1、關于我市不動產登記歷史遺留問題的調研報告關于我市不動產登記歷史遺留問題的成因及解決思路不動產登記歷史遺留問題，廣義上可理解為不動產統(tǒng)一登記制度實施前，已建成并投入使用的不動產，存在既沒有定性為違章建筑或依法處理，又沒有合法建設審批手續(xù)，權利人無法申請不動產登記的問題;狹義上則可理解為房產證和土地證兩證合一過程中出現的各種無法正常統(tǒng)一登記的問題。為提高不動產登記質量和效率，維護群眾合法權益，化解社會矛盾，優(yōu)化營商環(huán)境，更好妥善處理房屋和土地分散登記歷史遺留問題，進一步推進全市不動產登記改革高質量發(fā)展，本人就不動產登記歷史遺留問題開展了調研分析，現將調研情況匯報如下：?一、我市產權登記發(fā)證基本情況

2、我市主城區(qū)現有房屋11.7萬棟，已登記產權8.1萬棟，登記面積9430萬平方米。實施不動產統(tǒng)一登記前，產權登記分別由國土部門辦理土地產權，房管部門辦理房屋產權。共辦理土地產權10.2萬本、房屋所有權證50.17萬本。2016年8月全市實施不動產統(tǒng)一登記改革，產權登記由分散登記變?yōu)榻y(tǒng)一登記，全市累計共發(fā)放不動產權證書12.3萬本、證明13.6萬份。二、歷史遺留問題形成原因分析歷史遺留問題涉及范圍廣闊，且有著復雜的形成原因，其中主要包括政府因素主導、政策法規(guī)執(zhí)行不到位、建設單位未履行職責、權利人意識淡薄等四個方面。政府因素主導。政府為了當地經濟發(fā)展，在招商引資、舊城區(qū)改造等方面出臺一些特殊政策，如

3、對一些稅費進行不同程度減免，在審批手續(xù)上進行流程簡化等，都是歷史遺留問題的形成重要原因。例如允許“先上車后買票”，導致樓盤存在手續(xù)不完善、欠繳稅費等問題，這也是很多地方產生歷史遺留問題最重要的原因。政策法規(guī)執(zhí)行不到位。1982年后，有關房屋和土地開發(fā)建設及登記方面相關法律法規(guī)才相繼出臺。后續(xù)，又多次經過修正和完善。由于此前法律法規(guī)政策缺失，加上后續(xù)經過了一個完善規(guī)范的過程，在對政策理解和執(zhí)行力不同的情況下，職能部門管理不到位、宣傳不夠，導致一些不動產建設項目在審批監(jiān)管不到位的情況下出售并使用，成為歷史遺留問題的另一重要成因。建設單位未履行職責。開發(fā)建設單位未按程序辦理相關審批手續(xù)，項目不申請竣

4、工驗收，未辦理不動產首次登記，建設項目未竣工之前企業(yè)被注銷或開發(fā)商已走、死、逃、亡等，也是產生不動產登記歷史遺留問題的重要原因之一。權利人意識淡薄。不同歷史時期，不動產產權人對各項法律法規(guī)制度了解程度和維權意識不盡相同，特別是很多權利人只注重房屋所有權登記，忽視土地使用權登記。不動產統(tǒng)一登記后，因無法提供合法土地權屬信息，以至無法辦理不動產登記。通過實地調查、信訪統(tǒng)計、登記機構反饋、網絡輿情反映等多種方式綜合統(tǒng)計，目前全市共收集存在不動產登記歷史遺留問題，矛盾突出的樓盤項目就有30個（見附件）。通過對這30個問題樓盤項目存在問題的成因分析，主要存在以下10種原因。1、用地手續(xù)不全；2、欠繳稅費

5、；3、擅白改變土地用途；4、沒有規(guī)劃手續(xù)或規(guī)違反審批內容；5、沒有辦理竣工驗收；6、開發(fā)企業(yè)被注銷或開發(fā)商已走、死、逃、亡，開發(fā)主體消失；7、因原來房產、土地分別登記，導致信息不一致；8、項目跨宗地建設或界址不清；9、政府安置房、棚改房、經濟適用房、集資房都成立了很多的辦公室，各白政策不一樣導致相關手續(xù)不完善；10、開發(fā)商的土地使用權被抵押或被司法查封等。在30個樓盤項目中，沒有辦理竣工驗收的有東方嘉園等21個，欠繳稅費的有凱旋城等11個，開發(fā)企業(yè)跑、走、躲或開發(fā)主體消失的有香尖半島等4個，同時涉及多種情況未能辦證的有文化小區(qū)等15個。三、我市解決歷史遺留問題所做的主要工作1、2017年10月

6、，市政府成立了由市長任組長的市房地產登記遺留問題協調領導小組，各市直職能部門、各區(qū)政府相應成立了專門機構，負責房地產登記遺留問題處理工作。2、2017年，為解決“有房證無地證、出讓金標準不一”等遺留問題，市政府出臺關于妥善處理當前不動產登記中有關問題的通知（政辦法201729號）文件。3、2019年4月將住建的交易、信息、測繪劃入市不動產中心，進一步整合交易登記職能職責，加速了推進房地產登記遺留問題處理效率。4、2017年至今年，市房地產登記遺留問題協調領導小組，對2013年前形成的各類遺留問題逐個研究處理，先后出臺會議紀要9個，幫助解決了東城雅苑等13個群眾反映強烈的項目登記辦證問題。5、2

7、019年8月，進一步加強了遺留問題項目處理排查，重新核理增加遺留問題項目14個，共計30個樓盤項目列入歷史遺留問題清單，力爭在2020年年底之前逐步解決。四、下步解決思路1、加強組織保障，建立歷史遺留問題處理機制。政府要高度重視歷史遺留問題處理，應建立專門的工作領導機構，做好組織保障；同時，成立由多部門組成的政策研究小組，為歷史遺留問題處理提供法律和政策方面的支撐。2、科學合理認證，正確界定歷史遺留問題范圍。對是否屬于歷史遺留問題進行科學合理認證，一定要嚴格區(qū)分其與違法用地、違章建筑的區(qū)別。同時，摸清歷史遺留問題產生的根源，調查清楚不動產權籍信息，分析產生問題的歷史背景，不同時期產生的問題區(qū)別對待解決，劃清歷史遺留問題的界定范圍3、對違法用地、違章建筑盡快啟動司法程序，能夠依法追繳稅費的，依法追繳，能夠補辦審批手續(xù)的，依法補辦。由于開發(fā)商白身原因或政府職能部門監(jiān)管原因造成項目手續(xù)不完善的，其中能夠依法處理的，必須依法處理后辦理登記。確因追繳主體缺失或其他原因無法追繳的，由政府專題研究通過處理辦法。4、認真制定處理30個樓盤歷史遺留問題實施方案根據各個樓盤項目存在問題的原因，對30個樓盤歷史遺留問題責任進行分解，明晰部門責任，明確時間節(jié)點。僅涉及個別部門