1、福州城市概述福州房地產市場報告福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司二零零九年九月十四日公司網址：聯系電話：059187806909 87806912 公司地址：福州市華林路201號華林大廈8F一、 城市概況1、 城市簡介福州，福建的省會，因千年前城市內遍栽榕樹而有“榕城”之稱，早在2200年前福建即已建郡，與臺灣隔海相望，是首批對外開放的沿海港口城市，也是全國著名的僑鄉和臺胞祖籍地。“海納百川，有容乃大”是福州城市提倡的城市精神福州行政區分布圖2、 行政與人口福州目前現轄五區、六縣、兩個縣級市和一個經濟區，即鼓樓區、臺江區、倉山區、馬尾區、晉安區5個區，閩侯縣、連江縣、羅源縣、閩清縣、永泰縣、平

2、潭縣6個縣，福清、長樂2個縣級市和瑯岐經濟區。總面積1.2萬平方公里，市區面積1181平方公里，2007年底建成區面積182.36平方公里，2008年末，全市常住總人口683萬人，市區人口290萬人。3、 交通現狀4、5、 區域行政功能鼓樓：城市政治、經濟、文化中心，是傳統的市中心，而中心中的核心就是以東街口為中心的方圓三公里范圍內是傳統意義上的老城區；臺江：自古以來即形成商賈云集、車龍馬市的商貿區，發展至今，已是有名的輻射全國的小商品物流批發地；晉安：以物流、汽配為主；倉山：東南部是教育配套集中地，簡稱倉山老城區，西北部主要規劃城市居住區，簡稱金山居住區；馬尾：著名的般政文化發祥地，中國清軍

3、水師造船廠，時至今日，仍然是中國最具影響力的造船工業區。二、 城市政策導向發展歷程第一政策階段：三山二江一條街閩江時代規劃執行：2000年前解 讀：以閩江以北區域為主要城市開發重點，以烏山、屏山、于山為中心區向外輻射區域的城市主體中心，向二江輻射，二江指閩江與烏龍江，通過東街口為縱軸核心紐帶，實現城市主體架構的串聯；第二政策階段：東擴南進西拓烏龍江時代規劃執行：2000年-2010年解 讀：以南臺島為中心，沿兩江中心向四周發展，東向鼓山方向擴張，打造東部物流及旅游區；南向倉山、城南進發，主以倉山教育及汽車城為主要節點，重點的核心規劃為東部新城的打造，西部開發主以大學城及金山區為依托，整體規劃旨

4、在將城市中心往倉山轉移，打造未來城市新中心，目前已擁有160平方公里建成區，人口近250萬。第三政策階段：跨江面海濱海時代規劃執行：2010年-2050年解 讀：跨江面海規劃的實施，諦造具有劃時代意義的海西戰略，以一個組團（城市中心區），兩翼（南翼福清、平潭與北翼連江、羅源）發展的區域規模實現濱海時代發展，連接東部長樂，實現以濱海中心城市的省會福州為代表與內陸城市相結合的海西整體規劃。小結：三、 城市宏觀經濟環境分析1、 0709年8月GDP分析2、 0709年8月三大產業投資額及其比重3、 0709年8月地方財政收支狀況及房地產所占比重分析4、 0709年8月居民消費力情況分析 四、 房地產

5、當前狀況1、 區域市場發展概述福州市房地產整體發展起萌于90年代，興盛于本世紀初，于07年達到房地產行業高峰狀態，在08年下半年至09年初市場與全國房市同樣出現量價齊跌的狀況，隨著08年剛性需求的釋放，今年4月至7月，市場出現短期的回暖現象，但8、9月份，市場在傳統“金九銀十”熱銷旺季卻反常的出現成交回落的情況，主要的原因還是在于市場剛性需求過后，同時受二套房政策影響，市場又恢復到理性購房的狀態。分析對福州未來樓市的發展趨勢，可能會出現波浪式局面，階段性熱銷與冷淡的局面仍有可能交替出現，而在中間起關鍵性決定因素除了剛性需求的走向外、還包括政府相關政策導向及整體城市規劃，三力合作共同主導福州樓市

6、未來的市場走向。現對福州城市區域發展過程進行總結，如下表:福州市房地產發展階段分析發展階段年代階段特性房價范圍競爭狀況第一階段90年代以滿足簡單居住為主的地產開發1500-2000元/差第二階段1990年-2000年以改善性居住為主的開發2000-2800元/一般第三階段2000年-2007年規模、品牌、品質競爭為主的開發2800-6000元/激烈第四階段2007年至今創新、獨特性、人性化的成熟開發6000-10000元/相對激烈2、 當前區域各板塊簡析板塊區域分布圖各板塊狀況分析板塊名稱產品類別價格區間推廣重點市中心板塊高層及超高層，包含單身公寓、大型商業及寫字樓8000-11000元/；城

7、市中心希缺性五四北板塊高層、小高層、別墅7000-9000元/，別墅1萬/以上；城市后花園東區板塊高層、小高層、多層6500-8000元/城市發展主方向，走性價比路線，注重升值大學城板塊別墅、多層、小高及部分高層5000-7000元/大學城教育資源及低密度居住氛圍金山板塊高層為主，早期以多層為主，少量別墅6000-80000元/城市CLD區城南板塊小高層、高層6500-9000元/城市主要發展方向，強調未來升值及地段優勢江濱板塊高層10000-15000元/稀缺江景資源及不可復制濱河景觀帶小結：3、 0709年8月福州房地產數據分析3.1 0709年8月福州房地產宏觀數據分析序號項目2007同

8、比%2008同比%2009 18月同比%1房地產投資(萬元)376466325.03098039-17.71977567-2.12施工面積（萬方）2375.411.72486.232.22398.378.73新開工面積（萬方）539.45-34.5539.45-34.5257.13-9.64住宅施工面積（萬方）2034.112.42131.692.32027.536.75竣工面積（萬方）474.1-1.1256.19-46247.11119.36住宅竣工面積（萬方）411.80.2227.07-44.9207.80108.77商品房銷售面積(萬方)645.63-2.9344.10-46.174

9、13.69105.28住宅銷售面積（萬方）592.53-4.6320.68-45.9388.65107.99商品房銷售額（萬元）334351214.41949828-41.72711698131.710商品住宅銷售額（萬元）290318917.51730134-40.42471142138.0A. B. 【簡析】：從上表中我們可以得出幾個結論： 結論一：存量房基數大截至2009年8月份為止，福州市商品房住宅施工面積為2027.53，按2009年全年銷售面積500萬方計算，福州市在不增加新增住宅供應量的情況下，存量房可支撐4年左右的去化。而易居研究院在今年上半年對全國35個城市的房地產調研報告中

10、也表明。福州潛在存量房消化周期甚至有超過60個月，雖然雖然09年4月7月福州房地產市場熱銷，但福州由于2008年末市場存量高，且城市2009年住宅供應預計還將持續增長，因而去庫存壓力仍然較大，而去化周期仍然可能超過50個月。可售樓盤總數可售總套數可售總面積291個14538套166.78萬 可售房源分析（數據來源：福州房地產交易中心網站）目前福州大大小小樓盤近三百個，市場競爭異常激烈；今年雖然出現了小陽春，但仍未達到供不應求的情況，市場上仍有近1.5萬套的住宅可售，可售的總面積達到了近170萬平方米，這些存量房將在一定時間內繼續存在，甚至出現不斷上升的勢頭。結論二：去化速度由于受到土地政策開發

11、限制的影響，目前新開工的面積與總竣面積基本持平，開發速度基本按規定完成；結論三：3.2 0709年8月福州房地產均價及成交單價分析【簡析】：福州樓市均價到09年8月底改變了連續8個月的上升態勢，8月份的交易面積較7月份下降幅度達，53.84%，樓市進入量價齊升的調整期，由于樓市供給斷檔，加之受到二套房政策和銀行信貸收緊等影響，這種調整局面將會維持一段時間，進入新一輪的調整區。月份成交量（萬平）金額（萬元）單價（元/平方米）2008年08月10.638236577472008年09月17.2713008075312008年10月11.458439073692008年11月22.131479746

12、6862008年12月21.7015082169492009年01月18.1412213667332009年02月31.2721770269622009年03月42.6430330771142009年04月49.1036373074082009年05月55.2941978175922009年06月58.3146142479132009年07月63.7852172481802009年08月29.4423851281013.3 0709年8月福州各版塊成交面積分析月份倉山市中心江濱五四北西區金山東區2008年08月76258915803892839444654768432008年09月564210

13、4257850146226542633351212008年10月59329750701662516830635164342008年11月52489947742952508147670358872008年12月611985536705101127144610666782009年01月513180796835101027659564754402009年02月56448557648295356959613366212009年03月64799743664368876596636960202009年04月646110143691387226999616662342009年05月6410102137815

14、80098382623761572009年06月644210769857987856293679066712009年07月679311110989491038116703670722009年08月78201086092818863675476176813【簡析】：福州樓市均價到09年8月底改變了連續8個月的上升態勢，8月份的交易面積較7月份下降幅度達，53.84%，樓市進入量價齊升的調整期，由于樓市供給斷檔，加之受到二套房政策和銀行信貸收緊等影響，這種調整局面將會維持一段時間，進入新一輪的調整區。五、 普通商品住宅、別墅、經濟適用房市場研究1、 普通商品住宅市場1.1 08-09年福州別墅市場

15、具有以下幾個特點2、 別墅市場2.1 08-09年福州別墅市場具有以下幾個特點Ø 市場上類別墅產品較多，聯排別墅占總體地位；Ø 別墅產品同質化嚴重,主要表現在建筑風格；Ø 類別墅面積基本控制在200-300左右，總價在150萬元-250萬元之間；Ø 2009年，市場競爭激烈導致產品升級，是福州別墅由中級向中高級發展的一年；Ø 高檔別墅還比較缺乏，科技、環保、安全等高精尖的技術將運用到別墅建造中去，市場將出現創新型別墅；Ø 閩侯上街板塊將是未來福州別墅市場的主戰場；Ø 今年福州別墅市場相比于住宅市場成交比偏差；Ø 獨

16、棟別墅相對稀缺，競爭壓力小，面積控制在280-450平方之間，總價300萬-600萬。地址：福州市華林路201號華林大廈8F第27頁 共27頁電話：87806909 878069122.2 0308年福州別墅價格走勢分析01000200030004000500060007000800090005.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%別墅平均價格(元/平米) 3416增長率 別墅平均價格(元/平米) 341639894819548270018217增長率 16.77%20.81%13.76%27.71%17.37%2003年2004年2005年2006年2007年2

17、008910017.31分析2.3 2001年到2008年福州市別墅項目推出情況 年度數量具體項目新推項目20017個融僑水鄉溫泉別墅、石鼓琴灣、翠湖山莊、綠洲家園、閩都大莊園、英泰第一城、金橋花園20028個居住主題公園、融僑水鄉溫泉別墅、山姆小鎮、石鼓琴灣、翠湖山莊、綠洲家園、閩都大莊園、金橋花園居住主題公園、山姆小鎮2個20036個居住主題公園、融僑水鄉溫泉別墅、山姆小鎮、綠洲家園、閩都大莊園、運盛美之國運盛美之國20049個居住主題公園、融僑水鄉溫泉別墅、綠洲家園、閩都大莊園、桂湖云庭、東方威尼斯、蘭庭東方墅、蘭庭西江月、運盛美之國桂湖云庭、東方威尼斯、蘭庭東方墅、蘭庭西江月4個200

18、514個云畝天朗、福祿坊、居住主題公園、綠洲家園、閩都大莊園、東方威尼斯、蘭庭東方墅、蘭庭西江月、中天金海岸、長灘美墅、大唐世家、名城港灣、公園道1號、運盛美之國2期云畝天朗、福祿坊、中天金海岸、長灘美墅、大唐世家、名城港灣、公園道1號7個200620個云畝天朗、居住主題公園、閩都大莊園、東方威尼斯、蘭庭西江月、中天金海岸、長灘美墅、大唐世家、名城港灣、公園道1號、運盛美之國、翠湖山莊、泰禾紅樹林、融匯山水、大洋鷺洲、碧水琴灣、水岸君山、博士后緣墅、潤華山莊、領域泰禾紅樹林、融匯山水、大洋鷺洲、碧水琴灣、水岸君山、博士后緣墅、潤華山莊、領域8個200722個云畝天朗、居住主題公園、東方威尼斯、

19、蘭庭西江月、中天金海岸、長灘美墅、名城港灣、公園道1號、運盛美之國、翠湖山莊、泰禾紅樹林、融匯山水、大洋鷺洲、碧水琴灣、水岸君山、博士后緣墅、潤華山莊、領域、美林灣、北緯25度、三盛·中央公園、金橋愛丁堡美林灣、北緯25度、三盛·中央公園3個200827個云畝天朗、居住主題公園、東方威尼斯二期、蘭庭西江月、中天金海岸、長灘美墅、名城港灣、公園道1號、運盛美之國、翠湖山莊、泰禾紅樹林、融匯山水、大洋鷺洲、碧水琴灣、水岸君山、博士后緣墅、潤華山莊、領域、美林灣、北緯25度、三盛·中央公園、金橋愛丁堡、桔郡、陽光美墅、萬科金域榕郡、鼓山一號、唐乾明月桔郡、陽光美墅、萬科

20、金域榕郡、唐乾明月、鼓山一號、丹寧頓小鎮6個2009下半年在售14個華潤橡樹灣、建發領域、融匯山水紫廬、融僑旗山別墅、唐乾明月、正祥橘郡、碧水琴灣、水岸君山、丹寧頓小鎮、大洋鷺洲、翠湖山莊期云頂、潤華山莊、陽光美墅、運盛美之國華潤橡樹灣、融僑旗山別墅 分析：3、 4、 2009 年6月福州別墅分布圖 08年福州別墅分布圖十八里香溪建發領域云畝天朗融匯山水福祿坊三盛中央公園北緯25長灘美墅唐乾明月荔園小墅泰康山莊丹寧頓小鎮水岸君山泰禾紅樹林運盛美之國正祥橘郡美林灣旗山賦都在售全獨幢09年福州在售別墅項目示意圖櫻花泉東方威尼斯將推出桂花墅有獨幢5、 200809年福州市在售別墅項目產品主力面積、主

21、力單價、主力總價一覽物業類別主力面積（）主力單價（元/）主力總價（萬元）獨棟350-45011000-13000380-600雙拼300-3208000-9000250-300聯排250-3006000-8000150-180疊拼180-2004500-600080-100 分析：別墅市場上獨棟因為產品稀缺，價格保持平穩趨勢，雙拼和聯排價格相比往年有所下滑。6、 主要在售別墅基本情況比較案名基地面積(畝)建筑面積（）物業類別容積率綠化率(%)均價：元/主力總價云畝天朗2期溪谷120038萬獨棟、雙拼、高層0.4558%獨棟：15000聯排：10000領域39613.5萬獨棟、聯排、高層0.35

22、55% 獨棟：12000聯排：6500碧水琴灣15811萬獨棟、聯排、高層1.145%聯排：6000翠湖山莊1503.385萬獨棟、聯排、雙拼0.3555.70% 獨棟：13000北緯25度30020萬獨棟、聯排、疊拼0.160%東方威尼斯二期2357.8萬獨棟、聯排、高層0.540%泰禾·紅樹林45030萬聯排、疊拼、別墅、超高層1.830%水岸君山91538萬獨棟、聯排、雙拼、疊拼、疊院0.6243.10%桔郡68056萬獨棟、聯排1.2535%萬科金域榕郡24737萬聯排、高層2.330%長灘美墅1808.8萬聯排、高層0.7437%丹寧頓小鎮200畝12萬獨棟、聯排1.540

23、%7、 8、 、【簡析】：從上圖中我們可以清晰的看出，截止到09年8月，福州房地產市場整體出現了跌宕起伏的局面，08年的樓市冷淡局面一直延續到09年的2月，隨著剛性需求的釋放，在3月至7月間，福州房地產出現“小陽春”，同時在8月的時候又迅速回落，去化量與價格呈同一趨勢，此種情況說明，福州樓市當前市場相對不穩定，仍是以剛性需求刺激樓市的去化；A.B.C.D.E.F. 成交套數與面積分析【簡析】：從上圖中我們可以看出，目前福州整體樓市的主力戶型仍集中在以100-130的三房或三房半結構戶型，從市場成交的信息來看100左右的戶型相對需求量較大，而套數方面主要表現的仍是與剛性需求有關，在“小陽春”出現

24、的時候，以滿足日常需求為主的小面積成交較多，如4、5、6三個月猶為明顯，剛性需求仍然左右著福州上半年樓市的整體走向。G. 09年1月至8月拍買土地一覽表宗地編號成交時間地塊名稱地塊位置地塊面積交易方式受讓單位成交價格地塊其他數據宗地2009-01號2009-3-29倉山區，金山大道南側，原金山展覽城202042平方（合303.06畝）掛牌福州新榕城市建設發展有限公司102000萬元容積率2.8  建筑密度22%  綠地率：30%  建筑高度：100米宗地2009-07號2009-4-27 倉山區東部新城會展島西北側14860

25、3平方米（合222.9畝）掛牌福建省世界閩商股份有限公司17900萬元容積率1.0 1.59 建筑密度27.3%  綠地率：30% 宗地2009-05號2009-5-6 原保溫瓶廠地塊臺江區，白馬南路以東 16957平方米（合25.44畝）掛牌福建群升置業有限公司29900萬元容積率3.2 商業比例：5% 建筑密度22.5% 綠地率：30%宗地2009-06號2009-5-6 原福州玻璃廠地塊臺江區，白馬南路東側14074平方米（合21.11畝）掛牌福建群升置業有限公司26500萬元容積率3.2  商業比例：5% 

26、 建筑密度22.0%  綠地率：30%宗地2009-09號2009-6-3義序機電園3#B地塊倉山區，戰備路南側6678平方米（合10.02畝）掛牌福州財志涂料有限公司330萬元容積率0.71.2  建筑密度38.0%  綠地率：20%  建筑高度：19米宗地2009-03號2009-6-12  建新鎮建華地塊倉山區，建新大道北側，金洲南路東側75280平方米（合112.92畝），拍賣或掛牌福建匯友源房地產開發有限公司58000萬元容積率：2.3，商業比例：3%，建筑密度：21.5%，

27、綠地率：30%，建筑高度：50米宗地2009-14號2009-6-22 晉安區，福新東路北側，福新大道以西8173平方米（合12.26畝），拍賣或掛牌福建盛豐物流集團有限公司1100萬元容積率：2.2，建筑密度：30%，綠地率：30%，建筑高度：24米宗地2009-13號2009-6-22晉安區，樟林路南側，福興大道西側。5987平方米（合8.98畝），拍賣或掛牌連江清祿鞋業有限公司440萬元容積率：1.01.6，建筑密度：25%，綠地率：20%宗地2009-12號2009-6-12  原工貿紙箱廠東地塊倉山區，則徐大道以西16168平方米（合24.25畝），拍賣

28、或掛牌福州市萬科房地產有限公司13900萬元容積率：2.2，建筑密度：25%，綠地率：30%，建筑高度：50米宗地2009-10號2009-6-22臺江區，西二環南路以東，長汀路北側。10650平方米（合15.97畝），拍賣或掛牌福州康嘉房地產開發有限公司10950萬元容積率：4.1，建筑密度：25%，綠地率：30%，建筑高度：100米宗地2009-11號2009-6-12 上游新村二里地塊臺江區，西二環南路以東，江濱大道北側15180平方米（合22.77畝），拍賣或掛牌陳濟品27300萬元容積率：2.4，商業比例：4%，建筑密度：24.5%，綠地率：30%，建筑高度：60米宗地20

29、09-27號2009-6-30    倉山區海峽國際會展中心東北側77337平方米（合116畝）；掛牌福建中庚實業集團有限公司2370萬元容積率：1.01.5.建筑密度：28.15%；綠地率：30% 宗地2009-15號2009-7-6  晉安區福新東路以北，龍安路東側3317平方米（合4.98畝），掛牌何華閩2200萬元容積率：3.3，商業比例：2500平方米，建筑密度：31%，綠地率：30%，建筑高度：60米宗地2009-20號2009-7-6 金融街E地塊臺江區江濱大道北側72330平方米（合108.5畝）掛

30、牌大連萬達集團48900萬元容積率：4.5，商業比例：153000平方米。建筑密度：70%，建筑高度：100米宗地2009-26號2009-7-6原福州鍋爐廠地塊晉安區塔頭路南側48313平方米（合72.47畝），掛牌福建融信房地產開發有限公司110600萬元容積率：2.6，商業比例：10000平方米，建筑密度：25%，綠地率：30%，建筑高度：80-100米宗地2009-25號2009-7-6 原福州汽車運輸公司地塊連江路西側22674平方米（合34.01畝）掛牌福州駿建房地產開發有限公司50600萬元容積率：3.0，商業比例：5%，建筑密度：25%，綠地率：30%，宗地2009-

31、18號2009-7-6 原日用品批發市場二期北地塊臺江區西二環南路東側323平方米（合0.48畝），掛牌趙廣建100萬元2009-17號2009-8-26  鼓樓區，鰲峰坊巷北側902平方米（合1.35畝），掛牌姜捷409.4萬元宗地2009-28號2009-8-25臺江區，工業路南側25321平方米（合37.98畝），拍賣福建天三實業、廣大國際發展46000萬元容積率：3.1，建筑密度：45%，綠地率：25%合計共塊宗地,平方米六、 城市最新規劃情況1、 海西戰略海西戰略示意圖以福州、廈門為海西核心點，同時配合福建沿海八大經濟區域增長，實現以福建為中心，向浙江、

32、廣東兩翼發展，并向湖北、江西內陸發展，最終實現以海西為突破口與寶島臺灣的臺中、臺南、臺北實現海峽經濟區相互輻射的商圈。2、 戰略下的福州城市最新規劃v 溫福鐵路-福建首個動車組列車開通福州第一條高速鐵路，全線設計時速200至250公里，投資1748億元。工程北起浙江溫州，經瑞安、平陽、蒼南穿越分水關，進入我省福鼎、霞浦、福安、寧德、羅源、連江等縣市，南至福州火車站，全長2984公里，其中福州段總長約84公里，總投資約50億元。項目于2005年動工，貨運專線已于2009年6月30開始正式行運，而客運線將于2009年10月30日開通。v 福廈鐵路福建首個城際高速鐵路福建首個城際高速鐵路，起于福州，

33、經福清、莆田、泉州、晉江，至廈門，全長273公里，雙線電氣化，旅客列車設計時速200公里。考慮到高速鐵路的發展趨勢，福廈鐵路建設將為今后提速至每小時250300公里留有余地。福廈鐵路投資約125億元。福廈鐵路預計09年11月底通車，屆時榕城到廈門僅需1.7小時。溫福、福廈鐵路通車后，將共同形成連接“長三角”與“珠三角”的快速鐵路通道。福州將徹底結束在全國鐵路網中的“末端”歷史。v 城市地鐵城市地鐵規劃圖2009年6月3日，福州市城市快速軌道交通近期建設規劃獲國務院批準。共計七條線，分近期、中期及遠期開發，近期將建成地鐵1號線及地鐵2號線，地鐵1號線(南北線)全長28.8公里，北起新店居住區、福州火車站，經市中心至福州火車南站，力爭今年完成工可及初步設計，局部站點動建，計劃2014年建成通車。