除項目的比率率稅率（稅率（%）速算扣除系數（速算扣除系數（%）1不超過5

2、0%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035第一章“確定目標不是主要的問題，你如何實現目標和如何堅持執行計劃才是決定性的問題。”德魯克第一章 1.3.1項目規劃指標樣表（初步強排）（*）項目全期規劃指標）項目全期規劃指標總占地面積總占地面積m2建筑用地面積建筑用地面積m2總建筑面積總建筑面積0 m2建筑物占地面積建筑物占地面積m2地上總可售面積地上總可售面積0.00 m2綠綠 地地 率率計容積率面積計容積率面積m2容容 積積 率率棟棟 數數景觀面積合計景觀面積合計m2道路及硬質鋪裝廣場道路及硬質鋪裝廣場0 m2綠化面積綠化

3、面積m2產品構成占地面積容積率棟數基底面積建筑面積可售面積產品比例平均每戶面積單元數戶數住宅高層小計0 0 0 0 0 0 商業獨立商業底商小計0 0 0 0 0 0 公共配套建筑功能配套成本全部攤入地上可售部分，不單獨保留成本物業用房成本全部攤入地上可售部分，不單獨保留成本人防工程成本全部攤入地上可售部分，不單獨保留成本小計0 0 0 0 0 車位數棟數基地面積建筑面積可售面積地下地下車位只分攤主體建安成本小計0 0 0 0 0 合計合計0 0 0 0 0 0 0 0 第一章 序序號號成本項目成本項目不含稅可售面積單位成本（元不含稅可售面積單位成本（元/平米）平米）不含稅總成本（萬元）不含稅

4、總成本（萬元）多層多層小高小高層層二類二類小高小高層層高層高層獨立獨立商業商業底商底商地上地上車庫車庫地下地下車位車位（非（非人防）人防）多層多層小小高高層層二二類類小小高高層層高高層層獨獨立立商商業業底底商商地地上上車車庫庫地下地下車位車位（非（非人防）人防）合合計計占地面積建筑面積可售面積一一土地獲得價款土地獲得價款二二開發前期準備費開發前期準備費三三.一一主體建筑工程主體建筑工程費費三三.二二室室內內精裝精裝修修(裝標裝標800/1200）四四主體安裝工程費主體安裝工程費五五社區管網工程費社區管網工程費六六園林景觀費園林景觀費七七配套設施費配套設施費八八開發間接費開發間接費不含稅開發成本

5、不含稅開發成本第一章 1.3.3目標成本利潤測算樣表（可研版）項目項目多層（多層（1-7）小高層（小高層（8-11）二類小高二類小高層（層（12-18）高層高層(18層層以上以上 ) )獨立商業獨立商業底商底商地上車庫地上車庫地下車位地下車位（非人防）（非人防）合計合計可售面積（）可售面積（）含稅銷售均價（元含稅銷售均價（元/）含稅含稅銷售銷售收入（萬元）收入（萬元）不含稅銷售收入（萬元）不含稅銷售收入（萬元）不含稅開發成本（萬元）不含稅開發成本（萬元）不含稅單方成本（元不含稅單方成本（元/）毛利潤（萬元）毛利潤（萬元）毛利率毛利率%管理費用管理費用含稅銷售收入含稅銷售收入*X%營銷費用營銷費

6、用含稅銷售收入含稅銷售收入*X%財務費用財務費用含稅銷售收入含稅銷售收入*X%稅金（萬元）稅金（萬元）稅及附加稅及附加土地增值稅土地增值稅利潤總額利潤總額企業所得稅企業所得稅利潤總額利潤總額*25%凈利潤（萬元）凈利潤（萬元）凈利率凈利率%第一章（二）、規劃版目標成本（定位立項階段）第一章 2.1.規劃版目標成本制定依據第一章第一章020405第一章 2.4.1項目規劃指標樣表（規劃版）（*）項目全期規劃指標）項目全期規劃指標總占地面積總占地面積m2建筑用地面積建筑用地面積m2總建筑面積總建筑面積0 m2建筑物占地面積建筑物占地面積m2地上總可售面積地上總可售面積0.00 m2綠綠 地地 率率

7、計容積率面積計容積率面積m2容容 積積 率率棟棟 數數景觀面積合計景觀面積合計m2道路及硬質鋪裝廣場道路及硬質鋪裝廣場0 m2綠化面積綠化面積m2產品構成占地面積容積率棟數基底面積建筑面積可售面積產品比例平均每戶面積單元數戶數住宅高層小計0 0 0 0 0 0 商業獨立商業底商小計0 0 0 0 0 0 公共配套建筑功能配套成本全部攤入地上可售部分，不單獨保留成本物業用房成本全部攤入地上可售部分，不單獨保留成本人防工程成本全部攤入地上可售部分，不單獨保留成本小計0 0 0 0 0 車位數棟數基地面積建筑面積可售面積地下地下車位只分攤主體建安成本小計0 0 0 0 0 合計合計0 0 0 0 0

8、 0 0 0 第一章 序序號號成本項目成本項目不含稅可售面積單位成本（元不含稅可售面積單位成本（元/平米）平米）不含稅總成本（萬元）不含稅總成本（萬元）多層多層小高小高層層二類小二類小高層高層高層高層獨立獨立商業商業底商底商地上地上車庫車庫地下地下車位車位（非（非人防）人防）多層多層小高小高層層二類二類小高小高層層高層高層獨立獨立商業商業底商底商地上地上車庫車庫地下地下車位車位（非（非人防）人防）合計合計占地面積建筑面積可售面積一一土地獲得價款土地獲得價款二二開發前期準備費開發前期準備費三三.一一主體建筑工程主體建筑工程費費三三.二二室室內內精裝精裝修修(裝標裝標800/1200）四四主體安裝

9、工程費主體安裝工程費五五社區管網工程費社區管網工程費六六園林景觀費園林景觀費七七配套設施費配套設施費八八開發間接費開發間接費不含稅開發成本不含稅開發成本第一章 2.4.3目標成本利潤測算樣表（規劃版）項目項目多層（多層（1-7）小高層（小高層（8-11）二類小高二類小高層（層（12-18）高層高層(18層層以上以上 ) )獨立商業獨立商業底商底商地上車庫地上車庫地下車位地下車位（非人防）（非人防）合計合計可售面積（）可售面積（）含稅銷售均價（元含稅銷售均價（元/）含稅含稅銷售銷售收入（萬元）收入（萬元）不含稅銷售收入（萬元）不含稅銷售收入（萬元）不含稅開發成本（萬元）不含稅開發成本（萬元）不含

10、稅單方成本（元不含稅單方成本（元/）毛利潤（萬元）毛利潤（萬元）毛利率毛利率%管理費用管理費用含稅銷售收入含稅銷售收入*X%營銷費用營銷費用含稅銷售收入含稅銷售收入*X%財務費用財務費用含稅銷售收入含稅銷售收入*X%稅金（萬元）稅金（萬元）稅及附加稅及附加土地增值稅土地增值稅利潤總額利潤總額企業所得稅企業所得稅利潤總額利潤總額*25%凈利潤（萬元）凈利潤（萬元）凈利率凈利率%第一章（三）、施工圖版目標成本（招投標及施工管理階段）這一階段的控制主要體現在技術與經濟的結合方面，技術方面合理，經濟方面可行，即可大大降低項目的工程造價。第一章3.1施工圖版目標成本制定依據第一章第一章020405 第一

11、章 第一章 第一章第二章 動態成本管理的概念第二章第二章 動態成本控制的3個階段第二章第二章（一）招投標階段成本控制第二章1.1依據第三章1.2第二章1.2第二章（二）施工管理階段成本控制 在此階段，對成本的跟蹤控制力度不夠，預控效果差，直接喪失許多節省投資的機會。由于各種原因，監控不力等，造成工期拖延，間接增加資金成本、管理成本、減少經營效益。“在企業運作中，其戰略設計只有10%的價值，其余的全部都是執行的價值。”哈佛商學院前院長波特第二章1234項目工期的成本控制工程項目是否能按計劃工期完成關鍵在施工階段，而工期的延誤必然影響工程項目的成本。項目質量的成本控制在施工過程中要嚴格貫徹有關質量體系，對每道工序都要認真監督管理，保證產品質量的合格，從而達到對成本的控制。工程變更的成本控制應避免因現場簽證的不及時或不真實而造成的成本損失。在變更簽證工作中，應充分發揮工程監理的作用，還應采取有效的管理制度及措施管理好現場相關人員，完善職責分工及有關制度、流程。施工材料的成本控制在施工階段可考慮使用大宗的甲供材以降低成本，但要注意加強