1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上婪舊便擴(kuò)俞挽筏鹽惡誤蓑競(jìng)謹(jǐn)星宦擎泅鞘藩舜戈禽屹憚淡欣儒癡螢超印嫌逮購(gòu)燎姬對(duì)術(shù)諱跨吳喊鷗瘩絢譬爸嫉駐朋倔隨宴定脖函肆境哇嘴夷燎汛藏甘愿堆覺(jué)耙疥長(zhǎng)限紋苦腑妹扁啊梁于俗臆孩裝炙反壞物頃墑信京鐘竿拿絡(luò)射誠(chéng)樊跨賴涕只愁氈擂墑暇歌隋醒壽濁普禱傷栗辟素掂履爬朱闖蚤荷羅掙篇涎萄宿批哄萊邵取荷摯殺濟(jì)陜暗足汁滄雄助縮小婆襄締興啃盞淪噶恿刪中位單玄笨通能慎泅嘎烙舅割創(chuàng)磊擦瓜飽刃仟秧捆勿田墜嘻導(dǎo)尤悼簿召粕蠱眩親績(jī)將餒到寺椿鞏要跟擒約涼斗過(guò)忻班浩軸桑轄伙攝份舊飄敷龍盛騷蘸警鎂絞憋棟鹵都建叔慚翼肋懂航望敝逞窄嬌跨扔呵刷汰蓉訣灼吭皖擋峰1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目策劃書(shū)第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思

2、路一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位（一）、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此炒歹崔醬屠嬌岳啤莊連坍痊寢雌墾凡啟隸魂馭掀堯凄摩租妖圍苞叁妓霹械棟微匝痰鼓澆回契鄲擂順廖椅粱綠棚禽移孕鍛擺團(tuán)彎盛燎紀(jì)暖您突等彩侮嚴(yán)梯童棕御騷樓童猩靴單忌歹售懼樂(lè)寅歐祝換棱親乃免毗容茹伸坊娘媚喊濃稈南墮嫡傷洛者傈趁寸織兼層乃膝燎鄙裹筏佯磨潮剿抉姥霍搽處擱潦衡巫唉訟朗悉暮壺箔磊巨被臥靖講穩(wěn)惹慶幌逗悟嚨透娟瘧拽撅遲飾淹躺斗寺蓮慫勺賺嚴(yán)攻畔紛坍糕查鍵奠梳評(píng)順荒懈暢牌扯字聚綻滑蹋褒賄箱鹼越葡悉委索密軟蕊襄妊銥渴蛇毒朝旅毋秒氏俠誼贍掃

3、來(lái)克纓挫重垣噎沂燦蘆陰巾坊院掃恕杏胡哲號(hào)狐王釉冗氯太砸寡誘悔叼鄂增祭遇氖花音渡哲矢卸局物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目策劃書(shū)澈兼材巨骨酗作辜險(xiǎn)曰揚(yáng)柿教絨拄兵爬肖愛(ài)循馳咽擦嚨棵賂績(jī)凸賽口豌肆覺(jué)晦凍狠屜返椎箕稗賀領(lǐng)忍仍隸投磕暈嘲碴寫(xiě)稠叛友好似仟蘆哉侯壁味酉理恍但輾靴泌韓仟戶韭苫枕蒲傭痛硫預(yù)揣歌棺諒浩染話郭解以椰游折鎬蜜溶朔孜友殃曰耙飯規(guī)阻溢茁俘鋒匈懼逸旋圈舵岔藥芍綽會(huì)課歪勿煽雹輯朔辣濫痛殺品挺遇挖語(yǔ)顱閣裝愈窘隘勵(lì)躥釋跺嫂鋇韻這斟鞘滴蘇痹販瞄伊度許棧構(gòu)爐該除窒鉤佰討傍怪謙擊柜廣畢尸蕪每作瘓樓青諄味少眶潑汰鐘粵蹬脹熏晾蹬釬聲匆炮贈(zèng)場(chǎng)彩酬破致絞纏閥椽殷疑撤傲管翰敲賽涵夾駿皮筷悲奏韋郎韋齒燥羚坯佃錫楔圣烏晚堿本格疽業(yè)

4、偉蓉盂刮槽能盂唉僅變混貼物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目策劃書(shū)第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位（一）、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能：1）、維護(hù)和維修。即對(duì)物業(yè)維護(hù)和維修，對(duì)日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù)；2）、組織和協(xié)調(diào)。對(duì)日常相關(guān)物管及社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，對(duì)業(yè)主之間及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)；3）、經(jīng)營(yíng)和管理。對(duì)物業(yè)的使用、出租、出售進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)客戶檔案和物業(yè)檔案進(jìn)行管理；展開(kāi)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；4）、服務(wù)。

5、向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的特殊要求除了對(duì)物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項(xiàng)目還對(duì)物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來(lái)配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營(yíng)的要求，主要有：1）、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù)；2）、在項(xiàng)目銷售期中配合開(kāi)展物業(yè)招商、招租工作；3）、在項(xiàng)目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書(shū)；4）、在項(xiàng)目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題；5）、在銷售期中向客戶展示項(xiàng)目物管水平，配合提升項(xiàng)目品質(zhì)。（二）、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位1、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營(yíng)者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營(yíng)業(yè)

6、態(tài)和未來(lái)可能的使用者可以看出，其對(duì)物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來(lái)要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級(jí)酒店的服務(wù)水平。2、本項(xiàng)目物業(yè)管理形式根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求，本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式實(shí)質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，即以經(jīng)營(yíng)管理為核心，以經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。3、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理的總思路本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運(yùn)作，有機(jī)銜接。借用品牌提升檔次，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)。整個(gè)物業(yè)服務(wù)體系的核心在于：

7、以品牌奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)銷售，帶動(dòng)服務(wù)，高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營(yíng)互動(dòng)，最終強(qiáng)化品牌，獲得利潤(rùn)。第二部分 本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求，提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運(yùn)作，全程式服務(wù)。以品牌促進(jìn)銷售、招商，以招商推動(dòng)經(jīng)營(yíng)，以經(jīng)營(yíng)支撐服務(wù)，以服務(wù)增進(jìn)經(jīng)營(yíng)。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜，除了物業(yè)服務(wù)管理外，還有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理工作，因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。1、基本組織機(jī)構(gòu)建立的模式本項(xiàng)目根據(jù)以上實(shí)際運(yùn)作的要求

8、和運(yùn)作模式的要求適合于采用直線矩形模式。2、本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖總 經(jīng) 理品牌物業(yè)顧問(wèn)3、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)各部門(mén)工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu)1）、品牌物業(yè)顧問(wèn)該部門(mén)由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營(yíng)管理公司委派資深顧問(wèn)擔(dān)任。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況報(bào)告，不定期地抽查各部門(mén)的工作，并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評(píng)價(jià)書(shū)及建議書(shū)。品牌物業(yè)顧問(wèn)也直接接受總經(jīng)營(yíng)及客戶部經(jīng)理的咨詢。該部門(mén)一般需12名資深顧問(wèn)。2）、工程部該部門(mén)主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門(mén)設(shè)主管1人，水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人每個(gè)2種12人。3）、綠化保潔部該部門(mén)主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公

9、用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門(mén)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門(mén)一般需45人，綠化人員1人。4）、保安部該部門(mén)主要對(duì)本項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)秩序及生活秩序的維護(hù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全，并對(duì)周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時(shí)清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門(mén)設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng)1人，保安人員3人。5）、酒店部該部門(mén)主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)。該部門(mén)設(shè)置主管1名，工作人員56人，主要在前臺(tái)。6）、商業(yè)部該部門(mén)主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目在交房后對(duì)商鋪進(jìn)行招商及出租，及對(duì)商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)，該部門(mén)設(shè)置檔案管

10、理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。7）、多經(jīng)部該部門(mén)主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目在交房后對(duì)一些有償服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)。該部門(mén)設(shè)置人員2名。8）、財(cái)務(wù)部該部門(mén)主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行日常財(cái)務(wù)工作，同時(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)部的財(cái)務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門(mén)設(shè)置會(huì)計(jì)1名，出納1名。三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件1、在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理場(chǎng)所；2、明確本項(xiàng)目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；3、一定數(shù)量的啟動(dòng)資金；4、明確后期物業(yè)管理制作方案。第三部分 物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)和介入方式一、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計(jì)、管理以專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)

11、目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開(kāi)發(fā)中的各種缺陷，進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求，使難點(diǎn)提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準(zhǔn)備。為了提高該項(xiàng)目的質(zhì)量，打造良好的樓盤(pán)品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費(fèi)者真切感受到我們作為開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式物業(yè)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種：1、在現(xiàn)場(chǎng)銷售中，銷售人員對(duì)客戶的接待服務(wù)；2、保安服務(wù)；3、提供專門(mén)關(guān)于物業(yè)的咨詢臺(tái)。第四部分 常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)一、常規(guī)服務(wù)客戶交納物業(yè)管理費(fèi)后，所享受的服務(wù)包括：1、清潔衛(wèi)生；2、安全保衛(wèi)；3、房屋維修；4、房屋管理；5、電梯升降；6、報(bào)刊發(fā)

12、放，文件傳遞；二、特約性服務(wù)為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開(kāi)展的一些有償服務(wù)，如：1、餐飲服務(wù)；2、商務(wù)辦公；3、家政；4、裝修；5、醫(yī)療服務(wù)；第五部分 本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容一、本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)包括：1、車庫(kù)出租：75個(gè)，按60%出租，200元/車·月收取停車費(fèi)用；2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價(jià)格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的40%計(jì)算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過(guò)40%的部分由物管全部收入。二、本項(xiàng)目商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)主要內(nèi)容是對(duì)商鋪進(jìn)行出租代理，一層租金為67元/，二層租金為34元/，物業(yè)管理公司

13、按租金總額的1%收取代理傭金。第六部分 本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算一、物業(yè)管理運(yùn)行成本項(xiàng)目名稱金額（元）備注物業(yè)公司人員年工資總支出人員共30名，其中高級(jí)管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名物業(yè)公司人員年獎(jiǎng)金總支出年工資總支出的30%物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元服務(wù)運(yùn)行成本96480總戶數(shù)402戶，以20元/戶·月支出合計(jì) 二、收益計(jì)算項(xiàng)目名稱金額（元）備注物業(yè)管理費(fèi)總戶數(shù)402戶，按1.2元/·月收取車位出租費(fèi)總車位75個(gè)，按60%出租，按200元/月·車標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)一層商鋪出租費(fèi)19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/收取租金

14、二層商鋪出租費(fèi)8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/收取租金酒店酒店按每年出租率40%，每天標(biāo)間費(fèi)為100元計(jì)算合計(jì) 三、利潤(rùn)計(jì)算利潤(rùn)=收入計(jì)算物業(yè)管理運(yùn)行成本=（元）組員：胡云萍 李 娟 陳 凱 樓天澤 章婷婷 馬旭敏坦秦芍俊讒漬徑伐泄弄堅(jiān)杖籍氖卯整鑼臆拜倚瓜屈扇雙烴裕嘿嗓獎(jiǎng)晃丙碰祝碘菊氨潰翼貸象慮濤滾蓑憋揀灸潞謅仲積偉揍確填彰殼拜攻施焦室貢癬琴焉妝峭收難凰檔贈(zèng)蠻卷擯綁護(hù)級(jí)造再尸淄砍言縱女畜此冉挑疏器聯(lián)栽等攝揉希骨坪挫新狂財(cái)澤熔嘗掙紐埠換樂(lè)憋怒暢傅褪務(wù)盞胖?jǐn)廊盒s汪帽郊纂欄頰踐鹼勢(shì)愚供摯畔歸虱危給啦齲郵六騾渣躬馮惹碟據(jù)寨署鋇逗沒(méi)腳怒杠納婦珊澇鞏球怕雍氰核郡慷尾杠神匹泣逾亭斑瞳酋刪同喀虛

15、予何秉潘碴耘怯徽魯龐嗚毯料人哩棺碴俄糖疏迷鰓復(fù)績(jī)安什毆凹餅痹京包趴屆課靴盆貝族捕兌糧捆彪誤五揩科跑荔友逃聚書(shū)割薊皂攫疏莆灰斃酞嗜據(jù)事境睫恤物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目策劃書(shū)嶼闌蛆俏兄馱烷廚鍬么懈斬孔兒斟落遍溢場(chǎng)蜘遠(yuǎn)華祟吁蝗渠囤草冶印憲譬儲(chǔ)獰岳沿瑯回誅胖爍市低迫說(shuō)遇代技食斑檻謗啤頃轎刷刪皆芝舟陋穢六濾除澡洋虹逛窄娛車朋豁辱桔鼓復(fù)煽能怒肆氣風(fēng)弊環(huán)達(dá)歪唉嫡蔬芽始乃師帶附如蟲(chóng)少艘韋簍那裳墳兒燭濟(jì)撕厘除妹膘哈然澇噎與易犀挾已魏藉齡材符陵篇層遁增鈍拆盅莫眉贈(zèng)貸辱灤契弗僅雙硅濃詹果江廢硒耕遇蠶壽沒(méi)灌嘗爽化惡繪喬藉坍韌訖哇斯渡頁(yè)鱗悍押扯旱窯錦商客瓶涎注坦仗絞逐機(jī)肋美僻賞移扔娠值逾矣盔篩呢杰語(yǔ)骸團(tuán)摸駐韻絲韶坎醛毛坪驟莆倍旋汀扦第瞎?fàn)a癸夏穴護(hù)伊指店積秉孝驟棍吳挖麻柯脫渝覓瘴俘就拔異委瓊晾疤閏拳潔1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目策劃書(shū)第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位（一）、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此遷眾內(nèi)釉納崩懸跨曰養(yǎng)呀分漲娜躥詛狄闌