1、房地產(chǎn)營改增交流大綱增值稅原理增值稅征稅范圍納稅義務(wù)人進項稅額與銷項稅額進項轉(zhuǎn)出與視同銷售增值稅納稅義務(wù)時間、地點增值稅發(fā)票管理營改增對房地產(chǎn)影響2增值稅原理增值稅是對生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的增值稅額或提供應(yīng)稅勞務(wù)獲得的增值額而征收的稅種。增值額增值額理論上理論上指企業(yè)和個人在生產(chǎn)經(jīng)營過程中指企業(yè)和個人在生產(chǎn)經(jīng)營過程中新創(chuàng)造的新創(chuàng)造的那部分價值。即馬克思價值論那部分價值。即馬克思價值論C+V+MC+V+M中的中的V+MV+M部分部分理論上增值稅額=增，值稅即（v+m）*稅率。但實際由理論值難以計算，因此采用間接計算方式：銷售額（不含稅）*稅率-可抵扣項目*稅率=銷項稅額-進項稅額增值稅納稅環(huán)節(jié)：制

2、造-加工-批發(fā)-零售-修理（營改增后應(yīng)稅勞務(wù)提供和不動產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)）3增值稅和營業(yè)稅區(qū)別4增值稅征收范圍銷售貨物指除土地、房屋和其他建筑物等不動產(chǎn)之外的指除土地、房屋和其他建筑物等不動產(chǎn)之外的有形動產(chǎn)有形動產(chǎn)，包括電力、熱力和氣體在內(nèi)。包括電力、熱力和氣體在內(nèi)。( (營改增后包含所有貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、不營改增后包含所有貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、不動產(chǎn)）動產(chǎn)）加工和修理修配勞務(wù)服務(wù)對象是有形動產(chǎn)征增值稅，是不動產(chǎn)征營業(yè)稅。（營改增后不動產(chǎn)修理也征增值稅）營改增勞務(wù)交通運輸業(yè)/郵政業(yè)/有形動產(chǎn)租賃/研發(fā)和技術(shù)服務(wù)/信息技術(shù)服務(wù)/文化創(chuàng)意服務(wù)/鑒證咨詢服務(wù)/廣播影視服務(wù)（27）。進口貨物報關(guān)進口的貨物報關(guān)進口的貨

3、物5納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人增值稅暫行條例第一條：第一條：在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物的單位和個人為增值稅的納稅義務(wù)人。財稅2013 106號第一條：在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）提供交通運輸業(yè)、郵政業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)（以下稱應(yīng)稅服務(wù)）的單位和個人，為增值稅納稅人。增值稅根據(jù)規(guī)模、核算健全劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。見增值稅暫行條例第四條、第十一條、財務(wù)2013106第三條。一般納稅人實行稅款抵扣制度即（銷項-進項），小規(guī)模納稅人實行簡易征收即含稅銷售額/（1+3%）*3%。注：小規(guī)模納稅人滿足條件后可以被認(rèn)定為一般納稅人，但認(rèn)定為一般納稅人后不得

4、再轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人！6增值稅稅率增值稅稅率一般稅率17%，適用銷售、進口貨物、加工、修理修配。低稅率13%，照顧民生行業(yè)，如水、氣、煤、農(nóng)產(chǎn)品等。農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票由10%修改為13%。見增值稅暫行條例第八條出口貨物稅率0。營改增交通運輸、郵政11%。現(xiàn)代服務(wù)6%有形動產(chǎn)租賃17%出口勞務(wù)稅率0p以上為一般納稅人適用稅率小規(guī)模納稅人征收率3%7銷項稅額與進項稅額銷項稅額與進項稅額銷項稅額：指納稅人提供應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額，銷項稅額=銷售額*適用稅率。注：銷項稅額計算注意折扣銷售、兼營免稅項目、兼營不同稅率等特殊注：銷項稅額計算注意折扣銷售、兼營免稅項目、兼營不同稅率等特殊形

5、式，視同銷售用組稅計算等。形式，視同銷售用組稅計算等。進項稅額指納稅人購進貨物或者接受增值稅稅應(yīng)稅勞務(wù)支付或負(fù)擔(dān)的增值稅稅額。注：進項稅額抵扣時間從注：進項稅額抵扣時間從2010年年1月月1日開始，由日開始，由90天改為天改為180天。天。國稅函（2009）617號黃光裕事件8銷項稅額與進項稅額銷項稅額與進項稅額稅務(wù)機關(guān)代開9可抵扣進項可抵扣進項農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票13%增值稅專用發(fā)票增值稅專用發(fā)票運輸專用發(fā)票運輸專用發(fā)票扣繳稅款憑證扣繳稅款憑證海關(guān)完稅憑證海關(guān)完稅憑證機動車銷售發(fā)票機動車銷售發(fā)票稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票3%10進項轉(zhuǎn)出與視同銷售進項轉(zhuǎn)出與視同銷售u簡易征收u免稅

6、項目u非增值稅應(yīng)稅項目u集體福利u個人消費u不動產(chǎn)/在建工程u非正常損失u將貨物交付他人代銷u銷售代銷貨物u總分機構(gòu)異地（不同縣市）之間移送貨物用于銷售u將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項目u將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費u將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資u將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者u將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送其他單位或者個人。進項轉(zhuǎn)出視同銷售11增值稅明細(xì)科目關(guān)系增值稅明細(xì)科目關(guān)系應(yīng)交增值稅(借)(貸)進項稅額銷項稅額已交稅金出口退稅減免稅款進項稅額轉(zhuǎn)出營改增抵減的銷項稅額出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額轉(zhuǎn)出未交增值稅轉(zhuǎn)出多交增值稅余額企業(yè)多交或

7、尚未抵扣的稅額企業(yè)尚未繳納的稅額 增值稅應(yīng)納稅額計算12一般納稅人應(yīng)納稅額的計算其計算公式如下：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額當(dāng)期進項稅額（一）銷項稅額銷項稅額是指納稅人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)，按照銷售額和適用稅率計算的，并向購買方收取的增值稅額。其計算公式為：銷項稅額=銷售額適用稅率小規(guī)模納稅人應(yīng)納稅額的計算其計算公式如下：應(yīng)納稅額=銷售額*征稅率=含稅銷售額/（1+3%）*3%=不含稅銷售*3%13例：某制造業(yè)（一般納稅人）X月發(fā)生下列經(jīng)濟業(yè)務(wù)：（1）購進A材料，取得增值稅發(fā)票，價款10000元，稅款1700元，款已付，發(fā)票尚未到稅務(wù)機關(guān)辦理認(rèn)證；（2）購進B材料，取得增值稅發(fā)票，價款20000元

8、，稅款3400元，款未付，發(fā)票已在取得后的第5日到稅務(wù)機關(guān)辦理了認(rèn)證手續(xù)；（3）購進C材料，取得增值稅發(fā)票，價款1000元，稅款170元，款已付，發(fā)票已在取得后的第18日到稅務(wù)機關(guān)辦理了認(rèn)證手續(xù)。C材料用于職工運動會獎品；（4）從某農(nóng)場收購免稅農(nóng)產(chǎn)品30000元作為生產(chǎn)用材料，取得普通發(fā)票，款已付。（5）將以前月份購入的用于生產(chǎn)的S材料改變用途，用于職工福利，賬面成本為10000元；（6）生產(chǎn)甲、乙產(chǎn)品各2噸，甲產(chǎn)品單位成本12000元/噸，乙產(chǎn)品單位成本10000元/噸；（7）將生產(chǎn)的甲產(chǎn)品1噸銷售，不含稅價格為15000元；（8）將生產(chǎn)的甲產(chǎn)品、乙產(chǎn)品各1噸贈送客戶。非正常損失、固定資產(chǎn)、

9、不動產(chǎn)、價外費用、包裝物押金等計算當(dāng)期應(yīng)納增值稅。計算當(dāng)期應(yīng)納增值稅。14增值稅納稅義務(wù)時間增值稅納稅義務(wù)時間u銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。u采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。u采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當(dāng)天;無書面合同或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當(dāng)天。u采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天;但銷售生產(chǎn)工期超過12個月的大型機械

10、設(shè)備、船舶、飛機等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天。u委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當(dāng)天;未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當(dāng)天。u銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天u納稅人發(fā)生視同銷售貨物行為(委托他人代銷、銷售代銷貨物除外)，為貨物移送的當(dāng)天。營改增：納稅人提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。15增值稅發(fā)票管理增值稅發(fā)票管理1.專用發(fā)票，是增值稅一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)開具的發(fā)票，是購買方支付增值稅額并可按照增

11、值稅有關(guān)規(guī)定據(jù)以抵扣增值稅進項稅額的憑證。2.一般納稅人應(yīng)通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)（以下簡稱防偽稅控系統(tǒng)）使用專用發(fā)票。使用，包括領(lǐng)購、開具、繳銷、認(rèn)證紙質(zhì)專用發(fā)票及其相應(yīng)的數(shù)據(jù)電文國稅發(fā)【2006】第156號。1.專用發(fā)票實行最高開票限額管理。最高開票限額，是指單份專用發(fā)票開具的銷售額合計數(shù)不得達(dá)到的上限額度。2.最高開票限額由一般納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)依法審批。最高開票限額為十萬元及以下的，由區(qū)縣級稅務(wù)機關(guān)審批；最高開票限額為一百萬元的，由地市級稅務(wù)機關(guān)審批；最高開票限額為一千萬元及以上的，由省級稅務(wù)機關(guān)審批。防偽稅控系統(tǒng)的具體發(fā)行工作由區(qū)縣級稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)。國稅發(fā)【2006】第156號。16增

12、值稅發(fā)票管理增值稅發(fā)票管理n商業(yè)企業(yè)一般納稅人零售的煙、酒、食品、服裝、鞋帽（不包括勞保專用部分）、化妝品等消費品不得開具專用發(fā)票。增值稅小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）需要開具專用發(fā)票的，可向主管稅務(wù)機關(guān)申請代開。n銷售免稅貨物不得開具專用發(fā)票，法律、法規(guī)及國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。國稅發(fā)【2006】第156號。n向消費者個人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)n銷售舊貨n試點前銷售未抵扣的固定資產(chǎn)n集體福利、個人消費、免稅項目、非正常損失財稅

13、20099、總局2012年1號公告等。不得開具增值稅專用發(fā)票不得開具增值稅專用發(fā)票17增值稅發(fā)票管理增值稅發(fā)票管理n增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進項稅額。國稅函【2009】第617號。一般納稅人丟失已開具專用發(fā)票的抵扣聯(lián)，如果丟失前已認(rèn)證相符的，可使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椋蝗绻麃G失前未認(rèn)證的，可使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)認(rèn)證，專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤Ｒ话慵{稅人丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)，可將專用發(fā)票抵扣聯(lián)作為記賬

14、憑證，專用發(fā)票抵扣聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤？偩止婵偩止?014年第年第19號號。增值稅占用發(fā)票認(rèn)證期限及丟失增值稅占用發(fā)票認(rèn)證期限及丟失發(fā)票丟失發(fā)票認(rèn)證18虛開增值稅專用發(fā)票虛開增值稅專用發(fā)票ChampionInternational納稅人善意取得虛開的增值稅專用發(fā)票的處理l購貨方與銷售方存在真實的交易，銷售方使用的是其所在省(自治區(qū)、直轄市和計劃單列市)的專用發(fā)票，專用發(fā)票注明的銷售方名稱、印章、貨物數(shù)量、金額及稅額等全部內(nèi)容與實際相符，且沒有證據(jù)表明購貨方知道銷售方提供的專用發(fā)票是以非法手段獲得的，對購貨方不以偷稅或者騙取出口退稅論處。但應(yīng)按有關(guān)規(guī)定不予抵扣進項稅款或者不予出口、退稅；購貨方

15、已經(jīng)抵扣的進項稅款或者取得的出口退稅，應(yīng)依法追繳。l購貨方能夠重新從銷售方取得防偽稅控系統(tǒng)開出的合法、有效專用發(fā)票的，或者取得手工開出的合法、有效專用發(fā)票且取得了銷售方所在地稅務(wù)機關(guān)或者正在依法對銷售方虛開專用發(fā)票行為進行查處證明的，購貨方所在地稅務(wù)機關(guān)應(yīng)依法準(zhǔn)予抵扣進項稅款或者出口退稅。如有證據(jù)表明購貨方在進項稅款得到低扣、或者獲得出口退稅前知道該專用發(fā)票是銷售方以非法手段獲得的，對購貨方應(yīng)按國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人取得虛開的增值稅專用發(fā)票處理問題的通知(國稅發(fā)1997134號)和國家稅務(wù)總局關(guān)于國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人取得虛開的增值稅專用發(fā)票處理問題的通知的補充通知(國稅發(fā)2000182號)的

16、規(guī)定處理。國稅發(fā)【2000】第187號（2）納稅人善意取得虛開的增值稅專用發(fā)票指購貨方與銷售方存在真實交易，且購貨方不知取得的增值稅專用發(fā)票是以非法手段獲得的。納稅人善意取得虛開的增值稅專用發(fā)票，如能重新取得合法、有效的專用發(fā)票，準(zhǔn)許其抵扣進項稅款；如不能重新取得合法、有效的專用發(fā)票，不準(zhǔn)其抵扣進項稅款或追繳其已抵扣的進項稅款。國稅函【2007】第1240號19虛開增值稅專用發(fā)票處罰虛開增值稅專用發(fā)票處罰關(guān)于納稅人取得虛開的增值稅專用發(fā)票處理問題的通知關(guān)于納稅人取得虛開的增值稅專用發(fā)票處理問題的通知國稅發(fā)1997134號最近，一些地區(qū)國家稅務(wù)局詢問，對納稅人取得虛開的增值稅專用發(fā)票（以下簡稱專

17、用發(fā)票）如何處理。經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：一、受票方利用他人虛開的專用發(fā)票，向稅務(wù)機關(guān)申報抵扣稅款進行偷稅的，應(yīng)當(dāng)依照及有關(guān)規(guī)定追繳稅款，處以偷稅數(shù)額五倍以下的罰款；進項稅金大于銷項稅金的，還應(yīng)當(dāng)調(diào)減其留抵的進項稅額。利用虛開的專用發(fā)票進行騙取出口退稅的，應(yīng)當(dāng)依法追繳稅款，處以騙稅數(shù)額五倍以下的罰款。二、在貨物交易中，購貨方從銷售方取得第三方開具的專用發(fā)票，或者從銷貨地以外的地區(qū)取得專用發(fā)票，向稅務(wù)機關(guān)申報抵扣稅款或者申請出口退稅的，應(yīng)當(dāng)按偷稅，騙取出口退稅處理，依照及有關(guān)規(guī)定追繳稅款，處以偷稅，騙稅數(shù)額五倍以下的罰款。三、納稅人以上述第一條，第二條所列的方式取得專用發(fā)票未申報抵扣稅款，或者未申請

18、出口退稅的，應(yīng)當(dāng)依照及有關(guān)規(guī)定，按所取得專用發(fā)票的份數(shù)，分別處以一萬元以下的罰款；但知道或者應(yīng)當(dāng)知道取得的是虛開的專用發(fā)票，或者讓他人為自己提供虛開的專用發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)從重處罰。四、利用虛開的專用發(fā)票進行偷稅，騙稅，構(gòu)成犯罪的，稅務(wù)機關(guān)依法進行追繳稅款等行政處理，并移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。國稅發(fā)國稅發(fā)2000182號國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人取得虛開的增值稅專用發(fā)票處理問題的通知號國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人取得虛開的增值稅專用發(fā)票處理問題的通知有下列情形之一的，無論購貨方(受票方)與銷售方是否進行了實際的交易，增值稅專用發(fā)票所注明的數(shù)量、金額與實際交易是否相符，購貨方向稅務(wù)機關(guān)申請抵扣進項稅款或者出口

19、退稅的，對其均應(yīng)按偷稅或者騙取出口退稅處理。一、購貨方取得的增值稅專用發(fā)票所注明的銷售方名稱、印章與其進行實際交易的銷售方不符的，即134號文件第二條法規(guī)的“購貨方從銷售方取得第三方開具的專用發(fā)票”的情況。二、購貨方取得的增值稅專用發(fā)票為銷售方所在省(自治區(qū)、直轄市和計劃單列市)以外地區(qū)的，即134號文件第二條法規(guī)的“從銷貨地以外的地區(qū)取得專用發(fā)票”的情況。三、其他有證據(jù)表明購貨方明知取得的增殖稅專用發(fā)票系銷售方以非法手段獲得的，即134號文件第一條法規(guī)的“受票方利用他人虛開的專用發(fā)票，向稅務(wù)機關(guān)申報抵扣稅款進行偷稅”的情況。20營改增背景國際經(jīng)濟環(huán)境驅(qū)使出口驅(qū)動放緩，三駕馬車受阻，刺激消費國

20、內(nèi)財政經(jīng)濟形勢94年分稅制后中央財政收入，財政稅收已經(jīng)高度中央集權(quán)，為促進產(chǎn)業(yè)升級、完善稅制。稅收基本原則之一調(diào)控經(jīng)濟、促進結(jié)構(gòu)性減稅營業(yè)稅稅制缺陷增營之爭增營混征抵扣鏈條中斷重復(fù)征稅稅負(fù)之重ABCD合計銷售額100110120130460營業(yè)稅55.566.523增值稅1.45 1.45 1.45 1.45 5.81 銷售貨物銷售貨物 加工、修理、修配加工、修理、修配勞務(wù)勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)勞務(wù)務(wù)業(yè)勞務(wù)ABCD稅稅值值增

21、增稅稅業(yè)業(yè)營營D環(huán)節(jié)由于征收營業(yè)稅，抵扣環(huán)節(jié)中斷，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)性稅負(fù)增加22房地產(chǎn)營改增增值稅只要最末端銷售價格確定，增值稅稅負(fù)就確定，國家稅款也確定。之間環(huán)節(jié)由于可以抵扣，實質(zhì)是代收代繳。中間環(huán)節(jié)影響最終稅負(fù)的因素：未取得專用發(fā)票，滯留發(fā)票、留底不退稅23房地產(chǎn)營改增應(yīng)對營改增結(jié)構(gòu)性減稅u國民經(jīng)濟內(nèi)總體一定是減稅u不同行業(yè)稅負(fù)有增有減全范圍營改增后制造業(yè)一定是減稅u在采購中，分析上下游供應(yīng)商、客戶營改增利益增減，通過談判大家分享營改增減稅利益。u例：設(shè)房款1000萬元，營業(yè)稅50萬，下游成本100萬元；u增值稅房款1000萬，設(shè)房地產(chǎn)公司無進項，應(yīng)納增值稅99萬元，利潤比營業(yè)稅下減少49萬元。如果下游供應(yīng)商能抵扣，增值稅下下游供應(yīng)商成本901萬元，比營業(yè)稅下成本減少99萬元，上下游供應(yīng)商合計獲利99-49=50萬元。如果房地產(chǎn)和客戶要均分50萬的營改增利益，則售價要增加為1080.2萬元，這時客戶不含稅收入975萬元。u如果客戶不能抵