1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律問(wèn)題研究摘要：20年國(guó)家針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記出臺(tái)的暫行條例，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)心，也體現(xiàn)了我國(guó)法制社會(huì)的迅速發(fā)展。但是從現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)看，不同管理制度之間仍然存在的矛盾、缺乏統(tǒng)一的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，本文在重點(diǎn)分析登記制度存在的問(wèn)題基礎(chǔ)上，對(duì)登記制度的完善提出了解決對(duì)策。【關(guān)鍵詞】：不動(dòng)產(chǎn)登記制度完善引言隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，每個(gè)人手中的房屋數(shù)量都有所上升。自古以來(lái)，房屋不僅是人們?nèi)粘Ｆ鹁拥闹匾獔?chǎng)所，也是人們重要的私人財(cái)產(chǎn)。在法治社會(huì)中，國(guó)家法律提倡對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，因此房產(chǎn)保護(hù)問(wèn)題成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是對(duì)房屋所有權(quán)保障的重要法律依據(jù)，可以說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記制

2、度保障了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展也督促著該項(xiàng)制度不斷健全。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度歷經(jīng)了多次調(diào)整和修改，但是與其它國(guó)家相比，該項(xiàng)制度仍然處于初步發(fā)展的階段，需要不斷地加以完善和規(guī)范，來(lái)為人們房屋所有權(quán)提供更多的法律保障。一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概述（一）不動(dòng)產(chǎn)登記制度的定義不動(dòng)產(chǎn)登記制度是我國(guó)物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，即指在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)中，經(jīng)過(guò)權(quán)利人的申請(qǐng)，國(guó)家職能部門依據(jù)法律依據(jù)和程序?qū)⒃摬粍?dòng)產(chǎn)變動(dòng)的情況及時(shí)記錄在登記簿中。不動(dòng)產(chǎn)登記被視為物權(quán)變動(dòng)的公示，即權(quán)利人通過(guò)登記的方式來(lái)對(duì)外表示物權(quán)的變動(dòng)，讓外界及時(shí)知悉房產(chǎn)變動(dòng)的情況，這也是物權(quán)排他效力的重要體現(xiàn)。從法律層面來(lái)

3、分析Ap,不動(dòng)產(chǎn)登記主要有兩方面作用：一是登記成立主義，即在未登記之前，該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)只能以債權(quán)的方式體現(xiàn)出來(lái)，無(wú)法收到物權(quán)法的保護(hù)；二是登記對(duì)抗主義，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)登記之后可以對(duì)抗第三人。（二）不動(dòng)產(chǎn)（原文來(lái)自：wWW.bDFqy.千葉帆文摘:不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律問(wèn)題研究）登記制度的意義結(jié)合目前房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的確立和完善主要有以下幾方面的意義：一是可以為何權(quán)利人的合法權(quán)利。權(quán)利人通過(guò)房產(chǎn)登記的方式來(lái)表明自己對(duì)該房產(chǎn)的所有權(quán)，保證了交易流程的安全性；二是不動(dòng)產(chǎn)登記制度使每人所擁有的房產(chǎn)數(shù)量都可以被查詢，無(wú)形中也幫助了反腐工作的開展；三是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的方式，可以讓國(guó)家隨時(shí)掌握我國(guó)房

4、地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，及時(shí)出臺(tái)相關(guān)的政策進(jìn)行調(diào)控，來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮穩(wěn)定發(fā)展。二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題（一）與不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)制度比較混亂隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的繁榮發(fā)展，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律制度數(shù)量越來(lái)越多，從效力登記上來(lái)看，從法律到各種司法解釋都有，這些文件所規(guī)定的內(nèi)容比較零亂，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致實(shí)踐中在適用這些法律的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)相互矛盾的情況。不同法律制度的不同規(guī)定，不僅加重了房地產(chǎn)管理部門的工作負(fù)擔(dān)，同時(shí)也可能影響到申請(qǐng)人的判斷，很多情況下申請(qǐng)人不知道依據(jù)哪條法律的規(guī)定來(lái)準(zhǔn)備申請(qǐng)材料，這給房地產(chǎn)交易帶來(lái)的嚴(yán)重阻礙。在20年的時(shí)候，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)登記出臺(tái)了暫行條例，但是與房地產(chǎn)相關(guān)的法律

5、比如土地管理法、物權(quán)法等都為做出相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致該條例在適用的過(guò)程中仍然面臨著困難。（二）機(jī)構(gòu)整合力度比較差根據(jù)暫行條例中的規(guī)定，國(guó)土資部門是負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的專門部門，對(duì)登記工作起到監(jiān)督和指導(dǎo)的作用，但是這只是針對(duì)省級(jí)層面和國(guó)家層面的規(guī)定。但是對(duì)于市縣兩級(jí)的房屋登記工作，仍然是由縣政府來(lái)負(fù)責(zé)，這實(shí)際上仍然未市縣登記統(tǒng)一。針對(duì)目前市縣國(guó)土部門未負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記的問(wèn)題進(jìn)行分析Ap,發(fā)現(xiàn)很多地區(qū)的國(guó)土資部門認(rèn)為法律在未明確不同職能部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記肩負(fù)的義務(wù)情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記工作會(huì)比較混亂，工作量會(huì)很大，因此他們更愿意將這項(xiàng)工作交由地方政府來(lái)負(fù)責(zé)，自己只是起到指導(dǎo)性的作用。（三）登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一針對(duì)多

6、少年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記混亂的問(wèn)題，在20年出臺(tái)的暫行條例中也提出了“四統(tǒng)一”的登記標(biāo)準(zhǔn)，則指不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)、法律依據(jù)、信息平臺(tái)、登記簿都應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行統(tǒng)一的操作，這樣不僅有利于登記工作的開展，也方面了社會(huì)群眾的查詢。雖然法律的制定有這樣美好的設(shè)想，但是在實(shí)踐中各地方的不動(dòng)產(chǎn)登記工作仍然堅(jiān)持的是地方標(biāo)準(zhǔn)，未嚴(yán)格按照“四統(tǒng)一”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行登記。在這樣的登記情況下，國(guó)家管理部門無(wú)法掌握各地方房產(chǎn)的總體情況。各個(gè)地方向上級(jí)匯報(bào)的數(shù)據(jù)無(wú)法兼容，還需要上級(jí)部門再次進(jìn)行加工處理，浪費(fèi)了很多的時(shí)間。（四）不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力較差之所以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，是為了保證該登記的公信力，從而保障房產(chǎn)交易活動(dòng)額有秩序開

7、展，但是從現(xiàn)狀來(lái)看，房產(chǎn)登記的公信力仍然缺乏，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是從現(xiàn)有法律制度中，沒有推定該登記權(quán)利正當(dāng)性的相關(guān)規(guī)定；二是現(xiàn)有制度規(guī)定中，房地產(chǎn)登記沒有信賴登記制度，這也使登記工作的公信力極大程度地下降。比如在實(shí)踐中會(huì)發(fā)生這樣的情況：房地產(chǎn)的名義登記人在該房產(chǎn)真正權(quán)利人不知悉的情況下，將該房產(chǎn)出售給了第三方，第三方基于對(duì)房產(chǎn)登記簿的信賴購(gòu)買了該房屋從而引發(fā)了后續(xù)一系列的糾紛。此時(shí)真正權(quán)利人可以以自己享有對(duì)該房屋的所有權(quán)為理由來(lái)抗辯，這種情況下買受人很可能會(huì)失去房屋，遭受損失。三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度完善策略分析Ap（一）制定專門的程序性法律從目前的暫行條例內(nèi)容來(lái)看，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定較為

8、完善，但是因?yàn)榈燃?jí)效力的原因，該條暫行條例在與上位法沖突的時(shí)候，仍然以上位法為準(zhǔn)。因此筆者認(rèn)為在時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候，可以將該暫行條例上升到法律的層面，來(lái)明確不動(dòng)產(chǎn)登記的流程、性質(zhì)、效力等。除此以外，為了保證不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利開展，還應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)與該暫行條例相配套的制度規(guī)定，比如國(guó)家可以通過(guò)立法方式為不動(dòng)產(chǎn)登記提供一些財(cái)政方面的扶持，重點(diǎn)針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)比較落后的中西部地區(qū)。（二）建立統(tǒng)一登記的制度針對(duì)各個(gè)地方政府部門在開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作缺乏統(tǒng)一登記的意識(shí)問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以由國(guó)土資部門出面，成立專門的指導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地方不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展，來(lái)提高各地方部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的認(rèn)識(shí)，同時(shí)消除他們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)

9、登記的抵觸畏難情緒。（三）盡快建立不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)為了使各地方的不動(dòng)產(chǎn)登記都遵循統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，減輕上級(jí)管理部門的工作壓力，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在全國(guó)范圍內(nèi)建立起不動(dòng)產(chǎn)的登記標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)信息化的手段來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記，實(shí)施信息化的管理。國(guó)家可以以招標(biāo)的方式，聘請(qǐng)軟件公司開發(fā)專門的登記系統(tǒng)，包括不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)證、檔案查詢等工作在內(nèi)，來(lái)保證數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性。（四）建立的專門的審查制度要想提高登記工作的公信力，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)的登記進(jìn)行嚴(yán)格的審查，筆者認(rèn)為可以從制度層面來(lái)規(guī)定房地產(chǎn)的登記審查，采取全面實(shí)質(zhì)審查的方式，即保證登記信息的準(zhǔn)確有效，減少錯(cuò)誤登記發(fā)生的頻率，降低房產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)。四、結(jié)束語(yǔ)隨著人們生活水平的逐漸提高，每個(gè)人手中的房產(chǎn)資在逐漸增多，房地產(chǎn)登記制度是人們房產(chǎn)權(quán)利的重要保障。但是因?yàn)榕c房產(chǎn)登記相關(guān)制度不完善