1、精品文檔農村小產權房的物權變動 以法院裁判引起的物權變動為視角 ( 一)我國物權法第 28 條確定了基于法院法律文書而發生物權變動的情形。此規定從宏觀上考慮了法院在解決糾紛中可能對資源進行重新分配的實際情況， 很好地緩和了物權變動公示要件主義過于嚴格的缺憾，值得肯定。但從微觀層面看，因法院裁判而引起的不動產物權變動在適用于具體法律問題時則需要各別考察。農村小產權房的物權變動問題，就是其中之一。 一、基礎與前提： 農村小產權房的原始歸屬 （一）農村小產權房的界定農村小產權房是近幾年網絡上最為流行的詞匯之一，但對于什么是農村小產權房，大眾的理解并不完全一致，只有一個共識就是農村小產權房不能上市流通

2、， 買賣農村小產權房是違法的。從現有的使用 “農村小產權房 ”的不同語境看，該詞匯至少有以下幾種意義：一是指在農村集體土地上建造的房屋；二是指在農村建設用地上建造的房屋；三是在農村集體建設用地上由鄉 ( 鎮 ) 政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉（鎮）政府或村委會制作房屋權屬證書或者干脆沒有房屋權屬證書的房屋。前述三種理解，其范圍的寬窄程度各不相同，需要分別加以考察。依土地管理法第 4 條，我國實行嚴格的土地用途管制制度， 土地被分為農用地、建設用地和未利用地三部分，農村小產權房只能是在農村集體的建設用地上建設的房屋，如果在農村的農用地上建設房屋，將被作為違法建筑而拆

3、除。因此，在農用地上建造的房屋不能屬于農村小產權房的范圍，前述第一種理解有誤。集體建設用地是指非農業目的的土地，。1歡迎下載精品文檔主要包括宅基地，鄉鎮村企業用地，鄉鎮村公益事業用地及鄉鎮村公共設施用地。 1 據此，在農村集體建設用地上建設房屋主要有三種情況：其一，是在農村村民的宅基地上建造的農戶自住房屋，簡稱農戶自住房；其二，是在鄉村企業事業單位建設用地上為了集體利益或進行經營而建造的房屋，2 簡稱鄉村企事業單位用房；其三，是在農村城市化過程中成片開發的用于農民自住并在一定程度上違法對外（本集體經濟組織以外）銷售的樓房，簡稱農村住宅樓。這三類房屋雖然用途有所不同，但均因其所占的集體土地使用權

4、不得轉讓，也沒有政府房屋管理部門核發的房屋產權證，從而不能進入房屋買賣市場進行自由流通， 3 這是其本質特征。而這一特征使得它們與城市商品房可以完全自由流通的特點相比， 具有保護力度 “小”的弱勢，故而被形象地稱為 “小產權房 ”。某些情況下， 這種房屋即使有權屬證書，但也沒有房管部門蓋章，僅有鄉（鎮）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故又稱之為 “鄉產權房 ”。前述第三種理解不能完全涵蓋具備上述本質特征的所有對象，是不周延的。因此，所謂農村小產權房在前述第二種意義上理解才是正確的。（二）農村小產權房的物權歸屬在物權法領域確定物權的變動需要首先確定靜態的物的歸屬關系，物權的歸屬是動態的物權變動的

5、前提，只有從靜態角度確定了物的原始主體，動態的物權變動才有意義。對于農村小產權房而言，現有的法律和政策都是限制其流通的。一般而言，農村小產權房只能在農村集體經濟組織內部進行流通，而不能向外轉讓。但是，這種對流轉的限制，并不是對農村。2歡迎下載精品文檔小產權房物權的限制，時下有人認為小產權房就是沒有產權，4 是對農村小產權房的誤解。農村小產權房的物權主體因其用途的不同而有所不同。根據前面的論述可知，實踐中的農村小產權房包括三種，即農戶自住房、農村住宅樓、鄉村企事業單位用房。我國物權法第30 條規定，因合法建造等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發生效力。這表明，依合法建造等事實行為設立物權的，

6、不需要登記就可直接發生物權效力。據此，就農戶自住房而言，申請了宅基地并在其上建造房屋的農戶就是其權利主體。 盡管農村宅基地不能算做遺產，不能繼承，但根據 “地隨房走 ”的原則，繼承人對宅基地上所建造的房屋的繼承將會導致其對宅基地的繼承。 5 因此，當該農戶的戶主死亡后，該房屋及其占用的宅基地使用權的物權將歸屬于其繼承人。就農村住宅樓而言，主要有兩種情況。一種是舊村改造過程中，村內原有的農戶自住房被拆除，在原自住房的宅基地上由村委會統一規劃建設、符合村鎮的土地利用總體規劃并且取得相關審批的僅用于農民居住的樓房，這種農村住宅樓在分配或出售給本集體經濟組織的農民之前，其物權歸屬于村集體經濟組織，由村

7、民委員會統一行使權利。在分配或出售給本集體經濟組織農民之后，則各個農戶對其分配或購得的房屋享有建筑物區分所有權。 另一種是鄉鎮政府或村委會以 “舊村改造 ”的名義單獨開發或聯合房地產開發企業聯合開發建設的除用于本集體經濟組織農民居住外還向外銷售的樓房，這種農村住宅樓只要符合鄉村的土地利用規劃，并且取得了相關的審批，在分配或出售給本集體經濟。3歡迎下載精品文檔組織農民后，由各個農戶對其分配或購得的房屋享有建筑物區分所有權。向外銷售的部分則因這種買賣行為違反法律的強制性規定而不發生物權變動的效力。因此，這些違法向外銷售的樓房其物權仍然歸屬于鄉鎮或村集體經濟組織， 并由鄉鎮政府或村民委員會統一行使權

8、利。就鄉村企事業單位用房而言，其用地和建設只要經過合法的規劃審批，其物權都應歸屬于相應的鄉鎮企業、學校等企業事業單位。二、穿行于不變與可變之間：基于法院裁判的農村小產權房物權變動的范圍農村小產權房除了在農村集體經濟組織內部通過法律行為進行轉讓從而產生物權的變動外，還有一些物權變動是非基于法律行為做出的，基于法院的法律文書所生的物權變動即其著例。因為農村小產權房的限制流通，故而基于法院法律文書發生物權變動的情形就顯得比基于買賣、互易等法律行為發生物權變動的情形更有意義。 （一）據以發生物權變動的法院法律文書的范圍基于法院法律文書發生物權變動的依據就是法院的生效法律文書。 人民法院作出的法律文書包

9、括判決、 裁定、決定、調解書以及各種命令、通知等。其中，只有判決、裁定有可能從公法的層面對當事人的利益做出重新分配，因此，這里的生效法律文書也主要是指生效判決、裁定。判決又可以分為給付判決、確認判決和形成判決。一般認為，能夠直接引起物權變動的法律文書限于法院作出的形成判決。 6 所謂形成判決，又稱變更判決，是指變更或者解除雙方當事人之間某種既存的民事法律關系的判決， 7 如分割共有財產的判決等。由于物權變動是物權在權利主體之間的重大變更，是。4歡迎下載精品文檔對當事人之間既有的利益格局進行的重新調整，形成判決恰恰能起到這種效果。而確認判決是對既有利益格局的確認，給付判決是對現存利益格局的落實和

10、鞏固，他們二者都不會改變現有的利益格局，不可能在當事人之間重新進行利益分配。因此，只有形成判決才可以產生物權變動的效果。關于調解書能否引起物權變動的問題，有人認為，調解書雖然與確定判決有同一效力，但就物權變動事項所作的調解，尚無與形成判決同一的形成力，因此，不能直接引起物權變動。 8 其實，調解書之所以不具有形成力，其深層次原因在于調解的性質。從我國立法、司法、法律理論及國民法律意識和法律素養的特殊背景看，訴訟中的調解具有當事人處分行為的私法性和法院審判行為的公法性這兩重屬性。其中，私法性應居于主導地位。9 這就決定了調解書在很大程度上有當事人意思自治的因素。可以說，依調解書而發生的物權變動與

11、依當事人法律行為而發生的物權變動靠得更近，而與基于法院形成判決發生的物權變動離得更遠。從這一意義上講，調解書的確不能直接引起物權變動。法院制作的裁定通常情況下也不能直接引起物權變動。從實務來看，能夠直接引起物權變動的裁定主要是執行程序中對不動產和有登記的特定動產拍賣時所作的拍賣成交裁定和以物抵債裁定。 10 依據該拍賣成交裁定或以物抵債裁定取得的小產權房，其上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，依據該裁定取得小產權房有類似于物權取得方式中的原始取得的效力，11 與基于法律行為的物權變動不同。5歡迎下載精品文檔（二）法院裁判導致小產權房物權變動的情形其一，離婚判決中對共同共有的農村小產

12、權房所作的分割。隸屬于農村集體經濟組織的農民自住房或住宅樓都屬于小產權房，當農民離婚時必然會面臨作為夫妻共同財產的小產權房的分割。經由法院的離婚判決，原屬夫妻共同共有的小產權房將確定地發生物權變動。其二，法定繼承糾紛中對作為遺產的農村小產權房的分割判決。繼承有遺囑繼承和法定繼承之分，當事人因遺囑繼承發生糾紛涉訴時，只要遺囑是有效的，法院根據遺囑所作的分割遺產的判決實際上是對遺囑確定的新權利人的確認而已，此種判決不構成對法律關系的變更或消滅，因而不屬于因形成判決所導致的物權變動。當數個同一順序法定繼承人因法定繼承發生糾紛涉訴時，法院將依據繼承法的相關規定對數個同一順序繼承人所共同共有的小產權房遺

13、產進行分割，這種分割的判決也將使小產權房確定地發生物權變動。上述小產權房根據法院裁判發生物權變動會導致其占用的宅基地也依據 “地隨房走 ”的原則轉移到繼承人名下， 但這并不意味著小產權房所占用的農村宅基地可以作為遺產。在我國，宅基地能否作為自然人死亡時遺留的合法財產，應以一定的時間為界，農村應以 1962 年為界，在此之前是遺產，在此之后則不是遺產，因為在此之后土地收歸了公有。 12 其三，農民因未履行給付判決確定的義務而被申請執行時法院拍賣其非生活必需的小產權房所導致的物權變動。實踐中，不少農戶擁有不止一套小產權房，當他不履行給付判決確定的義務時會被申請強制執行。于是法院可以依據 民事訴訟法

14、 第 220。6歡迎下載精品文檔條之規定查封其部分小產權房。然后，法院將對查封的小產權房進行拍賣，拍賣成交后，法院做出拍賣成交裁定， 13 此裁定將導致該小產權房的物權發生變動。其四，鄉村企業用房通過法院執行程序中的拍賣成交裁定所導致的物權變動。我現行法允許以農民集體所有的土地為資本要素出資， 14 如土地管理法第 60 條允許利用鄉鎮土地利用總體規劃確定的建設用地興辦鄉鎮企業等。那么鄉鎮企業在日常經營過程中難免會以其建設用地上的小產權房進行抵押。當債權屆滿不能受償時，抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。拍賣成交后人民法院將做出拍賣成交裁定

15、，根據該裁定，小產權房的物權將發生變動。此處需要注意的是， 根據我國物權法第 201 條之規定，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。三、權利人與第三人利益的平衡：基于法院裁判而產生的小產權房物權變動的法律效果（一）物權變動發生效力的時間依物權法第 28 條之規定，依法院裁判發生物權變動的，自法律文書生效時發生效力。但實踐中不同法律文書生效的時間不同，其引起的物權變動的具體時間也存在差異。就地方各級法院作出的且法律允許上訴的一審判決而言，當事人未在上訴期內提起上訴的，上訴期限屆滿，判決即發生法律效力，因該類判決引起的物權變動生效的時間應為上訴期限屆滿之日。最高法院作出

16、的一審判決、中級以上法院作出的二審判決，一經送達立即生效，故該類判決引起的物權變動生效的時間應為判決送達之日。此。7歡迎下載精品文檔外，根據最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定第 29 條之規定，不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債后，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。 （二）權利人再處分限制的排除依據物權法第 31 條之規定，如果是依照法院生效法律文書取得不動產物權，則再處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。這被稱為 “非基于法律行為取得的不動產物權再行處分的限制 ”。1

17、5 但對于農村小產權房而言，即使根據法院的生效法律文書發生物權變動，也不存在這一問題。因為非基于法律行為取得小產權房的，必須登記的再處分限制被排除了。這種再處分限制何以在農村小產權房的問題上就排除了呢？原因還在于物權法第 31 條之規定和小產權房自身的特殊性。 物權法第 31 條規定，依照法院生效法律文書享有不動產物權的， 處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。該條的意思是說，如果法律沒有規定需要辦理登記的，即使未經登記也可發生物權效力。該條中 “法律規定 ”之“法律 ”依體系解釋的方法，16 應解釋為嚴格意義上的法律，即僅指全國人大或其常委會通過的法律而不包括法

18、規和規章。對于農村小產權房而言，至今沒有一部全國人大或其常委會通過的法律要求其進行物權的登記。雖然廣州市和廈門市的政府規章要求對小產權房進行物權登記，17 但這里的政府規章并非物權法第 31 條所指的 “法律 ”。因此，經由法院裁判發生物權變動。8歡迎下載精品文檔的小產權房，未經登記仍然可以再行處分。廣州市和廈門市的政府規章對于小產權房的再處分限制只具有公法上的行政管理意義，充其量是管理型強制規范；不具有私法上阻斷處分行為效力的意義，不是效力型強制規范。 18 （三）物權變動與第三人保護我國城市房屋和農村房屋實行不同的產權登記制度。城市房屋可以依法進行登記，取得房屋產權證書，而農村房屋的登記由于沒有統一的法律法規的規定，各地做法不一，有的給予登記并發給產權證書， 19 有的則沒有建立登記制度。不論是否需要登記，農村小產權房經由法院裁判而