1、精選優質文檔-傾情為你奉上銷售收入某房地產開發企業在預售商品房時，先行收取了消費者一定金額（10萬或20萬）的定金，后因消費者取消購買該房產，房地產開發企業以消費者違約不再退回該筆定金， 問：房地產開發企業取得的該筆訂金收入應按什么稅目征收營業稅？ 答：根據穗地稅發2003141號文的規定：納稅人當期沒有發生營業額，其取得的賠償金按原約定的行為征收營業稅；因受讓方違約而從受讓方取得的違約金和沒收的定金收入比照本規定執行。據此，對于房地產開發企業的該筆定金收入按“銷售不動產”稅目征收營業稅。對于該筆定金收入如果賬面上清楚反映，則不需繳納土地增值稅；若與房屋銷售收入劃分不清的，則要繳納土地增值稅。

2、 有房地產企業提出： 稅務機關將沒有發生不動產銷售行為產生的定金沒收收入征收營業稅違背了營業稅暫行條例的規定。這個問題的焦點是：應稅行為發生沒發生的取得收入的問題。 一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。 二、房地產開發企業未支付工程承攬方的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建

3、筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。摘自國稅函2010220號 銷售收入的確定原則 權責發生制原則：屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。 （一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 1.按

4、本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定 （二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為： （一）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人； （二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為； （三）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。 銷售收入的確定： 條例第十二條:取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面

5、合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 第二十條 納稅人有條例第七條所稱:價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額： （一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定； （二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定； （三）按下列公式核定： 營業額=營業成本或者工程成本（1成本利潤率）（1-營業稅稅率） 一、企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。

6、包括：銷售貨物收入、提供勞務收入、轉讓財產收入、股息、紅利等權益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權使用費收入、接受捐贈收入、其他收入。 企業所得稅法第六條 二、企業取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業當年收入總額。三、企業收取的各種基金、收費，應計入企業當年收入總額。 財政性資金，是指企業取得的來源于政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收。所稱國家投資，是指國家以投資者身份投入企業、并按有關規定相應增加企業實收資本（股本）的直接投資。財政部國家稅務總局關于

7、財政性資金 行政事業性收費 政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知（財稅2008151號） 四、企業銷售收入的確認，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則。 (一)企業銷售商品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現： 1.商品銷售合同已經簽訂，企業已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方； 2.企業對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有實施有效控制； 3.收入的金額能夠可靠地計量； 4.已發生或將發生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 (二)符合上款收入確認條件，采取下列商品銷售方式的，應按以下規定確認收入實現時間： 1.銷售商品采用托收承付方式的，在辦妥托收手續時確

8、認收入。 2.銷售商品采取預收款方式的，在發出商品時確認收入。 3、銷售商品需要安裝和檢驗的，在購買方接受商品以及安裝和檢驗完畢時確認收入。如果安裝程序比較簡單，可在發出商品時確認收入。 4.銷售商品采用支付手續費方式委托代銷的，在收到代銷清單時確認收入。 5、企業為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業折扣，商品銷售涉及商業折扣的，應當按照扣除商業折扣后的金額確定銷售商品收入金額。 6、債權人為鼓勵債務人在規定的期限內付款而向債務人提供的債務扣除屬于現金折扣，銷售商品涉及現金折扣的，應當按扣除現金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現金折扣在實際發生時作為財務費用扣除。 7、企業因售

9、出商品的質量不合格等原因而在售價上給的減讓屬于銷售折讓；企業已經確認銷售收入的售出商品發生銷售折讓應當在發生當期沖減當期銷售商品收入。 一、付款方式按現金(銀行轉帳)、實物、其他三項分別填列。填寫“其它”的要在備注欄說明。 二、開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。三、企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應

10、確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。(二)采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。 (三)采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。(四)采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷

11、開發產品清單之日確認收入的實現。 2、采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。 四、 企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市

12、場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。五、 企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。 （一）用于市場推廣或銷售； （二）用于交際應酬； （三）用于職工獎勵或福利； （四）用于股息分配； （五）用于對外捐贈； （六）其他改變資產所有權屬的用途。 六、企業發生第二條規定情形時，屬于企業自制的資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入。上述規定自2008年1月1日起執行。對2008年1月1日以前發生的處置資產，

13、2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，按上述規定執行。 摘自國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號） 七、企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。國稅發200931號第七條 八、企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。 摘自中華人民共和國企業所得稅法實施條例第二十五條 企業發生下列情形的