1、福州市商圈調研報告目錄一、福州城市概況.2.二、福州市經濟運行及城市規劃 .3.1 、 城市經濟運行 .3.2 、 福州城市規劃 .5.三、福州商業市場概況 .8.1 、商圈概況.8.2 、東街口商圈分析 .3 、 臺江商圈分析 .4 、 萬寶商圈分析 .5 、 部分商業租金情況 .四、福州市寫字樓市場分析.1 、區域分布.2 、租賃市場.3 、銷售市場.4 、代表性高端寫字樓.5 、寫字樓市場小結 .五、福州住宅市場概況 .1 、房地產市場總體概況 .2 、2010 年上半年房產市場概況.3 、福州市區域數據 .一、福州城市概況福州是福建省的省會城市，全省的政治、經濟、文化、教育中心，地處福

2、建東部沿海，閩江下游，東瀕東海，與臺灣隔海相望。福州市轄鼓樓區、臺江區、 倉山區、馬尾區、晉安區、福清市、長樂市等五區二市和閩侯、閩清、永泰、平潭、連江、羅源六縣，全市總面積11968平方公里，其中市區面積1043 平方公里，全市常住總人口 687 萬人，其中市區常住總人口271 萬人。全市戶籍總人口638.33 萬人，其中市區戶籍總人口 187.53 萬人。二、福州市經濟運行及城市規劃1 、城市經濟運行09 年，全市實現地區生產總值 2524.28 億元，全國排名第 24 位、比上年增長 12.8% ，其中第一、二、三產業增加值為 241.78 億元、1197.84 億元和 1084.66億

3、元，分別增長5.2% 、13.6% 和 13.5% 。產業結構繼續調整，三次產業比重由上年的 10.347.442.3 調整為 9.647.443.0。第一、二、三產業對 GDP增長的貢獻率分別為 3.5% 、51.8% 和 44.7% 。全市人均地區生產總值達 36851 元，增長 11.9% 。全市在崗職工年平均工資 31000 元，增長 12.6% 。據城鄉住戶抽樣調查，全年城鎮居民人均可支配收入 20289元，扣除價格因素，增長 10% 。全市實現社會消費品零售總額 1335.79 億元，增長 18.0% ，其中限額以上企業實現556.35 億元。09 年全社會固定資產投資完成 164

4、6.72 億元，增長 31.5% ，其中城鎮以上固定資產投資完成 1544.60 億元，增長 32.3% 。全市共接待過夜境內游客 901萬人次，增長 2.6% ，過夜境外游客 60.60 萬人次，下降 3.9% 。年末共有星級賓館飯店 73 家,客房共計 11070 間。10 年前三季度，福州市地區生產總值 1944.37 億元，增長 14.7% ，其中，第一產業增加值 145.43 億元，增長 3.8% ，第二產業增加值 931.61 億元，增長20.1% ，第三產業增加值 867.33 億元，增長 11.1% 。10 年前三季度全社會固定資產投資 1538.63 億元，增長 38.9%

5、，與 1-8 月比較，全社會固定資產投資增幅提高 5.2 個百分點。城鎮固定資產投資 1478.18億元，增長 42.5% ，位居全省設區市第二位。與 1-8 月比較，城鎮固定資產投資增幅提高 5.9 個百分點。全市社會消費品零售總額 1133.28 億元，增長 21.0%,在全省設區市中居第二位。與 1-8 月比較，社會消費品零售總額增幅提高 0.9 個百分點，多數縣（市）區增幅有不同程度的提高，僅 2 個縣區略有回落。05 年-09 年福州市GDP及增長率05 年-09 年福州市人均GDP走勢2 、福州城市規劃1 ）城市性質：福建省省會、海峽西岸經濟區的中心城市、國家歷史文化名城。2 ）規

6、劃人口規模：規劃 2015 年全市總人口為 800 萬人，城鎮人口為 527 萬人，城鎮化水平為66% ；2020 年全市總人口為 890 萬人，城鎮人口為 642 萬人，城鎮化水平為72% 。3） ）中心城區空間布局“一區三軸八城”：中心城區的重點發展方向為“東擴、南進”。采取“結構開放、軸向發展、核心多極、服務沿江、工業沿海、生態滲透”的空間發展策略，形成“一區三軸 八新城”的空間布局結構。“一區”即一個中心區(三環以內區域)，主要承擔市級行政、文化、商貿服務等中心職能，強化八一七中軸線和閩江軸線兩條公共設 施服務帶，以及北江濱商務中心、鰲峰洲金融街、會展島等六個公建中心。“三軸”即傳統城

7、市服務軸、城市東擴發展軸、城市南進發展軸三條軸線。“八新城”即東部新城、科學城、大學城、汽車城、馬尾、新店、荊溪、亭江-瑯岐八個新城，在八個新城分別培育新城中心。4） ）交通規劃：未來福州對外交通體系將構建由沿海交通走廊和內陸交通走廊構成的“T ”字形區域快速運輸通道，優化鐵路、公路、航空、內河、港口等各種交通運輸基礎設施的銜接。城市交通系統以軌道交通為骨干的集約化運輸導向型交通發展模式。確立公共交通優先發展的主體地位，優先建設“鼓臺-倉山-東部新城”復合交通走廊內及跨江交通設施。四、福州商業市場概況1 、商圈概況福州市區商圈分布區商圈類型域特點代表物業東街口商業主要由東百、大洋、 東百、大洋

8、、東方、東方、新華都百貨組成，但東街 新華都百貨、南后東街口核心商圈主干道并不寬敞，沿街商鋪主要 街由品牌商店、大量的特色店、三坊七巷文化街組成，該商圈為成福熟商圈，未來開發力度較小。州五一廣場商圈商業圍繞五一廣冠亞廣場、大洋廣市場而設，商圈內現有大型商業有 場正大廣場店區冠亞廣場、大洋正大廣場店等；五一廣場區域商圈該商圈北至東街口商圈，南接茶亭老商業中心，茶亭商業中心中君臨盛世茶亭、世茂天城即將面世，未來該商圈有可能取代東街口核心地位榕城商業發展歷程，東街口商圈、臺江商圈作為榕城傳統兩大商圈具有得天獨厚的地理區位優勢，剛興起的萬寶商圈開始逐漸成熟。目前福州市現有的商業房地產項目大都有兩個特點

9、，一個是運作模式大都為銷售物業，另一個是經營業態單一。同時福州的商業場所還存在著高度集中，新興商業形態和次商圈還不發達等弊端。福州較為成熟的三大商圈分別是東街口、臺江和萬寶商圈，這些商圈存在的商業形態大都為：傳統商業街、市中心的商場、獨立商鋪、購物中心等。隨著年底福州金融街萬達廣場的開業，將形成一個新的金融街萬達商圈。福州市鼓樓區是福建省、福州市政要機關、本地人口的集聚地，先天的地利優勢，造就了東街口商業區商業經濟的繁榮。2 、東街口商圈分析東街口商圈以八一七北路、津泰路商業街和南后街為主，其位于東街口以南， 南門兜以北，西至南后街，東到五一路，是目前福州最繁榮的商業區，也是福州市傳統的商業核

10、心區。東街口商圈內主要分布四大百貨商場、一個購物中心和三條商業街：其分別是東百商場、東方百貨、大洋百貨、新華都百貨和冠亞廣場及八一七北路、津泰路、南后街。涉及商業業態：服飾、餐飲、鞋帽、數碼通訊、鐘表眼鏡等。主要商業形態：市區購物中心、百貨、沿街商鋪、步行街等。主要零售企業：大洋百貨一店、東百商場、東方百貨東街店、新華都百貨、國美電器、永樂電器、蘇寧電器、好又多量販超市、冠亞廣場、大洋百貨二店1 ）大洋百貨東街店福州首個“流行百貨”概念倡導者樓層共 9 層主體定位傳統百貨與流行百貨相結合3） ）東方百貨東街店福州首家奢侈品店4） ）東街口商圈小結：業態：以經營服裝服飾為主，由休閑品牌專賣店、自

11、營服飾店、傳統百貨、主題店、時尚賣場、餐飲、影院、傳統老字號店及服務設施組成；沿街店鋪以休閑品牌為主。定位：中低檔為主，大眾消費。消費群體：年輕人、家庭群體、外地游客。優勢：福州核心商圈、歷史悠久、知名度高；客流量大。劣勢：交通、停車均不方便、衛生條件較差、車流人流混亂；沿街店鋪檔次偏低；百貨店仍以傳統百貨為主，硬件設施及商品布局均過于陳舊；整 體形象不好，管理雜亂無章。3 、臺江商圈分析臺江區作為全省商貿中心區，經濟實力雄厚，市場商貿繁榮。自中國“五口 通商”以來，臺江成為閩江流域貨物的集散地，商業日趨繁榮。中亭街源于宋代， 已有近千年的歷史。新世紀，隨著中亭街的改造及東百元洪購物中心的開業

12、，以中亭街、東百元洪購物中心、臺江農貿市場、榕城古街為主的臺江商圈成為了福州市繁華的商貿中心區。涉及商業業態：服裝、餐飲、影城、游樂城、通訊、家電、鞋帽、家居用品、鐘表眼鏡等。主要商業形態：購物中心、百貨商場、超市、家電賣場、沿街商鋪、專業市場、批發市場等。主要零售企業：東方百貨群升店、東百元洪購物中心、國美電器、永樂電器、蘇寧電器、世紀聯華超市、臺江農貿市場。1 ）東方百貨群升店GUCCI福建首個專柜月總建面積年銷售額樓層總體定位3 萬平方米3 億共 4 層高端百貨2）東百元洪購物廣場東百首個購物廣場形態3 ）臺江商圈小結：主要亮點開業時間總建面積年銷售額樓層總體定位主要亮點奢侈品牌2009

13、 年 4 月10 萬平方米3.8 億共 5 層時尚購物廣場餐飲+ 購物業態：以服裝服飾批發市場為主，家電賣場、主要商業街區由休閑品牌專賣店為主。定位：主要以中低檔消費為主、購買力偏低。消費群體：年輕人、家庭群體、工薪階層、外地游客。優勢：福州次核心商圈、歷史商業文化沉積、知名度高、客流量大。劣勢：檔次偏低；以傳統商業街為主，整體形象不好，管理雜亂無章。4 、萬寶商圈分析自 2007 年開業以來，隨著寶龍城市廣場對主力百貨進行調換，以福建本土百貨企業新華都取代原有的康城百貨，并縮小了零售的經營面積，增加了餐飲、 娛樂業態的占有比例；萬象城也擴大了餐飲娛樂的經營面結，并對原有主力店百 安居進行了撤

14、換，以增加能購迅速集聚人氣的零售業態。在經過兩年多時間的經營，寶龍城市廣場、萬象城開始集聚了不少人氣，目前已日趨成熟。因hoppingmall這種商業形態有著規模龐大、業態豐富的特征， 所以“萬寶商圈 ”能在短期內崛起，成為福州新興商圈。涉及商業業態： 服裝、 服裝、餐飲、通訊、家電、鞋帽、家居用品、鐘表眼鏡等。主要商業形態：百貨商場、超市、家電賣場、商鋪等。主要零售企業：新華都百貨、天虹百貨、國美電器、蘇寧電器、家樂福等 1）寶龍城市廣場項目位置工業路與西二環路交匯處開業時間 總建筑面積商業面積共計2007 年 5 月 1 日22 萬平方米17 萬平方米業態組合：百貨、超市、家電賣場、影院、

15、餐飲、娛樂、電玩、品牌專賣店、酒店式公寓2） ）萬象城項目位置工業路與西二環路交匯處開業時間 總建筑面積2006 年 12 月 22 日11 萬平方米業態組合：百貨、家電賣場、餐飲、娛樂、品牌專賣店3） ）萬寶商圈小結：業態：以兩大購物中心為主，百貨商場、家電賣場、服裝服飾專賣店、品牌餐飲店為主。定位：主要以中低檔消費為主。消費群體：追求時尚個性的年輕人、學生群體、工薪階層、家庭群體。優勢：福州新興商圈、交通便利、停車方便、業態較豐富、 客流量大。劣勢：經營模式主要以銷售物業為主、大量的人流尚未轉化為購買力、整體形象偏低。5 、部分商業租金情況世茂天城臺江區180-3003.6 萬萬象城臺江區

16、70-20011 萬三、福州市寫字樓市場分析1 、區域分布精品百貨、女人街、餐飲、名品店、五星級酒店、5A 寫字樓、高層住宅百貨、家電賣場、餐飲、娛樂、品牌專賣店目前福州商務寫字樓集中分布在鼓樓區湖東路、五四路、五一路、東街、東大路、華林路、古田路等核心路段，其中以五四路和湖東路為中心的現代核心商務區甲級寫字樓最為集中。2 、租賃市場目前，福州甲級寫字樓租金達到 60-130元/月，集中在 70 90 元/月為主，而中低端寫字樓主租金主力集中在 30 60 元/月，整體空置率較低。2010 年 7 月福州甲級寫字樓租金水平宜發大廈五四路五四路與湖東路60.00置地廣場交叉口80-90環球廣場五

17、四路90-1103 、銷售市場2010年，由于新增項目均為鼓樓和臺江區高品質項目，因此平均銷售均價有所上漲，達到 20000萬/左右。就已經銷售的世茂天城和開始推廣的恒力城來看，地段稀缺、品牌開發商開發的高端寫字樓銷售市場反應良好。2011 年福州新建甲級寫字樓對外售價恒力城恒力金融中五四路25000元/心井大路25000元/世茂天城廣達路25000元/萬達廣場江濱大道18000元/4 、代表性高端寫字樓心恒五四3500力路0 城約1000 整層銷售3.540M4-5元/福建中旅房地產開發有限公司信和 五 四廣 路場中庚青東街年廣場57540 38844 約 15001138.46分割租 賃，

18、面積90-300整層銷售, 每層九 戶，每戶88 210約3.527M無梁式313.2M6 元/6 元/信和置業(福州)有限公司中庚集團（駿建地產）信和置業(福州)有限公司物業處中庚物業置五四地與湖61200 1000 300 左右約3.54 元/置地房地32產開發有武夷（福建）物管廣東路M限公司場交叉地東東煌(福福州大博上煌五四大路廈36242 約 1200只租不售, 靈活分割30地下 37 元/建)房地產開發有限公司韜物業管理有限公司環球五四9060220-650地約上5.5福州集升福州集升廣路0 2700 3.236元/房地產開房地產開M地發限公司發限公司場下 2宜發五四4350多為 1

19、 層1 戶，甚約4 元/宜發房地宜發物業1400 33產開發有管理有限大路0 廈至多層 13M 戶限公司公司新五一約 1600320 地3.5福建高景福州高景僑路3280-600 上元/房地產開物業管理聯0 廣場26地下 2發有限公司有限公司平安五一大路廈37315 分戶在1130 208 -380 地上325/ 地下 3武夷東街3100中1676 800 3.5m地上3.223元/僑鄉、安福、建興三家房地福州華港物業管理0 地心下 3有限公司產5 、寫字樓市場小結福州高品質甲級寫字樓近兩年來租金保持平穩上漲，目前在60-130元/月之間；但中低端寫字樓租賃價格僅達到 30-60 元/月的水平

20、。福州寫字樓銷售市場以高品質項目為主，平均售價在 20000元/左右，其投資回報率水平在 6% ，部分稀缺型、高品質項目可達到 7 左右。目前，福州寫字樓市場租售面積有限，尤其是高端寫字樓無法全面滿足。福州寫字樓市場承租價格穩定增長，高端寫字樓受市場追捧，樓宇產業和樓宇經濟正在加速升級，樓宇品質應市場需求而提升，樓宇運營因品質提升而價值 彰顯，但寫字樓市場價值仍被低估，呈商住“倒掛”現象。若不考慮新增供應項目，高品質甲級寫字樓入駐（或入駐意向）情況較好四、福州住宅市場概況 1 、房地產市場總體概況09 年福州市房地產開發投資止跌回升，完成投資額361.80 億元，增長15.4% 。全年商品住宅

21、完成投資 252.19 億元，增長 12.6% ；商品房銷售額 457.61 億元，增長 123.8% ；商品房銷售面積 690.13 萬平方米，增長 86.2% 。2 、2010 年上半年房產市場概況2010 年上半年房地產發展變化，從新年 1 月份開始，福州整體房地產市場高值，簽約面積方面更是突破二十萬平米，達到 255215，環比增加 64586，增幅為 33.88% 。均價方面，連續四月突破萬元，報出 11322元/，環比上漲 55 元/。5 月的福州樓市是 2010 年以來最低迷的一月，在一系列的樓市調控的重壓下，福州樓市簽約量驟然下降，五月的簽約量已經回到了2008 年最低的水平。住宅簽約量僅為 861 套，簽約面積更是下降到了 10 萬平米以下，報出 93428，環比減少 161787，降幅達到 63.39% 。均價方面，在經適房和馬尾區樓盤的拉低作用下，5 月均價報出 9497 元/，環比下跌 1825 元/，跌幅為16.11% 。然而如果剔除經適房