1、編號:前期物業管理方案通遼物業管理辦公室前期物業管理方案物業服務管理有限公司編寫：目錄1.0 服務管理內容.12.0入伙前的工作 .23.0接管驗收 .34.0入伙時的工作 .55.0物業管理整體設想 .76.0管理機制、管理架構人員及配備 81.0管理內容在接管小區物業后，我們將就下列事項進行管理：1、 房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等；2、 房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、公共消防設

2、備、中央供水 系統等；3、 物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施的維修、養護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；4、 物業規劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養護和管理；5、 公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；6、 交通、車輛行駛及停泊；7、 配合當地公安機關進行安全監控和秩序巡視工作；8、 組織開展社區文化娛樂活動；9、 整理、保管與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；10、對業主和物業使用人違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為，要求賠償經濟損失及支付違約

3、金；11、處理法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項；12、積極配合小區的銷售。13太陽能統一編號。2.0 入伙前的工作1 1 成立項目物業管理處：新的物業管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊管理處各類人員。（詳細見物業管理架構圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整：（ 1 ） 入伙前 2 個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業管理工作方案立即投入實質性準備工作。（ 2）入伙前2 個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓

4、宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養護打下基礎。并確保物業在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（ 3）入伙前一個月管理員全部配齊，經培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業營業執照 ， 物業管理服務收費標準等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業主監督

5、。（4）入伙前30天，護衛隊經培訓后，負責對所接物業的成品守衛工作。（5）入伙前20天，環境管理部組建，開始對已接收的物業進行全面清潔 “開荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。（1） 管理處進駐小區前的工作（1 ） 由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經公司審批后購置。（2） 在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如客戶服務指南管理規約， 收樓指南， 房屋裝修申請表， 前期物業管理服務協議等。（3） 聯系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續。（4）

6、策劃，制作，安裝小區門牌，用戶信報箱、及其它標識系統。2.0物業接管驗收3.0 物業接管驗收工作物業接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，室內部分的接管驗收.具體可參照建設部房屋接管驗收標準執行并達到業主合理要求。（1） 項目工程技術資料（1 ）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（2） 建筑工程消防驗收合格證書。（3） 建筑工程驗收質量保證書。（4） 建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統驗收）（5） 水、電、有線電視、電話、安防系統、等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統檢驗合

7、格證。（6） 竣工圖 包括小區建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； （以備工程維修及小區達標使用）。（7） 機電設備使用說明書。2.2 公共部位接管驗收公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。其項目和標準如下：第一樓宇本體:一外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調機預留位安裝位置統一，排列有序。二屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統符合設計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。三樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，

8、無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。四內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五 門窗：（ 1 ）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。（ 2） 窗： 玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六 樓梯扶手：（ 1 ）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。七公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發光正常；開關反應靈敏。八水表、電表、燃氣

9、表安裝牢固，讀數正常、無損傷。九衛生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現象，無堵塞、排水通暢。十給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。十一排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢，完好無損。十二 . 其他配電設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。第二 公共配套設施:一 . 散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。二 . 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三 . 綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開

10、關靈 活，安裝穩固。. 道路：;有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（ 1 ）路面平整暢通、無起砂、斷裂（ 2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（ 3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角；五消防系統：（ 1 ）消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。（ 2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。七保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。八停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和

11、排水設施良好。九 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。十護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。2.3 機電設備接管驗收一 . 電梯:設備型號、數量與移交清單相符、運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證。機房設置合理，環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。二 . 變配電設備型號，數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采

12、光良好，設備表面油漆完好，無損傷。三保安監控設備；四、經對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業設施、設備臺帳。2.4 室內部分接管驗收（ 1 ）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。衛生間，陽臺地面應低于相鄰地面2 厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現象。（ 2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規定。絕緣良好。（ 3）有線電視、電話線、網絡及可視對講線已穿通至戶內。（ 4）室內衛生間、廚房防水性能良好。（ 5）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。（ .0 沁源物業入伙時的工作4 1 需向發展商收集的資料（ 1 ） 為了盡快了解用

13、戶的基本情況，需要銷售部門提供的業主姓名、地址、聯系電話、建筑面積清單。（ 2）參入建設該小區的設計，工程監理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯系人、聯系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。5 2 在業主辦理入伙手續同時，管理處應發給業主的資料：（ 1 ） 業主手冊；（ 2） 房屋裝修申請表；（ 3） 管理規約；（ 4） 前期物業管理服務協議；（ 5） 房屋驗收交接單；（ 6） 房屋質量保證書；（ 7） 住宅使用說明書（ 8） 室內管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；4 3 接管問題的處理（1 ）對資料驗收中發現的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將

14、問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題記錄表， 并交發展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發展商聯系補齊，必要時請公司總經理協助解決。（ 2） 對物業硬件設施，接管驗收中發現的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設施設備遺留問題記錄表， 并交發展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在兩個月內解決。必要時請公司總經理協助進行。（ 3） 對于在同業主收樓過程中發現的遺留問題，管理處將根據住宅質量保證書規定的內容積極聯系返修。（對部分外包工程將聯系原施工單位保修）

15、。（ 4） 對于長期未能解決問題，勢必影響物業管理日常運作，物業管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發展商進行備案。或對長期未能按要求整改的問題，由物業管理公司按實際維 修所產生的費用找發展商收取。憑售樓處收樓通知書4 4 入伙工作流程圖檢查房屋質量并填寫物業交接表，房屋交接記錄預收物業管理費一年文件存檔房屋鑰匙交接辦理裝修申請手續見裝修申請表簽訂物業管理協議一式兩份，一份交管理處簽訂業主公約一式兩份，一份交管理處填寫業主資料交回管理處辦理入伙手續請備齊：4.1 業主身份證原件2書面委托書（如代辦）3購房合同書4預交管理費4.2 物業管理整體設想4.3 物業管理服務整體設想堅持以社會效益、環

16、境效益為主，經濟效益為輔的經營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規模優勢，優質服務，保本微利，為業主/住戶當好管家。通遼市沁源物業管理有限公司將導入業內先進的管理體系，使物業管理服務工作快速走向標準化、規范化運作。5 1 全面推行酒店式物業管理，建立“服務中心”；寓管理于全面、細致的服務之中。借助其他先進物業公司成功實施的酒店式物管經驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業主及物業使用人則體現為熱情服務，提供全面的酒店式物業管理星級服務。物業管理公司與業主及物業使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而

17、是充分體現服務提供者與服務接受者的關系。5.2 推行 “全員首接責任制”。第一代酒店式物業管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”，就已經極大的調動了服務中心員工的工作主動性。為了提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現。5.3 智能化物業管理。物業接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統，充分發揮智能化設施安全、高效、方便之優點，保障為業主和物業使用人提供安全、方便的工作和生活環境。5.4 根據業主/用戶的實際需求提供“個性化 ”服務

18、。加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業管理公司下的業主/住戶處處感受到舒適、便利，創造溫馨和諧的生活環境，真正使業主體會到居住的快樂。6.1 管理機制及人員架構6.2 建立全面、嚴謹、系統的管理運作模式和管理機制：日常管理運作模式；服務質量過程控制機制；檢查監督機制；管理處客戶信息反饋機制；安全管理機制；設備管理機制；專業化運作模式6.2.1 管理運作控制模式如下：日常物業管理計劃制定設備管理清潔管理綠化管理安全管理裝修管理消防管理社區文化緊急情況處理設施管理設備、設施控制程序月工作計劃設備管理手冊檢查工作記錄裝修管理控制程序裝修法規公共秩序維護工作手冊安全管理控制

19、程序消防管理控制程序緊急情況控制程序檢查管理處日檢.周檢部門主管月檢.抽檢服務中心（辦公室）檔案管理6.2.2 服務中心客戶信息反饋機制：服務中心主任服務中心根據類別，分別通知有關部門客人有任何需求，可直接通知服務中心信息反饋公共秩序維護部工程部財務部根據規定程序，完成工作社區網絡6.2.3 .檢查監督機制：為了確保服務質量，建立嚴密而科學的檢查監督體系：管理處班組日檢、周檢，抽檢專業部門定期與不定期檢查內部檢查業主不定期檢查物業公司月檢、季檢檢查、監督體系半年一次的突擊檢查半年一次業主及物業使用人意見滿意率統計外部檢查6.2.4 .秩序維護管理工作機制：巡邏崗車場崗監控崗攝像監控防盜報警電子門禁.智能門閘電子巡更巡邏崗工作