1、建立普通標準住宅產品最佳定價模型稅收籌劃方案：土地增值稅對產品定價和銷售凈利率影響討論 作者：謝興明目錄一、問題的提出二、兩個有價值的基本概念：K與R三、不同稅率條件下的定價模型：P=K*C和K與R值的理論推導四、不同稅率條件下的銷售凈利潤率模型：I=ab*C/P的理論推導五、不同稅率條件下無效價格區間模型：K*CPk*C的理論推導六、無效價格區間模型、模型適用條件及其意義七、最佳定價模型、模型適用條件及其意義八、定價模型適用需要注意的問題一、問題的提出利潤是企業發展的動力和源泉。增加利潤總量、提高產品利潤率則是企業努力的方向和目標。影響產品利潤總量的三大基本要素為： 售價、成本費用和數量 （

2、經營規模）； 影響產品利潤率的兩大基本要素為：售價和成本費用。對一般制造行業而言：第一，增加產品利潤總量的基本方法是：或者提高 售價，或者降低成本費用，或者擴大經營規模，或者這三種方法同時并舉。如果 有條件，三種方法同時并舉效果最佳。第二，提高產品利潤率的基本方法是：或 者提高售價，或者降低成本費用，或者這兩種方法同時并舉。如果有條件，兩種 方法同時并舉效果最佳。對于房地產行業而言， 一方面，它具有一般制造行業的共性生產產品， 遵循一般制造行業增加產品利潤總量和提高產品利潤率的基本規律和方法； 另一 方面，它又具有區別于一般制造行業的個性生產特殊產品（房屋） ，國家特 殊的稅收政策征收土地增值

3、稅。在考慮土地增值稅因素影響后，在特定的條件下，同一種產品，提高產品 售價可能降低產品銷售凈利率， 反過來，降低售價則可能提高產品銷售凈利潤率， 這是一種悖論，即互相矛盾的結論。然而，產生這一種悖論原因是什么呢？這是 由于土地增值稅的特殊性，比如：稅法的高稅率且超率累進規定，法定扣除規定， 免稅條件規定等。這些規定對產品定價以及由定價、成本、費用率、增值率、稅 率決定的銷售凈利潤率產生重要影響。我們來看例子：某種開發產品（普通標準住宅）：1目標單位售價分別可以預定為3300元/平方米、3500元/平方米、3700元/平方米和3900元/平方米；2目標單位開發成本（不含利息的法定扣除項目）：20

4、00元/平方米；3目標銷售費用率：9.2% （營銷費率3.2%、管理費率3%、財務費率3%）;注：以后各種模型討論的費用率，以此為標準。4其他條件由稅法規定。單位產品增值稅和銷售凈利率預測如下：單位產品增值稅預測單位：元序號項目第一方案第二方案第三方案第四方案1單位售價3,300.003,500.003,700.003,900.002法定扣除項目2,781.502,792.502,803.502,814.50單位開發成本2,000.002,000.002,000.002,000.00加計扣除 20%400.00400.00400.00400.00三項費用 10%200.00200.00200.

5、00200.00稅金及附加 5.5 %181.50192.50203.50214.503增值額518.50707.50896.501,085.504增值率18.64%25.34%31.98%38.57%5稅率0.00%30.00%30.00%30.00%6應交增值稅金0.00212.25268.95325.65單位產品銷售凈利率預測單位：元序號項目第一方案第二方案第三方案第四方案1單位售價3,300.003,500.003,700.003,900.002單位開發成本2,000.002,000.002,000.002,000.003稅金及附加 5.5 %181.50192.50203.50214

6、.504應交土地增值稅0.00212.25268.95325.655營銷費用 3.2 %105.60112.00118.40124.806管理費用 3 %99.00105.00111.00117.007財務費用 3 %99.00105.00111.00117.008稅前利潤總額814.90773.25887.151,001.059所得稅 25%203.73193.31221.79250.2610凈利潤611.18579.94665.36750.7911銷售凈利潤率18.52%16.57%17.98%19.25%從上述預測結果看：1、第一方案售價最低，但由于它享受免稅優惠，所以銷售凈利率為18.

7、52，比第二方案和第三方案分別高1.95和0.54個百分點；比第四方案低0.73個百分點，但第四方案的價格比第一方案高600元/平方米。2、第二方案售價比第一方案售價高200元/平方米，但由于不能享受免稅 優惠，企業并沒有得到任何實惠，不僅銷售凈利率（質量指標）下降，而且單位 產品利潤額（數量指標）也減少31.24元/平方米。3、第三方案售價比第一方案售價高400元/平方米，但由于不能享受免稅 優惠，不僅銷售凈利率（質量指標）下降，而且單位產品利潤額（數量指標）僅 增加54.18元/平方米。4、第四方案售價比第一方案售價高600元/平方米，但由于不能享受免稅 優惠，銷售凈利率（質量指標）僅提高

8、0.73個百分點，單位產品利潤額（數量 指標）僅增加139.61元/平方米。一般規律，同一種產品在成本不變的情況下，提高產品售價就能提高產品 銷售凈利率和增加單位產品利潤。 然而， 從分析結果看， 對于房地產這種特殊商 品，由于土地增值稅因素的重要影響， 提高產品售價未必能達到提高產品銷售凈 利率和增加單位產品利潤目的。 比如：方案二和方案三， 由于售價提高程度不夠， 提高售價的結果是：銷售凈利潤率不僅沒有提高，反而下降了，事與愿違。方案 四雖然提高了銷售凈利潤率，但售價大幅度提高，如果市場接受，當然可行；大 幅度提高售價的好處是可以提高產品銷售凈利潤率， 增加產品利潤總量； 壞處是： 也許會

9、失去價格競爭優勢，不利于銷售?，F在提出的問題是：1、在實際定價工作中怎樣才能避免無效價格區間， 即：提高售價反而降低 銷售凈利潤率？2、在增值稅因素影響的條件下，價格、成本、費用率、增值率、稅率與銷 售凈利潤率之間是否存在內在的、 本質的、可以量化的、 科學的數量邏輯聯系？ 換句話說：這些因素的相互影響是否存在可以遵循的一般模型或者規律？二、兩個有價值的基本概念解決上述問題的實質，就是要解決在增值稅因素影響條件下，是否存在最佳定價模型問題。 為了解決這個問題，我們引入兩個有價值的概念：開發成本系數K和銷售成本率R,其中重點考察開發成本系數K。1開發成本系數K: K=P/C,其中：P為銷售收入或

10、者價格，C為開發成本 或者單位開發成本（開發成本的具體構成由稅法規定） ；2、銷售成本率R: R=C/P,其中：P為銷售收入，C為開發成本；3、K與R的相互關系：R=1/K；4、K與R的意義：K與R本質作用是一致的，即：它們以兩種不同的方式， 發揮相同的作用：約束免稅的增值率區間和價格區間；約束應交稅的增值率區間、稅率區間和價格區間；由于P與C在函數上反映為受K影響的線性關系，即:P=K*G當C確定時，如果K是常數，則P也能夠確定。5、問題是：P與C在函數上是否反映為受K影響的線性關系，即：P=K*C是否成立？ K是否為常數？如果K是常數，這個常數的值是多少？三、不同稅率條件下的定價模型：P=

11、K*C和K與R值的理論推導討論范圍界定：1、稅法規定， 土地增值稅的納稅對象分為兩類： 普通標準住宅和非普通標 準住宅。普通標準住宅與非普通標準住宅具體劃分界限由各省、 自治區、 直轄市 人民政府規定。普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20（增值率）的，免交土地 增值稅；普通標準住宅增值額超過扣除項目金額20（增值率）的，一律應交 土地增值稅；非普通標準住宅無論增值率為多少，一律應交土地增值稅； 土地增值稅實行四級超率累進稅率：1增值率小于50的，稅率30，速算扣除系數02增值率小于100的，稅率40，速算扣除系數53增值率小于200%的，稅率50%，速算扣除系數15%4增值率大于200%的

12、，稅率60%，速算扣除系數35%2、普通標準住宅討論：增值率小于20%（免稅模型稅率0%）增值率大于20%且小于50%（交稅模型一稅率30%）增值率大于50%且小于100%（交稅模型一稅率40%）3、 非普通標準住宅討論與普通標準住宅討論范圍一致，區別在于非普通標 準住宅討論沒有免稅模型。除了上述各種情況外，如果其他情況確實存在，可以通過類似的方法推導單位產品應交增值稅一一預測模型序號項目計算公式1單位售價P2法定扣除項目C(1+30%)+P*5.5%單位開發成本C加計扣除 20%C*20%三項費用 10%C*10%稅金及附加 5.5 %P*5.5%3增值額P-C(1+30%)-P*5.5%=

13、P(1-5.5%)-C(1+30%)=94.5%*P-1.3*C4增值率(P(1-5.5%)-C(1+30%)/(C(1+30%)+P*5.5%)=(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)5稅率0%或者 30%、40%、50%、60%6應交增值稅金(94.5%*P-1.3*C)*(0 或者 30% 40%、50%、60%)即：應交增值稅二（94.5%*P-1.3*C）*（0或者30% 40%、50%、60%）這就是應交增值稅金模型。其中，適用稅率由增值率確定，當增值率大于50%時，應交稅金模型還應當扣除與增值率對應的速算扣除數。普通標準住宅一一稅率為0%的免稅定價模型：P=

14、K*C和K與R值序號項目計算公式1當增值率20%時免交土地增值稅2增值率(94.5%*P-1.3*C”(1.3*C+5.5%*P)20%3開發成本系數(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*20%=(26 % *C+1.1%*P)P(94.5%-1.1%)C(26%+1.3)93.4%*P1.56*CP59.8802%即：P167.0235%*C（線性關系成立）,K=167.0235% R=59.8802%于是有：公式1:P3340.47元/平方米時，就不可以享受免稅優惠，只能適用稅率為30% 的應交稅定價模型。普通標準住宅一一稅率為30%的應交稅定價模型：P=K*C和K

15、與R值序號項目計算公式1當：20%增值率50%時土地增值稅稅率為30%2增值率(94.5%*P-1.3*C”(1.3*C+5.5%*P)50%3開發成本系數(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*50%=(65% *C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)C(65%+1.3)91.75%*P1.95*CP47.0513%4應交土地增值稅系數區間47.0513 % C/P59.8802%即：P212.5345%*C（線性關系成立），K=212.534% R=47.0513%于是有：公式2:167.0235%*CP212.5345%*C這就是普通標準住宅應交稅稅率30

16、%條件下的定價模型。1、K=212.534% R=47.0513%S質上也是由稅法規定的非常確定的常數；2、不同地區，或者同一地區不同區域，或者同一區域不同位置的C值往往 是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的值就對應確定。比如：當C=2000元/平方米P的最小值為：167.0235%*2000=3340.47，P的最大值為：212.534%*2000=4250.68,當P3340.47元/平方米時，就可以享受免稅優惠，適用稅率為0%當P=3340.47元/平方米時，享受免稅優惠條件下，銷售凈利潤率最高。當3340.47P4250.68元/平方米時，只能適用稅率40%應交稅模型。

17、普通標準住宅一稅率為40%的應交稅定價模型：P=K*C和K與R值序號項目計算公式1當：50%增值率100%時土地增值稅稅率為40%2增值率(94.5%*P-1.3*C”(1.3*C+5.5%*P)100%3開發成本系數(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*100%=(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)C(1.3+1.3)89%*P2.6*CP34.2308%4應交土地增值稅系數區間34.2308 % C/P47.0513%即：P292.1348%*C（線性關系成立），K=292.13484% R=34.2308%于是有：公式3：212.534%*CP2

18、92.1348%*C這就是普通標準住宅應交稅稅率40%條件下的定價模型。1、K=292.1348% R=34.2308%S質上也是由稅法規定的非常確定的常數；2、不同地區，或者同一地區不同區域，或者同一區域不同位置的C值往往 是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的值就對應確定。比如：當C=2000元/平方米P的最小值為：212.354%*2000=4250.68，P的最大值為：292.1348%*2000=5842.69，當P4250.68元/平方米時，適用稅率為30%當4250.68P4250.68元/平方米時，只能適用稅率50%應交稅模型。非普通標準住宅一稅率為30%的應交稅

19、模型：P=K*C和K與R值序號項目計算公式1當：增值率50%時土地增值稅稅率為 30%2增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)50%3開發成本系數(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*50%=(65% *C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)C(65%+1.3)91.75%*P1.95*CP47.0513%即：P212.5345%*C（線性關系成立），K=212.534% R=47.0513%于是有：公式4:P4250.68元/平方米時，只能適用稅率40%應交稅模型。非普通標準住宅一稅率為40%的應交稅定價模型：P=K*C和K與R值

20、序號項目計算公式1當：50%增值率100%時土地增值稅稅率為40%2增值率(94.5%*P-1.3*C”(1.3*C+5.5%*P)100%3開發成本系數(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*100%=(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)C(1.3+1.3)89%*P2.6*CP34.2308%即：P292.1348%*C（線性關系成立），K=292.13484% R=34.2308%于是有：公式5：212.534%*CP292.1348%*C這就是非普通標準住宅應交稅稅率40%條件下的定價模型。它普通標準住宅應交稅稅率40%條件下的定價模型（公式3）

21、是一致的定價模型小結1、應交增值稅金模型應交增值稅金模型為：（94.5%*P-1.3*C）*（0或者30% 40%、50%、60%）;其中，適用稅率由增值率確定，當增值率大于50%時，應交稅金模型還應當扣除與增值率對應的速算扣除數。適用條件：普通標準住宅和非普通標準住宅。2、定價模型：定價模型的數理性質：P=K*C即：P與C之間反映為受K約束的線性關 系。其中K值幾乎由稅法規定，除了利息是相對靈活的因素外。免稅（稅率0%）定價模型:公式1: P167.0235%*C其中K=167.0235%; 適用條件：普通標準住宅。交稅（稅率30%）定價模型： 公式2：167.0235%*CP212.534

22、5%*C其中K=212.5354%;適用條件：普通標準住宅。交稅（稅率40%）定價模型： 公式3：212.534%*CP292.1348%*C其中K=292.1348%;適用條件：普通標準住宅和非普通標準住宅。交稅（稅率30%）定價模型：公式4:P212.5345%*C其中K=212.5354%;適用條件：非普通標準住宅。四、不同稅率條件下的銷售凈利潤率模型：匸a-b*C/P理論推導、普通標準住宅一一免稅（稅率0%）條件下的銷售凈利潤率模型序號項目計算公式1單位售價P2單位開發成本C3稅金及附加 5.5 %P*5.5%4應交土地增值稅(94.5%*P-1.3*C)*0%= 05營銷費用 3.2

23、 %P*3.2%6管理費用 3%P*3.0%7財務費用 3%P*3.0%8利潤總額P-C-P(5.5%+3.2%+3%+3%) = P(1-14.7%)-C=85.3%*P-C9所得稅 25 %(85.3%*P-C)*25%10銷售凈利潤(85.3%*P-C)*75%11銷售凈利潤率(85.3%*P-C)*75%/P=85.3%*75%-75%*C/P=63.975%-75%*C/P即：銷售凈利潤率=63.975%-75%*C/P設銷售凈利潤率為：I，于是有：公式6:I=63.975%-75%*C/P這就是普通標準住宅一一免稅（稅率0%）條件下的銷售凈利潤率模型。常數a=63.975%，受銷售

24、費用率和稅率的影響，其中稅率影響由稅法規 定，它是固定的，銷售費用率則是相對固定的，有一定彈性，當銷售費用率發生 變化，則常數對應變化。但由于費用率的變化是可控的， 所以常數的值對應也是 可控的。系數b=75%是由所得稅法規定的。當C確定且P167.0235%*C時，可以計算出由不同P值所決定的對應銷 售凈利潤率值。比如：當C=2000元/平方米P的最大值為：167.0235%*2000=3340.47，銷售凈利潤率的最大值為：63.975%-75%*C/P= 19.07%當P3340.47=3300元/平方米時，銷售凈利潤率的值為63.975%-75%*C/P二18.52%，類似地可以推導出

25、當0P3340.47元/平方米時，由于不可以享受免稅優惠，只能適用稅率為30%的應交稅模型。普通標準住宅一一交稅（稅率30%）條件下的銷售凈利潤率模型序號項目計算公式1單位售價P2單位開發成本C3稅金及附加 5.5 %P*5.5%4應交土地增值稅(94.5%*P-1.3*C)*30%= 28.35 % P-39%*C5營銷費用 3.2 %P*3.2%6管理費用 3%P*3.0%7財務費用 3%P*3.0%8利潤總額P-C-28.35P+39%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-28.35%-14.7%)-61%*C=56.95%*P-61%*C9所得稅 25%(56.95%*P

26、-61%*C)*25%10 銷售凈利潤(56.95%*P-61%*C)*75%11 銷售凈利潤率(56.95%*P-61%*C)*75%/P=56.95%*75%-61%*75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/P即：銷售凈利潤率=42.7125%-45.75%*C/P，于是有:公式7：I=42.7125%-45.75%*C/P這就是普通標準住宅一一交稅（稅率30% ）條件下的銷售凈利潤率模型。常數a=42.7125%，受銷售費用率和稅率的影響，其中稅率影響由稅法 規定，它是固定的，銷售費用率則是相對固定的，由一定彈性的，當銷售費用率 發生變化，則常數對應變化。但由于費用率的變化是

27、可控的， 所以常數的值對應 也是可控的。系數b=45.75%是由增值稅法和所得稅法規定的。當C確定且167.0235%*C Pv212.534%*C時，可以計算出由不同P值所 決定的對應銷售凈利潤率值。比如：當C=2000元/平方米1P的最大值為：212.534%*2000=4250.68，銷售凈利潤率的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P=21.186%2當P4250.68=4200元/平方米時，銷售凈利潤率的值為：42.7125%-45.75%*C/P=20.926%3類似地可以推導出當3340.47P4250.68元/平方米時，由于增值率提高，只能適用應交稅稅率40%模型。普

28、通標準住宅一一交稅（稅率40%）條件下的銷售凈利潤率模型序號項目計算公式1單位售價P2單位開發成本C3稅金及附加 5.5 %P*5.5%4應交土地增值稅(94.5%*P-1.3*C)*40%-(1.3*C+5.5%*P)*5%=37.8 % P-52%*C-6.5 % C-0.275 % P=37.525 % P-58.5%C5營銷費用 3.2 %P*3.2%6管理費用 3 %P*3.0%7財務費用 3 %P*3.0%8利潤總額P-C-37.525P+58.5%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-37.525%-14.7%)-41.5%*C=47.775%*P-41.5%*C9

29、所得稅 25%(47.775%*P-41.5%*C)*25%10銷售凈利潤(47.775%*P-41.5%*C)*75%11銷售凈利潤率(47.775%*P-41.5%*C)*75%/P=47.775%*75%-41.5%*75%*C/P=35.8312%-31.125%*C/P即：銷售凈利潤率二35.8312%-31.125%*C/P，于是有:公式8：I=35.8312%-31.125%*C/P這就是普通標準住宅交稅（稅率40）條件下的銷售凈利潤率模型。常數a=35.8312%，受銷售費用率和稅率的影響，其中稅率影響由稅法 規定，它是固定的，銷售費用率則是相對固定的，由一定彈性的，當銷售費用

30、率 發生變化， 則常數對應變化。 但由于費用率的變化是可控的， 所以常數的值對應 也是可控的。系數b=31.125%是由增值稅法和所得稅法規定的。當C確定且212.534%*C Pv292.1348%*C時，可以計算出由不同P值所 決定的對應銷售凈利潤率值。比如：當C=2000元/平方米1P的最大值為：292.1348%*2000=5842.69, 銷售凈利潤率的最大值為：35.8312%-31.125%*C/P=25.1768%2當P5842.69=5800元/平方米時，銷售凈利潤率的值為：35.8312%-31.125%*C/P=25.0984%，3類似地可以推導出當4250.68P425

31、0.68元/平方米時，由于增值率提高，只能適用應交稅稅率50%模型。非普通標準住宅一交稅（稅率30%）條件下的銷售凈利潤率模型 非普通標準住宅交稅（稅率30%）條件下的銷售凈利潤率模型與普通標 準住宅交稅（稅率30%）條件下的銷售凈利潤率模型是一致的即： 公式7：I=42.7125%-45.75%*C/P非普通標準住宅一交稅（稅率40%）條件下的銷售凈利潤率模型 非普通標準住宅交稅（稅率40%）條件下的銷售凈利潤率模型與普通標 準住宅交稅（稅率40%）條件下的銷售凈利潤率模型是一致的即： 公式8：I=35.8312%-31.125%*C/P銷售凈利潤率模型小結1、銷售凈利潤率一般模型及其的數理

32、性質：一般模型為：I=a%-b%*C/p數理性質：I與P之間反映為受a% b%勺束的曲線關系，其中a%與b%由稅法和費用率確定。當稅法和費用率變化時，a% b%S之變化，模型也對應變化。2、免稅（稅率0%）模型：公式6:I=63.975%-75%*C/p適用條件：普通標準住宅。3、交稅（稅率30%）模型： 公式7：I=42.7125%-45.75%*C/P； 適用條件：普通標準住宅和非普通標準住宅。4、交稅（稅率40%）模型： 公式8：I=35.8312%-31.125%*C/P； 適用條件：普通標準住宅和非普通標準住宅。五、不同稅率條件下的無效價格區間模型：K*CPk*C的理論推導普通標準住

33、宅稅率為30%時的無效價格區間1、免稅模型條件下：增值率20%，稅率為0%P的最大值為：167.0235%*C,I的最大值為：63.975%-75%*C/P即：I=63.975%-75%*C/P=63.975%-75%*C/167.0235%*C=63.975%-44.904%=19.071%比如：當C=2000元/平方米P的最大值為：167.0235%*2000=3340.47,I的最大值為：63.975%-75%*C/P= 19.071%2、交稅模型條件下：20%增值率50%，稅率30%P與I的最小值P的最小值為：167.0235%*C,I的最小值為：42.7125%-45.75%*C/P

34、即：I=42.7125%-45.75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/167.0235%*C=42.7125%-27.3913%=15.3211%比如：當C=2000元/平方米P的最小值為：167.0235%*C=3340.47,I的最小值為：42.7125%-45.75%*C/P=15.3211%P與I的最大值P的最大值為：212.534%*C,I的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P即：I=42.7125%-45.75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/212.534%*C=42.7125%-21.5259 %= 21.1865%比如：當C=2000元

35、/平方米P的最大值為：212.534%*2000=4250.68,I的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P=21.1865%3、交稅模型：20%增值率50%，稅率30%的無效價格區間P與I的最小值P的最小值為：167.0235%*C,I的最小值為：42.7125%-45.75%*C/P=15.3211%當I=19.071% （與免稅模型的最大值相等）時P值推導：因為：42.7125%-45.75%*C/P=19.071%42.7125%-19.071%=45.75%*C/P 23.6415%=45.75%*C/P所以：P=193.5156%C即：167.0235%*CP193.51

36、56%C為無效價格區間模型193.5156%*CP212.534%*C為有效價格區間模型由于P=167.0235%C與P=193.5156%C兩條直線的系數分別為K=167.0235%和k=193.5156%，且0Kk,所以兩條直線并不平行，而且隨著C值的增加，無效價格區間將擴大。比如：當C=2000元/平方米，I=19.071%時P值推導：因為：42.7125%-45.75%*C/P=19.071%所以：P值為：3870.313元/平方米，或者：P=193.5156%C=193.5156%*2000=3870.313即：3340.47P3870.313為無效價格區間；3870.313P425

37、0.68為有效效價格區間。又比如：當C=3000元/平方米時，P=193.5156%C=193.5156 % *3000 = 5805.468即：5010.705P5805.468為無效價格區間；5805.468P6376.02為有效效價格區間。當C=2000元/平方米時，無效價格區間差額：3870.313-3340.47=529.843當C=3000元/平方米時，無效價格區間差額：5010.705-5805.468=794.763第一種情況：如果單位價格提高到大于3340.47元時，就必須適用稅率為30%的應稅模型。當價格在3340.47P3870.148區間內，換句話說：在應稅模型條件下，

38、在 價格3340.47元的基礎上，如果價格提高小于（3870.153340.47）529.68元， 那么，銷售凈利潤率任何值均小于免稅模型的銷售凈利潤率的最大值， 即：提高 售價但銷售凈利潤率不能提高， 甚至可能下降。 所以，我們把這個價格區間稱為 無效價格區間。當價格在3870.148P4250.68時，就必須適用較高級稅率（40%）的應稅模型。第二種情況與第一種情況討論是一致的，這里從略。4、普通標準住宅稅率為30%時的無效價格區間測試1當P3340.47時，增值率20%享受免稅優惠，即：稅率為0%,當C=2000元/平方米P的最大值為：167.0235%*2000=3340.47，銷售凈

39、利潤率的最大值為：63.975%-75%*C/吐19.071%2當3340.47P4250.68時，20%增值率50%，沒有免稅優惠，即：稅率 為30%3模型測試情況：單位產品增值稅（稅率30%）模型測試單位：元序號項目計算公式方案 1方案 2方案 3方案 41單位售價P3,341.473,500.003,870.324,250.682法定扣除項目C(1+30%)+P*5.5%2,783.782,792.502,814.162,835.09單位開發成本C2,000.002,000.002,001.002,001.00加計扣除 20%C*20%400.00400.00400.20400.20三項

40、費用 10%C*10%200.00200.00200.10200.10稅金及附加 5.5 %P*5.5%183.78192.50212.86233.793增值額94.5%*P-1.3*C557.69707.501,055.991,415.594增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)20.03%25.34%37.52%49.93%5稅率30.00%30.00%30.00%30.00%30.00%6應交增值稅金(94.5%*P-1.3*C)*30%167.31212.25316.80424.68普通標準住宅一一單位產品銷售凈利潤率（稅率30% ）模型測試單位：元序號項目

41、計算公式方案 1方案 2方案 3方案 41單位售價P3,341.473,500.003,870.324,250.682單位開發成本C2,000.002,000.002,000.002,000.003稅金及附加 5.5 %P*5.5%183.78192.50212.86233.794應交土地增值稅28.35 % P-39%*C167.31212.25316.80424.685營銷費用 3.2 %P*3.2%106.93112.00123.84136.026管理費用 3%P*3.0%100.24105.00116.10127.527財務費用 3%P*3.0%100.24105.00116.1012

42、7.528利潤總額56.95%*P-61%*C682.97773.25984.441,201.159所得稅 25%(56.95%*P-61%*C)*25%170.74193.31246.11300.2910銷售凈利潤(56.95%*P-61%*C)*75%512.23579.94738.33900.8611銷售凈利潤率42.7125%-45.75%*C/P15.33%16.57%19.08%21.19%從測試情況看：當價格在3340.47vPv3870.313區間內，銷售凈利潤率值均低于免稅模型P=3340.47時銷售凈利潤率最大值19.071%。可見，在3340.47vPv3870.313區

43、間內漲價并無實際意義。當價格在3870.313P4250.68區間內，銷售凈利潤率值均高于免稅模型P=3340.47時銷售凈利潤率最大值19.07%?？梢?，在3870.313P4250.68區間內漲價才有實際意義。普通標準住宅稅率為40%時的無效價格區間和有效價格區間1、交稅模型條件下：20增值率50%，稅率30P與I的最大值P的最大值為：212.534%*CI的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P=21.1865%2、交稅模型條件下：50%增值率100%，稅率40%，速算扣除系數5%P與I的最小值P的最小值為：212.534%*CI的最小值為：35.8312%-31.125%*C

44、/P=35.8312%-31.125%*C/212.534%*C=35.8312%-14.6447%=21.1865%可見：當p=212.534%*C時交稅模型（20%增值率50%，稅率30%）與交稅模型（50%增值率100%， 稅率40%，速算扣除系數5%）比較：I的值是一致的即：交稅模型稅率40%沒有無效價格區間。比如：當C=2000元/平方米，I=21.1865%時P值推導：因為：35.8312%-31.125%*C/P=21.1865%所以，P值為：4250.68元/平方米可見：交稅模型稅率30%時的P和I的最大值（4250.68和21.1865%） 與交稅模型稅率40%時的P和I的最

45、小值（4250.68和21.18605%）是一致 的。4、普通標準住宅稅率為40%時的無效價格區間測試1當3340.47P4250.68時，20%增值率50%，沒有免稅優惠，即：稅率為30%，當P的最大值為：212.534%*2000=4250.68時，銷售凈利潤率的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P=21.1865%2當4250.54P5842.69時，50%增值率100%，沒有免稅優惠，即：稅率為40%，速算扣除系數為5%；當P的最小值為：4250.68元/平方米（35.8312%-31.125%*C/P=21.1865%銷售凈利潤率的最小值為：35.8312%-31.125

46、%*C/P=21.1865%當P的最大值為：292.1348%*2000=5842.69時，銷售凈利潤率的最大值為：35.8312%-31.125%*C/P=25.1768%3模型測試情況：單位產品增值稅（稅率40% ）模型測試單位：元序號項目計算公式方案 1方案 2方案 3方案 41單位售價P4,251.684,500.004,800.005,000.002法定扣除項目C(1+30%)+P*5.5%2,833.842,847.502,865.302,876.30單位開發成本C2,000.002,000.002,001.002,001.00加計扣除 20 %C*20%400.00400.004

47、00.20400.20三項費用 10 %C*10%200.00200.00200.10200.10稅金及附加 5.5 %P*5.5%233.84247.50264.00275.003增值額94.5%*P-1.3*C1,417.841,652.501,934.702,123.704增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)50.03%58.03%67.52%73.83%5稅率40.00%40.00%40.00%40.00%40.00%6應交增值稅金(94.5%*P-1.3*C)*40%速算扣除數425.44518.63630.62705.67普通標準住宅一一單位產品銷售凈

48、利潤率（稅率40% ）模型測試單位：元序號項目計算公式方案 1方案 2方案 3方案 41單位售價P4,251.684,500.004,800.005,000.002單位開發成本C2,000.002,000.002,000.002,000.003稅金及附加5.5 %P*5.5%233.84247.50264.00275.004應交土地增值稅37.525 % P-58.5%C425.44518.63630.62705.675營銷費用 3.2 %P*3.2%136.05144.00153.60160.006管理費用 3%P*3.0%127.55135.00144.00150.007財務費用 3%P*

49、3.0%127.55135.00144.00150.008利潤總額47.775%*P-41.5%*C1,201.241,319.881,463.791,559.349所得稅 25%(47.775%*P-41.5%*C)*25%300.31329.97365.95389.8310銷售凈利潤(47.775%*P-41.5%*C)*75%900.93989.911,097.841,169.5011銷售凈利潤率35.8312%-31.125%*C/P21.19%22.00%22.87%23.39%從測試情況看：當價格在4250.68P5000價格區間內，銷售凈利潤率值均高于交稅模型稅 率為30%且最大

50、值P=4250.68時的銷售凈利潤率最大值21.186%。測試結果表明，在4250.54P5842.69,50%增值率100%稅率40%時, 沒有無效價格區間 類似地可以推導出非普通標準住宅稅率為30、40、50和60時沒有無效價格區間。六、無效價格區間模型、模型適用條件及其意義無效價格區間模型：167.0235*CP193.5156*C其中：P為價格或者銷售收入，C為開發成本或者單位開發成本，下同。模型適用條件：1、符合法定的普通標準住宅的建造標準；2、增值率區間：20增值率50；3、增值稅率：30。模型意義：1通過該模型，可以確定當C為任意值的情況下的無效價格區間，即：確 定最小無效價格值

51、和最大無效價格值。2、可以有效避免提高售價但不提高、甚至降低銷售凈利潤率情況出現。3、從數理邏輯上討論：由于P=167.0235%C與P=193.5156%C兩條直 線的系數分別為K=167.0235%和k=193.5156%，且0Kk所以，兩條直線 過直角坐標原點且并不平行，隨著C值的增加，無效價格區間將擴大。這進一步 證明了討論無效價格區間模型， 對于科學定價、 提高產品價格競爭能力和提高產 品銷售凈利潤率具有重要的實用價值。七、最佳定價模型、模型適用條件及其意義最佳定價模型：免稅模型1、定價模型：P167.0235%*C2、銷售凈利潤率模型：I=63.975%-75%*C/P3、模型適用條件：符合法定的普通標準住宅的建造標準；(2)增值率區間：增值率20%;增值稅率：0