1、“至臻:淺水灣”建設項目計劃書第1章總論1.1項目概況1.1.1項目基本情況概述項目名稱：“至臻淺水灣”，該地塊位于廣元市利州區，西至紅星公園，東至商貿城，南臨濱河?？傉鞯孛娣e為77.66畝，用地性質為建造商品住宅。地理位置十分優越。依山傍河、空氣清新，區內四季分明、氣候宜人，本項目規劃以住宅為主，兼容商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。本項目產品定位為中高等檔次的住宅新區。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。1.2規劃方案1.2.1建

2、筑形式采用組合式：高層90%，小高層10%,并初步確定項目主要技術指標如下：總用地面積：77.66畝容積率：2.6M3總建筑面積：16.5萬M2其中：高層住宅：11.0202萬M2商業：2.1516萬M2 地下車庫：3.05萬M2 建筑密度：22% 綠化率：37%1.2.2、總體規劃設計理念(1) 充分利用本地塊的地理優越性自然資源，人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境；(2) 適應本市區白領人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境；第2章建設規模與建設方案2.1建設內容與建設規模本項目工程總建筑面積16.5萬平方米（1、2、

3、3、4、5、6、7，共七棟）。臨東北面道路布置6、7號樓，6、7號樓群樓相連，臨西北面道路布置3、4號樓，帶獨立群樓。3、4號樓間，城市道路交匯處設600平方米公共綠地和小區景觀梯道入口。背街設計為內部生態綠化中庭，布置有綠樹、水池、休閑小品。建筑布局以點線結合為主圍合中心綠化，平面上的錯動與高度的變化形成錯落有序變化豐富的建筑空間格局和開闊的視線通廊。城市公共綠地，小區中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。3、4號樓負一層平街設小商鋪，一,二、三、四層為商業用房，四層以上為住宅；3號樓一,二、三層為商業用房，三層以上為住宅。1、2號樓，一、二、三層為住宅。住宅小區步行景觀入口設于3、4號

4、樓間，車行及消防入口設在用地西南角，地下車庫出入口分別設于東面和西南角，平街為商業入口，住宅門廳朝向小區中庭，小區獨立封閉。住宅均為點式平面，3、4號樓每層六戶，其余樓號每層六戶，戶型以套內建筑面積90-110m2左右三室兩廳為主，輔以少量的一室一廳和兩室一廳，本設計強調住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對視問題及穿堂風的形成，各戶均爭取良好的景觀視線和采光通風。2.2建設條件2.2.1建設地點條件1、該規劃區地理位置優越，緊鄰紅星公園、國貿廣場、大學城、碧桂園、體育館。2、靠近公路，交通便利，長途客運總站僅0.5公里。3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。4、容積率較高，

5、可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。5、擬建規劃分區給排水、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、等生活服務設施盡在整體規劃中。第3章 市場調查分析3.1 市場發展前景分析根據對今年以來出臺的房地產行業政策、對市場供需狀況等方面情況調查表明，本地區房地產業發展前景看好，主要表現為：3.1.1 房價將持續穩中有升近幾年，商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。3.1.2 房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將

6、增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。3.1.3 二手房市場活躍對新房的促進隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。3.1.4 政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度這將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到本市購房居住。3.1.5 房地產營銷方式的改變房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌

7、、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。 對今后市場的預測： 從購房能力看 伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2008年到2013年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。 從消費結構看 隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正

8、由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。第4章銷售計劃及營銷方案4.1 銷售計劃根據工程建設進度計劃及廣元地區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為三年：2014年銷售收入2.1億元；2015年銷售收入2.7億元；2016年銷售收入2.8億元。4.2 營銷方案秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實

9、現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢

10、，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。 （6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。第5章投資估算與資金籌措項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，本項目總投資為2.5億元人民幣，其中建設投資為2.2億元，建設期利息3000萬元。詳見表-1：項目總投資估算表，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。 5.1、建設投資 建設投資包括土

11、地取得費用、建安工程費用、小區配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建設投資估算依據：l 整個項目從2014年8月開始，2016年8月底全面完成。l 整個項目按中、高水平計算。l 銀行貸款利率按0.8%計取。建筑形式組合式：高層90%，小高層10%開發期稅費估算表序號項目金額（元）估算說明（元/）1配套檢費49500033建筑管理費1980001.24綠化費165000.15白蟻防治費2475001.56土地使用費66000047再就業基金1650000108教育專項基金1650000109招標費165000110規劃

12、許可工本費825000.511土地證工本費825000.512施工許可證825000.5合計18529500 （依據當地市場情況,2010年3月與政府公開招拍掛，為土地費用為95萬/畝,因此以之作為投資估算的依據.）5.2、建設期利息。建設期利息按動態計算，考慮到工程的分期滾動開發，后續工程的資金籌措可通過預售房款，項目的總利息為7000萬元。5.3、項目總投資 上述建設投資、建設期利息兩項相加，即為項目總投資，共計2.5億元。詳見表-1項目總投資估算表。5.4、項目投資與籌資計劃 按市政府規定，投資項目的自有資金應達到項目投資的60%以上，完成此比例的投資，項目方可依法轉讓或預售。項目首期約

13、6萬平方米，投資約1億元，為充分利用建設單位資金，公司自籌項目總投資的60%作為啟動資金，其余40%可通過銀行貸款和項目預售收獲取支持。 由于項目建設期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當一部分可用于下一期的建設資金。項目建設期歷時2年，從2014年8月至2016年8月底全面完成，在建設期內，投資總額按40%、60%的比例分年均勻發放。具體見表2：項目使用計劃和資金籌措表。投資與成本費用估算匯總表項目單方成本（元/）金額（元）土地費用51.585000000前期費用355775000建安費用1700277000000基礎設施費101650000開發間稅費508250000不可預見費20

14、3300000管理銷售費112.518562500合計19443230375005.5、項目銷售收入估算據前文確定的項目銷售價位與上述物業銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表3銷售收入預算表項目面積（）單位平均售價（元/)銷售收入（元）住宅1102024200462848400個車位12807000089600000商業215168000172128000合計724576400 5.6、項目經營成本估算：項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。其中： 建造成本=（當年銷售收入/項目經營總收入）×總建筑投資上述公式僅為近似計算。 銷售成本含廣告費、人員工資、辦公

15、費等，按銷售收入2.5%計取。銷售稅金包括營業稅、城鄉建設維護稅、教育費附加。其中，營業稅取銷售收入的5%，城鄉建設維護稅取營業稅的7%，教育費附加取營業稅的2%，三者合計為銷售收入的5.45%。財務費用為項目開發經營期間的利息支出。項目經營成本的各項估算見表45.7、項目利潤估算項目利潤計算如表損益表序號項目計算金額（元）1銷售收入7425000002總成本費用5280000003銷售稅金及附加449212504土地增值稅37125005利潤總額（1）-（2）-（3）-（4）1658662506所得稅（5）*25%41466562.57稅后利潤（5）-（6）124399687.758公積金（

16、7）*10%12439968.759可分配利潤（7）-（8）111959718.75第六章、財務分析6.1、盈利能力及清償能力分析由上述計算可知，項目財務凈現值（FNPV）>0，表明項目利潤率超過基準貼現率，具有財務上、經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）=27.1%>12%，且水平較高，表明項目具有盈利能力。6.2、項目開發經營風險分析對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發經營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。6.2.1、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經營收入保本點和項目經營成本點分析。 1）、項目經營收入保本點分析項目經

17、營成本 =14467.4/（1-5.45%）=1530132（萬元），保本點=15301.32/25155.2=60.83% 即銷售收入達預測收入的60.83%時，項目處于盈虧平衡狀態。 2）、項目經營成本保本點 項目保本開發經營成本=25155.2萬元，保本點=25155.2/14467.4=173.86%即項目開發經營成本達到預測成本的173.86%，項目處于盈虧平衡狀態。實際上項目盈虧平衡點在開發經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態計算的結果。 6.2.2、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業收入兩項因素進行。 6.2.2.1、項目總投資由于項目占地較大，開

18、發周期較長，其間可能會出現各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發生1些變化，估計最大的變動幅度達10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現金流量表（表-7）的情況來看，FNPV=2717.80，項目仍然可行。 6.2.2.2、項目銷售收入在開發經營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數，銷售環節上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為1現值下降至2732.79萬元，不過從全

19、部投資現金流量表(表-8)的情況看，財務凈值仍大于零，項目仍然可行。 6.3、項目開發經營主要風險及對策分析房地產開發經營的主要風險1般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等，根據本報告關于項目開發經營的環境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有1些不確定性因素帶來的風險。6.3.1、市場風險 項目的住宅小區定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項

20、目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業與眾不同的魅力和優勢。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場亦是如此。從煙臺市居民的住房消費意向看，人文生態地區有相當大的潛在居民。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。并隨著人文生態區發展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區周邊環境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。6.3.2、項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果

21、這1計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發動銷售宣傳的強力攻勢。 6.3.3、企業風險企業風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環節中能否準確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開

22、發經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現。6.4防范和降低風險的對策通過對項目進行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設投資的變化對該項目的財務內部收益率的影響相對較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項目的盈余。項目在實施過程中，應注意控制投資，加強項目的營銷工作，促進銷售收入的順利實現，從而降低經營風險。第7章 社會評價社會評價的主要內容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區的互適性分析和社會風險分析三個方面，針對本項目的實際情況，將上述三個方面綜述如下：7.1、社會影響分析7.1.1、 對所在地居民就業水平、生活水平、生活質量及居

23、民收入的影響本項目屬房地產開發項目，不同于生產性項目，它的主要特點是建設周期，投資回收期相對較短，在項目建設時期會為當地居民增加一定的就業機會，如餐飲業，但增加的就業機會有限，因此對當地居民的生活水平、生活質量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項目環境的建設，會改善周圍的社區環境，業主的入住會為當地居民創造一定的就業機會、發展空間，會帶動以為本項目服務為主的相關行業的發展。同時也會在一定程度上提高當地居民的生活質量。7.1.2、 對所在地基礎設施及文化、教育、衛生的影響房地產開發項目的一個顯著特點就是項目的建設可以加快當地的舊城改造，改善當地的基礎設施、衛生條件，同時由于本項目的建成，

24、業主的入住，可以促進當地的文化素養、教育水平的提高。7.2 、項目互適性分析本項目屬政策鼓勵投資項目，無工業污染物、廢棄物產生，項目的建設可以改善當地的社區環境條件，帶動地區城市建設的發展，同時可以為廣大購房者提供一個選擇的機會，因此項目所在地相關各方對項目的建設無排斥性。7.3、社會風險分析本項目施工期的社會風險主要體現在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監理方加強施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。項目建成后的社會風險主要表現在本項目的安定、團結方面，這主要取決于物業管理公司的綜合素質，從客觀上分析，此風險也是可以避免的。第8章 結論與建議8.1、主要結論中國正處于經濟快速增長

25、時期，實現區域經濟的跨越式發展，需要各行各業全方位的支持和全面協調發展。房地產作為一項新興的高速發展的行業，必然作為經濟發展的龍頭之一，對拉動社會經濟的全面發展，起著至關重要的作用。當前，該市經濟持續穩步增長，居民購買力進一步增強，投資環境良好。隨著市區交通、工業等各項事業的發展，市區房地產的開發將更加火熱，升值空間也將進一步拓展。“至臻淺水灣”項目選址合理，符合市區城市規劃的總體要求，具有較好的投資市場和經營條件。項目地理位置得天獨厚、較完善的基礎設施、方便快捷的交通條件，使它成為本市房地產開發舉足輕重的開發項目。擬建項目從功能布局、目標市場定位、銷售價格定位等來看，都是比較合理的，項目本身屬于非污染項目，僅在工程建設過程中，會對工程場地的水土保持，工程施工區的空氣、噪聲、環境、人群健康等方面有輕微的影響。總體來看，有利影響是主要的，其不利影響是暫時和輕微的，不存在制約項目實施的重大壞境因素，從環境角度看，該項目的建設是可行的。經濟性方面，項目對市場的估計和預測是穩健可靠的。通過分析評價，其內部收益率、財務凈現值等主要經濟指標反映出項目經濟益較好，由此可見，“至臻淺水灣”開