1、.國有土地使用證辦理 2015年7月25日保密級別：秘密級.2案例分享及成功要素介紹國有土地使用證辦理程序國有土地使用證辦理的目的和意義123 目目 錄錄4固安開發用地辦理流程.3取得國有建設用地目的及意義取得國有建設用地目的及意義1、國有土地使用證是證明土地使用者使用國有土地的法律文件，受國家法律保護。公司在取得國有土地證后，對該宗土地擁有占用，使用和收益的權利，可依法進行投資、出租、抵押，是企業的法定財產。2、隨著中國新型城鎮化的不斷發展和深入，對國有建設用地的需求越來越大，但另一方面，國家對土地供給的管理和控制卻是越來越嚴格，從而導致建設用地的日益稀缺，推動土地價格不斷上漲。為保障公司業

2、績的達成和建設產業新城的宏偉目標，公司必須持續獲得盡可能多的土地資源。3、取得建設用地之后，可以為公司各業務板塊，尤其是為開發板塊提供源源不斷的土地資源和房源保障，從而為整個集團產生持續的現金流及資金支持。.4國有土地使用證辦理程序土地證辦理流程圖1、取得土地指標批復文件2、準備補償資料及交接（耕保股，測繪公司，管委會，村街，儲備中心）3、公告前準備工作（道路及設計條件函，規劃局回函，評估公司評估，地價確定，發布公告）4、成交確認，繳納出讓金及稅費，出具出讓合同。5、辦理發改核準，用地規劃。6、地籍股審核，審批大廳審核，出證。.5固安開發用地辦理流程固安開發用地辦理流程取得省政府建設用地批復，

3、批準性質為開發用開發用地地，可直接通過招拍掛取得。取得省政府建設用地批復，批準性質為工業工業或其或其他他，但由于地塊位置不符合現行城市利用總體規劃，申請改變用改變用途途獲得批復，再通過招拍掛取得。拆遷改造拆遷改造土地，現行城市利用總體規劃上為開發用地，拆遷收回手續完畢后通過招拍掛取得。固安開發用地取得來源固安開發用地取得來源.6取得建設用地指標補償資料交接（20天）土地公告前準備工作出讓合同登記辦理土地證固安開發用地辦理流程固安開發用地辦理流程固安開發用地辦理流程固安開發用地辦理流程.7固安開發用地辦理流程固安開發用地辦理流程補償資料交接現場勘查道路坐標及設計條件出具取得設計條件土地評估地價確

4、認土地評估土地公告前的準備工作土地公告前的準備工作.8固安開發用地辦理流程固安開發用地辦理流程注注 意意事事 項項土地公告前的準備工作土地公告前的準備工作.9固安開發用地辦理流程固安開發用地辦理流程成交確認出讓共同環件批復發改核準及用地規劃大廳進件地籍登記公告后取證流程公告后取證流程.10固安開發用地辦理流程職職 責責 內部職責內部職責：.11固安開發用地辦理流程外部職責外部職責：.12固安開發用地辦理流程土地取得的主要方式土地取得的主要方式固安地區取得土地手續目前有初始登記、變更登記和劃撥三種方式，最主要為初始登記方式，初始登記又分為招拍掛三種方式，公司在固安95%以上比例的土地資源都是通過

5、初始登記方式取得的。.13固安開發用地辦理流程95%初始登記劃撥其他變更登記土地取得方式土地取得方式包括招標招標、拍賣、拍賣、掛牌掛牌三種方式包括轉讓登記、轉讓登記、變更用途及收變更用途及收儲再出讓儲再出讓等方式.14固安開發用地辦理流程初始登記分招標、拍賣和掛牌三種方式初始登記分招標、拍賣和掛牌三種方式 招標方式取地成功率高，可保障由指定公司取得土地使用權，但手續相對繁雜，且資金占用量較大。 拍賣主要是有利于政府以最高地價出讓土地出讓金，對需要取地的開發商來說取地成功率不能保證，成本也可能更高，所以目前固安開發區基本不采用這一取地方式。 掛牌方式手續簡單，但不排除有其他的公司來競爭取地，對一

6、些地塊位置相對偏的土地基本都可適用，之前固安取地方式主要采取此種方式，后期由于其他開發企業介入進行不良競爭，導致土地價格大幅上漲，故目前固安主要采取招標方式拿地。.15固安開發用地辦理流程之 固安開發用地土地使用證復盤1、取得用地批復、取得用地批復時間：2013-4-2批復.16固安開發用地土地使用證復盤2、管理部下達任務管理部下達任務時間：2013-4-10發起綜合管理部向投資服務中心下達任務備注：土地指標批復文件一般都是在正式批復之日起10天左右拿到原件，在制定取地計劃時要將該時間考慮在內。.173、補償交接、補償交接時間：2013-4-10發起、2013-4-20固安平臺-投資服務中心辦

7、理，協調管委會蓋章、國土耕保股、儲備中心收儲宗地補償票據到工業區管委會蓋章，補償到位，張貼補償安置說明，耕保股與儲備中心交接，儲備中心將地塊收儲至儲備庫固安開發用地土地使用證復盤.184、宗地圖宗地圖時間：2013-4-21發起、2013-4-30固安平臺-投資服務中心辦理委托測繪公司出據宗地圖固安開發用地土地使用證復盤.195、路網坐標及規劃設計條件函路網坐標及規劃設計條件函時間：2013-4-21發起、2013-4-30固安平臺-投資服務中心協調，國土局儲備中心、縣規劃局總工室測繪公司出據測繪宗地圖，儲備中心給固安縣城鄉規劃局出具路網坐標及規劃設計條件函，規劃局出具路網坐標及規劃設計條件固

8、安開發用地土地使用證復盤.206、評估報告評估報告時間：2013-4-21發起、2013-4-30固安平臺-投資服務中心協調，國土局儲備中心、評估公司出具設計條件，國土局儲備中心委托評估公司根據地塊出具評估報告固安開發用地土地使用證復盤.217、國土局地價會國土局地價會時間：2013-4-30發起、2013-5-30固安平臺-投資服務中心協調，儲備中心牽頭，國土局局長上會國土儲備中心根據評估報告中的地價評估，申請開地塊底價會，國土局相關局長參會，擬定地價請示上報政府。8、縣政府地價會縣政府地價會時間：2013-4-30發起、2013-5-30固安平臺-投資服務中心協調，縣地價委員會國土儲備中心

9、上報地價請示，縣地價委員會開地價會。確定地價，出地價批復給國土局固安開發用地土地使用證復盤.229、發布公告發布公告時間：2013-4-30發起、2013-5-30固安平臺-投資服務中心協調，國土局儲備中心國土儲備中心擬定公告，請示局長確定最終版，聯系廊坊日報，發布公告固安開發用地土地使用證復盤.2310、公告報名公告報名時間：2013-4-30發起、2013-5-30固安平臺-投資服務中心準備資料，國土局儲備中心審核固安平臺-投資服務中心準備資料（營業執照、組織機構代碼證、身份證復印件、身份證明、委托書、委托人身份證復印件、公司資質、資金證明）固安開發用地土地使用證復盤.2411、成交確認成

10、交確認時間：2013-4-30發起、2013-5-30固安平臺-投資服務中心協調，國土局儲備中心簽訂公告成交當日現場簽訂成交確認書固安開發用地土地使用證復盤.2512、簽訂出讓合同簽訂出讓合同時間：2013-4-30發起、2013-5-30固安平臺-投資服務中心準備資料，國土局儲備中心簽訂國土局儲備中心簽訂出讓合同（成交確認公示5個自然日后）固安開發用地土地使用證復盤.2613、繳納剩余出讓金繳納剩余出讓金時間：2013-4-30發起、2013-5-30固安平臺-投資服務中心準備，國土局財務中心、銀行、縣財政局國土局財務股打印繳款書，公司財務準備資金，固安平臺-投資服務中心準備繳款書去銀行繳納

11、剩余出讓金，縣財政局確認后固安開發用地土地使用證復盤.2714、建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證時間：2013-6-2開始，2013-6-22完成固安平臺-投服中心、固安縣城鄉規劃局固安平臺-投服中心向城鄉規劃局提供國土局出讓合同、宗地圖、界址點坐標，發改核準證等資料，申請建設用地規劃許可證固安開發用地土地使用證復盤.2815、繳納稅費繳納稅費時間：2013-6-2開始，2013-6-4完成固安平臺-投服中心準備資料、縣地稅局征收分局固安平臺-投服中心準備營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、出讓合同、備案證、分類面積表等資料，縣地稅局開票固安開發用地土地使用證復盤.2916、地籍調查地籍

12、調查時間：2013-6-23開始，2013-6-25完成固安平臺-投服中心四鄰蓋章后的地調表國土局地籍股審核，地籍調查股長簽字地籍調查表四鄰指界蓋章，地籍股現場勘測，經地籍股核實無誤后股長簽字完成標志：地籍調查表股長簽字固安開發用地土地使用證復盤.3017、交易大廳接件交易大廳接件時間：2013-6-25開始，2013-6-26完成標志：局務會局長簽字固安開發用地土地使用證復盤.3118、大廳轉件至地籍、地籍登記大廳轉件至地籍、地籍登記時間：2013-6-26開始，2013-7-6完成地籍登記固安平臺-投服中心講組卷資料提交到國土局服務大廳組卷資料：登記申請書，營業執照、組織機構代碼證、法人身

13、份證復印件、身份證明、委托人身份證復印件、委托書、合同、審批表、出讓金票據復印件蓋章、稅票、地籍調查表。出證2013-7-6固安開發用地土地使用證復盤.32取地成本標準固安平臺目前取地成本標準固安平臺目前取地成本標準固安目前取地成本標準與固安縣城區域所使用的區片價基本相同，實際標準可能因為區域的不同而有一定的變化。耕地開墾費：宗地占耕地面積（）*15元土地出讓金：宗地占地面積（畝）*土地單價（220-230萬/畝）耕地占用稅：宗地占農用地面積（）*25元契稅：宗地總出讓金*4%印花稅：宗地總出讓金*0.5土地登記費：宗地面積（平方米）-1000/500*40+100.33固安開發用地辦理流程：

14、注意事項應提前與企發部門溝通，補償資料盡量應與企發部門申報土地指標時的資料保持一致，因都是國土部門耕保股進行審核，避免出現資料不一致情況，影響審核。補償資料交接完畢后，在耕保部門進行現場踏勘之前，應與土地征遷部門溝通，確定現場土地平整無大型地上建筑物，以保證現場踏勘順利完成。公司企發部門在辦理新增土地指標之前，應與平臺研發部門就土地紅線范圍及土地指標所在位置之控制規劃等情況予以確認，并通知平臺投服部門。建設用地指標來源為何種性質，企發部門應在基本確認之后盡快通知平臺投服部門，避免土地指標批復后仍需進行土地性質變更方可提供給二級開發使用。例：某宗建設用地指標批復性質來源為保障房，平臺還需解決指標

15、性質變更及置換，方可提供給二級開發使用，但手續時間較長，影響房源上市進程。.34注意事項紅線確認：平臺研發向二級提供準確地塊范圍進行方案設計，為避免地塊位置及面積出現較大誤差以致影響后期手續申報，企發部門必須與研發部門確認地塊范圍及指標無誤后方可申報。控規確認：企發部門在申報土地指標時符合土地利用規劃，但規劃主管部門尚未對該地塊位置所在區域的控規進行審批，此會導致公司在取得建設用地指標之后，在供地階段無法取得地塊設計條件文件，影響土地供應。.35成功案例分享一、指標置換，釋放新增建設用地指標一、指標置換，釋放新增建設用地指標案例介紹： 公司企發部門取得牛駝105畝建設用地指標批復，但指標批復文

16、件規定，該批土地指標只能用于保障房建設用途，公司在牛駝的產品以低密度，高附加值的疊拼，聯排別墅為主，在土地指標日益緊張的當下，不可能將105畝建設用地用于保障房建設。公司考慮通過置換方式將該建設用地指標調整到固安縣城，用于保障房建設，將調整至牛駝的建設用地指標用于商品房開發，但在固安之前并沒有先例，協調難度很大。經過深思熟慮，我們通過向政府提出以下幾點理由，成功完成指標置換，既滿足政府規定要求，又滿足公司開發目標。問題切入點： 1、牛駝區域被縣政府定位發展目標為：固安縣經濟副中心，立足豐富的溫泉資源，打造以休閑度假和生態旅游為主的現代化小城鎮。住宅主要以滿足休閑度假的中高檔產品為主，而且牛駝區

17、域距離固安縣城中心區域逾20公里，配套設施相對比較匱乏，并不適合滿足中低收入家庭為目的的保障房項目建設。 2、根據縣政府的文件規定，牛駝區域的容積率要求為1.01.5之間，建筑高度不超過35米，按照此規定建設完成的保障房項目也不符合保障房集約節約利用土地的要求。.36成功案例分享3、保障房建設完成后，經驗收合格，需要面向全縣范圍滿足保障房選擇條件的公眾進行分配，但在牛駝建設保障房項目，因距離縣城較遠，各項配套設施相對落后，公眾報名熱情不踴躍，必然導致建成的項目大量空置，對政府投入的資金也是巨大的浪費。4、我們在之前也與負責保障房項目分配工作的縣房管局進行了充分溝通，在牛駝區域并不適合建設保障房

18、項目問題上取得了一致意見，在政府征詢房管局意見時，房管局也不建議在牛駝區域建設保障房項目。解決路徑：1、與土地局進行充分溝通，并將房管局關于保障房適宜在縣城建設的意見反饋給土地局，取得土地局的同意。2、在房管局同意將保障房調整到縣城建設之后，向牛駝園區管委會及工業區管委會分別打置換指標申請，并由兩園區分別向政府打報告，申請置換保障房指標。3、協調縣政府組織相關委辦局召開關于置換指標的業務會，同意園區申請意見，并形成會議紀要作為置換的政策依據。.37成功案例分享二、同一批次建設用地指標分割供地二、同一批次建設用地指標分割供地 某一項目已取得建設用地指標批復文件，但受到拆遷問題影響，全村113戶村

19、民，其中兩戶涉及3處房屋由于未就拆遷補償意見達成一致，并且當地政府和我們公司雖經多方努力，在一年多的時間里仍無法滿足對方提出的要求，致使補償安置協議不能簽訂，所涉房屋不能拆遷，直接影響了已批建設用地無法上市供地，從而影響了我司房源獲取計劃。問題切入點：1、該村98%以上村民已簽訂拆遷補償安置協議，領取補償款，并且希望盡快住上回遷安置新房。2、指標批復的期限為兩年，在規定期限內，應完成上市供地或收儲，而政府收儲會降低固安縣土地局的供地率，影響縣土地局的工作業績考核（他們也有考核！）。3、雖然之前在固安沒有操作先例，并且經過咨詢廊坊市土地局，也沒有相關成功案例支持，但確實沒有明文規定不允許指標分割

20、供地出讓。.38成功案例分享解決路徑：1、做通該村其他111戶村民的意見，由他們向園區管委會提出申請，考慮到大多數村民利益，要求盡快解決已遷村民的回遷住房問題。2、由園區管委會建議該村推選村民代表召開會議，對盡快解決已遷村民的回遷住房的要求取得一致意見，并形成文件。3、以該村村民代表意見為依據，由園區管委會向縣國土資源發函，建議分割供地，盡快解決已遷村民的回遷要求。4、縣國土資源局接到園區管委會來函，通過局務會集體協商同意分割供地出讓。.39成功案例分享三、由掛牌改招標，避免土地旁落他家三、由掛牌改招標，避免土地旁落他家 在京津冀一體化的大形勢下，固安的區位優勢凸現，其他房地產公司也爭相介入，掛牌出讓方式已無法保證在公司預算前提下取得土地資源。西孔六期公告三宗地塊260畝。由于地塊規整，面積大，永同昌建設集團有限公司參與報名競買，在成交當日進行現場競價，致使原出讓底價4.9億，競買后12.6億由我公司成交，造成溢價嚴重，對公司資金造成很大影響。因此考慮通過調整為招標方式取得土地資源。關鍵難點：固安縣國土局：固安縣國土局：廊坊市土地出讓方式均以掛牌為主，自2009年以來只有一宗土地使用招標方式公告，不具有代表性。同時面對越來越頻繁的土地審計及督察工作，縣國土局對以招標方式出讓土地持抗拒態度。固安縣政府：固安縣政府：如今社會，信息高速發達，社會各